項目資產評估報告 篇1
一、緒言
經濟發展投資集團有限公司：
資源資產評估有限公司接受經濟發展投資集團有限公司的委託，根據國家有關資產評估的法律法規，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對張家界旅遊開發股份有限公司擬定向增發而涉及張家界易程天下環保客運有限公司股東全部權益於20xx年8月31日在持續經營前提下的市場價值進行了評估工作。
現將資產評估情況及資產評估結果報告如下：
二、委託方、產權持有者、委託方以外的其他評估報告使用者
1、委託方簡介
名稱：經濟發展投資集團有限公司
住所：張家界市花園
法定代表人姓名：李
註冊資本：人民幣壹億元
公司類型：國有獨資有限責任公司
經營範圍：法律、法規允許的經濟投資活動及旅遊服務；政策允許的信息產業、高科技產業及國內貿易開發、經營以及城市基礎設施建設開發；住宿、餐飲、休閒娛樂服務（限分支機構憑前置許可經營）；日用百貨、旅遊紀念品、政策允許的農副產品銷售；景區維護。
2、資產占有方簡介
企業名稱：張家界易程天下環保客運有限公司
註冊地址：張家界市武陵源區軍地坪
註冊資本：人民幣伍仟萬元
法人代表：李智勇
經濟性質： 有限責任公司
張家界易程天下環保客運有限公司（以下簡稱環保客運公司）原名張家界景區環保旅遊客運有限公司，成立於20__年11月20日，是經張家界市發展計畫委員會以張計投[20__]175號文批准，由經濟發展投資集團有限公司、張家界市武陵源旅遊產業發展有限公司、張家界國家森林公園管理處三家單位共同投資組建的有限責任公司，企業法人營業執照註冊號：，法定代表人李智勇，註冊資本人民幣500萬元，其中：經濟發展投資集團有限公司出資275萬元，占55%，張家界市武陵源旅遊產業發展有限公司出資175萬元，占35%，張家界國家森林公園管理處出資50萬元，占10%。20__年5月30日，公司增資人民幣800萬元，註冊資本變更為人民幣1300萬元，股權比例不變。20__年5月24日經一屆二次股東會會議決議，變更三方股東出資比例，變更後的出資比例為經濟發展投資集團有限公司51％、張家界市武陵源旅遊產業發展有限公司30％、張家界國家森林公園管理處19％。20__年5月9日公司增資3700萬元，註冊資本5000萬元，增資後股權比例不變。20__年6月6日公司名稱變更為“張家界易程天下環保客運有限公司”，企業法人營業執照註冊號變更為：。公司主要經營：省際班車客運、市際班車客運、縣際班車客運、縣內班車客運、省際包車客運、市際包車客運、縣際包車客運、縣內包車客運（有效期至20xx年03月20日）；法律允許的旅遊產業、環保產業、信息產業和高科技產業開發，政策允許經營的國內貿易業務。
環保客運公司下設高速客運事業部，另有控股子公司如下：張家界易程天下信息技術有限公司、張家界市中國旅行社有限責任公司、張家界景區旅遊文化傳播有限公司、張家界易程高速客運有限公司,此外通過張家界易程天下信息技術有限公司下有控股子公司湖南易程天下國際旅行社有限公司。
子公司張家界易程天下信息技術有限公司成立於20__年1月6日，是經張家界市外經貿[20__]1號文批准，由環保客運公司和中國台灣捷宇國際旅行社股份有限公司兩家共同投資組建的有限責任公司，持股比例分別為51%、49%，註冊資本人民幣210萬元；公司主要經營：易程天下網及相關技術開發、配套服務；各類廣告的策劃、設計、代理、製作、發布和經營。
張家界市中國旅行社有限責任公司成立於20__年4月6日，是由張家界旅遊產業發展有限責任公司和張家界景區環保旅遊客運有限公司兩家共同投資組建的有限責任公司，持投比例分別為99%、1%，註冊資本人民幣150萬元；根據20xx年7月31日的股權轉讓協定，張家界景區環保旅遊客運有限公司受讓張家界旅遊產業發展有限責任公司99%的股權比例，變更後張家界景區環保旅遊客運有限公司出資比例100%；公司主要經營：國內旅遊、入境旅遊、出境旅遊業務服務、旅遊商品經營及景點、景區開發。
張家界易程高速客運有限公司成立於20__年2月21日，是由環保客運公司和張家界市汽車運輸公司共同投資組建的有限責任公司，持股比例分別為70%、30%，註冊資本人民幣400萬元；公司主要經營：定線旅遊客運、包車客運；公司自成立以來，一直沒有運營。
張家界景區旅遊文化傳播有限公司於20__年4月12日成立，是由環保客運公司和張家界景區環保汽車維修有限公司共同投資組建的有限責任公司，持股比例分別為99%、1%，註冊資本人民幣50萬元；公司主要經營：文化活動組織、交流與策劃；網際網路信息服務；設計、製作、發布戶外廣告、店堂廣告；旅遊產品銷售；公司自成立以來，一直沒有運營。
通過子公司張家界易程天下信息技術有限公司控股湖南易程天下國際旅行社有限公司，該公司成立於20__年6月9日，是由張家界易程天下信息技術有限公司和張家界易程天下環保客運有限公司共同投資組建的有限責任公司，持股比例分別為99%、1%，註冊資本人民幣500萬元；公司主要經營：入境旅遊業務、國內旅遊業務、旅遊商品銷售。該公司目前經營正常。
環保客運公司現有景區環保車203台、高檔高速公路客運車7台，在職員工318人。公司於20__年元月8日正式運營，幾年來，張家界景區環保車安全營運3000多萬公里，順利完成了4000多萬人次的遊客運輸任務。環保客運公司先後通過了ISO9001國際質量管理體系認證、ISO14001國際環境體系認證和OHSAS18001國際職業健康安全管理體系認證。環保客運公司重視企業硬體和軟體建設，籌資3000多萬元建立了對景區交通實施24小時不間斷監控的GPS衛星定位和實時監控調度智慧型交通管理系統，硬化和完善了50多公里景區道路和10多個候車站場，開通了的旅遊服務熱線和SOS遊客求助系統，積極倡導“服務遊客、有求必應”的經營理念，關心關愛員工，重視黨團建設和工青婦建設，營造了良好的企業文化氛圍。
截至20xx年8月31日止，經審計後資產總額23,544.74萬元，負債總額
10,270.33萬元，淨資產13,274.41萬元；20xx年1-8月營業收入11,965.36萬元，淨利潤2,036.15萬元。
三、評估目的
本次評估的目的是確定環保客運公司股東全部權益於評估基準日的市場價值，為張家界旅遊開發股份有限公司定向增發提供價值參考依據。
四、評估對象和評估範圍
本次評估對象為張家界易程天下環保客運有限公司的股東全部權益價值。
評估範圍為全部資產和負債，主要包括流動資產、非流動資產、流動負債等，部分車輛已抵押給中國銀行張家界分行武陵源分理處，該公司的景區客運獨家經營權已質押給中國建設銀行張家界市分行和中國農業銀行張家界市武陵源區支行，其他納入評估範圍的資產產權均歸資產占有方所有。
五、價值類型及其定義
評估人員經與委託方充分溝通後，根據本評估項目的評估目的等相關條件選取確定本次評估價值類型為“市場價值”，本報告書所稱“市場價值”是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
註冊資產評估師執行資產評估業務的目的僅是對評估對象價值進行估算並發表專業意見。評估結果系指評估對象在評估基準日的經濟環境與市場狀況以及其他評估師所依據的評估前提和假設條件沒有重大變化的情況下，為滿足評估目的而提出的價值估算成果，不能理解為評估對象價值實現的保證或承諾。
六、評估基準日
本項目資產評估基準日為20xx年8月31日。
1、本評估基準日是在保證與註冊會計師審計後的會計報表的日期相吻合，並儘可能與評估目的實現日接近的前提下，經與委託方協商一致確定的。
2、本評估基準日是為保證評估所需資料的真實性、完整性、公允性以及評估報告的時效性，經與委託方協商一致確定的。
本次評估所採用的價格均為評估基準日的價格標準，如評估基準日變動，將會對評估結果產生影響。
七、評估依據
本次評估工作中所遵循的具體法律依據、準則依據、權屬依據和取價依據為：
（一）法律依據
1、國務院[1991]第91號令《國有資產評估管理辦法》；
2、國務院國資委令第12號《企業國有資產評估管理暫行辦法》；
3、中國資產評估協會於1996年發布的《資產評估操作規範意見（試行）》；
4、國務院辦公廳轉發財政部《關於改革國有資產評估行政管理方式加強資產評估監督管理工作意見的通知》(國辦發[20__]102號)及中華人民共和國財政部令(第14號)《國有資產評估管理若干問題的規定》；
5、國務院國有資產監督委員會國資委產權[20__]274號《關於加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》；
6、《企業國有資產法》（20__年主席令第5號）；
7、《中華人民共和國公司法》（中華人民共和國主席令第42號）；
（二）準則依據
1、《資產評估準則—基本準則》（財會[20__]20號）；
2、《資產評估職業道德準則—基本準則》（財會[20__]20號）；
3、《資產評估準則——評估報告》（中評協[20__]189號）；
4、《資產評估準則——評估程式》（中評協[20__]189號）；
5、《資產評估準則——機器設備》（中評協[20__]189號）；
6、《企業價值評估指導意見（試行）》（中評協[20__]134號）；
7、《註冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》（會協[20__]18號）；
8、《資產評估價值類型指導意見》（中評協[20__]189號）；
9、《企業國有資產評估報告指南》（中評協[20__]218號）；
10、《資產評估準則——無形資產》（財會[20__]1051號）。
（三）取價依據
1、資產占有方20__-20__年度和20xx年8月31日公司經審計的財務會計報表；
2、20__-20__年度和20xx年8月31日的收入、成本、費用統計資料；
3、經濟發展投資集團有限公司《關於核定景區環保客運公司20xx年度經營管理目標的通知》；
5、武陵源區 發展規劃綱要；
6、環保客運公司20xx年度計畫；
7、評估人員調查獲取的相關資料；
8、資產占有方提供的財務會計資料和其他與評估相關的資料。
八、評估方法
企業整體資產的評估方法包括成本法、市場法和收益法。成本法是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定評估對象價值的評估思路。市場法是指將評估對象與參考企業、在市場上已有交易案例的企業、股東權益、證券等權益性資產進行比較以確定評估對象價值的評估思路。收益法是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路。
評估人員無法取得與張家界易程天下環保客運有限公司生產規模、業務種類相似企業股權交易案例，進而無法採用市場法確定其整體資產價值；重置成本法僅能反映企業資產的自身價值，而不能全面、科學的體現企業的整體價值，並且採用重置成本法也無法涵蓋諸如獨家經營、人力資源、商譽等無形資產的價值；因環保客運公司盈利能力較強，盈利前景較好，未來收入有較充分的保障及風險可合理預計，因此我們採用收益法進行了評估。
T
P＝Σ[Ri(1+r)-t]+[A×(1+r)-T]
t=1
P—被估企業淨資產現值
T—預測期收益年度
r—折現率
Ri—第t年被估企業的淨收益
A—被估企業的期末淨資產
九、評估程式實施過程和情況
根據國家有關部門關於資產評估的規定和會計核算的一般原則，依據國家有關部門相關法律規定和規範化要求，按照與委託方的資產評估約定函所約定的事項，資源資產評估有限公司業已實施了對委託方提供的法律性檔案與會計記錄以及相關資料的驗證審核，按資產占有方提交的資產清單，對相關資產進行了必要的產權查驗、實地察看與核對，進行了必要的市場調查和交易價格的比較，以及財務分析和預測等其他有必要實施的資產評估程式。資產評估的詳細過程如下：
1、接受委託及準備階段
(1)資源資產評估有限公司於20xx年9月接受委託方的委託，從事本資產評估項目。在接受委託後，資源資產評估有限公司即與委託方就本次評估目的、評估範圍、委託評估資產的特點等影響資產評估方案的問題進行了認真討論。
(2)根據委託評估資產的特點，有針對性地布置資產評估申報明細表，並設計主要資產調查表、主要業務盈利情況調查表等，對委託方參與資產評估配合人員進行業務培訓，填寫資產評估清查表和各類調查表。
(3)評估方案的設計
依據了解資產的特點，制定評估實施計畫，確定評估人員，組成資產評估現場工作小組。本項目評估人員共劃分為二組，包括收益現值組、綜合組到評估現場。
(4)評估資料的準備
收集和整理評估對象運營情況、收益成本的資料及評估對象產權證明檔案等。
該階段工作時間為20xx年9月16日－9月19日。
2、現場清查階段
企業收入、成本等生產經營情況的調查收集相關單位以前年度損益核算資料，進行測算分析；通過訪談等方式調查各單位及業務的現實運行情況及其收入、成本、費用的構成情況及未來發展趨勢，為編制未來現金流預測作準備。
通過收集相關信息，對環保客運公司各項業務的市場環境、未來所面臨的競爭、發展趨勢等進行分析和預測。
該階段的工作時間為20xx年9月20日－9月28日。
3、評定估算及綜合處理階段
(1)評估結果的確定
依據資源資產評估有限公司評估人員進行的必要的市場調查和測算，確定委託評估資產的收益現值法結果。
(2)評估結果的分析和評估報告的撰寫
按照資源資產評估有限公司規範化要求編制相關資產的評估報告書。評估結果及相關資產評估報告按資源資產評估有限公司規定程式進行三級覆核，經簽字註冊資產評估師最後覆核無誤後，由項目組完成並提交報告。
(3)工作底稿的整理歸檔
該階段工作時間為20xx年10月16日－10月19日。
十、評估假設
1、交易假設：假定所有待評估資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。
2、公開市場假設：公開市場假設是對資產擬進入的市場的條件以及資產在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定。公開市場是指充分發達與完善的市場條件，是指一個有自願的買方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方和賣方的地位平等，都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易都是在自願的、理智的、非強制性或不受限制的'條件下進行。
3、持續使用假設：持續使用假設是對資產擬進入市場的條件以及資產在這樣的市場條件下的資產狀態的一種假定。首先被評估資產正處於使用狀態，其次假定處於使用狀態的資產還將繼續使用下去。在持續使用假設條件下，沒有考慮資產用途轉換或者最佳利用條件，其評估結果的使用範圍受到限制。
4、企業持續經營的假設：它是將企業整體資產作為評估對象而作出的評估假定。即企業作為經營主體，在所處的外部環境下，按照經營目標，持續經營下去。
企業經營者負責並有能力擔當責任；企業合法經營，並能夠獲取適當利潤，以維持持續經營能力。對於企業的各類經營性資產而言，能夠按目前的用途和使用的方式、規模、頻度、環境等情況繼續使用，或者在有所改變的基礎上使用。
十一、評估結論
在持續經營前提下，張家界易程天下環保客運有限公司截至評估基準日20xx年8月31日，經審計的總資產賬面值為23,544.74萬元，總負債賬面值為10,270.33萬元，股東全部權益（淨資產）賬面值為13,274.41萬元，股東全部權益價值按收益法評估的評估值為64,080.30萬元,評估增值50,805.89萬元，增值率382.74%。
十二、特別事項的說明
以下事項可能對評估結論產生影響，敬請評估報告使用者予以重點關注。
1、本報告提出的評估結果是在委託方及資產占有方提供必要的資料基礎上形成的，我們對委託方和資產占有方提供的有關評估對象法律權屬資料和資料來源進行了必要的查驗，並有責任對查驗的情況予以披露。但本評估報告假定委託方提供的所有資料客觀、真實、準確、合法。因資料不真實而造成評估結果誤差，本公司不承擔任何責任。
2、本評估結果是對20xx年8月31日這一評估基準日企業資產價值的客觀公允反映，本公司對這一基準日以後的企業資產價值發生的重大變化不負任何責任。
發生評估基準日期後重大事項時，不能直接使用本評估結論。
在評估基準日期後，且評估結果有效期內，若資產數量、價格標準發生變化並對資產評估結果產生明顯影響時，委託方應及時聘請評估機構重新確定評估值；若資產價格的調整方法簡單、易於操作時，可由委託方在資產實際作價時進行相應調整。
3、部分車輛已於20__年6月29日一20xx年6月28日抵押給中國銀行張家界分行武陵源分理處，公司的景區客運獨家經營權已於20__年6月27日一20xx年6月26日質押給中國建設銀行張家界市分行，公司的景區客運獨家經營權已於20xx年4月1日一20__年4月1日質押給中國農業銀行張家界市武陵源區支行，其他納入評估範圍的資產產權均歸資產占有方所有。
4、本次評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開市場的原則確定的張家界易程天下環保客運有限公司股東全部權益的市場價值，未考慮已經辦理的或正在辦理的抵押、質押等可能造成的影響，未對資產評估增值做任何納稅準備，也未考慮可能存在的抵押、擔保、或有負債、未決訴訟或任何其他可能存在的訴訟所可能產生的任何影響，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價格的影響，同時，本報告也未考慮國家巨觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價格的影響。
5、本次評估結果基於本報告及其說明所陳述的有關假設基礎之上，此等數據將會受多種市場因素影響而變化。我們對市場變化的情況不承擔發表意見的責任，同時我們也沒有義務為了反映報告日後的事項而進行任何修改。當前述條件以及評估中遵循的各種原則發生變化時，評估結果一般會失效。
6、納入評估範圍的資產和負債的賬面值已經深圳南方民和會計師事務所有限責任公司審計，並出具了以20xx年8月31日為審計基準日的深南財審報字（20xx）第CA1-138號的審計報告。
7、深圳南方民和會計師事務所有限責任公司對張家界易程天下環保客運有限公司進行了兩年的盈利預測，並出具了深南專審報字（20xx）第ZA1-093號盈利預測審核報告。
8、本報告含有若干備查檔案，備查檔案構成報告之重要組成部分，與本報告正文具有同等法律效力。
十三、評估報告的使用限制說明
1、本報告僅供委託方用於評估目的對應的經濟行為和送交資產評估行政主管部門審查使用；評估報告書的使用權歸委託方所有。
2、本報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。
3、未經我公司同意委託方不得將報告的全部或部分內容發表於任何公開媒體上，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外。對不當使用評估結果於其他經濟行為而形成的結果，本公司不承擔任何法律責任。
4、根據國家的有關規定，本評估報告的有效期限為1年，自評估基準日20xx年8月31日起，至20xx年8月30日止。
十四、評估報告日
本評估報告提出日期為20xx年10月19日。
資源資產評估有限公司
二〇xx年x月x九日
項目資產評估報告 篇2
一、緒言
二、委託方及資產占有方
三、評估目的
四、評估對象及範圍
四、評估價值類型和定義
五、評估基準日
六、評估依據
七、評估原則
八、評估依據
九、評估方法
十、評估過程
十一、評估假設和限定條件
十二、評估結論
十三、特別事項說明
十四、評估報告的使用限制說明
十五、評估報告提出日期
資產評估報告書備查檔案
一、委託方與資產占有方營業執照複印件
二、產權證明檔案複印件
三、委託方與資產占有方承諾函
四、資產評估人員和機構的承諾函
五、林資產評估有限公司資格證書複印件
六、林資產評估有限公司營業執照複印件
七、項目參加人員名單及其資格證書複印件
評估師聲明
一、我們在執行本資產評估業務中，遵循相關法律法規和資產評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據我們在執業過程中資料，評估報告陳述的內容是客觀的，並對評估結論合理性承擔相應的法律責任。
二、我們出具評估報告，沒有以預先設定的價值作為評估結論。我們不會為當事人的決策承擔責任，我們提請報告使用者注意，評估結論不應該被認為是被評估資產價值在市場上可實現價格的保證。
三、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關係；與相關當事方沒有現存或者預期的利益關係，對相關當事方不存在偏見。
四、評估對象涉及的資產清單由委託方、被評估單位（或者產權持有單位）申報並經其簽章確認；所資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委託方和相關當事方的責任。
五、我們已對評估報告中的評估對象進行現場勘查；我們已對評估對象的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象法律權屬資料進行查驗，但無法對評估對象的法律權屬真實性做任何形式的保證；我們已提請企業完善產權以滿足出具評估報告的要求，並對發現的問題進行了披露。
六、我們具備評估業務所需的執業資質和相關專業評估經驗。
七、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
八、我們對評估對象的價值進行估算並發表的專業意見，是經濟行為實現的依據。我們出具的評估報告及其所披露的評估結論僅限於評估報告載明的評估目的，僅在評估結論使用有效期限內使用。評估報告書的使用權歸委託方所有，未經委託方許可，評估機構不得隨意向他人或公開；未經評估機構同意委託方不得將報告的全部或部分內容發表於任何公開和內部媒體上。
九、本評估報告的解釋權為出具評估報告的評估機構，除國家法律、法規有明確的特別規定外，其他任何機關和部門均無權解釋。
十、本評估報告的使用者限制為：
1、委託方（資產占有方）；
2、州市章貢區農村信用合作聯社；
3、××縣林業局、××縣果業局。
項目資產評估報告 篇3
第一章 總 則
第一條 為規範註冊資產評估師編制和出具評估報告行為，維護社會公共利益和資產評估各方當事人合法權益，根據《資產評估準則——基本準則》，制定本準則。
第二條 本準則所稱評估報告，是指註冊資產評估師根據資產評估準則的要求，在履行必要評估程式後，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值發表的、由其所在評估機構出具的書面專業意見。
第三條 註冊資產評估師執行資產評估業務，編制和出具評估報告，應當遵守本準則。
第四條 註冊資產評估師執行與價值估算相關的其他業務，出具價值分析報告或者其他專業意見，可以參照本準則。
第二章 基本要求
第五條 註冊資產評估師應當清晰、準確地陳述評估報告內容，不得使用誤導性的表述。
第六條 註冊資產評估師應當在評估報告中必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結論。
第七條 註冊資產評估師執行資產評估業務，可以根據評估對象的複雜程度、委託方要求，合理確定評估報告的詳略程度。
第八條 註冊資產評估師執行資產評估業務，評估程式受到限制且無法排除，經與委託方協商後仍需出具評估報告的，應當在評估報告中說明評估程式受限情況及其對評估結論的影響，並明確評估報告的使用限制。
第九條 評估報告應當由兩名以上註冊資產評估師簽字蓋章，並由評估機構蓋章。有限責任公司制評估機構的法定代表人或者合夥制評估機構負責該評估業務的合伙人應當在評估報告上籤字。
根據中評協230號第九條修改為：“評估報告應當由兩名以上（含兩名）註冊資產評估師簽字蓋章，並由評估機構加蓋公章。有限責任公司制評估機構的法定代表人或者合夥制評估機構負責該評估業務的合伙人應當在評估報告上籤字。
“有限責任公司制評估機構的法定代表人可以授權首席評估師或者其他持有註冊資產評估師證書的副總經理以上管理人員在評估報告上籤字。
“有限責任公司制評估機構可以授權分支機構以分支機構名義出具除證券期貨相關評估業務外的評估報告，加蓋分支機構公章。評估機構的法定代表人可以授權分支機構負責人在以分支機構名義出具的評估報告上籤字。”
第十條 評估報告應當使用中文撰寫。需要同時出具外文評估報告的，以中文評估報告為準。
評估報告一般以人民幣為計量幣種，使用其他幣種計量的，應當註明該幣種與人民幣的匯率。
第十一條 評估報告應當明確評估報告的使用有效期。通常，只有當評估基準日與經濟行為實現日相距不超過一年時，才可以使用評估報告。
第三章 評估報告的內容
第十二條 評估報告應當包括下列主要內容：
（一）標題及文號；
（二）聲明；
（三）；
（四）正文；
（五）附屬檔案。
第十三條 評估報告的聲明應當包括以下內容：
（一）註冊資產評估師恪守獨立、客觀和公正的原則，遵循有關法律、法規和資產評估準則的規定，並承擔相應的責任；
（二）提醒評估報告使用者關注評估報告特別事項說明和使用限制；
（三）其他需要聲明的內容。
第十四條 評估報告應當評估業務的主要信息及評估結論。
第十五條 評估報告正文應當包括：
（一）委託方、產權持有者和委託方以外的其他評估報告使用者；
（二）評估目的；
（三）評估對象和評估範圍；
（四）價值類型及其定義；
（五）評估基準日；
（六）評估依據；
（七）評估方法；
（八）評估程式實施過程和情況；
評估假設；
（十）評估結論；
（十一）特別事項說明；
（十二）評估報告使用限制說明；
（十三）評估報告日；
（十四）註冊資產評估師簽字蓋章、評估機構蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。
根據中評協230號第十五條第（十四）項修改為：“註冊資產評估師簽字蓋章，評估機構或者經授權的分支機構加蓋公章，法定代表人或者其授權代表簽字，合伙人簽字。”
第十六條 評估報告使用者包括委託方、業務約定書中約定的其他評估報告使用者和國家法律、法規規定的評估報告使用者。
第十七條 評估報告載明的評估目的應當惟一，表述應當明確、清晰。
第十八條 評估報告中應當載明評估對象和評估範圍，並具體描述評估對象的基本情況，通常包括法律權屬狀況、經濟狀況和物理狀況。
第十九條 評估報告應當明確價值類型及其定義，並說明選擇價值類型的理由。
第二十條 評估報告應當載明評估基準日，並與業務約定書約定的評估基準日保持一致。評估報告應當說明選取評估基準日時重點考慮的因素。評估基準日可以是現在時點，也可以是過去或者將來的時點。
第二十一條 評估報告應當說明評估遵循的法律依據、準則依據、權屬依據及取價依據等。
第二十二條 評估報告應當說明所選用的評估方法及其理由。
第二十三條 評估報告應當說明評估程式實施過程中現場調查、資料收集與分析、評定估算等主要內容。
第二十四條 評估報告應當披露評估假設及其對評估結論的影響。
第二十五條 註冊資產評估師應當在評估報告中以文字和數字形式清晰說明評估結論。
通常評估結論應當是確定的數值。經與委託方溝通，評估結論可以使用區間值表達。
第二十六條 評估報告的特別事項說明通常包括下列內容：
（一）產權瑕疵；
（二）未決事項、法律糾紛等不確定因素；
（三）重大期後事項；
（四）在不違背資產評估準則基本要求的情況下，採用的不同於資產評估準則規定的程式和方法。
註冊資產評估師應當說明特別事項可能對評估結論產生的影響，並重點提示評估報告使用者予以關注。
第二十七條 評估報告的使用限制說明通常包括下列內容：
（一）評估報告只能用於評估報告載明的評估目的和用途；
（二）評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用；
（三）未徵得出具評估報告的評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露於公開媒體，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外；
（四）評估報告的使用有效期；
（五）因評估程式受限造成的評估報告的使用限制。
第二十八條 評估報告載明的評估報告日通常為註冊資產評估師形成最終專業意見的日期。
第二十九條 評估報告附屬檔案通常包括：
（一）評估對象所涉及的主要權屬證明資料；
（二）委託方和相關當事方的承諾函；
（三）評估機構及簽字註冊資產評估師資質、資格證明檔案；
（四）評估對象涉及的資產清單或資產匯總表。
第四章 附 則
第三十條 本準則自年7月1日起施行。
（資產評估協會關於印發《資產評估準則——評估報告》等7項資產評估準則的通知，中評協189號，年11月28日）
項目資產評估報告 篇4
項目後評估是一門獨立的、有別於項目評估的技術經濟學科。在我國，項目後評估屬新生事物，基本方法和指標體系尚待進一步發展和完善。
一、項目後評估的程式
1、設定項目後評估管理機構
在項目主管部門內組建後評價組織管理機構。組建後評價管理機構的目的是為企業決策層服務；結合項目特點制定指導開展後評價的具體實施辦法和後評價工作程式；制定後評價實施計畫；選擇後評價項目，組織培訓後評價工作人員或直接委託有資質的中介機構，判斷評定後評價質量；建立後評價資料庫；審核、監督下屬的或委派的後評價機構所做的後評價報告及工作，並向企業決策層提交審核報告及綜合報告，供決策參考。
2、為了保證後評估工作質量，進行項目後評估時應按以下程式進行：
（1）、提出問題。即明確項目後評估的具體對象、評估的目的及具體要求。
（2）、籌劃準備。主要任務是組建一個評價領導小組，並按評價要求制訂周詳的項目評價工作計畫。
（3）、深入調查，收集資料。主要任務是根據評價工作計畫制訂詳細的調查提綱，並開展實際調查工作，收集後評估所需的各種資料和數據。
（4）、分析研究。採用定量和定性分析方法，針對問題進行深入的分析研究。
（5）、編制評估報告。將分析研究的結果進行匯總、整理，編制出項目後評估報告。
二、項目後評估的內容
一般投資項目後評估的分析內容包括技術、經濟、環境、社會和發展五個方面。建設項目後評估，要針對建設項目的特點，結合項目投資主體的實際情況，兼顧項目所在地區、社會和國家利益，以項目目標、過程、效益、持續性評估為主。對有環境影響的建設項目，根據項目的規模、國家或省級環保部門出具的評價意見，以項目建設前後對環境影響的相關數據作為評估內容。
1、目標評估
目標評估就是通過項目實際產生的一些經濟、技術指標與項目決策時確定的目標進行比較，檢查項目是否達到預期目標或達到目標的程度，從而判斷項目是否成功。
（1）、與前期確定的立項條件、決策依據、決策程式比較是否發生偏差；
（2）、檢查項目實際工藝技術、產生的經濟效益指標是否達到預期目標或達到目標的程度等。
（3）、投資使用情況評估。投資使用情況評估是指將項目原定的預算和資金投入計畫同實際發生的投資進行對比分析，找出發生變化的原因及其影響。
2、過程評估
項目的過程評估是對項目的各個環節進行回顧和檢查，對項目的實施效率作出評價。過程評價包括：勘察設計評價、設備採購、工程建設施工、竣工驗收和生產準備等項工作的評估。主要內容：
（1）、對施工準備、招標投標、工程進度、工程質量、工程造價、工程監理評估；
（2）、各種契約執行情況評估；
（3）、對項目設計能力和實際能力的驗證；
（4）、對工程技術經濟指標的分析；
（5）、項目的生產管理和生產條件分析；
（6）、項目的經營效益分析；
（7）、對生產和銷售情況、原材料、燃料供應情況、資源綜合利用情況、生產能力的利用情況等進行評估。
3、效益評估
效益是衡量項目成功與否的關鍵因素。效益評價包括項目的財務評價和國民經濟評價。財務評價是在國家現行財稅制度和價格體系下，從項目投資者的角度，根據後評價時點以前各年實際發生的投入產出數據以及這些數據重新預測得出的項目計算期內未來各年將要發生的數據，綜合考察項目實際或更接近於實際的財務盈利能力狀況，據以判斷項目在財務意義上的成功與失敗，並與項目前評估相比較，找出產生重大變化的原因，總結經驗教訓。國民經濟評價是從國家整體角度考察項目的費用和效益，採用影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等參數對後評價時點以後項目計算期未來各年度預測的財務費用與財務效益進行調整，計算項目對國民經濟的淨貢獻，據此判斷項目的經濟合理性。
效益評價中選用的數據要求真實性、客觀性和準確性，包括建設單位提供的項目投資報表、竣工決算表、竣工驗收報告和生產單位提供的各年年終會計報表等。主要內容：項目的盈利能力分析和償還能力分析；財務實際成果與預期目標的對比分析；財務狀況的前景與措施分析；應考慮財務參數變化和物價上漲因素所帶來的影響，分析財務效益實現程度，尋找產生差異的原因。
4、持續性評估
持續性評估就是對項目在未來運營中實現既定目標以及持續發揮效益的可能性進行預測性分析。即項目完成之後項目的既定目標是否還可以持續；項目是否可以順利地持續實施，項目業主是否願意並可以依靠自己的能力持續實現既定的目標。
項目的持續性評估從政府政策、管理組織和社會民眾的參與、財務、技術、社會文化、環境和生態，以及外部因素等各個方面來評估分析項目在物質、經濟和社會等方面的持續性，並指出保持項目持續性的條件和要求。
持續性評估是對項目是否持續發揮投資效益、企業發展潛力和進行內涵性改造的前景等進行分析評估，做出判斷，提出項目持續發揮效益需具備的內部、外部條件和需要採取的措施。
5、影響評估
影響評估是對項目建成投產後對國家、項目所在地區的經濟、社會和環境所產生的實際影響所進行的評估，據此判斷項目決策宗旨是否實現，重點分析項目對整個社會發展的影響。影響評估的內容包括經濟、技術、環境社會影響等方面。
（1）、項目經濟影響評估主要分析和評估項目對地區、行業、部門和國家的巨觀經濟影響（如對國民經濟結構的影響，對提高巨觀經濟效益以及對國民經濟長遠發展的影響），並對項目所用國內資源的價值進行測算，為在巨觀上判斷項目資源利用的合理程度提供依據；同時，分析項目對地區、行業、部門和國家的經濟發展所產生的重要作用和長遠影響。
（2）、項目科技進步影響評估主要分析項目對國家、部門和地區的技術進步的推動作用，以及項目所選技術本身的先進性和適用性；分析評估項目採用的工藝技術或者引進的技術裝備的先進性及其與國內外同類技術裝備進行對比；並對本部門、本地區技術進步的作用和取得的潛在效益進行分析評估。
（3）、對地區環境質量的影響，自然資源的保護和利用，對生態平衡的影響等。
項目環境影響評估主要是對照前評估時批准的“環境影響報告書”，重新審查項目對環境產生的實際影響，審查項目環境管理的決策、規定、規範和參數的可靠性和實際效果。環境影響評估主要包括項目的污染源控制、區域的環境質量、自然資源的利用、區域的生態平衡和環境管理能力等五個方面的內容。
（4）、社會影響評估包括：居民生活條件和生活質量影響；對就業的影響；項目對當地基礎設施建設和未來發展的影響等。
6、管理水平評估
管理水平評估是指對項目實施全過程各階段管理者的工作水平做出評估。主要內容：
（1）、分析和評估他們是否能有效地管理項目的各項工作；
（2）、他們是否與政策機構和其他組織建立了必要的聯繫；
（3）、人才和資源是否使用得當；
（4）、他們是否有較強的責任感等。
三、項目後評價的方法
由於現階段企業對建設項目尚沒有規範、完整地開展後評估工作，在選擇評估方法時，可採用對比法和成功度法；在選取評價指標上，採取定量與定性相結合的指標，循序漸進，逐步探索、總結出適合建設項目後評估的方法和指標體系。
目前，國內外項目後評價實踐中，總體上採用定量分析與定性分析相結合的方法，在此中研普華提出以下三種方法供您參考：對比分析法、邏輯框架分析法（簡稱LFA）和成功度分析法（即打分法）。
1、對比分析法
對比分析法是項目後評估的基本方法，它包括前後對比法與有無對比法。
（1）、前後對比法
將項目實施前與項目建成後的實際情況加以對比，測定該項目的效益和影響。在項目後評估中是將項目前期階段，即項目可行性研究與前評估階段所預測的建設成果、規劃目標和投入產出、效果和影響，與項目建成投產後的實際情況相比較，從中找出存在的差別及原因。
項目建成後對各指標以原預測指標數為基準，評定實際實現指標數值。變化和差距等於實際實現指標減去原預測指標。
（2）、有無對比法
有無對比法是指在項目地區內，將投資項目的建設及投產後的實際效果和影響，同如果沒有這個項目可能發生的情況進行對比分析。由於項目所在地區的影響不只是項目本身所帶來的作用，而且還有項目以外的許多其它因素的作用。因此，這種對比的重點是要分清這些影響中項目的作用和項目以外的作用，評估項目的增量效益和社會機會成本。
項目的有無對比不是前後對比，也不是項目實際效果與預測效果之比，而是項目實際效果與若無此項目實際或可能產生的效果的對比。
2、邏輯框架分析法（LFA法）
LFA法是將幾個內容相關、必須同步考慮的動態因素組合起來，通過分析其間的關係，從設計策劃到目的、目標等方來評估一項活動或工作。LFA為項目計畫者和評估者提供一種分析框架，用以確定工作的範圍和任務，並通過對項目目標和達到目標所需手段進行邏輯關係分析。
（1）、項目目標：體現為企業發展計畫、規劃、政策方針等對項目提出的目標要求，往往是企業投資決策的整體目標。這個層次的目標要求項目必須與國家發展目標、國家產業政策和行業規劃等要求相聯繫。項目目標往往需要多個具體目標（單項工程）的貢獻才能實現。
（2）、具體目標：是指“為什麼”要實施這個項目，是項目達到的直接效果和作用，是項目後評估的重要依據，一般應考慮項目為企業和社會群體帶來的效果。這個層次的目標由項目決策機構和獨立的評價機構來評估確定，往往一個項目有多個具體目標。
（3）、項目產出：這裡的“產出”是指項目“幹了些什麼”，即項目的建設內容或直接產出物。一般要提供可計量的直接結果，要直截了當地指出項目所完成的實際工程。各項成果是為實現項目目標必須達到的具體目標。它們從其效果來看應是合適的、必要的、足夠的。
（4）、投入和活動：該層次是指項目的實施過程及內容，包括人、財、物和時間等的投入。投入活動要詳細到可以運作的程度，要做到可行性和可信度的結合。
3、成功度分析法
成功度分析法是對項目實現預期目標的成敗程度給出一個定性的結論。成功度就是對成敗程度的衡量標準。一般來說，成功度可分為五個等級，各個等級的標準如下：
（1）、完全成功的。用AA來表示，表明項目的各項目標都已全部實現或超過；相對成本而言，項目取得了很大的效益和影響。
（2）、成功的。用A來表示，表明項目的各項目標都已全部實現；相對成本而言，項目達到了預期的效益和影響。
（3）、部分成功的。用B來表示，表明項目實現了原定的部分目標；相對成本而言，項目取得了一定的效益和影響。
（4）、不成功的。用C來表示，表明項目實現的目標非常有限；相對成本而言，項目幾乎沒有取得什麼效益和影響。
（5）、失敗的。用D來表示，表明項目的目標是不現實的，根本無法實現；相對成本而言，項目不得不終止。
在測定各項指標時，採用打分制，按評定等級標準A、B、C、D四個等級來表示。通過指標重要性分析和單項成功度結論的綜合，可以得到整個項目成功度指標，也用A、B、C、D表示，填在表的最後一行。
四、主要結論
通過對已經完成項目（或規劃）的目的、執行過程、效益、作用和影響進行系統的、客觀的分析，檢驗項目預期的目標是否達到，項目或規劃是否合理有效，項目的主要效益指標是否實現，同時總結項目實施過程中的經驗教訓，為新項目的決策和提高投資決策管理水平提供參考，確保項目的成功和有效。
1、通過項目後評價反饋的信息，及時糾正項目決策中存在的問題，從而提高建設項目決策的科學化水平。
2、通過項目後評價，建立科學的決策機制和監督管理機制，有利於避免建設項目的損失浪費和決策失誤，從而提高建設項目的投資效益。
3、為不斷提高決策、設計、施工、管理水平，合理利用資金，提高投資效益，改進管理，制定相關政策等提供科學依據。
項目資產評估報告 篇5
x有限公司：
我單位接受貴公司的委託，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對x有限公司的房地產進行了評估工作。本單位評估人員按照必要的評估程式對委託評估的資產實施了實地勘查、市場調查與詢證，對委估資產在評估基準日20xx年02月27日所表現的市場價值作出了公允反映。現將資產評估情況及評估結果報告如下：
一、委託方及被評估單位簡介
單位名稱：x有限公司
法定代表人：
地址：
註冊資本：
公司類型：私營有限責任公司-
二、評估目的
本次評估目的是為委託方了解委估資產的市場價值提供參考依據。
三、評估對象和評估範圍：
本次評估對象是委估方委託評估的房屋。
委估房產位於，框架結構，總建築面積x平方米。其中：號，建築面積為㎡；號，建築面積為㎡；號，建築面積為㎡；號，建築面積為101.19㎡；號，建築面積為㎡；號，建築面積為㎡。委估資產的詳細情況請見《資產評估明細表》。
四、價值類型及其定義
評估採用的價值類型為市場價值。市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
五、評估基準日
本項目資產評估基準日為20xx年x日，系由委託方與本單位協商確定，本評估基準日與評估人員實際評估日期比較接近，評估人員能更好的把握委估資產的基準日狀況，真實反映委估資產基準日的現時價值。本次評估以評估基準日有效的價格標準為取價標準。
六、評估依據
本次資產評估工作中所遵循的法規依據、具體行為依據、產權依據和取價依據包括：
（一）主要法律法規
1、國務院1991年第91號令頒發的《國有資產評估管理辦法》；
2、原國家國有資產管理局國資發[1992]第36號公布的《國有資產評估管理辦法施行細則》；
3、《中華人民共和國公司法》（20xx年1月1日施行）；
4、《企業會計準則》；
5、其他與資產評估有關的法律法規。
（二）準則依據
1、資產評估準則——基本準則；
2、資產評估職業道德準則——基本準則；
3、資產評估準則——評估報告；
4、資產評估準則——評估程式；
5、資產評估準則——業務約定書；
6、資產評估準則——工作底稿；
7、資產評估準則——不動產；
8、註冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見（試行）；
9、資產評估價值類型指導意見（試行）。
（三）行為依據
x有限公司與本所簽訂的《資產評估業務約定書》。
（四）重大契約協定、產權證明依據
1、營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證等；
2、資產購置協定、契約發票等財務資料；
3、房產證證等；
4、其他產權證明檔案。
（五）取價依據
1、《全國資產評估價格信息》；
2、房地產估價規範（GB/T50291——1999）；
3、《全國統一建築工程基礎定額》（x單位估價表）（20xx年）、《全國統一安裝工程預算定額》（x單位估價表）（20xx年）、《建築裝飾工程預算定額》（20xx年）、《建築裝飾工程費用定額》（20xx年）；
4、評估機構收集的有關詢價資料和參數資料；
5、評估人員現場勘查、核對及收集的有關資料和記錄；
6、委託方及資產占有方申報材料及其他材料。
（六）參考資料
1、《資產評估常用數據與參數手冊》
2、中國人民銀行評估基準日公布的銀行利率表、國家外匯管理局評估基準日公布的外匯匯率、國債利率等；
3、統計部門資料；
4、其他市場調查資料。
七、評估方法
（一）評估方法選擇
委估對象屬新開發的營業性用房，該類房地產市場比較成熟，可採用市場比較法評估。
（二）對於所採用的評估方法的介紹市場比較法
是指在求取估價對象房地產的價格時，根據替代原則，將估價對象房地產與在較近時期內已經發生交易的類似房地產實例進行對照比較，並依據後者已知的價格，參照該房地產的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出估價對象房地產最可能實現的合理價格的一種估價方法。
市場比較法公式：
待估房地產價格=比較案例房地產價格×交易情況修正×交易日期修正×區域因素修正×個別因素修正。