濟南市房地產市場調查分析報告
第一部分：投資環境分析
1、濟南自然環境及人口概況
濟南市南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區帶。濟南境內河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白雲湖等。
濟南是中國東部沿海經濟大省——山東省的省會，全省政治、經濟、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批准的副省級城市和沿海開放城市。全市總面積8177平方公里，市區面積3257平方公里。
濟南歷史悠久，是國務院公布的歷史文化名城。濟南風景秀麗，泉水眾多，被譽為“泉城”。濟南的市樹是柳樹，市花是荷花。
2、濟南經濟狀況分析
(1)巨觀經濟概況
XX年，濟南市實現地區生產總值1618.9億元，增長15.6%，綜合經濟實力保持在全省前列，是全省重要的綜合性產業城市。第一產業實現增加值118.7億元，增長7.8%;第二產業實現增加值742.4億元，增長19.8%;第三產業實現增加值757.8億元，增長13.0%。。
(2)銀行存款餘額概況
濟南市是中國九大金融區之一，金融機構門類齊全，運營良好。到XX年底，全市各類銀行金融機構存款餘額2991億元，比年初增長22.1%，全市貸款餘額2830億元，增長10.8%。
(3)濟南市民收入及消費概況
XX年，城市市區居民(非農業)人均可支配收入為1XX元，增長9.0%;人均消費性支出8581元，增長2.2%。農民人均純收入4116元，增長13.7%;人均生活費支出2543元，增長9.8%。城鄉居民的消費結構發生較大變化，生活質量提高。城市居民消費更注重消費質量，休閒娛樂享受型消費發展迅速，人均休閒娛樂等服務支出800元，增長19.7%，占消費性支出的比重9.3%，提高1.3個百分點。城市人均住宅使用面積達到了19.5平方米，比上年末增加0.65平方米;農村居民人均生活用房面積32.9平方米，增加0.4平方米。
(4)固定資產投資概況
XX年濟南全年全社會固定資產投資856.9億元，增長31.6%。在全社會固定資產投資中，城鎮及以上單位投資724.4億元，增長32.3 %;農村投資132.6億元，增長44.0%。房地產開發投資121.1億元，增長9.9%，其中：住宅投資96.2億元，增長10.1%，占房地產開發投資的79.4%。
(5)建築業
XX年全市具有新資質等級的建築業企業753家，共完成增加值93.3億元，增長10.4%;實現利稅22億元，增長8.6%;全員勞動生產率(按當年價全社會增加值計算)為13.03萬元/人,房屋施工面積3448萬平方米，房屋竣工面積1216萬平方米，其中住宅732萬平方米。
XX年一季度，全市建築業開局平穩，全市資質建築業企業共完成總產值48.2億元，同比增長7.8%。 其中，國有及國有控股企業完成建築業總產值31.5億元，同比增長1.1%;非國有及國有控股企業完成16.7億元，增長19.3%。
一季度，房屋建築施工面積2026.2萬平方米，比去年同期增長13.2 %。其中，新開工面積376.2萬平方米，同比增長34.7 %。
一季度，完成竣工產值14.6億元,比去年同期增長33.9 %，房屋建築竣工面積39.4萬平方米,與去年持平。
綜合以上五方面，濟南經濟狀況，作以下幾點分析：
(1)XX年濟南市的國內生產總值水平位列全國城市的地21位，但增勢強勁，第三產業增幅明顯。據《濟南市總體規劃文本》顯示，到XX年三次產業的結構比例調整為5:45:50，這無疑會對第三產業的房地產起到良好的促進作用。
(2)從居民銀行儲蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析，濟南市商品房市場需求潛力較大。數據表明，XX年濟南市人均可支配收入為12310元，在全國15個副省級城市中排第6、7位，在山東省17城市中，濟南市排第二位，相對購買力水平中高。XX年，家庭年收入區間以3~5萬元為最多，比例為44%，其次為3萬元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場吸納量的重要因素，以上收入特徵預示著未來低價位市場需求量仍然較大，中價位市場需求逐步成為主流。
(3)濟南是一座“畸形”消費城市，貧富差距大，公款消費現象嚴重。
(4)房地產投資繼XX年快速增長、XX年低幅調整後，正成為熱點。
(5)在與當地同行的接觸中發現，濟南部分“先富”人士已開始二次或多次購房。
3、濟南市城市發展規劃
(1)中心城區總體布局。
中心城區由主城區和王舍人、賢文、大金、党家四個外圍組團組成。
a、主城區是全市的行政、金融、商貿、文化、科教、居住中心，劃分為核心區和11個功能各有傾重的片區。
● 核心區為歷山路、經十路、鐵路圍合的地區。
● 白馬山、濼衛、黃台、七里河是以工業為主的片區。
● 無影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區。
● 文東為科研文教片區。
● 千佛山為風景旅遊片區。
b、王舍人組團位於中心城區最東部，規劃為獨立工業區。重點發展冶金、石化、輕工工業。
c、賢文組團位於主城區與王舍人組團之間，以濟南開發區新區為主體構成。重點發展電子信息、生物技術、光機電一體化等產業。
d、大金組團位於中心城區西部，規劃為新興產業園區。重點發展電子信息、材料科學等新興產業和倉儲業。
e、党家組團位於中心城區西南部，規劃為汽車製造工業為主的獨立工業區，重點發展汽車製造工業。
(2)公共設施布局
a、中心商務區。
在順河街、經一路、緯六路、經七路圍合地區內。
b、市級商業中心。
在泉城路、經四路東段、西市場商業集中地區。
c、省級行政辦公用地。
集中在經八緯一地區。同時完善古城區和歷山路兩側的省級行政辦公設施。
d、金融設施。
在中心商務區內。
e、文化娛樂設施。
在南門、經三緯三、普利門、經八緯一等地區。
f、體育設施。
在臘山湖北新建市級體育中心。
g、調整完善醫療衛生設施。
在白馬山、賢文、大金和党家建設醫療衛生院所。
h、文科設施。
完善文東科研文教區建設，在南部十六里河地區建設濟南科技活動場所，在東部鰲角山地區預留高教科研用地。
(3)濟南旅遊資源開發。形成以古城旅遊區為中心，四面擴展的格局。
a、古城旅遊區。
主要包括大明湖、四大泉群、環城公園、芙蓉街等傳統街區及千佛山、佛慧山等景區。
b、向北擴展建成黃河旅遊區。
主要包括黃河公園、華山、鵲山白雲湖風景區和鴨旺口溫泉旅遊度假區等。
c、向東擴展建成龍山文化旅遊區。
主要包括龍山文化遺址、齊長城、百脈泉群等名勝古蹟。
d、向南擴展建成山川古蹟旅遊區。
主要包括靈岩寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風景旅遊區。
e、向西擴展建成平陰民俗風情旅遊區。
主要包括洪範池、翠屏門等風景旅遊區。
(4)外聯交通
a、鐵路。
XX年前建設京滬高速鐵路濟南段(含黃河高速鐵路橋)，建設邯濟線、濟龍煙線，並引入濟南樞紐。
b、公路。
近期建設大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟德、濟泰段，高速澆城公路環的東南段，京滬與濟青高速公路的聯接線。
c、機場。
濟南(遙牆)機場擴建為國內口岸一級機場。新建5萬平方米侯機樓和一條3200米跑道，延長現有跑道至3200米，張莊軍用機場不宜在市區內保留，遷出選址新建。
(5)城市交通。
總體框架：3個環路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主幹路。(簡稱“三環九射、九縱九橫”)
“三環”指由經十路、歷山路、北園路、無影山中路、濟齊路、營市街等組成的快速路環;由二環東、南、西、北路組成的主幹路環;由京滬、京滬與濟青的聯接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環。
“九射”指主幹路環向外放射的濟王、濟青(青州)、濟青(青島)、濟濱、濟德、濟齊、濟兗、濟微、濟臨9條高等級公路。
“九縱”指二環西路、營市街(快速)、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路(快速)、二環東路9條南北向主幹路或快速路。
“九橫”指二環南路、劉長山路、經十路(快速)、經七路、經四路、經一路、北園路(快速)、清河北路、二環北路等9條東西向主幹路或快速路。
4、濟南重大市政工程
(1)已建：
a、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。
b、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟濼路立交橋一期工程竣工使用。
c、泉城廣場建成使用。
d、濟南機場主跑道投入使用。
(2)在建：
a、“藍天工程”，市區新增綠地20萬平方米，使城市綠化覆蓋率達到36%，綠地率31%。
b、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶區的改造建設，搞好舜湖社區，新世界陽光花園、北園八村以及其它居民小區的成片住宅開發和經濟適用房建設。
(3)規劃：詳見“濟南市城市發展規劃”。
分析：從以上“3、濟南市城市發展規劃和4、濟南重大市政工程”兩項內容分析得出以下幾點：
a、對中心城區，採取強化、改造手段，進一步確立其商業、金融、和都市旅遊的核心地位。
b、重視東西兩頭的發展，以若干片區的形成確立其每個片區的核心任務。
c、南部大力開發旅遊資源，形成濟南的生態區。
d、北部發展的比重在全市範圍內最輕，對華山各案可能有影響的主要有以下幾點：
● 北向擴建黃河旅遊區，其中華山旅遊區作為其中一部分。
● 京滬與濟青高速公路的聯接線工程。將使外聯更方便。
● 順河高架路北延工程。
● 歷山北路拓寬工程。
第二部分房地產市場分析
一、房地產市場的總體運行情況
由於房改政策、城市基礎設施及舊城改造、城市新功能區域規劃建設的拉動作用，濟南市房地產市場正在逐步升溫。據有關部門透露，5年之內濟南市將有4000萬平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬平方米。
在一輪發展機遇面前，濟南市房地產業的市場格局必將要發生質的變化，一些有強大後盾支持的開發商可能會脫穎而出。
1、土地市場分析
XX年土地供應狀況
根據濟南市土地部門的放量土地和部分區域招商土地的統計，濟南市市區目前可以進入市場的土地在3萬畝左右，而且新的土地供應還不斷增加。但濟南市獲取土地渠道和價格的多樣性及歷史遺留問題的理順解決，會在一定時間內造成明顯的供求矛盾。
2、房地產投資狀況分析
XX年投資預期
有關部門的信息顯示，濟南市確定積極推進房地產業發展，今年力爭完成開發投資135億元，同比增長25%。其中：住宅建設完成投資95億元，商業用房完成投資40億元。商品房施工面積980萬平方米，其中商品住宅施工面積800萬平方米;新開工面積400萬平方米，實現銷售面積300萬平方米。
3、商品房銷售狀況分析
截至XX年2月末，全市商品房屋銷售建築面積為20.8萬平方米，同比增長33.3%。其中，住宅銷售建築面積為18.4萬平方米，同比增長18.7%，占全部銷售面積的88.5%，下降10.9個百分點。2月末，我市商品房屋空置面積為38.5萬平方米，其中空置住宅34.6萬平方米，分別比去年同期增長42.6%和31.1%。買方市場有需求釋放的跡象，但大量新開樓盤的出現，購房人選擇餘地較大，配置一般、同質化較強的樓盤將面臨市場的考驗。
4、商品房價格走勢
XX年2月份登記成交均價為3034元/平方米，比1月份增長18.3%。從前4個月的中檔住宅市場看，在售樓盤每平方米均價達到3500-4500元。市場出現10000-1XX元/平米的高端住宅產品。
5、經濟適用房市場分析
據悉，濟南市總共規劃了5個片區來建設經濟適用房，其中首個向中低收入家庭銷售的槐蔭區大金莊經濟適用房項目建設面積15萬平方米，槐蔭區世紀中華城項目7萬平方米，北全福經濟適用房居住組團7.7萬平方米。這為廣大低收入家庭解決住房問題的同時也提供良好的居住環境。
二、房地產熱點區域板塊分析
濟南南部是大片的山區，北部是黃河，地理位置的特點決定了濟南市的發展方向是東西向的，加之鐵路交通線貫通東西，經十路、經一路、濼源大街、解放路、泉城路……，濟南的繁華街道大多是東西走向，這就造成了濟南的房地產業和商業形態呈現出沿交通線兩側帶狀發展的特點。
這種城市結構特點造成了濟南的商業地產投資集中在交通幹線沿線，居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟南自古就有“寧要歷下一張床，不住天橋一間房”的說法，談的就是這個特點。反映到濟南的房地產市場上，南部，東部的房價比北部西部的房價要高上一個檔次。
針對濟南市的特點，政府在制定城市規劃的時候也充分的照顧了交通幹道沿線的商業的住宅開發。
成功拓寬改造後經十路板塊顯現巨大商業投資價值。目前位於經十路沿線大型樓盤，東部中潤世紀城，西部的陽光一百都有不俗的市場表現，越來越得到市場認可。
大改造後的經一路板塊也是濟南市的一大投資熱點。位於經一路延長線和大明湖西北側的巴黎花園，具備良好的地理位置和人文環境，樓盤前景看好。大明湖附近離經一路不遠的魯能康橋，具備一定的升值潛力。另外，由山東省建工集團開發的明珠國際商務港，投資前景看好。
濟南市的歷史文化風貌區具備較高的升值潛力。典型的就是泉城廣場沿線，周圍名勝聚集，是濟南市的中心，圍繞泉城廣場，泉城路、濼源大街兩條東西向的幹道也是一個值得關注的板塊。
歷史及規劃因素形成的特色產業聚集地，如以山大路為中心的科技商業地帶，以英雄山路為中心的社區、商業、通訊地帶，以北園大街為中心的建材家具、娛樂產業地帶，以及以趵突泉為中心的特色旅遊帶等，均是應關注的投資熱點。
屬“南控”的濟南南部地區，山青水秀，自然環境好，紅葉谷、九頂塔、野生動物園、藥鄉森林公園等濟南大部分近郊旅遊景區也都在南部，南部獲批准開發的樓盤就具備了很好的增值空間，位於濟南南部開發的陽光舜城、偉東新都、國際風情街等民用和商用房產的熱銷也說明這一點。
東部區域板塊發展潛力日益顯現，隨著新城建設進程的加快以及與章丘的連結，為區域土地市場提供充沛的供應的同時促進了該區域房地產開發的進程，仍是未來一段時間濟南住宅市場的熱點區域。
第三部分 XX年濟南住宅市場分析預測
XX年住宅市場預測
1、行業發展方面
計畫經濟——改革開放——加入世貿組織，中國的經濟是不斷走向市場化、國際化的，各行業面臨的是世界範圍的競爭與機遇，各行業、各領域的市場化程度也在不斷提高。房地產相關領域，土地已基本走市場化的道路;利率政策在不斷靈活，商業銀行等市場參與者的話語權在不斷加大，央行雖在總體監控，但越來越多的是通過市場化手段影響利率波動;匯率方面，國家匯率制度也進行了重大的改革，控制性的放開了人民幣匯率，將人民幣推向了世界貨幣市場。綜合來看所有房地產相關領域市場化程度的加深都會對房地產行業產生促進作用，推動市場不斷成熟，穩步發展。
2、新增供應量方面
XX年由於受中央和地方各種房地產政策的影響，新增供應量與XX年相比大幅下降，市場一度低迷，銷售量萎縮，成交價格雖時有波動，卻並無大幅滑坡。但從長遠來看，巨觀經濟來方面，國家在抑制投資過熱，房地產行業作為國家支柱產業之一必然是重點調控對象，但房地產業不僅拉動投資，也能有效拉動需求，且能帶動家電、建材等多行業的消費性支出，解決國家一直以來有效需求不足的問題。進入XX年3月份，濟南東西南北中都有大盤項目在啟動，在住宅市場上泉景·天沅(80萬平米)、歷山名郡、重汽·翡翠郡(68萬平米)、融基·湖光山色等新項目或開盤或開始大力推廣，4月份，外海中央花園(88萬平米)、蝶泉山莊、陽光100三期、京魯山莊、大地花園、嘉匯·環球廣場、繡水如意國際商都等項目啟動發售。60萬平米以上的大型樓盤就有魯能領秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100萬平米以上)、外海中央花園。正在熱賣的大盤有偉東新都(103萬平米)、陽光100國際新城(178萬平米)
3、產品種類方面
XX年房地產上市品種多樣成為市場亮點。從千佛山禧園、國華東方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地華園、歷山名郡，從中潤世紀廣場、嘉匯·環球廣場到第一大道、繡水如意國際商都，別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區等品種的出現反映了當前市場需求的多樣化。而10多箇舊村改造項目及其它價格較低的項目的旺銷，也顯示了住宅市場從低端向高端推進的態勢。XX年開發商應注意市場區隔，找準客戶定位，才能在較旺的市場空間中贏得一席之地。
4、居住品質提高方面
在XX年新開工的項目中，技術含量、戶型設計、施工質量、形象包裝、品牌營造等方面均有進步，這反映了在“節能、節地、舒適、生態環保”大背景下濟南房地產市場的進步。天泰太陽樹項目推出“不要空調暖氣”的恆溫恆濕宣傳主題，翡翠郡在戶型設計等方面申請5項專利。
5、戶型及面積方面
市場需求在戶型及面積方面趨於理性化。XX年的熱點集中在75-90平米的兩室兩廳以及100-115平米的三室兩廳上，總價低，易於接受。南部城區的情況略有不同。詳見客戶群分析。
6、價格方面
目前國家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開發商不小的成本壓力，此外原材料價格和勞動力價格的穩步上漲，樓盤品質提升帶來的成本也在增加，所以預計未來一段時間價格不會下降，但今年政策中關注的經濟適用房、舊村改造轉軌等關鍵字，預示一定規模的中低價房的開發，同時未來一段時間新增供應量的增加，將會對濟南樓市產生不小的衝擊，限制樓市價格的增長幅度。XX年前四個月，在售樓盤均價達到3500-4500元/平米，銷售勢頭良好。泉景天沅起價3830元/平米，魯能領秀城均價4200元/平米，位於陽光舜城的依山居5700元/平米左右，東部品質樓盤均價在4300-4800元/平米，太陽樹醞釀10000元/平米銷售均價。
7、供應分布方面
未來一段時間，南部將是XX年住宅市場的焦點，隨著國家對房地產政策的收緊，許多開發商過去囤積的土地紛紛亮相，從05、XX年房展會我們可以看出，南部新樓盤驟增，並且開發規模、和品質都較高，吸引了眾多購房者的眼球;東部區域發展潛力日益顯現，隨著新城建設進程的加快以及與章丘的連結，為區域土地市場提供充沛的供應的同時促進了該區域房地產開發的進程，仍是未來一段時間濟南住宅市場的熱點區域。
8、客戶群方面
(1)潛在購房者基本特徵
①潛在購房者的年齡結構趨於年輕化，40歲以下的年輕人成為購房群體主流，所占比例達73%，其中，26~30歲的購房群體為主，所占比例為29%。購房群體的年齡特徵將直接影響其對住宅的戶型選擇、建築風格、社區配套等的需求情況。
②購房行為主要以家庭為單位，三口之家占據主導，比例為48%，二人世界所占的比例為27%，相比之下單身購房群體在對房產的需求程度和支付能力上都略顯不足，所占比例僅為12%。但單身白領階層的消費意識隨著社會進步發展迅速，單身一族對住宅物業要求日益強烈，對住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學歷的單身者。另外，老年人消費市場正日益擴大，其消費心理和消費能力與年輕人相比，更加理性，尤其是在古城濟南，隨著人口老齡化的加快，老年人的消費力資源會比較充裕。
③潛在購房者中具有大專和本科學歷的人群已經成長為潛在的購房主流，為79%;其次是具有高中(含中專、技校)學歷的人群，比例為17%，相應的購房者對社區帶來的文化氣息、生活品質、周邊配套都將提出更高的要求。國中及以下學歷的人群僅占4%。
④潛在購房者的工作單位多為私營企業，其次為事業單位，通過對潛在購房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析表明，年收入在6~10萬元間的購房者的工作單位中私營企業居首位，年收入在10萬元以上的潛在購房者工作單位以事業單位為首。
⑤潛在購房者的主要出行工具表現為公車，所占比例為44%，相應的，購房者對於公交汽車站的關注程度也較強。其次為腳踏車/助力車，比例為24%，排列在第三位的是私家車，比例為17%，購房者的私家車擁有數量不容忽視。
(2)潛在購房群體需求特徵
①79%的受訪者選擇1～2年內購房，打算一年內購房的比例為38%，2年內購房者比例為41%，選擇2~3年內購房的比例為15%，3年以上購房的比例僅為6%。近年來，由於拆遷的區域較大，購房者考慮改善居住條件的需求也較大，導致購房計畫表現出相對集中的特徵。
②潛在購房者的置業目的中自己改善居住條件的居於首位，所占比例為69%，購房給父母及孩子的比例為23%，用於投資的潛在購房者所占的比例為6%。結合潛在購房者的住房性質分析，商品房的擁有比例僅為16.2%，自有住房、房改房所占的比例為35.8%和30.2%，拆遷房所占的比例為9.3%。
③潛在購房者中有40%選擇在東部購房，選擇南部區域的比例為22%，選擇西部區域的比例為19%。南部區域購房者考慮的主要因素依次為：自然環境、交通便利、價格和工作方便。
④潛在購房者對建築形態的選擇中，多層居首位，所占比例為57%，其次為小高層所占比例是37%，對於高層的選擇比例僅占6%，別墅所占的比例是1%。雖然多層依然在建築形態中占據主導地位，但是小高層已經逐漸為購房者接受，其地位日漸穩固，而且限於稀缺的土地資源，小高層的需求容易得以實現，而對多層的需求則會由於其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉移，購房者對小高層的需求未來將呈現增漲勢頭。
⑤潛在購房者首選的戶型結構是平層，所占比例為50%，選擇複式結構的比例為25%，選擇錯層的比例為16%，躍層結構為8%。
⑥濟南市戶型需求綜合分析情況來看，二居室、三居室是需求的主力戶型，比例超過90%，其中二居室比例為62%，三居室比例為28%;對一居室、四居室的戶型需求極少，分別為2%、3%。戶型需求與家庭成員結構密切相關，一居室更多地面向單身及投資者，四居室以上的戶型因其總樓款較高，相對抑制客戶的購買需求。但相關分析表明，濟南市不同區域的購房者對住宅的戶型需求略有差異，選擇市中區的購房者對三室的需求量較其他區域強勁，南部區域內對四室的需求較顯著，表明這兩個區域大戶型住宅較有市場。南部區域需求戶型比例基本為一居室2%，二室一廳28%，二室二廳29%，三室二廳35%，四居室6%。
⑦80~100平方米之間的戶型面積指標成為大眾需求主流，比例高達39%，其次為100～120平方米，需求比例為26%，80平方米以下需求比例為19%，120～150平方米需求比例為11%，對150平方米以上的戶型需求比例為4%。
(3)潛在購房者的購買能力分析
①家庭年收入區間以3~5萬元為最多，比例為44%，其次為3萬元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭年收入在3~5萬之間的，對總價的承受能力應該在20~45萬之間。家庭年收入在6~10萬之間的，對總價的承受能力應該在40~90萬之間。
②對價格的接受程度集中在4000元/平方米以下，比例超過90%，其中3500元及以下所占的比例最高，為64%，其次為3500~4000元/平方米，所占比例是30%，4000元/平方米的住宅比例僅占5%。
③對住宅總價的承受力，以40萬元以下的為需求主流，占到總數的八成多，其中21~30萬元間的總價，購房者接受的比例約占到四成，其次是31~40萬元之間的總價，約占到三成，超過40萬元的總價水平，僅有12%的人可以接受，所以總價水平40萬元為潛在購房者的心理底線。依據潛在購房者能夠承擔的總房款價格，細分不同購房群體的需求特徵為：承擔總房款在30萬元以下的潛在購房者，偏好的面積首先是81~100平米，其次為61~80平米，偏好的戶型分別為二室一廳一衛和二室二廳二衛;總房款在31~40萬元之間的購房者偏好的面積為101~120平米，戶型為二室二廳一衛;總房款在41~60萬元之間的購房者偏好的面積為121~150平米，戶型為三室二廳二衛;總房款在61~80萬元之間的購房者偏好的面積為121~180平米之間，戶型為四室二廳二衛。
(4)配套需求分析
①綠化、超級市場、幼稚園/學校是最重要的三項配套。潛在購房者關注的社區配套中，綠化居於首位，所占比例為20%，之後分別為超級市場、學校/幼稚園和運動場所。結合前文可知，潛在購房者年齡以26~30歲之間的居多，其中家庭結構為二人世界的占五成，因此，其對幼兒教育環境關注程度較強。
②潛在購房者對於有車位需求與無需求的比例為4：1，租用與購買所占的比例分別為49%和32%。潛在購房者比較偏好地下的車位。購房者願意支付的車位價格主要集中於7萬元以下，比例為50%，其次為8萬元，比例為21%，購買者對車位的購買意識不強，願意支付的價格普遍較低，車位配比應將當前需求與未來城市發展相結合考慮。