隨著我國金融市場的逐步完善，新的金融工具和金融運作方式不斷出現。其中金融機構對不良資產進行打包處置從無到有，從限定在國家計畫內由四家資產管理公司壟斷進行開始，逐步形成企業自主的多元開放的市場運作模式。每年都有數千億的不良金融資產被打包出售，相應地有眾多的單位和個人加入了這一新興行業“淘金”。由於貸款活動中以不動產作為抵押比較受銀行青睞，因此在不良資產處置中比較多地涉及到轉讓土地使用權和銷售不動產營業稅問題。在債務人、銀行、資產包購買和處置人、不動產購買人之間，涉及多少道營業稅，能否差額計稅，如何進行扣除憑證管理，仁者見仁，各有各的理解。
一、金融資產包與抵押的基本含義：
（一）任何行業都是有風險的，以信用為核心的金融體系更是如此。金融機構在發放貸款以後，由於種種原因致使貸款本息無法正常收回的事情時有發生。為儘可能減少因此發生的損失，銀行便將某一時期或某一類應收未收的貸款項目進行捆綁（即不良金融資產包）出售，將債權讓渡給願意承接的單位或個人以取得一些收益。在債權轉讓的過程中，隨同貸款契約產生的抵押權同時轉移。承接不良資產者可能將該資產包直接轉讓出售，或者重新拆分再打包出售，也可以按照資產包中的項目，逐個行使債權人權利，催收本息以及對抵押物進行處置。這就是不良金融資產包的基本含義。
（二）關於抵押，《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第三十三條做出了規定，“本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押物。”
該法第三十四條還規定，可以抵押的財產包括：1.抵押人所有的房屋和其他地上定著物,和抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物等。
二、相關法律規定
金融資產包購買人對抵押的不動產進行處置過程中，受到國家法律的保護和約束。這主要是《物權法》和《中華人民共和國擔保法》（以下簡稱《擔保法》）
（一）《物權法》的相關規定
我國《物權法》的相關規定主要有：
1.保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。
2．抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
3．抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一併轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
4．債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協定以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。
（二）《擔保法》的相關規定
我國《擔保法》做出了與上述《物權法》相同的規定，同時進一步做出如下規定：
1.訂立契約時，抵押權人和抵押人在契約中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。
2．債權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
3．債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協定抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協定不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。
三、處置抵押不動產的基本形式及分析
（一）根據以上對基本含義和相關法律的了解，我們發現在處理抵押不動產時能夠採取以下五種方式：
1.由債權人監督債務人處置所抵押的不動產，以其收入清償債務。
2.債務人委託債權人代為處置所抵押不動產。
3.債權人與債務人協商，將債務人所抵押不動產轉讓給債權人。
4.債權人向法院申請，強制拍賣抵押不動產，並以拍賣所得優先償還債權人。
5.債權人向法院申請，要求取得債務人所抵押不動產所有權。
（二）綜上所述，對處置抵押不動產可以得出以下幾點認識
1.在資產包出售過程中，是債權人的變更，其他債權債務關係包括抵押關係是不變的。因此，無論是發放貸款的金融機構，還是通過競買取得債權（包括附帶的抵押權、擔保等）的單位和個人，並不直接或必然地獲得抵押物，而是取得債權人身份及於抵押物的優先受償、提起訴訟等權利。