2.購置資產包的人要取得其中一項借貸關係中抵押物所有權，只有兩個途徑，一是與債務人達成以抵押物抵償債務協定，同時解除雙方的債權債務關係；二是通過向法院起訴，由法院裁定抵押物歸債權人所有，雙方債權債務關係同時消滅。因為抵押作為契約的一部分，按照法律規定不能與借貸契約分離。同時已抵押的不動產不能夠發生所有權轉移，所以發生抵押不動產轉移給債權人的行為，必然與借貸關係的消滅和抵押關係的解除相一致。
3.分清物權的具體內容。傳統的所有權，一般來說包括占有、使用、處分、收益等四項權利，這四項權利是可以分離的。例如出租過程中所有人（出租人）出讓使用權從而獲得租金收入這樣的收益權。隨著社會的發展，像社會分工一樣，所有權的具體內容越來越豐富，從而逐步擴大完善到了物權的範疇。若干個人可以在同一物品上各自擁有不同的物權，形成錯綜複雜的經濟關係，因而產生了終極所有權的概念。營業稅法規對不動產的徵稅範圍，限定為銷售不動產所有權、永久使用權和有限產權。這裡的幾個概念要做理論的分析很難說的清楚，但與抵押的概念和相關法律規定結合起來，可以明確的是如果債權人沒有支付或約定支付相應的對價，就不是一種銷售行為。而是一種單方面的行為。債權人對抵押不動產所作的相關安排，是否構成銷售行為，一看有無買賣雙方的意思表示；二看有無交易的對價（即屬於有償或應被視同有償）；三看有無可能，有無法律上的障礙。
四、營業稅處理建議
通過以上分析，筆者對處置不良金融資產包中的不動產活動的基本結論是：
（一）從債務人（借款人）來說，毫無疑問，發生了銷售不動產行為，不論是按照債權人意圖出售給第三方，還是直接出讓給債權人，都必須繳納銷售不動產營業稅。
（二）對金融機構來說，其打包出售不良資產的行為，是一種契約主體的變更行為，目前還不屬於營業稅徵稅範圍。對此，已有明確的檔案規定不徵收營業稅。
（三）對購買不良金融資產包後進行轉賣，或是拆包重新整理轉賣的，同樣按照上述第（二）點辦理，不徵收營業稅。
（四）對於直接處置抵押不動產的行為，應做具體分析：
1.對於第三條第（二）款第2項中表述的情況，即取得債權的人與債務人達成消滅債務關係以不動產抵債的，或是通過法院定消滅債務關係以不動產抵債的，不論是否辦理房產證（包括土地使用權證）過戶手續，在債權人轉讓該不動產時，都應繳納營業稅。
2.對於債權人取得債務人同意（委託）將不動產交拍賣機構拍賣的，或是債權人向法院起訴後由法院委託拍賣機構拍賣的，屬於債務人直接向終端客戶銷售不動產的行為，通過購買金融資產包而成為債權人的單位和個人以及法院、拍賣機構，都不構成銷售不動產行為，不是銷售不動產營業稅納稅人。
3.對於債務人在債權人監督下，或按照債權人的意圖出售不動產，所得收入歸債權人所有的行為，對債權人來說是採取催收方式收回債權，沒有發生銷售不動產行為，與上述第2點屬於同一性質。
（五）合理確定營業額
1.對於債務人來說，一般並不取得收入（收入直接到債權人那裡去了）。其銷售不動產的收入，應以其抵債金額確定。但拍賣所得大於欠款本息的，超過部分歸債務人所有，也應當作為營業額計征營業稅。
2.不動產是債務人購置所得時，購買價可以從營業額中扣除。對於購買金融資產包的債權人來說，銷售不動產行為應當繳納營業稅時，當然屬於銷售購置不動產行為。其扣除的金額，可能的途徑有四種，一是按照全部資產包成交價格占資產包原始價格的比例，乘不動產帳面價值得出的數字；二、按照資產包拍賣成交時的評估價。近年來不動產價格飛漲，按照評估價對納稅人最有利。三是購買金融資產包時資產清單上列名的帳面價值（原始價格）；四、按照債務人所欠貸款本息計算。
對於第一種方式，按照比例法計算將使扣除金額大大縮水，增加稅收負擔，特別是資產包中能夠有價值的主要就是抵押不動產，其他一些現金權益項目的價值形同虛設，因此，競買人接收的是資產包的全部，實際上是購買資產包中一些有價值的東西。這正是資產包的意義所在，虛虛實實魚龍混雜，但看得見的乾貨以不動產為最，因此，其縮小其價值不符合實際。按照資產包拍賣成交時的評估價計算缺乏可操作性，並且近年來房地產價格飛漲，按評估價必然增加扣除金額。按照資產包交易基礎資料中的原始價值作為扣除金額，可以看作是按照歷史客觀成本扣除，所以筆者認為比較合適。最後，按照貸款本息總額進行扣除的方法，雖然與現行金融機構銷售抵債不動產，以銷售收入減去抵債本息後的餘額繳納營業稅的規定相一致，但貸款本息在資產包交易中已經完全被修改，競買人考慮的是不動產的實際價值而不是帳面上欠債數，而且利息的計算期間、利率水平等不確定性較大，因此，筆者也不建議採取這種方式。