205萬的房子按95萬報稅
本報記者 楊昌平
XX年，北京市房屋價格從年初到年尾，可謂一天一個樣。驚人的漲幅帶來的一個現象，就是法院受理的悔約官司增多，房主剛簽了賣房契約沒兩天，就不願按原價出售了，有的房主寧願賠上10萬元違約金，也要悔約。北京市趙天慶律師事務所的趙天慶律師，就代理了多起此類案件，並成功地為一名買主拿到了房子。
二手房以205萬成交
朝陽區的張先生在青年路擁有一套面積為110.52平方米的房屋。去年初，張先生看著連連上漲的房價，盤算著如果賣了這套房子，比買房時能賺不少錢，於是他找到中介，把房子掛牌出售。
去年4月4日，中介帶來了買主李女士。此時，張先生尚未拿到房屋產權證，而且還有人租住在裡邊。但購房心切的李女士在看了房屋結構後，感到非常滿意，當場表示同意買房。張先生作為出賣人，和作為買受人的李女士簽訂了《北京市存量房屋買賣契約》(經紀成交版)及補充協定。契約約定，張先生把其青年路的住宅賣給李女士，成交價205萬元，簽約當日李女士應給付定金10萬元。房屋首付款120萬元，除定金10萬元外，在XX年4月30日前給付50萬元，6月20日前給付60萬元，剩餘房款85萬元由李女士辦理貸款，並讓銀行把貸款直接轉入張先生的賬戶。
契約還約定，張先生在取得房屋產權證後，雙方應在房產證下發之日起20個工作日內辦理貸款和過戶的相關手續，任何一方因自身原因不配合辦理貸款和過戶手續，均視為違約，應賠償10倍定金。此外，張先生應在XX年1月和租房的住戶解除租房協定，交付房屋。
5個月裡房價瘋漲100萬
契約簽訂後，李女士給付了10萬元定金和120萬元購房款，尾款只剩下75萬元。XX年9月8日，張先生拿到了產權證，並把產權證複印件交給中介公司，由中介公司通知李女士辦理貸款。
此時，距雙方簽訂契約的日期已經過了5個多月，這5個月裡，北京市的房屋價格又瘋漲了不少。張先生的這套房子，按9月份的房價，能多賣出差不多100萬元。想想這房子現在雖然還在自己手裡，但房價卻是5個月前的房價，張先生心有不甘。正好，中介公司拿來的網簽契約，為張先生悔約提供了口實。
中介拿來的網簽《存量房屋買賣契約》，已經有李女士的簽名，只待張先生簽上名後，就可以拿到房管部門報備，銀行立刻就能放款。但是，張先生拒絕簽名，他認為，網簽契約中把房屋成交價寫成了95萬元，而這是故意逃稅的違法行為。
中介公司幾次和張先生交涉，張先生均拒絕簽。轉眼間，已經超過了契約規定的產權證下發之日起20個工作日內辦理貸款及過戶的日期。
房主以守法為名狀告買家
XX年10月，張先生把李女士告到了朝陽法院。在起訴書中，張先生表示，中介公司拿來的網簽契約所列內容故意虛構事實，這是違反法律規定的行為，他拒絕在虛假陳述事實的網簽契約上籤的行為，是在遵守中國的相關法律和政策。
張先生認為，在他取得產權證並向李女士提交產權證後的20個工作日內，李女士並未按照契約的規定辦理相關的貸款及過戶手續，已構成違約。因此張先生向朝陽法院提交訴狀，要求該院判決解除雙方的房屋買賣契約，並判令張先生不退還10萬元定金，只退還房款120萬元。
接到訴狀後，李女士急得要命。半年前買的房子，現在要飛了，即使拿回房款，按現在的房價，在青年路只能買60平方米了，這豈不是虧死了?無奈之下，她找到趙天慶律師，希望能通過趙律師的代理，幫她拿到房子。
錄音證明
有避稅事實
張先生除了手裡拿有一份虛構房價的網簽契約外，還有一道殺手鐧，那就是他和中介公司的員工對話的電話錄音。
在錄音中，張先生問：“為什麼不能用之前205萬的那個契約呢?我是205萬賣的啊。”中介員工說：“說白了，就是客戶她想省一部分的稅錢，現在國家對這一塊兒呢，規定了一個最低指導價，天鵝灣那兒屬於4.5級土地，土地指導價是每平方米5586元。只要咱們的成交價不低於5586，都是可以的。所以我是按照5600乘以110.52平方米，大概65萬元左右。現在因為李女士是貸款客戶，要貸75萬元，所以成交價就改成95萬啦。”
張先生說：“這屬不屬於犯法，偷稅不是犯法的嗎?我真害怕，你明白嗎?”中介員工說：“國家對這一塊也是睜一隻眼閉一隻眼。如果國家不允許的話，就不應該規定最低過戶價。出了五環是4800，五環以內四環以外是5586，四環以內三環以外是6850，二環以內不低於11800，國家規定一環一環的價格是這樣，所以咱們可以按照5600去做。”
名律鐵案
本期主講
趙天慶律師
趙天慶律師是北京趙天慶律師事務所主任，他執業近20年，為大多數行業和國家政府部門提供過法律服務，積累了豐富的辦案經驗。趙天慶律師十多年來連續為金融機構提供法律服務，經辦金融案件一百多起，為金融機構追回損失近百億元。趙天慶律師事務所是北京首批個人所，該所統一接受客戶委託，律師按專業能力和特長，分工負責客戶委託的各項業務，全所對客戶統一負責。
律師
支招
提高定金數額
加大毀約成本
提起XX年代理的幾起房屋買賣契約糾紛案，趙天慶律師深有感觸。有的當事人兩次委託他打悔約官司，但一次是當事人不願賣房了要毀約，一次是當事人要買房但對方毀約了。趙律師說，在經濟利益的驅動下，房屋買賣的當事人不尊重契約的嚴肅性，有的房主在毀約時，甚至直接把房子又賣了，並且很快辦了過戶手續，致使和原買主的契約事實上無法履行，給原買主造成很大的經濟損失。
因此，趙律師建議，買二手房時，一定要提高定金數額，加大房主的毀約成本。 j161
買主反訴要求履行契約
趙天慶律師分析了案件情況後，對李女士說，張先生想規避
契約義務，但最近最高法出台了一個司法解釋，要求尊重契約，和諧平安地執行契約，網簽起到的只是一個備案作用，並不能以此來否定契約。在是否違約的問題上，趙律師拿到了李女士到銀行辦理的貸款手續等相關資料，來證明李女士並未違約。
至於張先生所說的避稅問題，趙天慶律師認為，此案是契約關係，而非稅收關係。此外，趙律師還調取到一份有利證據，來證明張先生本人是同意避稅的。這份證據就是張先生在出售房屋之前，和中介公司簽署的授權委託書，委託事項為“委託人作為交易房產的買賣雙方當事人，現委託受託人作為我們的合法代理人協助我們辦理交易房產的存量房買賣契約網上籤約手續”，該委託書上記載的房屋交易總價是66萬元。這說明張先生對於網簽契約時通過降低成交價來避稅的行為是明知，而且授權中介公司如此操作的。 在趙律師的建議下，李女士向法院提交反訴狀。在反訴狀中，李女士認為，張先生尋找各種理由和藉口，妄圖在已經收取了130萬元購房款的情況下，解除買賣契約，從而達到非法毀約的目的，以便日後將房屋再次加價轉賣，牟取非法利益。李女士認為，依法簽訂的契約，是受到法律嚴格保護的，請求法院判令雙方繼續履行契約，判令張先生立即配合她辦理訴爭房產的貸款和過戶手續。
法院判決契約有效
在法庭上，趙律師提交了一份網簽契約，證明李女士同意按照205萬元的價格簽署網簽契約，但張先生還是拒簽。經過法官詢問，張先生表示其不同意再按照205萬的價格簽署網簽契約。
朝陽法院審理後認為，李女士確於契約約定的時間到銀行辦理了貸款手續，並沒有違約行為，故張先生據此要求解除契約、扣除定金，法院不予支持。至於網簽契約有違法行為的問題，因張先生也有授權中介公司以虛假價格簽署網簽契約的行為，且雙方並未實際按照虛假價格簽署網簽契約，故張先生據此要求解除契約，法院也不予支持。
最終，朝陽法院判令雙方在判決生效後7日內，按照原契約辦理貸款及過戶手續。李女士如願拿到了房子。
主張“可得利益損失”的法律依據源於《契約法》第一百一十三條：“當事人一方不履行契約義務或者履行契約義務不符契約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括契約履行後可以獲得的利益，但不得超過違反契約一方?⒑賢?痹ぜ?交蛘哂φ痹ぜ?降囊蛭シ春賢?贍茉斐傻乃鶚а!備錳豕娑?魅妨恕翱傻美?妗笨梢耘獬ィ??保?步綞?恕翱傻美?妗鋇姆段вσ浴拔シ春賢?環蕉┝⒑賢?痹ぜ?交蛘哂φ痹ぜ?降囊蛭シ春賢?贍茉斐傻乃鶚а蔽?蕖?br 筆者代理的一起主張可得利益損失的買賣契約質量糾紛案，就涉及是否正確適用《契約法》上述規定的問題。
案情簡介：
位於x區的w公司向位於y區的k公司訂購一批價值400餘萬元的生產設備，雙方簽訂《設備買賣契約》和《設備安裝契約》各一份。設備經安裝調試投入試生產，其中兩台設備運轉一直不正常，經k公司多次維修仍未解決，w公司要求k公司賠償損失，k公司要求w公司支付設備餘款145萬元，雙方因此發生糾紛，k公司依據《設備買賣契約》將w公司訴至y法院。w公司認為案件應由x法院管轄，向y法院提出管轄權異議，但被y法院駁回。w公司即以設備質量問題為由，提出反訴，並在徵求一審代理人的意見後，要求k公司賠償損失包括可得利益損失總計1073.13萬元。k公司不承認設備有質量問題，並提出w公司除維修期間外，一直生產至今，提出的賠償數額明顯不合理。
一審期間查明：w公司除維修外，生產並未停止。經y法院委託，國家建築材料工業建材機械產品質量監督檢驗測試中心(下稱測試中心)對設備質量做出鑑定結論即“設備質量問題系使用不當造成”。y法院據此做出判決：w公司支付k公司設備餘款145萬元及相應利息，駁回w公司的訴訟請求。w公司一審敗訴後，要求我為其二審代理人，以實現其訴訟主張。
一審敗訴原因：
接受委託前，我對w公司的一審訴訟請求及相關證據進行分析，並找出以下敗訴原因：
(1)w公司向k公司提出賠償的前提是設備確實存在質量問題，並且質量問題是k公司直接造成的。但是，w公司對此缺乏證據。而且，“質量問題系使用不當造成”的鑑定結論對w公司明顯不利。
一審中，w公司雖然認識到鑑定結論對其不利，但是未提出****鑑定結論的有力的證據及法律支撐。
(2)可得利益損失賠償數額的計算明顯不合理，顯然超過k公司訂立契約時預見到或者應當預見到的因違反契約可能造成的損失。同時，其可得利益部分的主張也無證據證明。
w公司一審請求賠償數額構成為兩部分，一為直接損失部分即設備維修費及更換材料的費用;其餘為可得利益損失部分，包括維修停產利潤、w公司建廠總投資的利息、稅務返稅、停產期間產生的工人工資等。除直接損失部分提供了證據，可得利益損失部分僅有計算方式並無證據提供。
另外，通過w公司同行業平均利潤率的考查，以及對w公司的財務賬目的審查，置疑w公司的所謂“可得利益損失”的數額與事實不符。
代理思路及相關工作：
1、建議w公司迅速自行委託技術權威對設備不能正常運轉的原因作出全面分析。
經技術權威全面分析，認為：設備質量是一個需綜合多種因素分析並需k公司提供其生產設備的相關材料、工藝等方面的資料，才能作出初步判斷的問題。同時，因設備一直在使用，有關設備的質量問題的準確結論就更難做出。但是，技術權威通過對k公司安裝記錄的運行數據審查，發現其中的一項指標不符合國家標準。而該項指標也可造成設備運行不正常。
2、查明一審法院委託的鑑定機構未進入最高人民法院的司法鑑定人名冊，不具有鑑定人資格，據此做好申請重新鑑定的準備。
3、通過對一審敗訴的上述分析，從事實和法律的角度告知w公司一審的訴訟主張，二審不可能支持。同時，要求w公司如實陳述案情，並告知隱瞞真相可能造成的危害。希望w公司吸取一審教訓，據實計算出損失，並提出證據。引導其實事求是的調整思路，根據事實和證據，重新確立二審目標。
通過多次溝通和交流，k公司法定代表人終於吐露真相：直接損失為40餘萬，可得利益損失為100萬左右。但是，可得利益部分的證據因涉及企業商業秘密，不易公開。一審之所以提出1000多萬的主張，是因一審代理人告知他所謂 “可得利益損失”就是“可能產生的損失”，並未告知他，所謂“可能產生的損失” 是有限制的。
代理策略：
通過上述工作，掌握了案件的利弊，分析了案件的走向，得出二審若以判決方式結案，k公司必敗訴的結論。由此確定二審的目標-調解結案。為了迫使對方達成調解，採取以下策略：
1、依據《設備安裝契約》，重新組織證據以安裝質量不合格為由，另案向x法院起訴，要求k公司賠償損失包括可得利益損失。
在向x法院提出可得利益賠償數額前，告知w公司，若以判決結案，因缺乏證據，可得利益的真實損失部分100萬，x法院也不會支持。但是，為了給對方充分的壓力，就可得利益部分提出200餘萬元的主張。w公司對此表示同意。
2、以一審鑑定機構不具備鑑定資質為由，要求二審法院對質量問題進行重新鑑定。
3、請求二審法院促成調解，並通過法院向對方透露：接受調解即可撤回x法院的訴訟。
案件結果：
二審達成調解協定如下：w公司支付k公司貨款10萬元。同時，w公司在x法院撤訴。案件最終結果達到了預期的代理目標。
案件結束後，w公司聘請我擔任常年法律顧問。
代理感悟：
w公司的一審敗訴，源於對《契約法》“可得利益損失”的曲解甚至濫用。
律師確定代理策略，必須注意與案件相結合，與法律的規定相結合，做到依法立論、依法辯論，而不能違反法律，曲解法律，違反法治原則，置事實於不顧，為當事人出歪主意，以達到個人目的。這既是做律師必須具備的基本素質，又是律師安身立命之本。
代理律師：馮兵
XX年五月