約定契約3篇

出租人在租房契約中約定“本契約租金所應繳納的稅金由承租方繳納”是否合理?

根據《契約法》第五十二條規定，違反法律、行政法規進行強制性規定的和同無效。稅收是國家以法律、行政法規強制性規定的形式授權實施的行政徵收活動。徵收項目、納稅義務人(或稱納稅人)、稅率等均由法律、行政法規規定。《稅收徵收管理法實施細則》第三條規定，任何部門、單位和個人作出的與稅收法律、行政法規相牴觸的決定一律無效。納稅人應當依照稅收法律、行政法規的規定履行納稅義務。其簽訂的契約、協定等與稅收法律、行政法規相牴觸的，一律無效。根據《個人所得稅法》的相關規定，對出租房屋獲取租金所應繳納的營業稅、個人所得稅的納稅人是出租人，且營業稅的計稅基數是出租人向承租人所收取的全部價款和價外費用。

出租人在契約中作上述規定明顯有非法轉移納稅義務的企圖，且有非法降低計稅基數逃避納稅的嫌疑，違反了稅收征管規定，屬無效契約條款。根據《契約法》第五十六條的規定，無效的契約條款自始沒有法律約束力。因此，出租人無權要求承租人承擔他自己應繳的稅金。

租賃房屋交付時沒有達到契約約定的條件

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租賃房屋交付時沒有達到契約約定的交付條件，應當如何進行處理?

在房屋交付過程中，還存在著這樣的一種情況，即房屋租賃雙方在契約中並沒有約定租賃房屋交付標準，但出租人按照契約約定的條件將房屋交付給承租人使用時，承租人發現房屋存在著缺陷，並且該缺陷致使承租人無法正常使用，那么該承租房屋應該如何處理?在這種情況下，承租人可以要求出租人限期修復或減少租金。如果該缺陷危及承租人的安全，承租人可以要求解除房屋租賃契約。

如果房屋在交付時沒有達到契約約定的條件，尤其對於商鋪等商業性房屋來講，將會使承租人蒙受損失。因此，當承租人遇到出租人交付的房屋不符合租賃契約的規定，造成其不能正常使用的情況時，承租人可以要求解除房屋租賃契約，並要求出租人承擔違約責任。

借款契約提前收貸條款不屬於約定解除權條款

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【案情】

甲銀行與乙公司於XX年1月簽訂借款契約，約定乙公司向甲銀行借款1000萬元，期限為5年;乙公司應於XX年6月底前辦妥國有土地使用權抵押登記手續，否則甲銀行有權提前收回貸款。契約簽訂後，甲銀行如約出借款項，但乙公司一直未辦理國有土地使用權抵押登記手續。XX年3月，甲銀行將乙公司的信用等級登記為次級，並發函通知乙公司依約終止借款契約。同年5月，甲銀行訴至法院，請求判令乙公司立即償還借款本金1000萬元及相應利息。乙公司則以借款契約尚未到期、甲銀行無權解除契約為由抗辯，請求法院駁回甲銀行的訴訟請求。

【分歧】

本案爭議焦點為：案涉借款契約關於提前收回貸款的約定是否屬於當事人約定解除權的條款。

第一種觀點認為，提前收回貸款會產生與行使解除權一樣的法律後果，故關於乙公司不辦妥抵押手續、甲銀行就有權提前收回貸款的條款屬於約定解除權的條款;契約解除權應及時行使，否則不利於契約關係的穩定;甲銀行享有解除權近兩年後才要求解除契約，已超出解除權行使的合理期限，應當駁回甲銀行的訴訟請求。

第二種觀點認為，借款契約關於提前收回貸款的約定，不屬於當事人約定解除權的條款;在甲銀行提前收回貸款的條件成就時，其據此訴請要求借款人乙公司提前償還借款本息，法院應予支持，該訴請不以解除契約為前提。

【評析】

條款定性，決定著法律思維分析的起點和方向。契約法第九十三條第二款規定：“當事人可以約定一方解除契約的條件。解除契約條件成就時，解除權人可以解除契約。”審判實踐中，準確識別爭議條款是否屬於約定解除權條款，是正確適用契約解除權規定解決相關紛爭的基礎和前提，直接影響案件處理結果。

當前越來越多的金融借款契約中包含了特定情形下貸款人有權提前收回貸款的約定，該案因此具有一定的典型性。就案件處理而言，筆者同意上述第二種觀點，除前述理由外，還有以下三點考慮：

1.透過契約法相關法條的表述，可以看出“提前收回貸款(借款)”與“解除契約”在邏輯關係上系不同概念。契約法第二百零三條規定，借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發放借款、提前收回借款或解除契約。該條款雖系針對未按約定使用借款的情形，但已可以說明“提前收回借款”與“解除契約”是兩個不同的法律概念。

2.根據相關金融法規，甲銀行的訴訟請求應當得到支持。《貸款通則》第二十二條第五項規定，借款人未能履行借款契約規定義務的，貸款人有權依據契約約定要求借款人提前歸還貸款或停止支付借款人尚未使用的貸款。

3.案涉借款契約有關提前收回貸款的條款，其實也可看成雙方當事人對契約終止條件所作的約定，即相關情形出現時，甲銀行有權按照約定，通過提前收回貸款的方式終止借款契約，提前收回貸款。需要注意的是，契約法第九十一條規定了契約終止的七種情形，包括契約解除、債務相互抵銷、法律規定或當事人約定終止的情形等。據此，契約終止是契約解除的上位概念，不應將契約終止等同於契約解除。