房地產稅收一體化管理經驗總結 整合征管資源 加強部門配合 全面推行房地產稅收一體化管理 為了提高房地產稅收科學化、規範化、精細化管理水平，根據國家稅務總局的要求和省局的統一安排，我們以“兩稅”接管為契機，以契稅征管為把手，從整合征管資源入手，不斷加強部門配合，全面推行房地產稅收一體化管理。今年元至九月，共入庫房地產業稅收1943萬元，同比增長76%，房地產業稅收收入占稅收收入總額的比重達到了10.8%，同比上升了3.9個百分點，房地產稅收一體化管理工作取得了初步成效。我們的作法是： 一、依託兩稅接管，建立健全一體化管理的協作機制 近年來，隨著房地產業的快速發展，房地產行業的稅收已成為地方稅收收入的一項重要來源。但是，由於房地產行業稅收涉及的稅種多，納稅環節複雜，稅源控管手段差，稅收管理乏力。～年全市入庫房地產稅收1403萬元，僅占稅收收入總額的6.9%，在第三產業提供稅收總額中只占8.3%。房地產業迅速發展的新形勢，為地稅部門加強稅收征管提高管理水平提出了新的課題和新的要求。契稅和耕地占用稅移交地稅部門征管後，尤其是“先稅後證”的管理要求，為強化部門之間的協作配合，建立房地產行業各稅聯合控管的一體化機制提供了科學的平台和可靠的保障。結合我市房地產行業稅收征管的特點，我們從理順協作機制、整合內部征管資源入手，有重點地解決了以下三個問題： （一）理順征管機構。大多數房地產企業結構多元，形式多樣，關係複雜，我們在稅收管理上多年來一直採取的是按單一行業管理或按地段區域管理，徵收管理上存在著條塊分割，信息不通，環節斷鏈，職責不清等弊端，管理混亂現象比較突出。“兩稅”接管後，我們首先從理順征管機構入手，重點解決稅務機關內部征管資源配置問題。按照稅收管理的流程和環節，統一設定機構，將房地產行業稅收比較集中的城區分局過去分散管理的征管機構統一到一個機構管理，設立了專門的建築安裝業稅收管理科（股）實行集?html> /> --> 務中心設立了專門的征管視窗，與在行政服務中心大廳聯合辦公的國土、房管等部門實現了網路聯結，按照“先稅後證”的要求，只有在地稅稅收徵收視窗辦理完稅款徵收並點擊辦理完畢後，國土、房管等部門的工作視窗辦理相關權屬證書的工作才能進行，否則，在網路聯結上不能進行到土地、房管等部門的工作視窗，有效地實現了聯合控管。四是與相關部門建立了聯席會議制度，由政府分管財稅工作的副秘書長牽頭，定期召開行政服務中心、國土、房管、財政、司法、地稅等部門參加的聯席會議，通報情況，反饋信息，研究對策，實現了房地產行業稅收征管的社會化協作。 （三）研究制定實施方案。房地產稅收一體化管理是一個系統工程，各個環節相互銜接，相互聯繫，流程管理、鏈條管理是整個管理工作的重中之重。今年七月以來，國家稅務總局提出房地產稅收一體化管理的要求後，給我們指明了工作方向，一體化管理的思路也更加清晰，我們結合在曾都區一分局進行的試點工作，認真分析試點經驗和存在的問題，及時召開了全市房地產稅收一體化管理經驗總結推廣現場會，制定了《××市地方稅務局房地產稅收一體化管理實施方案》和《房地產稅收一體化管理流程圖》，修訂完善了《房地產稅收管理辦法》和《建安業稅收管理辦法》，規範了房地產稅收管理的方法和內容，為全市房地產稅收一體化管理奠定了堅實的管理基礎。 二、細化管理職責，落實一體化管理的既定目標 我們以信息共享、數據比對為依託，以最佳化服務、方便征納為宗旨，綜合利用信息，加強跟蹤管理，簡化辦稅程式，最佳化納稅服務，促進房地產行業稅收征管諸環節的有機銜接，房地產稅收一體化管理的管理模式初步建立。 （一）綜合利用信息。雖然房地產業各稅種的納稅人、計稅依據等稅制要素不盡相同，但是，房地產稅收諸稅種征管所依據的基礎信息是一致的，因而可以利用契稅納稅申報以及從房地產管理部門和國土資源部門獲取的信息，將房地產稅收諸稅種的稅源控管聯成一體。我們按照房地產企業的開發流程，在房管、規劃、國土等部門的配合與支持下，健全了部門聯動的稅收監控網路，多方採集房地產企業的涉稅信息，對房地產權屬轉移雙方的名稱、識別號碼，房地產的位置、面積、轉移時間、轉移價格等相關信息，按照“五統一”的要求，在登錄入帳的基礎上全部輸入微機進行管理，並及時傳遞、比對、整理、歸集，按日錄入，按周核對，按月訂冊，初步建成一個“集中管理、相互依
托、數據規範、信息共享”的綜合信息庫，使之成為涉稅信息處理中心和稅源監控中心。同時，綜合利用房地產轉讓信息，與納稅人的納稅申報資料進行比對，隨時掌握稅源變化情況，讓各種房地產信息歸入稅源管理檔案，逐步實現各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權交易信息，及時掌握承受土地使用權的單位或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息，了解或控制城鎮土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強城鎮土地使用稅的徵收管理，對占用耕地進行開發建設的，及時徵收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產交易信息，掌握單位、個人在房地產二級市場轉讓房地產的有關稅源信息，將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析，發現漏繳稅款的，及時進行追繳，切實加強在房地產二級交易市場轉讓房地產的有關稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關信息，建立健全房地產行業稅源台帳和徵收台帳，跟蹤掌握有關房地產稅收的稅源變化和徵收情況，嚴格實行以票控稅，促使購房者主動向房地產開發商索取不動產銷售發票，大幅提高管理質量和效率。元至9月，我們通過國土資源部門傳遞的信息對16戶已取得用地手續但沒發證的單位和個人徵收耕地占用稅218萬元、契稅350萬元，對25戶房屋交易沒取得銷售不動產發票的追繳稅款296萬元，收到了較好的徵收效果。 （二）規範管理職能。我們以契稅為把手，從房地產有關信息的獲取及處理，到房地產業有關稅種納稅人的納稅申報、稅款徵收、台賬登錄及相關資料的傳遞反饋，對每個稅種的征管環節和辦理程式進行了細化，並繪製了《房地產稅收一體化管理流程圖》，進一步明確了征管崗位責任，形成了一條有序操作的傳遞鏈條。為搞好徵收管理，我們實行“三個跟蹤”：一是通過建立管理台賬，分戶跟蹤了解土地利用規劃、計畫投資、施工單位、出包契約或協定以及建設施工進度等情況，及時登記掌握從事建設施工的單位或個人應繳納的營業稅及附加、所得稅、印花稅等各稅種稅源情況，房地產開發建設過程中有關稅收征管的信息從立項到用地建設到稅收征納入庫等情況一目了然。二是跟蹤了解並掌握房地產開發商發生的房地產開發成本、費用、商品房預售和實際銷售進度、收款方式、收款時間等情況，監控商品房的存量變化，通過繪製《商品房預售和實際銷售情況平面圖》等措施，跟蹤監控商品房的銷售進度，並利用契稅征管中獲取的房地產開發商銷售商品房的信息，對房地產開發企業繳稅情況進行納稅評估，及時發現問題，及時解決問題。三是跟蹤了解涉稅執法程式，按照《稅收管理員執法責任制實施辦法》的要求，嚴格落實執法目標責任制，規範執法文書，嚴格稅收征管，對稅收征管過程環節、稅務部門崗位銜接環節、征納事項告知受理環節實行全程監控，做到環環相連，程式公開透明，充分發揮了一體化管理的效能。 （三）提高服務質量。一體化管理對內是一個整合管理資源、提高工作質量和效率的過程，對外是一個便民高效、環節透明、服務更優的服務過程。在一體化管理工作中，我們提出了“一個部門負責，一個視窗服務，一條龍徵收管理”的工作思路，把稅收服務貫穿於稅收征管全過程。簡化了辦稅程式，簡併要求納稅人報送的各種報表資料，將“一窗式管理”理念和方法延伸到所有稅種，變多部門辦理為一窗式辦結，極大地方便了納稅人。在市行政服務中心設立的地稅視窗統一辦理納稅申報、稅款徵收等涉稅事宜，對轉讓或承受房地產應繳納的各種稅收在一個視窗實行一併徵收。辦稅程式的簡化，服務質量的最佳化，征管效能的提高，徵收成本的縮減給一體化管理工作注入了強大的生命力和活力。 三、圍繞一體化方案，創新和完善管理思路 實現房地產行業稅收的一體化管理是稅收科學化、規範化、精細化的必然要求，是“以計算機管理為依託，信息共享，環節相扣，鏈式管理，部門協作，聯合控管”管理模式的有益探索，必須要在實踐中不斷創新思路，豐富和完善管理辦法，為一體化管理提供可靠的制度和管理保障。 （一）信息化鋪路，是實現科學化管理的重要基礎。 稅收管理的科學化就是積極運用計算機網路等高新技術手段為稅收征管服務，“人機結合”，管理互動，以充分顯現管理優勢。具體到房地產行業稅收征管工作中，就是充分利用房地產開發和轉讓信息，加強比對分析，掌握稅源變化情況，特別要以當前契稅征管中積累的信息為基礎，對從房地產管理部門以及納稅申報過程中取得的信息進行整合、歸集，逐步建立房地產稅源信息資料庫，充實、完善房地產企業戶籍資料和其他納稅人戶籍資料，加強與相關部門的工作銜接，嚴格執行“先稅後證”的有關規定，把住房地產稅源控管的關鍵環節，準確、快捷地傳遞有關信息，做到數據集中、信息共享、查詢方便，逐步實現利用計算機將稅源資料庫的信息與納稅申報、稅款入庫情況進行多角度、多層次的比對分析，促使稅收管理從粗放型向集約型轉變。 （二）鏈條式運轉，是落實精細化要求的必然要求。 科技發展的日新月異和現代稅收管理的客觀規律，要求我們必須創新思維，更新觀念，樹立科學的稅收管理觀，走精細化之路。房地產稅收一體化管理是一個系統工程，必須各崗位密切配合，各環節緊密銜接，要把精細化的基本要求落實到各個環節、各個崗位、各個人員，落實到各稅種的具體管理中，落實到各部門密切配合上，使之形成一個緊密的鏈條，不斷提高對房地產行業諸環節的管理水平。 （三）部門間配合，是實現一體化管理的基本前提。 房地產稅收與房地產開發、交易密切相關，加強與房地產管理部門、國土資源部門等部門的密切配合，嚴格先稅後證，實現源頭控管，是房地產稅收一體化管理的最基本前提。因此，必須要在黨委政府的統一領導下，按照國家、省及相關的聯合檔案的要求，建立健全部門間的協調與配合機制，實現信息共享，才能達到一體化聯合控管的最大效果。 （四）一體化徵收，是達到規範化目標的可靠保證。 實施房地產稅收一體化管理，是整合管理資源、創新管理方式的重要舉措。因此，地稅部門要把握好契稅和耕地占用稅接管的契機，以契稅接管為把手，全面掌控稅源信息，廣泛收集、有效利用涉稅信息，全面實行一體化徵收，諸稅種統管，緊緊抓住契稅征管的關鍵環節，加強房地產各
環節的稅收管理，並結合本地情況，分步實施，由點到面，逐步規範，把房地產稅收管理水平提高到一個新台階。