上家收了定金，樓價上漲便隨意撤單;下家通過中介獲取信息，買房時甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場在日益紅火中發生的糾紛屢見不鮮，其中不少糾紛產生在房屋交易之前。
二手房交易前糾紛增多的現象是交易對象失信的表現，而房屋買賣契約簽訂之前，按照相關法律，交易雙方都應當履行“先契約義務”，不履行“先契約義務”者應當承擔“締約過失”責任。
房產律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣契約前，莫忘履行“先契約義務”。
表現
不履行先契約義務應承擔締約過失責任
據上海市房地產協會法律諮詢部主任、德尚律師事務所陳世福律師介紹，二手房交易中出現了一種新現象，即交易中的一方不履行“先契約義務”。
所謂“先契約義務”是指在契約簽訂之前、交易洽談過程中，契約訂立當事人一方依據誠實信用原則所產生的義務。不履行先契約義務，而致另一方信賴利益損失者，應當承擔賠償責任。
不履行“先契約義務”的表現形式有：上家已獨家委託中介商，並且收了下家的定金，但遇到樓價上漲便隨意撤單;上下家在中介商那裡獲取了商業信息後，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認，上家已預收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款後，上家以“家裡人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現的這些糾紛，緣於上下家以及中介商缺乏法律方面的相關知識。交易雙方往往片面認為，只有簽訂了房屋買賣契約以後才能追究違約方的責任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個履行法律義務即“先契約義務”的責任承擔問題。
據陳世福律師介紹，“先契約義務”的法律依據是《契約法》第四十二條：當事人在訂立契約過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：
假借訂立契約，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立契約有關的重要事實或者提供虛假情況;有其它違背誠實信用原則的行為。
因此，不履行先契約義務應承擔《契約法》第42條的締約過失責任。
陳世福律師為此建議，契約雙方應遵守遊戲規則，立法上也應更加完善，以增強締約過失責任認定的可操作性。
內容
五項內容構成先契約義務
陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先契約義務主要有五個方面的內容———
瑕疵告知義務
內容：
二手房的提供者，不管是上家還是中介商應當將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設定了抵押;或者該房屋有質量問題等，都應如實告知購房人。否則，因為該瑕疵而造成簽定的契約無效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。
案例：
上家收了定金，樓價上漲便隨意撤單;下家通過中介獲取信息，買房時甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場在日益紅火中發生的糾紛屢見不鮮，其中不少糾紛產生在房屋交易之前。
二手房交易前糾紛增多的現象是交易對象失信的表現，而房屋買賣契約簽訂之前，按照相關法律，交易雙方都應當履行“先契約義務”，不履行“先契約義務”者應當承擔“締約過失”責任。
房產律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣契約前，莫忘履行“先契約義務”。
表現
不履行先契約義務應承擔締約過失責任
據上海市房地產協會法律諮詢部主任、德尚律師事務所陳世福律師介紹，二手房交易中出現了一種新現象，即交易中的一方不履行“先契約義務”。
所謂“先契約義務”是指在契約簽訂之前、交易洽談過程中，契約訂立當事人一方依據誠實信用原則所產生的義務。不履行先契約義務，而致另一方信賴利益損失者，應當承擔賠償責任。
不履行“先契約義務”的表現形式有：上家已獨家委託中介商，並且收了下家的定金，但遇到樓價上漲便隨意撤單;上下家在中介商那裡獲取了商業信息後，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認，上家已預收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款後，上家以“家裡人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現的這些糾紛，緣於上下家以及中介商缺乏法律方面的相關知識。交易雙方往往片面認為，只有簽訂了房屋買賣契約以後才能追究違約方的責任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個履行法律義務即“先契約義務”的責任承擔問題。
據陳世福律師介紹，“先契約義務”的法律依據是《契約法》第四十二條：當事人在訂立契約過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：
假借訂立契約，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立契約有關的重要事實或者提供虛假情況;有其它違背誠實信用原則的行為。
因此，不履行先契約義務應承擔《契約法》第42條的締約過失責任。
陳世福律師為此建議，契約雙方應遵守遊戲規則，立法上也應更加完善，以增強締約過失責任認定的可操作性。
內容
五項內容構成先契約義務
陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先契約義務主要有五個方面的內容———
瑕疵告知義務
內容：
二手房的提供者，不管是上家還是中介商應當將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設定了抵押;或者該房屋有質量問題等，都應如實告知購房人。否則，因為該瑕疵而造成簽定的契約無效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。
案例：
上家張先生與下家李小姐與中介商簽訂了一份居間契約。並當場約定5日內雙方簽訂房屋買賣契約，辦理過戶登記手續。然而，在5天當中，雖經李小姐多次請求及中介商督促，但張先生拒絕辦理簽約過戶手續。李小姐無奈之下向法院提起訴訟。
忠實的義務
內容：
二手房交易中，雖然一方當事人沒有明確告知對方當事人有關信息屬商業秘密，但基於此種信息的特殊性質，按照一般的常識，二手房交易當事人不能泄露更不應當以此搞手拉手交易，否則，應當承擔賠償責任。
案例：
XX年11月，還某、龔某、季某先後來到上海萬乾房屋置換經紀有限公司靈石路分公司，要求上門察看在該處掛牌出售的房屋。萬乾公司隨即要求3位看房者填寫《看房約定書》，規定看房者自看房之日起3個月內，不私自與出售方或通過第三方簽訂所看房屋的轉讓契約，否則需向該公司支付房屋轉讓總價2%的違約金。
3位看房者填寫完約定書，萬乾公司派員分別陪同他們察看房屋。不料此後，3人甩開中介公司分別與賣房者委託其他房屋中介公司簽訂了房屋買賣契約。
萬乾公司得知後，將4位看房者告上法院。法院認為，3位看房者的行為違反誠實信用原則，應酌情賠償萬乾公司從事居間活動而付出的勞務及必要費用。