甲將自己的房屋賣給乙,買賣契約簽訂後甲即將房屋交付給乙,並將房產證也交給乙,但沒有辦理過戶登記。乙在住了半年後,又將房屋轉賣給丙,並將房屋交給丙占有。丙從乙處取得甲的房產證,但也沒有辦理過戶登記手續。在丙居住期間,該房屋價格迅速上漲。
司法實務中的訴訟表現形式。
在上述基本案情的基礎上,依據作為原告的不同交易主體,司法實踐中主要呈現為以下三類訴訟。
1 .房屋出賣人為訴訟原告。
【案例一】甲訴至法院,認為其與乙簽訂的買賣契約
因未辦理登記手續而無效,要求乙返還其房屋。
【案例二】甲以房屋產權登記人的名義直接起訴房屋占有人丙,要求內返還其房屋。
2 .房屋第一買受人為訴訟原告。
【案例三】乙起訴甲,要求協助辦理過戶登記手續。甲提起反訴,認為其與乙簽訂的買賣契約因未辦理登記手續而無效,要求乙返還其房屋。
【案例四】乙起訴丙,以其未取得房屋所有權,與丙簽訂的契約系無權處分契約,且甲未予追認為由,請求確認契約無效並判令丙返還房屋。
3 .房屋終局買受人為訴訟原告。
【案例五】丙起訴乙,要求辦理過戶登記手續。乙抗辯並非其不願履行過戶登記,實則因甲遲遲不配合辦理過戶登記。在訴訟中發現甲此前將房產證掛失,並已將房屋高價賣給丁,且辦理了過戶登記手續。丙遂申請追加甲、丁為共同被告,請求確認甲、丁之間的買賣契約無效,要求三被告協助辦理房屋過戶登記手續。丁提出其為善意第三人的抗辯理由,並反訴要求丙退出房屋。
問題聚焦。
上述案例呈現的房屋連環買賣的訴訟形式屬於較為典型的房屋連環買賣案件類型,案情看似簡單,但其中蘊含著諸多民法基本理論問題及實務爭議的具體問題。
1 .【案例一】、【案例三】體現的問題是:不動產物權轉讓契約(房屋買賣契約)的效力是否受不動產物權變動 (房屋過戶登記)的影響?
2 . 【案例二】體現的問題是:房屋的事實占有人能否基於連環買賣契約行使對房屋登記所有權人的占有抗辯?
3 .【案例四】體現的問題是:物權變動的合意(如不動產或其權屬證書的交付)是否具有拘束力?
4 .【案例五]體現的問題是:在房屋雙重買賣中,房屋的事實占有人能否對抗房屋善意取得人?
上述具體問題實際上可以總括為一個基本命題,即在房屋連環買賣中,在不動產登記與占有分屬不同主體時,如何在法律上的所有權人和事實上的占有人之間確定保護基準,以及如何在實務案例中尋求在物權法等現有法律框架下的合理保護路徑。
二、實例解析:解決房屋連環買賣糾紛的請求權基礎分析
請求權基礎分析方法是德國法學界比較推崇的民法學上一種獨特的方法,這種方法又稱請求權規範基礎檢索法或歸人法、涵攝法,是指通過考察當事人的請求權主張,尋求該請求權的規範基礎,從而將小前提歸人大前提,最終確定請求權是否能夠得到支持的裁判結論。任在實例分析中,請求權基礎方法只需把握與請求權相關的法律事實和法律規範即可,不必考察無重大關聯的法律事實,因而適用較為便捷。而且在大多數案件中, 當事人的主張都是以請求的方式表現出來,只要依據當事人的請求,可直接探尋當事人主張的請求權規範,從而發現法律,迅速把握案件的關鍵,而不易被複雜的案情困擾,有利於簡化思維過程。因此,請求權檢索的方法也更能適合實務的需要,在民事案例裁判中運用請求權基礎分析法具有很強的必要性。已經開始實施的物權法確立了物權的一些基本原則和制度,其中第九條確立了登記生效主義為不動產物權變動的原則;第十五條明確不動產物權變動的原因與結果進行區分的原則;第一百零六條確立了善意取得制度;第三十四條和第二百四十一條分別明確了物權請求權及占有制度。物權法與已有物權法律規範形成較為完整的物權法體系,為司法實務處理物權糾紛提供了較為完備的請求權基礎,請求權基礎方法的適用具備了足夠的可行性和前所未有的良好客觀條件。故筆者擬嘗試以請求權基礎分析法對房屋連環買賣中涉及的物權糾紛進行研究,為民事司法實踐提供可資遵循的思維及論證方法,以增強法律適用的統一性與合理性。
房屋出賣人的請求權基礎分析―物權變動與契約效力。
1 .關於【案例一】的分析。
房屋出賣人甲的訴訟請求基於無效契約產生的返還財產請求,其請求權應鎖定在不當得利請求權。該請求權成立的前提是甲與乙之間的買賣契約被確認為無效。通過請求權基礎分析,依據物權法第十五條關於“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的契約,除法律另有規定或者契約另有約定外,自契約成立時生效;未辦理物權登記的,不影響契約效力”的規定,不動產登記只是物權變動的成立要件,而不是買賣契約的生效要件,買賣契約的效力與物權變動的效力二者是相區分的。甲乙未辦理過戶登記手續只是不發生房屋所有權移轉,並不影響買賣契約本身的效力。甲乙之間訂立的房屋買賣契約應確認為有效契約,甲的訴訟請求不具有成立的前提條件,應予駁回。
2.關於【案例二】的分析。
首先進行請求權檢索:甲要求丙返還其房屋,系以房屋產權登記人的名義,行使的是物權請求權中的返還原物請求權。
其次進行請求權基礎分析:甲的請求權基礎系物權法第三十四條的規定:“無權占有不動產或者動產的,權利人可以請求返還原物。”對該條的構成要件進行分解可知,返還原物請求權的構成要件有二:一是請求權的主體須為權利人,包括所有權人、用益物權人和擔保物權人。二是相對人須為無權占有人。需要進一步明確無權占有的概念和意義。按照占有是否有本權的依據,將占有分類為有權占有與無權占有。所謂本權,是指基於法律上的原因,可對物進行占有的權利。有權占有即指有本權的占有,無權占有是指無本權的占有。本案中,因未進行過戶登記,所有權沒有發生移轉,甲仍是房屋所有權人,已滿足權利主體的第一個要件。因此乙的暫時占有及丙的最終占有是否為無權占有,成為甲能否行使返還原物請求權的關鍵。接下來需要做的工作就是消極構成要件的檢索,即檢索是否有能否定乙、丙為無權占有的法律規範。
依據物權法第二百四十一條關於占有的一般規定, 占有物返還抗辯能否成立,關鍵在於產生占有的基礎關係是否能使占有人可以對抗權利人的返還請求。在買賣契約中,‘出賣人應當將標的物交付給買受人占有,並且還應當將標的物所有權移轉給買受人。甲乙簽訂房屋買賣契約後,交付但未過戶,根據買賣契約,甲應當將房屋交給乙占有,甲作為契約當事人應當遵守契約約定.不能要求乙返還房屋。乙基於買賣契約的占有屬於有權占可以對抗作為出賣人的所有權人甲的返還請求。丙是否構成無權占有.此涉及學說上之占有連鎖理學者將占有連鎖理論歸納為三個要件:( 1 )中間人對
於一定的法律關係(尤其是債之關係),取得占有的權利;( 3 )須中間人得將其直接占有移轉與第三人。邁沐案中乙作為中間人對所有人甲有合法的占有權源,丙作為第三人基於與乙的買賣契約(該契約的有效性留待【案例四】中予以詳細論證)亦取得占有的權利,乙將房屋交付給丙,視為將其對房屋的直接占有移轉給丙,三個要件均符合,因此丙的占有不構成無權占有,丙可以行使對甲的占有抗辯。甲要求丙返還其占有房屋的法律規範構成要件之一被消極規範構成要件所阻卻,其訴請缺乏請求權基礎的完整構成要件,應予駁回。
房屋第一買受人的請求權基礎分析―物權變動與無權處分。
1 .關於【案例三】的分析。
依據案例一關於甲乙房屋買賣契約有效的分析,以及【案例二】中乙屬有權占有的分析,乙要求甲依約履行辦理過戶登記的義務,具有契約請求權基礎,應予支持。甲主張契約無效及返還房屋的反訴請求不成立,應予駁回。
2 .關於[案例四」的分析。
本案中乙主張其與丙之間的房屋買賣契約無效的理由之一是無權處分訂立的契約,據此可知其請求權基礎在於契約法第五十一條的規定:“無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立契約後取得處分權的,該契約有效。”按照反對解釋,如果訂立無權處分契約後,權利人不予追認,處分人也未取得處分權的,該契約無效。故無權處分契約屬效力待定契約。依據該條規定,從表面上看,乙在尚未取得所有權前將房屋轉賣給丙構成無權處分,在嗣後未取得所有權或甲未予追認的情況下,應認定乙丙之間的買賣契約無效。但從利益衡量角度看,這樣的處理結果顯然對終局買受人丙極不公平。因為契約效力完全依賴於乙是否積極取得所有權及甲的追認,交易風險全部由丙承擔,乙和甲可待時投機,易誘發道德風險。如本案中房價高漲,乙、甲見有利可圖.乙不積極向甲主張辦理過戶登記以取得所有權,甲也拒絕追認,導致契約無效。丙在支付對價並接受乙的交付占有房屋後,因未及時辦理登記,不能適用善意取得制度,其權利又無法得到契約保護,丙須向乙方返還房屋,其只能依靠締約過失責任尋求救濟。究其源流,我國契約法第五十一條是不恰當地借鑑了物權形式主義的德國民法第 1 85 條、我國台灣地區“民法”第 118 條的產物。在德國模式下該條款是指處分行為效力未定,由於我國不承認物權行為概念,在我國債權形式主義模式下卻變為債權契約效力未定。②
有學者認為,不動產登記之外,具備物權意思表示形式要件的其他行為,如不動產交付、交付不動產權屬證書等可以在當事人之間作為確權的依據。從理論指導實踐的角度看,當事人合意產生物權效力的觀點確實有助於解決實踐中出現的房屋買賣交付未登記的利益保護問題。如本案中,甲將房屋及房產證均交付給乙,可視為雙方達成物權變動合意,乙取得所有權。這樣乙丙之間的契約就不存在無權處分的問題。但上述觀點的理論基礎在於承認物權行為理論。而我國物權法已明確規定實行債權形式主義的物權變動模式,不承認物權行為理論。儘管司法實踐中有傾向於物權行為理論的一些說法和做法,但在物權法生效後,其繼續存在的合理性就值得質疑了。
筆者認為,為公平合理地處理本案糾紛,應對照作為請求權基礎的契約法第五十一條法律規範的構成要件,對案件事實進行分解,看能否歸人(或涵攝)到該條規範的構成要件中去。有學者認為,從外表觀察而顯現的所謂“出賣他人之物”,其實至少可分為兩種類型:一類是出賣人與物的所有權人本無相應的債權債務關係, 未得到授權,便擅自出賣他人之物,多構成侵權行為;另一類是出賣人與物的所有權人之間已經存在著買賣、贈與、互易等契約,物的所有權人負有向出賣人移轉物的所有權的契約義務。在此類契約尚未履行的情況下,出賣人將標的物再出賣於他人,形成所謂連環契約。如果把此類契約也作無權處分,就容易與物權轉讓(物權變動)本身相混淆。骨顯然本案情形屬於後一類型。根據上文【案例一】、【案例二】的分析及【案例三】得出的結論, 乙對房屋的占有屬有權占有,乙享有要求甲履行辦理過戶登記手續的債權請求權,乙仍有取得所有權之可能。在甲將房屋交付給乙占有後,在未辦理過戶登記之前,甲僅是名義上的登記所有權人,其享有的是受限制的所有權,其處分權已受限制。如甲將房屋再轉賣他人,須對乙方承擔相應的民事責任(下文【案例五 1 所示)。房屋事實上已不屬於甲的財產,乙對房屋享有一定的處分權。因此,乙將房屋轉賣丙的事實不屬於無處分權的人處分他人財產,不應歸人契約法第五十一條規範的構成要件,自然就失去了適用該條的請求權基礎,不應據此認定乙丙之間的買賣契約無效。而且,即使認定甲對房屋享有完全所有權,乙丙雙方訂立契約時均明知房屋尚登記在甲名下,當事人自願接受契約拘束並承擔風險,不存在隱瞞欺詐等情形,其交易性質屬於未來物的買賣,①在無其他無效事由的情形下,也應認定為有效。據此分析,乙的訴訟請求應予駁回。
房屋終局買受人的請求權基礎分析―物權變動與善意取得。
【案例五】 體現的是房屋雙重買賣(或稱一物數賣) 產生的糾紛。隨著物權法的頒布,物權變動模式的立法確定及不動產善意取得制度的確立,司法實踐中原先處理不一的雙重買賣糾紛將逐漸走向明晰與統一。
仍以請求權基礎分析,丙要求乙辦理房屋過戶登記手續,行使的是契約請求權,其請求權基礎在於契約法規定。【案例四】中已經分析認為乙丙之間的房屋買賣契約有效,故在不存在丁的情況下,丙有權要求乙依約辦理過戶登記手續,甚至在乙怠於行使對甲的過戶登記請求權的情況下,可以行使代位權,要求甲履行過戶登記義務。但當甲將房屋又賣給丁,並且辦理了過戶登記,在符合物權法第一百零六條構成要件的情況下,丁作為善意取得人成為房屋所有權人,而甲乙、乙丙之間的買賣契約對丁沒有約束力,丁有權要求占有房屋。丙基於買賣契約的占有不能對抗非契約當事人的所有權人丁。丁作為不動產善意取得人的請求權基礎成立,丙只能行使債權請求權,基於買賣契約向乙主張違約責任。
雙重買賣的案例還有一個變化,就是:如果【案例五】中丁尚未辦理過戶登記手續,不能適用善意取得,此 時應如何處理?筆者認為,於此情形,在查明丁系善意締約的情況下,應認定甲丁買賣契約有效,但丁只享有債權,不能取得房屋的所有權。丙能否以其已善意占有房屋為由主張所有權呢?物權法中找不到明確的請求權基礎,但【案例二】的分析已表明,丙屬有權占有,可以對甲提出占有抗辯。既然丙可以有權占有對抗房屋的登記所有權人甲,根據“舉重以明輕”的民法解釋學原理(當然解釋),②當然可以對抗僅為債權人的丁。因此,筆者傾向善意的有權占有人丙取得房屋所有權,丁只能要求甲承擔不能交房的違約責任。
小結:連環交易中的不動產物權變動保護基準―靜態秩序與動態安全的平衡。
我國物權法以“定分止爭、物盡其用”作為立法宗旨,就是要以法律規範明確各種財產的歸屬和責任,解決法律主體對於財產的紛爭,並由此確定穩定、高效、安全的市場交易。房屋連環買賣中的物權變動常涉及多方主體,如上文分析的五個案例中,涉及連環交易的四個主體、三份房屋買賣契約,集中體現了不動產物權變動中的利益衝突。而規範物權的變動和保護第三人是物權法的基本範疇。③因此,如何遵循物權法立法意圖,在司法實踐中確立物權變動各交易主體利益保護的基準,就顯得尤為重要。筆者認為,以請求權主張對象區分,可以根據交易是否涉及第三人利益分為內部請求權體系和外部請求權體系,不同請求權體系分別適用不同的法律原則和操作規則。④
1 .內部請求權體系保護基準:在交易不涉及第三人利益的場合,真實權利人與登記權利人的分離所產生的權屬矛盾,只是兩種權利主體的內部衝突,必須根據意思自治的原則,建立保護真實權利人請求權的規則。如【案例一】、【案例二】、【案例三】、【案例四】中甲與乙、乙與丙、甲與丙之間的糾紛就屬於買賣契約雙方或登記所有權人與事實占有人之間的內部糾紛,不涉及交易之外的第三人,應確認作為物權變動原因的債權契約的效力,確保交易靜態秩序。同時通過債權契約中公示義務的約定,支持權利人辦理過戶登記請求權,促使交易主體履行不動產登記的公示義務,使事實物權儘快轉化為有法定公示方式表征的法律物權,以穩定交易秩序。
2 .外部請求權體系保護基準:在交易涉及第三人利益的場合,必須遵循物權公示原則,採取能保護第三人利益的標準。第三人只要信賴不動產登記,通過法律行為取得不動產物權,應確認物權變動的效力,其作為連環交易外部當事人的請求權就應當得到保護,以維護動態的交易安全。如【案例五】中的丁基於不動產善意取得房屋所有權,可以絕對地排斥事實物權人丙的占有,處於優先保護的地位。
三、建議:未來物權法司法解釋中涉及不動產物權變動內容的制訂空間
通過運用請求權基礎方法對上述案例進行分析,可以發現在請求權基礎檢索過程中,仍然存有立法的疏漏與衝突。物權法儘管規定了許多新的物權制度和規範, 但很多規定過於原則,缺乏可操作性,為最高人民法院將來作出相應的司法解釋留下了極大的制訂空間。以下僅在本文研究範圍內提出幾點司法解釋的制訂建議。
修正和改造與物權法相衝突的司法解釋。
物權法對不動產物權的變動採用了登記生效主義, 但對一些特殊情況,最高人民法院的有關司法解釋規定採用的是登記對抗主義。如 XX 年 7 月,最高人民法院 (關於審理企業破產案件若干問題的規定》第 71 條規定:“下列財產不屬於破產財產……(六)尚未辦理產權證或者產權過戶手續但已向買方交付的財產……”這一規定表明,已向買方交付的財產儘管未辦理產權過戶手續,所有權也轉移歸買方,而不屬於破產企業所有的財產。
筆者認為,物權法作為全國人大通過的民事基本法律,其所確立的基本規則和基本制度,具有僅次於憲法的效力位階。在物權法與已有物權規範發生衝突時,按照上位法優與下位法、新法優於舊法的原則,應適用物權法規範,而不能適用已有物權規範。未來制訂的物權法司法解釋應就物權法與已有物權規範(包括相關司法解釋)的適用關係作出規定,應在物權法框架內修正與物權法基本規則相衝突的司法解釋。對已有司法解釋中不符物權法規定但卻有利於案件解決的過渡性規定,可將其改造成其他符合物權法規定的合理規則。如不動產物權變動必須採用物權法確定的登記生效規則,未經登記,不發生物權變動效力。善意的事實物權人因未登記不能當然取得物權,但可採用區分保護的原則及完善其他的規則如占有保護抗辯等方式來加強保護。
增強不動產占有保護制度的可操作性。
物權法專用一編來規定占有制度,使占有制度在我國民事立法上首獲肯定。但僅有的五個條文都是屬於保護占有制度的範疇,沒有占有推定和占有取得制度的規定。物權法第二百四十一條關於有權占有的規定也是基本原則性的規定。在【案例二】中,作為連環交易終局買受人丙的占有是否屬於有權占有的認定,就缺乏明確的請求權基礎可資檢索,只得求助占有連鎖理論的法理支撐。而隨著占有制度的確立,實務中針對財產所有人提出占有保護抗辯必將越來越多,建議司法解釋應針對占有保護抗辯的類型、行使條件作出類型化的規定。同時鑒於不動產物權變動是以登記為生效要件,因此在不動產買賣中非常容易造成所有與占有的分離,從而使占有人與所有權人就標的物的占有問題發生爭議,由此引發的相關案例必將層出不窮,如房屋買賣交付未過戶、過戶未交付、雙重買賣、連鎖買賣等。因此,建議司法解釋尤其要針對實踐中普遍存在的基於不動產買賣契約的占有抗辯及其對物權變動效力的影響作出詳細規定,為解決不動產物權糾紛提供可操作的裁判規則。
填補房屋連環買賣的法律適用漏洞。
1 .明確房屋連環買賣保護基準:台灣學者蘇永欽認為,民事立法者要處理的問題必須兼顧私人自治與國家管制,同時建立放任自治的財產權或交易秩序,以及長期的國家監督、引導機制。筆者認為,司法解釋的制訂者有必要在物權法司法解釋中把自治與管制這兩種規範作政策理念上和規範技術上的縫合。具體到房屋連環買賣,對於不涉及第三人的內部交易,應構築最大可能的自治空間,充分尊重意思自治原則,保護事實物權人的利益。而對於涉及第三人的外部交易,應遵循物權公示公信原則,確立國家對不動產交易市場的監管,保護取得法律物權的第三人利益,以彌補自治條件的不足。
2 .確立房屋連環買賣內部適用規則:一是規定未辦理過戶登記的連環交易中的第一買受人與終局買受人 (或後手)之間訂立的買賣契約,不應以第一買受人無權處分認定為無效。二是規定房屋終局買受人對房屋的占有屬有權占有,可以此對抗房屋登記所有權人的返還原物請求權,除非占有的基礎法律關係無效或被撤銷。
3 .確立房屋雙重買賣規則:在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下,兩次買賣的買受人均未取得所有權。建議司法解釋對權利保護優先次序作出規定:一是有條件承認物權變動合意的優先效力,即已接受不動產或其權屬證書移轉占有的買受人,可優先行使房屋過戶登記請求權。二是在不存在物權變動合意的情形下,以請求辦理過戶登記的先後，確認買賣中先行使請求權的一方享有行使登記請求權的優先權。
隨著物法權的頒布實施，法院必須會面臨越來越多的物權糾紛。通過上文對房屋連環買賣變動的實證分析，筆者切身感受到一部物權法對民事審判的重要意義和它所可能帶來的法官審判思維的重大改變。也許學者們還將為物權法的立法得失津津樂道，論說著糾纏不清的理論問題，而法官則要在一個個鮮活的物權案例中尋求法律與現實的平衡。遵循物權法請求權基礎，在物權法制度框架下解決實務問題，或許是一個較好的選擇。在仍存在立法空白時，可在物權法立法意圖的指引下，運用民法解釋學的方法填補法律漏洞，維護靜態物權秩序與動態交易安全。對學者學說及先前案例，應保持有足夠的鑑別力。法官可以借鑑學者的合理學說，但不能盲從權威理論，實務做法必須遵循物權立法的制度文體表達。這也許就是法官不同於學者的角色定位。我們完全可以採取不同於學者的思路，以法官的視角，運用法官的智慧，在現有的法律框架下處理實務案例。