(一)房屋
也就是經濟法律關係中所講的“標的”,即雙方當事人權利義務共同指向的對象。所售房屋必須是屬於賣方所有,倘若是與他人共有房產,必須徵得他人的同意才能轉移產權、出售房屋。在售房條款里應包括房屋的數量和質量。在數量上應明確計量單位,在質量上應明確房屋是高層建築還是多層建築、或是平房,以及房屋座落的地點、房屋的結構、房屋的層次、房屋的朝向、房屋的面積等等。另外,對於房屋的環境、配套設施以及物業治理都必須明確清楚。此條款可採用以下格式:“乙方購買甲方座落於___市___街___巷號的房屋___棟___間,建築面積為___平方米。”
(二)價款
價款是一方當事人以貨幣形式支付對方房屋的代價,是買受人最主要的義務。它既是房產買賣契約中最重要的內容之一,也是房屋面積、房屋質量的價值表現。在契約中應明確支付貨幣名稱、單價、總價以及付款方式。例如預購房屋按暫定價先付房款40%,其中10%為定金;待房屋建成一半時再付30%;房屋竣工交付使用後按實際售價結清尾款。如是現房交易,可直接採用“乙方所購房產的交易價格為___元”的契約式即可。對於
廣告售房也要進行逐一核算,切不可輕信廣告價格。
(三)履行契約的期限和方式
主要是指房屋支付的日期和交付手續,房屋價款的支付日期和支付辦法等等。例如,房價是現鈔支付還是支票支付,是在出賣人所在地支付,還是在買受人所在地支付,都應規定清楚明白,切忌模稜兩可。此條款一般採取的格式是:“乙方應於_年_月_日前向甲方付清房產款項(如是匯款,其交款日期以匯款時間為準)。乙方面交給甲方現金__元,其餘
__元均由乙方按甲方提供的匯款地點、收款人匯給甲方。”
(四)產權登記
這是買賣雙方在售房過程中的過渡橋樑,也是購房最重要、必不可少的一環。假如不辦理產權登記,房產轉移在法律上也就沒有效力,日後如發生產權糾紛,將對買受人產生不利,帶來一系列不必要的麻煩。因此,在契約中應明確產權登記時雙方的職責分工、產權登記的時間以及有關費用等。此條款在購房契約中的格式參見本書附錄之《商品房購銷契約》標準本文第19條。
(五)稅費負擔
根據有關法律的規定,確定應負擔的稅費。產權過戶登記費、印花稅、契稅及其他應由買受人承擔的費用,由買方承擔。採取的格式為:“甲方承擔房產交易中房產權應徵收甲方的交易額的__%的交易費;承擔公證費、協定公證費。乙方承擔房產交易中房產權應徵收乙方的交易額的__%的交易費;承擔房產交易中國家徵收的一切其他稅費。”
(六)房屋基地使用權
我國的《憲法》和《土地治理法》對此作了明確規定:房屋基地所有權屬於國家或者集體,當事人無權通過房產買賣獲得房屋基地所有權,房屋所有人對其基地只有使用權。同時,房屋所有人還必須服從城市建設規劃的要求,按規定繳納土地使用費。此條款可在產權登記時進行附加說明即可。
(七)違約責任
即違反契約的責任,是指契約的當事人違反契約所引起的法律後果。契約訂立後,當事人應當按照訂的條款履行自己的義務,但是由於主觀或者客觀原因,仍不可避免地存在著不履行契約義務的情況。當事人訂立契約以後沒有履行自己應盡的義務,叫做違約或違反契約。在購房契約中,賣方不履行契約的主要表現有:逾期交割房屋;交割的房屋存在嚴重的質量問題;賣方出賣的房產,在產權上存在暇疵等等。買方違約的主要表現有:不按期支付價款;無正當理由不受領賣方交付的房屋等。買方或賣方因違約所要承擔的民事責任有:強制履行契約,支付違約金,賠償損失等。此條款採取的形式為:“乙方必須按期向甲方付款,每逾期一天,應向甲方償付違約部分房產款__%的違約金。甲方必須按期將房產交付給甲方使用,否則,每逾期一天,應向乙方償付違約部分房產款__%的違約金。”
(八)其他款項
主要還應包括契約主體,公證以及一些附加說明等。契約的主體就是指能夠參加契約定立,享有權利、承擔義務的契約當事人。購房契約中應對契約主體加以說明,其格式為:“甲方是__、__、__共__人,委託代理人____即甲方代表人。乙方是___(某人或某單位),代表人是___。”對於經過公證的契約在契約中以“本契約經國家公證機關___公證處公證”的形式加以說明。最後契約中還應說明:“本契約一式__份。甲方產權人各一份。乙方一份,____房產治理局、公證處各一份。甲方__、乙方__、代表(甲方)____(簽名)__、代表(乙方)__、簽名__、地址__、電話
___”以及年月日等。
手續欺騙的主要花樣體現在以下幾個方面:
1.甲地手續用於乙地房屋的銷售。有的開發商一次性取得較大規模土地,分期開發,一期在甲地上辦理了立項、規劃設計、工程開工,以及商品房預售等手續;二期在乙地開發,有關手續尚未辦理,為籌措資金,開發商利用甲地的手續預售乙地的房屋。
2.用李四的手續賣張三的房。張三與李四合作建房,以張三自用、李四進行商品房開發的名義立項。建設過程中或建成後,張三改變了自用目的,也想對外銷售自己分得的房屋,但手續不完備,於是借用李四的手續出售自己的房子。
3.避重就輕。逃避購房者對要害手續的審查,拿不出銷售許可證等要害手續,再將其他對銷售不利的檔案隱藏起來,僅出示那些與是否答應銷售房屋無關的手續。如不出示立項批准檔案,僅出示建設工程規劃許可證、開工證;不出示有關檔案的全部,只出示有關檔案的一部分;不出示出讓後頒發的國有土地使用證(沒有),僅出示劃撥的土地使用證或用地批准檔案,以此達到在購房者面前矇混過關的目的。
4.利用複印手段篡改有關檔案要害內容。在複印過程中,把建設單位、建設位置、開發規模、用途等隨意改動,以此矇騙購房者。
5.偽造有關檔案。徹頭徹尾的騙子或個別違法用地、違法建設者,為達到騙取錢財的目的,偽造部分或全部用地、建設批准檔案。
隨著房地產市場的發展,手續欺騙的花樣也會不斷翻新,但不管花樣如何巧妙,細心的購房者總會在審查檔案中發現破綻。
為防止手續欺騙,購房者應注重以下幾點:
1.要求售房者提供所有可以提供的批准檔案,每份檔案要從頭到尾,完完整整,包括文、表格、圖紙。各個檔案相互對照,凡含糊不清的地方、有差異的地方要由售房者說清。
2.盡可找機會到能開發商辦公地點查驗營業執照、立項檔案等重要手續的原件。
3.假如立項、規劃設計、土地使用權、開工等檔案中,建設單位、使用者不相符或上述檔案與售房單位不符,應要求售房單位明確出示有關部門涉及此方面內容的檔案或有關協定。
4.了解有關行政治理部門的許可權、主管內容、具體名稱(公章上的名稱)、行文格式、行文語氣,以查驗售房單位提交的手續是否真實。
5.必要時到有關部門諮詢該項目各項手續辦理情況及審批的具體內容,以求得到最準確的驗證。
出賣方(甲方)：____________________________________
地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
法定代表人：____________ 職務：____________
購買方(乙方)：____________________________________
地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
法定代表人：____________ 職務：____________
根據國家有關房產的規定，甲乙雙方經協商一致，簽訂本契約，以資共同信守執行。
第一條 乙方購買甲方座落在____市____街____巷____號的房屋棟 間，建築面積為____平方米。
第二條 上述房產的交易價格：
第三條 付款時間與辦法：
1.
2.
第四條 甲方應於____年__月__日前將交易的房產全部交付給乙方使用。
第五條 稅費分擔
1.甲方承擔房產交易中房產局應徵收甲方的交易額的____％的交易費；承擔公證費、協定公證費。
2.乙方承擔房產交易中房產局應徵收乙方的交易額的____％的交易費，承擔房產交易中國家徵收的一切其他稅費。
第六條 違約責任
1.乙方必須按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，應向甲方償付違約部分房產款____％的違約金。
2.甲方必須按期將房產交付乙方使用，否則，每逾期一天，應向乙方償付違約部分房產款____％的違約金。
第七條 本契約主體
1.甲方是____________共______人，委託代理人________即甲方代表人。
2.乙方是____________單位，代表人是____________。
第八條 本契約經國家公證機關____ 公證處公證。
第九條 本契約一式 份。甲方產權人各一份。乙方一份，________ 房產管理局、________ 公證處各一份。
第十條 本契約發生爭議的解決方式：
甲 方：________________________
代 表：____________________ ____年____月____日
乙 方：________________________
代 表：____________________ ____年____月____日
抵押權人:
地 址:______
抵押人:____(資料詳附表一)
地 址:______
擔保人:
抵押物業地址:____(資料詳附表二)
抵押權益之房產買賣契約:購房__第__號
第一條 總則
抵押權人與抵押人於一九 年 月 日會同擔保人簽本房產抵押貸款 契約(下稱“契約”)。抵押人(即借款人)同意以其與擔保人於 年 月 日簽之房產買賣契約(即抵押權益之房產買賣契約)之全部權益抵押予抵押權 人,並同意該房產買賣契約項下之房產物業(即抵押物業),在售房單位發出入伙 通知書(收樓紙)後,立即辦理房產抵押手續,以該物業抵押予抵押權人,賦予抵 押人以第一優先抵押權,並願意履行本契約全部條款。抵押權人(即貸款人)同意 接受抵押人以上述房產買賣契約之全部權益及房產買賣契約項下之房產物業,作為本契約項下貸款的抵押物,並接受擔保人承擔本契約項下貸款的擔保責任,抵押權 人向抵押人提供一定期質押貸款,作為抵押人購置抵押物業之部分樓款。
經三方協商,特定立本契約,應予遵照履行。
第二條 釋義
在此貸款契約內,除契約內另行定義外,下列名詞的定義如下:
“營業日”--指抵押權人公開營業的日子。
“欠款”--指抵押人欠抵押權人之一切款項,包括本金、利息及其它有關費 用。
“房產買賣契約之全部權益”--是指抵押人(即購房業主)與擔保人簽訂之 “房產買賣契約”內所應擁有的全部權益。
“房產物業建築期”--(即售房單位)發出入伙通知書日期之前,視為房產 物業建築期。
第三條 貸款金額
一、貸款金額:港幣(hkd)
所有已歸還(包括提前歸還)的款項,不得再行提取;
二、抵押人在此不可撤銷地授權抵押權人將上述貸款金額全數以抵押人購樓款 名義,存入售房單位之帳戶。
第四條 貸款期限
貸款期限為 年,由抵押權人貸出款項目起計。
期滿時抵押人應將貸款本息全部清還,但在期限內,如抵押人發生違約行為, 抵押權人可據實際情況,隨時知照抵押人歸還或停止支付或減少貸款金額,抵押人當即照辦。
第五條 利息
一、貸款利率按 銀行之港元貸款最優惠利率加 厘(年息)計算;
二、上述之優惠利率將隨市場情況浮動,利率一經公布調整後,立即生效;惟 抵押權人仍保留隨時調整貸款利率的權利;
三、本契約項下之貸款利率,按貸款日之利率或根據抵押權人之書面通知市場 情況而調整之利率;
四、契約有效期內,按日貸款餘額累計利息,每年以三百六十五天為基礎;
五、貸款利率如有調整時,該調整將由抵押權人以書面通知抵押人該較高或較 低利率。
第六條 還款
一、本契約項下之貸款本金及其相應利息,抵押人應分 期,自款項貸出日 計,按月清還全部借款本息,每期應繳付金額(包括因利率調整帶來之應繳金額改變),由抵押權人以書面通知抵押人,如還款日不是營業日,則該分期付款額須於還款日順延次一個營業日繳交。
二、抵押權人有權調整及更改每期應付金額或還款之期數;
三、抵押人必須在 銀行深圳分行開立存款帳戶,抵押人並特此不可撤銷地授權抵押權人,對與本抵押貸款有關之本息和一切費用,可照付該帳戶,若因此而引致該帳戶發生透支或透支之增加,概由抵押人承擔償還之責;
四、所有應付予抵押權人之款項,應送 銀行深圳分行或經由 銀行之香港各分支行轉交,此等款項必須以港匯繳交;
五、抵押人不能從中抵扣、反索任何款項。如果在中國現時或將來有關法律規範下,不得不抵扣或反索任何款項(包括稅款),則抵押人得即向抵押權人補償額外款項,致使抵押權人所得,相當於在無需反索的情況所應得不折不扣的款項。
第七條 逾期利息及罰息
一、每月分期付款應繳之金額,應按照規定期數及日期攤還;尚有逾期欠交期款等情況,抵押人必須立即補付期款及逾期利息,逾期利息之利率由抵押權人決定,按月息2%至5%幅度計收;
二、抵押人如逾期還款,除繳付逾期利息外,抵押權人有權在原利率基礎上, 向抵押人加收20%至50%的罰息。
三、抵押人須按照上述指定之利率,照付逾期未付款項之利息,直至款項結清 為止,無論在裁判確定債務之前或之後,此項利息均按日累積計算。
第八條 提前還款
一、在徵得抵押權人同意之條件下,抵押人可按下列規定,辦理提前還款手續:
1.抵押人可在每月分期還款日,提前部分或全部償還實際貸款額,每次提前償還金額不少於港幣壹萬元整(hkd10,000.00)或港元壹萬元整的倍數;所提前償還的款額,將按倒序漸次減低原貸款額;
2.抵押人必須在預定提前還款日一個月前,給抵押權人一個書面通知,該通知一經發出,即不可撤銷;
3.抵押人自願提早繳付本契約規定之部分或全部款項,抵押人應給予抵押權人相等於該部分或全部款項一個月利息之補償金。
二、抵押人和擔保人同意,在發生下列所述之任何情況時,抵押權人有權要求抵押人立即提前清還部分或全部實際貸款額,及或立即追討擔保人:
1.抵押人及/或擔保人違反本契約之任何條款;
2.抵押人及/或擔保人本身對外的借款、擔保、賠償、承諾或其它借款責任,因:
a.違約被勒令提前償還;
b.到期而不能如期償還;
3.抵押人及/或擔保人本身發生病變(包括精神不健全)、死亡、合併、收購、重組、或因法院或政府機關或任何決意通過要解散、清盤、破產、關閉或指定接管人或信託人等去處理所有或大部分其所屬之財產。
4.抵押人及/或擔保人被扣押令或禁制令等威脅,要對其不動產、物業或財產等有不利影響,而該等威脅又不能在發生後三十天內完滿解除;
5.抵押人及/或擔保人不能償還一般債權人的欠債,在清盤、倒閉時不能清償債項或將要停止營業;
6.如抵押人及/或擔保人因在中國法律規範下,變得不合法或不可能繼續履行本契約所應負之責任;
7.如抵押人及/或擔保人因業務上經營前景或其所擁有財產出現不利變化,而嚴重影響其履行本契約所負責之能力;
8.抵押人及/或擔保人財產全部或任何重要關鍵部分,被沒收徵用、被強制性收購(不論是否有價收購)、或遭到損毀破壞;
9.抵押人沒有事先得到抵押權人書面同意而擅自更改其股權結構;
10.抵押人捨棄該抵押房產。
如發覺上述之任何事項或可能導致上述事項的事故已經發生,抵押人及/或擔保人應立即書面通知抵押權人,除非上述事項已在抵押權人感到滿意情況下,獲得完滿解決,否則抵押權人可在該等事項發生後任何時間占管並以任何形式處分抵押物或根據本契約內第十三條擔保人及擔保人責任條款第一條第二點的擔保期限內追討擔保人。抵押權人於運用上述權力及權利時,而令擔保人及/或抵押人受到不能控制之損失,抵押權人概不負責。
第九條 手續費及其它費用
一、抵押貸款手續費:
抵押人應按貸款金額繳付手續費千份之五,在貸款日一次付清,並必須絕對真實地提供本契約涉及之一切資料;若在簽約後,發現抵押人所提供之資料與事實不符,抵押人有權立即收回該筆貸款及利息,並對依約所收手續費,不予退還;
二、抵押貸款檔案費:
抵押人在貸款日一次過付港幣貳佰元整;
三、公證費用及抵押登記費用:
有關本契約所涉及之公證及抵押登記等費用,全部由抵押人負責支付;
四、抵押人如不依約清付本契約內規定的一切款項,引致抵押權人催收,或因為任何原因,使抵押權人決定通過任何途徑或方式追索;一切因此引起的費用(如處理押品的各種手續費、管理費、各種保險費等)概由抵押人負責償還;並由各項費用確實支付之日起,按上述關於逾期利息率計息並收到之日止,同樣按日累積計算。
第十條 貸款先決條件
一、抵押人填具房產抵押貸款申請表;該申請表須經擔保人確認;
二、抵押人提供購置抵押物之購房契約;
三、以抵押人名義,向抵押權人指定或認可之保險公司投保不少於重新購置抵押物金額之全險;保險單須過戶 銀行深圳分行,並交由該行保管;
四、本契約由抵押人、抵押權人、擔保人各方代表簽署或/並加蓋公章;
五、本契約須由深圳市公證機關公證。
第十一條 房產抵押
一、本契約項下的房產抵押是指:
1.房產物業建築期內抵押人之權益抵押:
(1)是指抵押人(即購房業主)與
(即售房單位)簽訂並經深圳市公證處公證之“房產買賣契約”,由抵押人將依據該購房契約其所應擁有的權益,以優先第一地位抵押予抵押權人;如因抵押人或擔保人未能履行還款責任或擔保義務,抵押權人即可取得抵押人在該“房產買賣契約”內的全部權益,以清償所有欠款;
(2)該抵押權益之房產買賣契約須交由抵押權人保管。
2.抵押房產物業:
(1)是指抵押人(即購房業主)與
(即售房單位)簽訂之“房產買賣契約”內,抵押人購買之名下已建成(即可交付使用)之抵押房產物業(資料詳附表二);
(2)抵押人須將上述第2項(1)點之抵押房產列在本契約之附表二內,以優先第一地位抵押予抵押權人作為所欠債務之押品;
(3)抵押人(即購房業主)現授權抵押權人在接獲擔保人(售房單位)發生之入伙通知書後,即代其向深圳市房產管理機關申領房產權證書,並辦理抵押登記手續。
二、抵押房產物業的保險:
1.抵押人須在規定時間內,到抵押權人指定的保險公司並按抵押權人指定的險種投保,保險標的為上述之抵押房產,投保金額不少於重新購置抵押房產金額之全險,在貸款本息還清之前,抵押人不得以任何理由中斷保險,如抵押人中斷保險,抵押權人有權代為投保,一切費用由抵押人負責支付;由此而引起的一切損失,抵押人須無條件全部償還抵押權人,抵押權人有權向抵押人索償。
2.抵押人須在規定時間內,將保險單過戶予抵押權人,保險單不得附有任何有損於抵押權人權益和權力的限制條件,或任何不負責賠償之金額(除非經抵押權人書面同意);
3.保險單正本由抵押權人執管,並由抵押人向抵押權人支付保管費;
4.抵押人不可撤銷地授權抵押權人為其代表人,接受保險賠償金,並不可撤銷地授權抵押權人為該賠償金的支配人;此項授權非經抵押權人書面同意為不可撤銷;
5.若上述保險賠償金額數,不足以賠付抵押人所欠抵押權人的欠款時,抵押權人有權向抵押人及/或擔保人追償,直至抵押人清還所欠款項;
6.倘該房產在本契約有效期內受到損壞,而保險公司認為修理損壞部分符合經濟原則者,則保單項下賠償金將用於修理損壞部分。
三、抵押房產物業登記:
1.物業建築期之購房權益抵押:
向深圳市房產管理機關辦理抵押備案,抵押人之“房產買賣契約”及由售房單位出具之“已繳清樓價款證明書”等交由抵押權人收執和保管;
2.物業建成入伙即辦理房產物業抵押登記,抵押物業之《房產權證書》交由抵押權人收執和保管,登記費用由抵押人支付。
四、抵押之解除:
1.一俟抵押人依時清還抵押權人一切款項,並履行契約全部條款及其它所有義務後,抵押權人即須在抵押人要求及承擔有關費用之情況下,解除在抵押契約中對有關抵押房產的抵押權益,並退回抵押物業之“房產權證書”及“房產買賣契約”;
2.抵押人在履行上述第1點條款下,由抵押權人具函深圳市房產管理機關,並將房產權證書交予抵押人向深圳市房產管理機關辦理抵押物之抵押登記註銷手續。
五、抵押物之處分:
1.抵押人如不支付本契約規定之任何款項,或不遵守本契約各項明文規定之條款或發生任何違約事項時,抵押權人可以立刻進入及享用該樓宇之全部或部分或收取租金和收益;或以抵押權人認為合適之售價或租金及年期,售出或租出該房產之全部或部分及收取租金和收益。抵押權人可雇用接管人或代理人處理上述事宜,而其工資或報酬則由抵押人負責。該等接管人或代理人將被當作為抵押人之代理人,而抵押人須完全負責此接管人或代理人之作為及失職之責。
2.獲委任的接管人得享有以下權利:
(1)要求住客繳交租金或住用費及發出有效之租單及收據,並有權以訴訟、控告、扣押或其它方式追討欠租或住用費;此等要求,收據或追討事宜,將以抵押人或抵押權人名義而發出,而付款予接管人士將不需要問及接管人是否有權力行事;
(2)接管人可依據抵押權人之書面通知而將其所收到的款項,投保的該房產之全部或部分及其內之附著物及室內裝修;
3.抵押權人依照第十一條第五項條款不需要徵詢抵押人或其它人士同意,有權將該房產之全部或部分,按法律有關規定處分,抵押權人有權簽署有關該房產買賣之檔案及契約,及取消該等買賣,而一切因此而引起之損失,抵押權人不須負責;
4.抵押權人可於下列情形下運用其處分該房產之權力:
(1)抵押權人給予抵押人一個月之通知,要求還款(不論屆期與否)而抵押人未能遵守該項通知全數償還給抵押權人;
(2)抵押人逾期三十天仍未繳清全部應付之款項;
(3)抵押人不遵守此契約之任何條款;
(4)抵押人系個人而遭遇破產,或經法院下令監管財產;或抵押人為公司組織而被解散或清盤;
(5)抵押人之任何財產遭受或可能遭受扣押或沒收;及
(6)抵押人捨棄該房產。
5.當抵押權人依照上述之權力而出售該房產予買主時,買主不須查詢有關上述之事宜,亦不需理會抵押人是否欠抵押權人債項或該買賣是否不當。即使該買賣有任何不妥善或不規則之處,對買主而言,該買賣仍然當做有效及抵押權人有權將該房產售給買主。
6.抵押權人有權發出收條或租單予買主或租客,而買主及租客不須理會抵押權人收到該筆款項或租金之運用,倘由於該款項或租金之不妥善運用招致損失,概與買主及租客無關;
7.抵押權人或按第五(2)條款委派之接管人或代理人,須將由出租或出售該房產所得之款項,按下列次序處理:
(1)第一用以償付因出租或出售該房產而支出之一切費用(包括繳付接管人或代理人之費用及報酬);
(2)第二用以扣繳所欠之一切稅款及抵押人根據此契約一切應付之費用及雜費(包括保險費及修補該房產之費用);
(3)第三用以扣還抵押人所欠之貸款及應付之利息,扣除上述款項後,如有餘款,抵押權人須將餘款交付抵押人或其它有權收取之人士,出售該房產所得價款,如不敷償還抵押人所欠一切款項及利息,抵押權人有權另行追索抵押人及/或擔保人。
8.抵押權人於運用其權力及權利時,而令抵押人受到不能控制之損失,抵押權人概不負責。
9.抵押權人可以以書面發出還款要求或其它要求,或有關抵押房產所需之通知書,該書面通知可以郵遞方式寄往抵押人最後所報之住宅或辦公地址或掉留在該房產內,而該等要求或通知書將被當做於發信或掉留之後七天生效。
第十二條 抵押人聲明及保證
抵押人聲明及保證如下:
一、抵押人保證按本契約規定,按時按金額依期還本付息;
二、抵押人同意在抵押權人處開立存款帳戶,並不可撤銷地授權抵押權人對與本抵押貸款有關之本息和一切費用可照付帳戶;
三、向抵押權人提供一切資料均真實可靠,無任何偽造和隱瞞事實之處;上述抵押房產,在本契約簽訂前,未抵押予任何銀行、公司和個人;
四、抵押房產之損毀,不論任何原因,亦不論任何人之過失,均須負責賠償抵押權人之損失;
五、未經抵押權人同意,抵押人不得將上述抵押房產全部或部分出售、出租、轉讓、按揭、再抵押、抵償債務,捨棄或以任何方式處置;如上述抵押房產之全部或部分發生毀損,不論何原因所致,亦不論何人之過失,均由抵押人負全部責任,並向抵押權人賠償由此引起的一切損失;
六、抵押人使用該房產除自住外,託管或租與別人居住時,必須預先通知抵押權人,並徵得抵押權人書面同意,方可進行;如將該房產出租,抵押人必須與承租人訂立租約,租約內必須訂明:抵押人背約時,由抵押權人發函日起計壹個月內,租客即須遷出;
七、準許抵押權人及其授權人,在任何合理時間內進入該房產,以便查驗;
八、在更改地址時立即通知抵押權人;
九、立即清付該房產之各項修理費用,並保障該房產免受扣押或涉及其它法律訴訟;
十、抵押期間,繳交地稅,有關部門對該房產所徵收之任何稅項,管理費、水費、電費及其它一切雜費;以及遵守居民公約內之條文,並須賠償抵押權人因抵押人不履行上述事宜之損失;
十一、在抵押權人認為必要時,向抵押權人指定之保險公司投保買房產保險或抵押人之人壽保險,該投保單具以抵押權人為受益人;
十二、當有任何訴訟、仲裁或法院聆訊,正在對抵押人有不利影響時,保證及時以書面通知抵押權人;
十三、如擔保人代抵押人償還全部欠款,抵押人同意抵押權人將抵押物業權益轉給擔保人,並保證對該轉讓無異議;
十四、若擔保人按本契約有關規定,代抵押人清還所有欠款,抵押權人應將抵押人名下之抵押物業之權益轉讓予擔保人;
十五、擔保人在取得該抵押物業權益後,抵押人同意擔保人可以以任何方式處分該抵押物業(包括以抵押人名義出售該物業),以賠償擔保人因代抵押人清償欠款而引起之損失及一切有關(包括處理抵押物業)之費用;若有不足之數,擔保人可向抵押人索償,抵押人承諾所有不足之數,負責賠償予擔保人;
十六、抵押人確認擔保人取得抵押物業權益及處分抵押物業的合法地位,由於處理抵押物業而導致抵押人的一切損失,抵押人放棄對擔保人追索之權利;
十七、按照抵押權人合理之請求,採取一切措施及簽訂一切有關檔案,以確保抵押權人之合法權益。
第十三條 擔保人及擔保人責任
一、擔保人 ,地址 ,是中華人民共和國國營企業(營業執照)。
是本契約項下抵押權益之房產買賣契約的賣方(即售房單位),也是本契約項下貸款抵押人的介紹人及擔保人,承擔無條件及不可撤銷擔保責任如下:
1.擔保額度:
以本契約項下貸款本息及與本契約引起有關之訴訟費用為限;
2.擔保期限:
以本契約生效日起至抵押人還清或擔保人代還清本契約項下貸款本息及一切費用之日止;
二、擔保人責任:
1.擔保人自願承擔本契約項下貸款的擔保責任。
2.如抵押人未能按抵押權人之規定或通知履行還款責任,或抵押人發生任何違約事項,抵押權人即以雙掛號投郵方式,書面通知擔保人履行擔保責任,並於發函日起計三十天內履行擔保責任,並於發函日起計三十天內履行擔保義務,代抵押人清償所欠抵押權人的一切欠款;
3.擔保人保證按抵押權益之房產買賣契約所列之售房單位之責任,準時,按質完成抵押物業的建造工程;抵押權人對此不負任何(包括可能對抵押人或其他任何人士)責任;
4.擔保人同意抵押人將其房產買賣契約之權益抵押予抵押權人,承認抵押權人在抵押人清償本契約項下貸款全部借款本息之前,擁有該房產買賣契約中抵押人全部權益,並保證該權益不受任何人(包括擔保人)侵犯;
5.擔保人保證與抵押權人緊密合作,使本契約各項條款得以順利履行;特別是在發出入伙通知書(收樓紙)後,將盡力協助辦理物業抵押有關手續,以保障抵押權人的利益;
6.擔保人因履行擔保義務後,而取得本契約項下之抵押權益之房產買賣契約或抵押物業,擔保人有權以任何公平或合理之方式予以處分,以抵償代抵押人清償欠款本息所引起之損失,如因處理該等抵押物引致任何紛爭或損失,概與抵押權人無關。
7.擔保人在此的擔保責任是獨立附加及不受抵押權人從抵押人處獲得樓房或其它抵押、擔保權益所代替,只要抵押人違約,抵押權人無需先向抵押人追討或處置抵押物業,即可強制執行擔保人在本契約項下的擔保責任直至法律程式向法院申請強制執行。
第十四條 抵押權人責任
抵押權人基於抵押人確切履行本契約全部條款及擔保人願意承擔本契約項下貸款之擔保責任的條件下:
一、按契約有關規定,準時提供一定期質押貸款予抵押人,該貸款將以抵押人購樓款名義轉入售房單位之帳戶;
二、抵押人向抵押權人付清本契約規定之貸款總額連利息及其它應付款項之後後(包括轉歸該房產權予抵押人之費用)若同時已全部遵守及履行本契約各項條款者,抵押權人將該抵押權益之房產買賣契約或房產權證書轉歸抵押人,並同時解除除擔保人之擔保責任;
三、若抵押人未能履行還款義務,而由擔保人代清還所積欠之一切欠款後,抵押權人即將抵押人抵押予抵押權人的抵押物業權益轉讓給擔保人,惟擔保人對該抵押物業之處理,與抵押權人無涉;
四、本契約由各方簽署,經深圳市公證處公證,由抵押人簽署提款通知書並予抵押權人收執並經抵押權人核實已收齊全部貸款檔案後起二天內,抵押權人須將貸款金額全數,以抵押人購樓款名義存入售房單位指定帳戶,否則抵押權人須償付利息予擔保人,利息計算按第五條第一項辦理。由於抵押人或擔保人出現各種導致抵押權人未能貸出款項之情況發生,抵押權人概不負責,且有關各項費用恕不退還。
第十五條 其他
一、對本契約內任何條款,各方均不得以口頭形式或其他形式修改、放棄、撤銷或終止。
二、在本契約履行期間,抵押權人對抵押人任何違約或延誤行為施以的任何寬容、寬限或延緩履行本契約享有的權益和權力,均不能損害、影響或限制抵押權人依本契約和有關法律規定的債權人應享有的一切權益和權力。
三、抵押人如不履行本契約所載任何條款進,抵押權人可不預先通知,逕將抵押人存在抵押權人處之其它財物自由變賣,以抵償債務;如抵押人尚有其它款項存在抵押權人處,抵押權人亦可撥充欠數;
四、本契約規定的權利可以同時行使,也可以分別行使,亦可以累積;上述權利,利益和賠償辦法並不排除法律規定的其它賠償辦法;
五、抵押人、擔保人與抵押權人,與本契約有關的通知、要求等,應以書面形式進行,電傳、電報經發出、信件在投郵七天后,及任何以人手送遞的函件一經送出,即被視為已送達對方;
六、抵押權人無需徵求抵押人和擔保人同意,可將抵押權人在本契約項下的權益轉讓他人;但抵押人和擔保人未得抵押權人的書面同意,不得將其在本契約項下的任何還款及其它責任或義務轉讓予第三者;抵押人或擔保人的繼承人或接辦人,仍須向抵押權人或抵押權人的承讓人繼續負起本契約項下之還款及其它責任;
七、本契約所提及的抵押權人,亦包括抵押權人之繼承人、承讓人;抵押人亦包括經抵押權人同意的抵押人之繼承人、接辦人;
八、本契約不論因何種原因而在法律上成為無效契約,或部分條款無效,抵押人和擔保人仍應履行一切還款責任。若發生上述情況,抵押權人有權終止本契約,並立即向擔保人和抵押人追償欠款本息及本它有關款項;
九、抵押權人向抵押人和擔保人討還欠款時,只須提供抵押權人簽發之欠款數目單(有明顯錯誤者例外),即作為抵押人和擔保人所欠之確數證據,抵押人和擔保人不得異議。
第十六條 適用法律及糾紛的解決
一、本契約按中華人民共和國法律訂立,受中華人民共和國法律保障;
二、在爭議發生時,各方均有權選擇,以調解、仲裁、訴訟等方式解決;
三、如抵押人來自海外或港澳或台灣等地區,或為該等地區之居民,抵押權人有權在抵押人之來處或居住地執行本契約內由抵押人委給抵押權人之權力,及向抵押人進行追索,包括仲裁、訴訟和執行仲裁或訴訟之裁決,如抵押權人決定在上述該等地區執行上述權力,進行追索、仲裁、訴訟等行動,抵押人和擔保人必須承認本契約同時受該等地區之法律保障,不得提出異議,如本契約內任何規定,在該等地區之法律上,被認為無效或被視為非法之規定,並不影響其它規定之效力;
四、本契約適用《深圳經濟特區商品房產管理規定》、《深圳經濟特區抵押貸款管理規定》及房產管理等有關規定;
五、在爭議解決期間,除爭議事項外,各方應繼續履行本契約規定的其它條款。
第十七條 附則
一、本契約須由三方代表簽,並經深圳市公證機關公證;
二、本契約經深圳市公證機關公證後,以抵押權人貸出款項之日期,作為契約生效日;
三、本契約內所述之附表(一)、附表(二)及抵押人(即購房業主)與 (即售房單位)所簽訂之房產買賣契約(附屬檔案三),為本契約不可分割之一部分;
四、本契約用中文書寫,壹式肆分,均具有同等效力;抵押人、抵押權人、擔保人各執壹份、公證處存檔壹份。
第十八條 簽章
本契約各方已詳讀及同意遵守本契約全部條款以下籤章作實:
抵押人:
簽署
抵押權人:
代表人簽署
擔保人:
代表人簽署
19 年 月 日
登記機關:
抵押登記編號( )深樓花第 號
抵押登記日期:19 月 日
附表(一)
抵押人資料
抵押人:業主 姓名:(中文)
(英文)
性別: 年齡: 身份證號碼:
住址: 電話:
附表(二)
抵押物業詳情
房產地址: 大廈名稱:
樓宇座別: 樓數: 年期:
面積:(建築) (實用)
用途: 購入價:
房產權證書號碼:
眼下，房子幾乎成為所有重大場合的焦點話題，兩會如此，315亦不例外。霸王條約、定金糾紛、逾期交房、規劃改變、產權證糾紛、房屋質量糾紛、物業糾紛……老生常談卻是常談常新。
今天，重慶市第五中級人民法院公布去年辦理的房產交易糾紛典型案例，並提醒廣大消費者簽訂契約要仔細。
看清協定內容再簽
案例：XX年4月，陳女士看中了一套住房，並與開發商星星公司簽訂《房產定購協定書》，交付定金1萬元。協定約定：如陳燕妮不履行該協定或不在XX年4月27日前與星星公司簽訂《商品房買賣契約》，所交定金不予退還。協定另載明：陳女士在簽訂定購協定時已詳細閱讀和了解星星公司在銷售現場公示的《商品房買賣契約》範本、補充協定等購房文本的內容。
當陳女士高高興興準備簽署《商品房買賣契約》時，卻發現契約的補充協定有許多不公平條款，便拒絕簽契約。陳女士先後兩次發函要求修改契約，否則星星公司應退還其定金1萬元，但星星公司拒絕退還定金。
法院審理認為，陳女士與星星公司簽訂的《房產定購協定書》合法有效，遂判決駁回其要求退還定金的訴訟請求。
法官支招：購房者在簽訂定購協定時，應詳細了解協定內容，否則一旦簽訂協定，將承擔法律規定或契約約定的義務與責任。
開放商違約轉賣賠雙倍定金
案例：XX年12月，王先生與巴圖公司簽訂《房地產認購書》，約定購買別墅一套，並支付了定金10萬元。按約定，王先生應於XX年1月15日前簽訂《商品房買賣契約》。但王先生並未按期簽訂，巴圖公司便將那套別墅賣了出去。王先生以未收到逾期通知為由，要求退還10萬元定金。
在法院審理過程中，雙方均未提交《房地產認購書》原件，致對違約行為及責任無法確定。於是，判決巴圖公司退還王先生定金10萬元。
法官支招：定金是把雙刃劍，在約束購房者的同時，也約束了開發商。如果開發商違約將所認購的房屋轉賣他人的，開發商應雙倍返還定金;如購房者違約導致未能訂立契約的，購房者無權要求返還定金。
天然氣管道位置不屬規劃變更
案例：XX年1月，李飛與南翔公司簽訂《商品房買賣契約》，並約定“經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致房屋質量、使用功能或使用環境發生重大影響時，南翔公司應當在有關部門批准同意之日起l0日內將變更內容書面通知李飛，李飛可以解除契約”。
XX年3月，李飛接到南翔公司發出的接房通知後到現場查看，發現開發商將契約上位於入戶廚房位置的天然氣管道改到客廳陽台上。遂以房屋結構有所變更，向南翔公司發出“退房聲明”。南翔公司不同意李飛退房。
有關行政管理部門認為，天然氣管道的安裝位置變化，既不屬於規劃的變更和設計上的變化，也不屬於房屋結構改變。法院遂依法駁回李飛的退房請求。
法官支招：天然氣管道安裝位置的調整不屬房屋結構的變更，購房者不應以此為由解除契約。如購房人要求天然氣管道必須安裝在廚房內，可在訂立契約時明確作出約定，開發商承諾之後如有變更，購房人可以據約定起訴開發商違約，契約上沒有明確約定的，開發商則不構成違約。
房屋有安全隱患可拒絕接房
案例：XX年11月，李月玖與永航公司簽訂《商品房買賣契約》。XX年12月28日，永航公司通知李月玖接房。李月玖在驗收房屋時，發現訟爭房屋生活陽台鐵欄桿與公共露台鐵欄桿相連，且有室外電線搭在該公共露台的鐵欄桿轉角處，於是拒絕接房。永航公司不允。XX年3月18日，案外人對公共露台鐵欄桿轉角處的室外電線搭進行了拆除。
法院審理認為，由於房屋存在重大安全隱患，李月玖有權拒絕接房，永航公司構成違約。法院判決永航公司給付李月玖相應的逾期交房違約金。
法官支招：房屋存在重大安全隱患或不能滿足基本使用功能時，購房者可以拒絕接房。
瀋陽房產買賣契約範本
房產買賣契約
房產買賣中，被告先履行抗辯權的行使
濟南市房產買賣契約
天津市房產買賣協定
天津市房產買賣中介契約
房產買賣契約(樣式一)
房產買賣契約（一）
深圳經濟特區房產抵押貸款契約（房產買賣契約權益抵押）
房產買賣契約(樣式二)