（一）歷史原因造成的，無法改變而又非常重要的問題
1、前期產品規劃和設計不合理，缺乏商業考慮
由於建築的不可改變性，導致這一問題無法改變，更主要的是我們應該吸取其中的經驗教訓，多總結，多思考，爭取在未來商業項目的開發過程中，不要再犯類似的錯誤。具體說來，正確的開發程式應該是：招商（與零售商等商家簽好契約後）——設計（按照零售商等商家的要求）——分割出售或出租（中小投資購買）——物業管理（開發商或第三方）——長線經營——開發新項目。反面有首創資產公司所做的“巨庫”和“第五大道”的失敗案例，正面有大連萬達的“訂單式生產”模式，兩方面均有參考價值，
2、分割銷售“產權式商鋪”帶來的難以統一經營、管理的問題
同樣的，這個問題雖然一直困擾著我們，但既然已是既定事實，確實也無法改變，還是只能當作初次涉足商業地產的經驗教訓。根據中國城市商業網點建設管理聯合會和中國商業地產聯盟最近發布的《XX年中國商業地產發展報告》所提出的信息，一個新的趨勢正在商業地產界蔓延——商業地產的行銷模式從發展初期的以“產權式商鋪”為主要銷售模式開始逐漸被經營持有型物業所取代，也就是說開發商們開始認識到分割產權出售的弊端，他們正在進行由追逐短期利益向追求長期回報的理性轉型。建業是一個負責任的企業，它並沒有像有的開發商那樣賣完就走了。只有用一種為了維護品牌和長遠利益的心態，才能把步行街搞好，讓建業在商業地產的路上走得更遠、更穩。
（二）比較複雜的，很難解決或需要很長時間才能解決的問題
1、交通條件不利的問題
無可否認，增設人行道或過街天橋對步行街經營的拉動作用是巨大的。交通設施的建設與改善關係到一個城市的建設規劃，要想因為單個商業項目進行改變難度很大，並且企業與政府所處立場不同,考慮問題不同，與政府談判交涉比較困難，這個不僅僅是資金問題，程式也非常複雜，所以這個問題是非常難以解決的，除非有一個共嬴的方案與周密的計畫才有解決的可能。
2、市民總體購買力不高，對步行街商品心理價位高的問題
一個商業市場的盈利能力是以消費者消費水平和購買力相適應的，而這一切都受制於商圈或城市的規模，經濟發達程度。三門峽作為一個中小城市，在規模和經濟發展水平兩方面都是有限的。所以要想這個問題能很快解決是不現實的。
當然，市民對步行街內商品心理價位高，也不僅僅是商品本身的原因，經過了解我發現在步行街的商品價格並不是像很多人想像的那么高，或者說步行街內也有中檔價位的商品。造成這個現象還有另外一個原因，就是建業前期在開發住宅項目時，大量以“高檔次的生活，尊貴身份的象徵”等為訴求進行廣告宣傳，讓市民們很自然地把“高檔次、高價位”與建業有關的商品聯繫在一起，產生一定的距離感。這一切需要我們長期給予消費者一種正面、客觀的告知，努力改變這一思維定勢。
3、沒有形成到步行街消費的習慣
的確，人們的購物習慣不可能因為一個新的商業形態的出現而產生根本性的變化。人一旦形成某種習慣是很難改變的。在這一方面，我們同樣不能急功近利，但一定要認識到這一問題的存在，通過有計畫的宣傳、推廣，通過良好的商品與服務，把消費者慢慢吸引到步行街來，這樣才能逐漸改變消費者的購物習慣。
4、街內品牌和業態布局不完善
具體表現在中高端消費者對街內品牌的認可度不高。另外，休閒娛樂設施和此類經營業態缺乏，導致這一功能沒有很好體現。這跟前期規劃設計和招商有很大關係，由於產品規劃設計上的先天不足，導致一些大眾認可度高的品牌和一些休閒娛樂類的經營業態無法在招商過程中順利進駐步行街。理論上講，品牌和業態的布局是應該根據市場需求的變化而調整的，然而由於無法很好統一管理，導致這一問題也很難解決。
（三）主要出於自身主觀原因，通過努力相對容易解決的問題
1、關於基礎設施配置不完善的問題
這一方面的問題主要由於前期考慮不周全而造成的，它並沒有給步行街的經營帶來太嚴重的負面影響，但如果能得到解決的話必將大大有利於最佳化購物環境，改善步行街的經營狀況。比如說，倉庫、兒童娛樂設施、街內休息坐椅等設施的添置早已列入公司工作日程。但是，之所以這些工作沒有很快完成，其中還存在一定層面上執行力不夠的問題，在此就不展開闡述了。
2、宣傳力度不夠，宣傳形式單一，活動效果不理想
關於這個問題，我認為除了經費原因，更主要的是商業策劃能力不強的表現。步行街缺乏一套系統的、長遠的、目標明確的宣傳推廣計畫。在經費方面，公司應該意識到步行街作為一個新興商業，正處於市場培育期，在這一時期需要大量的投入來支持其宣傳和推廣，這樣才能談經費的投放和有效使用。促銷方面，前期公司主要採用打折、抽獎兩種促銷方式。但是效果都不太理想。究其原因：在打折中對商戶所銷售商品價格管理不力，存在“假打折”的現象；而消費者對抽獎這一促銷方式的認可度又不高。我建議在此階段，應進行大規模、規律性的商品促銷，必要的時候可以考慮對商戶進行補貼。