⑤,高素質的人才結構
北方公司現有專職人員中,50%左右具有碩士學位,形成了以經濟,財會,建築,法律等專業人員為主的業務隊伍,體現了最佳的組合效益.其中主要成員為原國土資源部土地經濟研究所地價所成員,多年以來從事土地經濟理論,地價理論及評估方法的研究,參與了多項國家重點課題的研究和國土資源部《城鎮土地估價規程》等重要檔案的起草.公司現有人員中,具有國土資源部土地估價師證書的15名,建設部註冊房地產估價師證書的12名.除此之外,還擁有一支穩定的具有評估執業資格的兼職人員隊伍,能承接各種類型的評估項目及基準地價編制項目.
二,在公司的工作情況
能在這么有實力的房地產公司實習,我們十分的高興,這就像給與了我們一個巨大的舞台,讓我們在上面有機會揮灑自己的才華,演繹自己的青春.我們也十分的珍稀這樣來之不易的機會,好好的向同事們學習,增長自己的知識與經驗.
在北方的這一個多月,我們是慢慢的進入工作角色的,由開始的學習房地產評估報告,到成為同事們的助理,再到參與到項目中來,最後得到項目主力的位置.這些漸漸的進步是同事們給與我們的肯定,也是我們努力的結果,我們獲得的不僅僅是知識,還得到了走向社會的自信.下面簡單介紹一下我們小組在北方所參與的 一些項目.
項目一:國家土地局XX年的北京地價監測
北京地價監測是為了方便國土局對北京的地價控制和管理,在每年年末的時
候,在每個地區選取一兩個代表性的地點進行估價,從而掌握北京的地價分布.
國土局分給北方公司6個監測點的任務,由於任務比較艱巨,這次總共有6人參加了這個項目.按照國家土地局的要求,我們分別測算出在現狀容積率和現狀土地開發程度條件下的樓面毛地價和地面熟地價以及在設定容積率2,土地開發程度"七通一平"條件下的樓面毛地價和地面熟地價.在5天內完成工作任務.外出考察花費了3天時間,2天用於寫估價報告.外出考察的主要任務就是考察監測點以及使用市場比較法而使用比較案例的地點,做好記錄和拍照工作.
這六個監測點及其比較案例分別是:
一,南池子大街52號用地價格評估
(王府井百貨集團股份有限公司住宅用地,四合院)
比較案例: 1,西城區銀錠橋胡同18號院 2,東城區國子監街45號院
3,西城區南官房胡同1號
二,城市芳庭居住用地價格評估
比較案例:1,紫芳園四,五,六區 2,蒲安東里78號樓
3,芳古園住宅小區一區
三,建欣園地價格評估
比較案例:1,宋家莊家園1#2#3#樓 2,馬家堡路88號1,2#住宅樓
3,珠江駿景南區住宅項目
四,芳星園二區體育健身中心土地價格評估
比較案例:1,豐臺區方莊芳城園三區 2,北京市五金礦產進出口公司土地
3,豐臺區供銷合作聯合社1層底商
五,上汽首創廠房土地價格評估
比較案例: 1,蓮花池長途客運站公交用地 2,豐臺區於家墳88號
3,中關村科技園豐臺園產業基地二期
六,北京海運商業服務公司土地價格評估
比較案例: 1,夕照寺危改三期西區 2,中國醫藥保健品進出口總公司辦公樓 3,方莊芳城園一區21#樓中段變電室辦公房
下面就以建欣園項目為例,說明這些項目評估方法
一,估價項目名稱:建欣園地價格評估
二,估價對象:估價對象位於大紅門西路4號,東臨建欣園小區路;西至建欣園小區路;南至建欣園小區路;北至建欣園小區路.估價對象建築面積為7420平方米,土地面積為6321平方米,容積率為1.17,土地規劃用途為居住,五級用地.
三,估價期日:二零零四年十二月三十一日
四,地價定義:該監測點的地價是:
1,於估價時點XX年12月31日,在現狀容積率1.17,現狀土地開發程度"七通"條件下,居住用途,土地使用權年限為法定最高使用年期70年的完整土地使用權的公開市場價格.
2,於估價時點XX年12月31日,在設定容積率2,土地開發程度"七通一平"條件下,居住用途,土地使用權年限為法定最高使用年期70年的完整土地使用權的公開市場價格.
地價類型有地面熟地價,樓面毛地價兩種.
五,估價方法:市場比較法,假設開發法
1,測算在現狀容積率1.17,現狀土地開發程度"七通"條件下的樓面毛地價和地面熟地價.
(1)市場比較法測算樓面毛地價及地面熟地價過程
因素說明
比較因素
實例1
實例2
實例3
資料來源(即獲取途徑,例如網上,查出讓檔案等)
宋家莊家園1#2#3#樓
馬家堡路88號1,2#住宅樓(新增面積)
珠江駿景南區住宅項目
位 置
豐臺區宋家莊
豐臺區馬家堡路
豐臺區永外果園43號
交易日期
XX年5月14日
XX年5月14日
XX年4月29日
交易價格(樓毛)
550
480
460
交易情況
正常
正常
正常
用 途
住宅
住宅
住宅
區域因素
繁華程度
一般
一般
較好
公共運輸
一般
一般
較好
公共設施
一般
一般
一般
集聚條件
較好
一般
較好
個別因素
臨路條件
一般
一般
較好
建築物情況
鋼混
鋼混
鋼混
使用年限
70
70
70
比準價格
545
480
442
樓面毛地價(元/平方米)
489
樓面毛地價=489元/平方米
考慮該地區居民居住密度的情況,估價人員結合該地區正常項目拆遷費用水平,確定在規劃容積率1.17時樓面拆遷安置補償費用為1200元/平方米.所以
樓面熟地價=樓面毛地價+樓面拆遷補償費用
=489+1200=1689元/平方米
地面熟地價=樓面熟地價*容積率
=1689*1.17=1976元/平方米
(2)假設開發法測算地面熟地價及樓面毛地價過程
銷售單價
銷售面積
開發價值
建築費用
專業費用及不可預見費