利息
銷售費用
稅費
利潤
開發余值
地面熟地價
5000
7420
37100000
1760
168
406238
74XX
2040500
2942399.6
12512407
1959
數據說明:
銷售單價:根據市場調研獲取;
建築費用:根據同區域同規模檔次的建築獲取;
專業費用:根據同區域同規模檔次的建築,取建築費用的5%;
利息:開發期一年,年利率取估價期日中國人民銀行一至三年期貸款利率為5.76%;
銷售費用:含買賣手續費,代理及廣告宣傳費等,取銷售價格的4.5%;
稅費:營業稅,城建稅和教育費附加為銷售價格的5.5%;
利潤:根據北京市住宅開發市場的平均投資回報率,在此次評估中取開發商的投資回報率20%.
樓面熟地價=地面熟地價/容積率=1959/1.17=1674元/平方米
樓面毛地價=樓面熟地價樓面拆遷補償費用=16741200=474/平方米
(3)在現狀容積率,現狀土地開發程度"七通"條件下地價的綜合測算:
取兩種方法測算結果的均值作為估價結果,計算如下:
樓面毛地價=(489+474)/2=481元/平方米
地面熟地價=(1976+1959)/2=1968元/平方米
2,測算在設定容積率2,土地開發程度"七通一平"條件下的樓面毛地價和地面熟地價方法與前面測算現狀容積率下的方法一樣.(過程略)
這個項目是我們正式參與的第一個項目,我們十分用心去做,邊學邊問,其中遇到的困難,在同事們的幫助下和自己的努力下一一化解,最後我們向國土局交上了一份滿意的答卷.
項目二,中國科學院行政管理局資產評估
這次評估是根據中國科學院檔案,中國科學院擬將中科院行管局可用於經營的資產剝離出來,投資到北京中科資源有限公,實現中科院行管局由事業單位轉為企業的體制改革.本次評估目的在於確定擬投入到北京中科資源有限公司的中科院行管局的可經營資產的價值,為其擬投資資產提供價值參考依據.
這個項目歷時估計會有2個多月,到目前還沒結束.本次評估範圍包括兩部分:1,由中科院行管局原賬面資產中,以XX年12月31日為基準日,直接剝離出的資產及負債,其中共有21家單位.2,保留劃撥土地使用權的地上建築物.
由於資產及其負債的清查比較複雜,我們作為一個初涉工作的新人,還沒有能力完成這一部分的工作.所以我們就負責資產清查核實的工作,這是一項相對比較簡單的工作,對我們來說又是有難度的,但肯定會給我們帶來不少的收穫的.資產清查核實中資產占有方調整後的納入評估範圍的資產類型包括:1. 流動資產調整後賬面值(貨幣資金,預付賬款,其他應收款,存貨,待攤費用)2. 長期投資賬面值 3.固定資產包括房屋建築物及車輛,機器,電子設備等4.流動負債賬面值(預收賬款,其他應付款,應付工資,應付福利費,應交稅金,其他應交款).注:由於要求保密,在此不敢把具體數目公開於眾.
在清查過程中,我們對貨幣資金進行了賬實核對;對債權債務進行了賬面核實,對資產占有方已經辦理核銷審批手續的債權債務了解了有關情況;對長期投資的投資協定,產權登記證等進行了了解,核實;對車輛,電子設備及其他設備的數量,規格型號,存放地點,進行逐台的清查核實,在資產占有方有關設備管理人員,技術人員的配合下對價值量較高的設備填寫了設備技術鑑定表;對房屋根據產權證等有關檔案核實其建築面積,建築結構,建築數量,並了解房屋的使用及維修狀況;對可能影響資產評估的其他重大事項進行了了解.
在未來的一個月內我們還要繼續努力的為這個項目而努力工作,在過去的一個月我已經得到不少的收穫,相信隨著項目的繼續進行,我得到的東西肯定會很多的,這也就給了我更多的動力.我們在這次的項目中得到的最大的知識就是做事要細心,不能少也不能多的主線貫穿我們工作的始終.
項目三,森力資源資產評估學習及評估機構的林權評估收費標準
林權這個概念在我國還是一個新鮮的事物,把森林資源資產化管理是我國有效利用森林資源的良好開始.現在是我國森林資源資產化管理的初級階段,也是我們的探索階段.像所有資產一樣,我們都可以用科學的手段評估出其價值所在,從而促進森林資源的多方綜合利用.
所以,以後隨著森林資源的全方位的利用,林權的評估將占有一個很重要的角色.為了跟上時代的步伐,北方公司現在已經進入了森林資源資產評估學習的緊張階段,我們以《林業資源資產評估及作價計算手冊》我輔導材料,每周進行3次以上的交流學習.而且受國家森林管理局的委託,讓北方公司制定資產評估機構林權評估的收費標準,總經理就把這個艱巨的任務交給了我們兩位新人去做.這對於我們來說是一個真正的大考驗,我們上網找資料,以國外的森林管理為參照,再到北圖找信息,經過半個多月的努力,我們把自己制定的收費標準上交給領導,領導對我們的工作十分的滿意,這也是我們信心倍增,對未來十分的憧憬.
這次過程我們學了一些從未接觸過的森林的東西,我倆都有一種體會,就是其實知識沒有界限,只要你肯學,就肯定能進入到這個知識的領域中來,這對我們以後的工作生活是一個很好的啟示.只要努力,你就可以得到你所想要的東西.
項目四,某工廠污染擾民搬遷的評估
有了前些日子圓滿的完成工作的經歷,領導和同事對我們也是給與了很大的信任與肯定.上幾天,領導把一個項目交給我們,讓我們獨立去完成,就是有關北京汽車工業控股有限責任公司某一工廠污染擾民搬遷的評估,這個項目從開始的見面交涉到契約的簽訂我們都起到主要的作用,只是有不懂的地方就向同事們諮詢,這次項目的前期經歷讓我們懂得了一個項目是如何談判成功的,再過幾天項目就要進入正式的評估階段了,我們自己也十分的高興能有機會展現自己.我們在這次項目的前期工作中我們學到的更多的是談判技巧,學到的是社會經歷.
三,實習感想
經過一個多月艱苦而又快樂的實習旅程,我們滿載而歸,我們不僅僅學會到了房地產的更多知識,把房地產估價的理論和實際緊密的聯合起來.我們得到更加寶貴的東西就是經驗與自信.我們不再害怕社會激勵競爭的到來,我們現在喜歡上了暴風雪的洗禮,我們會真誠的對待以後的每一件事和每一個人,相信有了這次實習的成功經歷,我們會在以後的崗位上走的更穩做得更好.