學習了第三天，今天看了些重慶公司的資料。其中中海的那個資料是比較好的，很實在。如果前2天學習的是一些基本知識，那么今天開始進行到了房地產領域的知識。先回顧下地產公司的成本控制。
地產公司的成本分類6個大大部分。
1、土地成本;2、前期費用;3、工程成本;4、行銷成本;5、管理成本;6、財務成本。
按照中海的分法我覺得還是不錯的。
1、土地成本;土地成本(約占項目總成本的30-35%左右)，主要指土地獲得階段形成的種類費用支出，包括地價、土地動拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。
要點是三個：拿地時的成本分析準確。採取一定的投標報價策略、嚴格控制交地及付款風險。
具體到不同的拿地情況又有分類。
1) 舊城改造地塊。要點是3個：爭取儘可能的優惠政策;爭取在稅收方面獲得一定程度的返還;儘可能爭取高容積率，間接降低土地成本。
2) 其它發展商轉讓(掛牌交易)的地塊：要點是2個：在地理位置、區位環境狀況、項目公司的財務狀況等方面對其進行仔細認真的調查，減少操作過程中的風險(如是否有債務糾紛);同時積極與轉讓方進行協商，延長付款期限，降低資金成本。
3) 公開招投標或拍賣地塊：要點是3個：加強分析研究，做到正確客觀投標。採取一定的投票策略，做好政府有權部門的公關工作。中標後爭取對我司土地開發、交地以及付款有利的條件，降低土地成本。
中海地產土地成本管理的主要責任部門為投資發展部。
2、前期費用;(約占項目總成本的2-3%左右)，主要指設計費、報建費、勘察測繪費以及可研費用，其中成本控制的重點為設計費(報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關收費標準)。
對於設計費用，主要從以下幾方面進行控制：
1)採取多單位、多輪次招標，以爭取最佳的性價比;
2)嚴格控制設計質量，在項目前期即儘可能確定有關技術經濟指標參數;
3)限制鋼筋含量、砼含量、節點設計等對工程造價影響大的內容;
4)控制裝飾用料和建築材料封樣對工程造價的影響。
眾所周知，設計結果決定了工程造價的85%甚至以上，因此設計管理(雖然整個設計費用僅占總成本的2%)是工程成本管理的重中之重。一方面，契約及項目應積極配合參與結構選型設計、基礎設計等的評估，參與材料、設備的經濟性評價，儘可能為設計提供全面客觀的經濟性建議、另一方面，設計部門自身應以項目定位為原則，在保證設計質量的前提下儘可能做到限額設計，注重進行設計成果性價比分析，著重抓好事前的設計修改、多選樣、多分析、避免完工後的返工及不必要的成本浪費。
中海地產設計費的管理責任部門為設計管理部。
3、工程成本;(約占項目總成本的50-55%左右)，主要由分項工程及甲供物資成本、配套
成本等構成。主要通過以下具體措施來控制分項成本：
1) 在項目前期儘早確定合理的成本控制目標。
2) 成本管理部門(契約、財務)應及時對成本測算值作進一步拆分。
3) 在工程分項和材料採購過程中，堅持“三堂會審、貨比三家，最低價中標”的原則。
4) 加強對投標單位的議標制度。
5) 充分進行建材市場調研，