各省、自治區、直轄市和計畫單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區國家稅務局：
ァ ∥進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，現就有關問題通知如下：
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土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
ァ 】發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
ァ 《、土地增值稅的清算條件
ァ 。ㄒ唬┓合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
ァ 1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
ァ 2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
ァ 3.直接轉讓土地使用權的。
ァ 。ǘ）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
ァ 1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；
ァ 2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
ァ 3.納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
ァ 4.省稅務機關規定的其他情況。
ァ ∪、非直接銷售和自用房地產的收入確定
ァ 。ㄒ唬┓康夭開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：
ァ 1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
ァ 2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
ァ 。ǘ）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
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ァ 。ㄒ唬┓康夭開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
（二）房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，並據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。
ァ 。ㄈ）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼稚園、託兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
ァ 1.建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；
2.建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；
ァ3.建成後有償轉讓的，應計算收入，並準予扣除成本、費用。
（四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。ァ 》康夭開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
（五）屬於多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建築面積占多個項目可售總建築面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
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ァ 》合本通知第二條第（一）項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第（二）項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。
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ァ 。ㄒ唬┓康夭開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；
ァ 。ǘ）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓契約、銀行貸款利息結算通知單、項目工程契約結算單、商品房購銷契約統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；
ァ 。ㄈ）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。
ァ ∧傷叭宋托稅務中介機構審核鑑證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑑證報告》。
ァ ×、土地增值稅清算項目的審核鑑證
ァ ∷拔裰薪榛構受託對清算項目審核鑑證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑑證情況出具鑑證報告。對符合要求的鑑證報告，稅務機關可以採信。
ァ ∷拔窕關要對從事土地增值稅清算鑑證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程式、鑑證內容、法律責任等方面提出明確要求，並做好必要的指導和管理工作。
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ァ 》康夭開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低於預征率的徵收率核定徵收土地增值稅：