人類為了實現不同的經濟、社會和環境目標，對土地進行了多途徑的開發利用。土地用途是決定土地價格的核心因素。土地用途不同，土地產權人從土地中獲得的未來收益的預期不同，土地價格就不同。在城鎮土地估價中，由於土地用途的不確定性，造成地價定義中設定土地用途的困難性。能否正確設定土地用途，將直接關係到土地價格的準確揭示和顯現。只有撩開土地用途的神秘面紗，才能找到科學、合理地設定土地用途的對策。
土地用途的不確定性
土地用途的不確定性是指從不同渠道求證來的土地用途具有明顯的不一致性，所謂“殊路不同歸”。
1、土地用途與房屋用途不一致。目前我國房地產界絕大部分地區實行的是分開管理體制，國土部門頒發土地使用證，房管部門頒發房屋所有權證。兩種登記所依據的分類系統不一樣，土地用途與房屋用途不可能一致。再加上兩種登記是兩班互不溝通的人馬在不同的時點進行，更加劇了土地用途與房屋用途的差異性。
2、合法用途與實際用途不一致。合法用途是指土地、房屋的登記用途。改革開放以來，城市發展日新月異，一塊土地的區位隨著城市的拓展及城市生產力布局的調整而不斷變化，土地區位的變化引發了土地潛在價值的產生，土地原用途(合法用途)價值與新的土地潛在價值的矛盾，特別是新的土地潛在價值大於土地原用途價值時，土地的產權人將有更強的欲望去實現土地的潛在價值，也就是改變原土地用途。近幾年來，由於土地登記部門的工作滯後或土地產權人的法制觀念淡薄等原因，土地的合法用途與實際用途不一致的現象越來越普遍。
3、實際用途的合法性與科學性的矛盾。在法制社會，合法性是判斷事物適時與否的首要標準，再美好的事物如果不合法也就失去了它立足的基礎。但是，我國現階段仍處於經濟體制改革的轉型期，離成熟的社會主義市場經濟體制還有一段距離，這個時候，由於法律的滯後性、合法性的東西可能是我們要改革的，不合法的東西可能是我們下一步將使之合法的。在這種情況下，如果我們把改革的目標以不合法為由一棍子打死，將有悖我國改革開放的初衷，也不符合社會經濟發展的一般規律。土地的實際用途合法，但它並不一定符合城市建設的發展規劃；土地的實際用途不合法，但它並不一定不符合城市的發展規劃。