一、關於拆遷補償估價的價值標準問題
房地產估價的價值標準問題是一個影響房地產估價全過程的重要問題，從估價方法的運用到估價結論的確定，都要受到房地產估價的價值標準的影響。在以拆遷補償為目的的估價中，我們所求的價格應該是非公開市場價格還是公開市場價格呢?
拆遷補償市場不同與我們一般意義上所說的公開市場，而是一個特殊的市場，拆遷補償價格有別於公開市場價格，此點筆者是贊同的，但是，雖然拆遷補償市場是一個非公開市場，筆者仍然認為我們的拆遷補償估價還是應該採用公開市場價值標準而求取公開市場價格，理由如下：
第一、採用公開市場價值標準符合新《條例》(國務院305號令)的精神。
新《條例》第二十四條規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定。”這裡所指的房地產市場評估價格應該理解為公開市場價格更帖切，因為我們一般所說的“市場經濟”、“市場價格”這類用語中所指的“市場”都指的是專業術語中的“公開市場”，否則應在“市場評估價格”前面加上諸如“拆遷”等詞語做為定語。如果認為以上說法有些咬文嚼字，為了進一步領會新《條例》的精神，此處引用建設部劉志峰副部長在《中國房地產估價師》雜誌(總第31期)上發表的一篇題為“轉變思路，依法行政，實現拆遷管理方式的根本性轉變”的文章中有關新《條例》出台背景的一段話：“新《條例》為適應經濟體制改革和市場發育的要求，根據市場經濟公正、公平、等價有償的原則，對城市房屋拆遷補償安置的原則作了較大調整，…，突出了市場機制的作用，…，將應當由公民自行解決的事務和可以由社會中介組織調節的事務，交給公民和社會中介組織解決……”，結合這段話分析估價機構做為中介組織所扮演的角色，在拆遷工作中，估價機構在拆遷過程起到調節作用，其主要任務就是為拆遷雙方提供被拆遷房屋在市場上的客觀、合理的價格(公開市場價格)，這也是拆遷雙方最想得到的，至於拆遷行為的強制性、拆遷過程的時限性等因素(非公開市場性因素)，可由拆遷人給予被拆遷人額外的補償來體現，比如可通過一定比例的上浮、按期搬家的獎勵等方式，具體標準是由拆遷人根據拆遷項目的具體情況(投資獲利情況、拆遷工作的困難程度等)來制定的，而不應由估價人員來評定。
第二、採用非公開市場標準進行估價會遇到具體操作上的困難。
我們知道，無論採用怎樣的價值標準進行估價都必須對此價值標準進行嚴格的定義，否則，所得到的估價結果是不能成立的。公開市場價值標準在房地產估價規範中有明確定義，而非公開市場價值標準不易清楚、準確地定義。相對於“公開”，“非公開”的程度是多大，沒有統一性，相同的拆遷人會因為不同的區位、不同的房屋種類、不同的規劃需要等因素造成的拆遷困難程度而制定相應的補償標準(在市場價格的基礎上浮動)，同樣，相同的拆遷項目也會因拆遷人的不同(開發利潤的不同)而造成最終補償價格的不同，估價人員常常不易了解每個拆遷項目的這些具體特點，即使了解也很難描述清楚。再者，即便定義了估價的非公開市場標準，具體進行估價操作時也會遇到困難，比如採用市場比較法進行估價，在選取房地產交易案例時，按照在“同一供求圈”內選擇的要求，就不能選取公開市場下的交易案例，而只能選取所定義的特定拆遷市場下的交易案例，這幾乎是辦不到的，尤其是在新《條例》開始施行的初期。
第三、採用公開市場標準進行估價有利於房地產估價行業的發展。
“獨立、客觀、公正”是房地產估價的行為總則，只有遵守這三個基本要求，房地產估價行業才能健康發展，房地產估價師的地位才會在社會中確立。如果採用非公開市場標準進行拆遷補償估價，有些非公開市場的因素(如強制性、限期性等)往往需要主觀上進行判斷，想要避免這些主觀判斷所帶來的偏差，勢必要制定一個統一的標準，這樣的標準只有通過政府部門來制定才會有權威性，估價人員所要做的就是在這些由政府制定的標準(基準價、指導價等)的基礎上進行一些因素的修正來得到估價結果，有時修正的浮度也制定得很詳細，只要按規定來套算就能得到估價結論。有些人可能會認為這樣操作一來省事，二來估價依據也很充分，估價人員可以將許多矛盾推到政府的有關規定上而逃脫責任。可是這樣的估價操作只是進行一些清楚的、簡單的套算工作，不需要專業的房地產估價師，普通人都能完成這種估價，試想，如果一個行業在社會上失去了其存在的必要性，那么在當今這個越來越市場化的社會裡怎么能長遠地發展。所以，在拆遷補償估價中，堅持公開市場標準，運用自己的所掌握的市場信息和專業技能進行估價，為拆遷雙方提供客觀、公正的市場價格，這才是社會的真正需要，才能使房地產估價師的社會價值得到真正體現。
二、採用公開市場價格標準進行拆遷補償估價的操作模式
採用公開市場價格標準進行拆遷補償估價，即是針對每個拆遷戶評估出公開市場價格，其具體的評估操作(如評估方法的選擇、計算等)就可以按照《規範》的要求來進行，這裡不再多述，需要說明的是，在估價報告中必須明確價值定義，並寫明估價結果僅做為制定最終拆遷補償價格的參考等事項。對於單個拆遷戶的估價，操作起來比較簡單，而對於成片拆遷項目的估價則較為複雜。