建築物估價方法
輔導內容：
第十章建築物估價方法
1、建築物估價的基本概念和基本原理
2、掌握成本估價法的計算過程，重點是折舊、現值的計算（必考）
一、建築物估價概述
1、建築物估價的定義
（1）建築物的基本概念、基本功能
（2）建築物的分類
按生產性質，可分為生產型建築（即工業建築、農業建築）和非生產性建築（即民用建築，又分為居住建築和公共建築）
按建築結構（通常依建築物的主要承重結構所用材料進行劃分），一般可分為五類：鋼結構、鋼筋混凝土結構（包括框架大板與框架輕板結構）、磚混結構、磚木結構、其他結構
（3）建築物估價的定義
2、建築物估價的基本原理
分兩種：具有市場流動性的建築物，以重置成本為基礎，採用重置價折舊法、對照法、建築物殘餘法、比較法等估價；不具備市場流動性的建築物，用成本價計算的重置價格扣除折舊的方法估價。
3、影響建築物價格的因素
分三類：建築物重置價（最基本因素）、環境因素、其他因素
4、建築物價格的特點，共五點
5、建築物估價中的幾個概念
（1）房屋建築成本
（2）重建成本：目前的價格、原來的材料和標準
（3）重置成本：目前的價格、材料和標準，要與重建成本區別開來
（4）應計折舊：包括物理的、功能的、經濟的
（5）標準房價：同一等級房屋的平均價格
（6）建築工程安裝定額：單位建築產品所消耗的數量標準，是編制概算定額的基礎
（7）建築安裝工程概算定額：按擴大分部分項工程確定的消耗數量標準
（8）建築物殘值
二、建築物估價方法
1、重置價格折舊法（重點）
是成本估價法具體套用中的一種方法，適合對獨立舊建築物估價，及評估城市房屋拆遷補償標準。
（1）基本思路與基本公式
建築物價格=建築物重置價格-已使用年限的折舊額
或：建築物價格=建築物重置價格×成新度
（2）房屋建築物分類，分4類7等
（3）重置價格的確定
包括兩種情況：一種以重建成本替代重置價格；另一種以重置成本替代重置價格。兩者適用範圍不同，得出的重置價格也不完全相同。
具體求取重置價格的方法有直接法和間接法兩種，必要時兩者可並用。
估價上通常將計算重置價格的方法分為三種：淨計法、平方法、立方法。
（4）折舊額的計算
折舊的概念、影響因素（物理、功能、經濟）
確定折舊的方法：
a. 新舊程度折舊法
b.平均年限折舊，又稱定額法、直線法（重點內容，要記住公式及代表字母）
年折舊：d =( c - cr ) / n = c ( 1 - r ) / n
n年折舊累計額：dn = c ( 1 - r )× n/n = c ( 1- r )×( n-n’)/n
= c(1-r)×n/( n+ n’)
現值：pn = c – c( 1–r ) × n/n = c [ 1-(1-r) × n/n ]
c.定率折舊法，又稱殘存漸減法、遞減折舊法、餘額折舊法
年折舊：di = c ( 1–d )i-1×d d=1-(s/c)的n次方
n年折舊累計額：pn = c ( 1–d )n
d.年數合計法：利用分數的比率計算，分子為建築物生於使用壽命在當年開始的數字n-(i-1)，分母為全部壽命的年數總和sn，要理解年折舊、總折舊和現值計算的三個公式。
e.償還基金法，又稱償債基金法，每年的折舊額相同，但要按複利計算折舊額的利息額。也要理解年折舊、總折舊和現值計算的三個公式。
折舊方法比較：
平均年限折舊法使用最普遍，定率折舊法和年數合計法都屬於加速折舊法，償還基金法每年折舊額比平均年限折舊法少。這四種方法與新舊程度折舊法相比各有優缺點。
計算折舊應注意事項：估價上的折舊與會計折舊的區別，耐用年限的確定、應區別建築物主體與附屬設備的折舊率（綜合折舊率、分類折舊率、個別折舊率）。
建築物折舊額的計算：實際工作中有必要並用幾種方法。
（5）建築物價格評估