基準地價評估（2）
三、基準地價的確定
1、基準地價確定的原則
（1）以實際數據測算的結果為準，以比較評估結果為輔。
（2）土地市場發育的城鎮，應以市場交易資料評估結果為準，利用級差收益測算結果進行休整。
（3）土地市場不發育的城鎮，可以收益測算結果為準，並用市場交易資料測算結果驗證。
（4）要以評估結果為基礎，並充分體現政府的地價管理政策。
2、基準地價的確定
（1）方法
（2）結果要求
對已評定土地級的城鎮，一般情況下每一級土地應有綜合、商業、住宅、工業用地等四種基準地價；沒有評定土地級的城鎮，一般按區域確定基準地價，性質單一的區域只評估一種用途的基準地價，多用途區域應評估出多種用途的基準地價。
四、基準地價修正係數表的編制
1、編制基準地價修正係數表的目的
2、基準地價修正係數表編制的基礎
基準地價與宗地樣點地價的差異，一般是由於影響地價的區域因素和個別因素差異造成的。
3、影響地價的因素分析與基準地價修正因素
（1）影響地價的因素分類（需要掌握）
主要有區域因素和個別因素。
（2）商服業用地影響因素
（3）住宅用地影響因素
（4）工業用地影響因素
4、基準地價修正係數表的編制
（1）土地級別基準地價修正係數表的編制
a.確定級別內商業、住宅、工業用地的基準地價。
b.選擇編制基準地價修正係數表的因素。
c.樣點地價、土地收益資料的整理。
d.各級土地中各行業用地修正幅度的確定。
e. 基準地價修正係數表的編制及因素條件的說明。
（2）均質區域基準地價修正係數表的編制
a.確定區域基準地價。
b.選擇修正因素。
c.樣點地價的整理。
d.計算各區中的地價修正幅度。
e. 編制基準地價修正係數表。
（3）土地級別和均質區域基準地價修正係數表的編制
（4）土地定級總分值的基準地價修正係數的確定
5、基準地價修正係數表的驗證（看一看）