土地估價理論與方法課件15

三、基準地價的確定
1、基準地價確定的原則
(1)以實際數據測算的結果為準,以比較評估結果為輔。
(2)土地市場發育的城鎮,應以市場交易資料評估結果為準,利用級差收益測算結果進行休整。
(3)土地市場不發育的城鎮,可以收益測算結果為準,並用市場交易資料測算結果驗證。
(4)要以評估結果為基礎,並充分體現政府的地價管理政策。
2、基準地價的確定
(1)方法
(2)結果要求
對已評定土地級的城鎮,一般情況下每一級土地應有綜合、商業、住宅、工業用地等四種基準地價;沒有評定土地級的城鎮,一般按區域確定基準地價,性質單一的區域只評估一種用途的基準地價,多用途區域應評估出多種用途的基準地價。
四、基準地價修正係數表的編制
1、編制基準地價修正係數表的目的
2、基準地價修正係數表編制的基礎
基準地價與宗地樣點地價的差異,一般是由於影響地價的區域因素和個別因素差異造成的。
3、影響地價的因素分析與基準地價修正因素
(1)影響地價的因素分類(需要掌握)
主要有區域因素和個別因素。
(2)商服業用地影響因素
(3)住宅用地影響因素
(4)工業用地影響因素
4、基準地價修正係數表的編制
(1)土地級別基準地價修正係數表的編制
 a.確定級別內商業、住宅、工業用地的基準地價。
 b.選擇編制基準地價修正係數表的因素。
 c.樣點地價、土地收益資料的整理。
 d.各級土地中各行業用地修正幅度的確定。
 e. 基準地價修正係數表的編制及因素條件的說明。
(2)均質區域基準地價修正係數表的編制
 a.確定區域基準地價。
 b.選擇修正因素。
 c.樣點地價的整理。
 d.計算各區中的地價修正幅度。
 e. 編制基準地價修正係數表。
(3)土地級別和均質區域基準地價修正係數表的編制
(4)土地定級總分值的基準地價修正係數的確定
5、基準地價修正係數表的驗證(看一看)