第四講 房地產估價報告的寫作（下）
一、 內容提要：
房地產估價報告寫作案例詳述，《規範》規定的估價報告的規範格式說明。
二、 大綱要求
掌握房地產估價報告的語言文字要求和基本格式，掌握房地產估價報告的具體寫作。
三、 內容講解：來源：
5．4 房地產估價報告寫作案例
5．4．1 背景資料
5．4．1．1 一般因素
近幾年，xx市的經濟運行態勢良好，城市建設方面更是成效顯著。同時，作為城市建設主力的房地產業也得到了迅速發展。國家有關部門相繼出台了一系列有關房地產業的政策措施，對普通居住房地產市場的利好影響顯著，而普通居住房地產市場的活躍，勢必刺激地區的整體經濟發展，從而帶動商業房地產市場和高級居住房地產市場的活躍與發展。
幾年來，xx市的經濟發展速度和利用外資情況在全國範圍內都保持著較高的水平，經濟秩序、社會秩序穩定，地方稅收一直穩步增長，城市產業結構調整進展順利，旅遊業、金融業等第三產業穩步發展。隨著國家巨觀經濟政策的調整和整個經濟發展速度的回升，本市的酒店、餐飲業、寫字間等商業型房地產市場的需求將有所增加。
5．4．1．2 房地產實物權益狀況因素
估價對象位於xx市xx區xx街x號，為一棟鋼筋混凝土框架結構的綜合樓。其占地660.44㎡，土地使用性質為出讓土地，出讓期限從2002年11月18日至2042年11月18日，出讓年限為40年。委託方持有《國有土地使用證》。綜合樓地下一層、地上八層，建築面積2 971.98㎡，自2003年開始建設。綜合樓平面布局為敞開式大廳，可自由分割。估價對象的層高較高，其地下室與第八層均做了內部夾層，為此使用面積有所增加。
依據估價人員實地勘察，估價對象目前主體已經完工，設備安裝及管網配套完畢，內裝修工程與室外道路綠化進入收尾，已完成的工程量約占總量的95％。該工程已通過竣工驗收，委託方獲得《房屋所有權證》。
根據委託方提供的資料，估價對象建成後的使用功能為：地下一層為音樂酒吧，地上一層為用餐大廳，二層為小型宴會廳，三層為高檔次ktv包間，四層為普通用餐包間，五層為洗浴中心，六、七層為辦公用房，八層為客房。估價對象門前場地較開闊，有20個泊車位。
估價對象東側與xx商城為鄰，西邊隔xx街為xx洗浴中心，南面為xx大廈，北面為停車場。其視野受到影響且距離主幹道w路和l路均有一定的距離。
5．4．1．3 區位狀況因素
(1)區域範圍來源：
以估價對象為中心，東至w路、西至s街、北至b街，南至l路。所處區域按城市類區劃分為一類區，其所占土地為一級地二類區。
(2)區域特徵
估價對象處於大型金融商貿、辦公中心區域的邊緣地帶，沿l路兩側分布著大量的餐館、酒樓及綜合樓、健身俱樂部等商業物業，區域特徵較為明顯。同時，銀行、醫院、文化宮等公共服務設施也分布在估價對象周圍。
(3)道路配置
k域內東西向的l路和南北向的w路均為城市主要交幹道，s街、b街均為次級交通道路，整個區域路網發達，路況良好。
(4)交通設施與接近條件
估價對象所處區域距火車站約3km，距海港約1km，距機場約12kin。經過該區域有7路、11路、24路、27路等十餘條公交線路，可通達市內各個區域，形成輻射力很強的公共運輸網路。
(5)基礎設施
在估價對象所處區域範圍內，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎設施配套齊全，市政管網可方便地由近距離接人。
5．4．2 估價技術路線
根據背景材料可知，估價對象為一棟地下一層、地上八層的鋼筋混凝土框架結構的樓房，建築面積為2971.98㎡。目前已完成建委工程總量的95％。該建築物擬作為餐飲、洗浴、客房、娛樂為一體的綜合樓使用。由於估價對象地處商業、餐飲業和娛樂業較為聚集的區域，因此，擬使用用途為最高最佳使用。
作為集餐飲、洗浴、客房、娛樂為一體的綜合樓，其收益性是顯而易見的。因此，可以使用收益法進行評估。同時，在xx市地處商業、餐飲業和娛樂業較為聚集的區域中，鋼筋混凝土框架結構、規模相似的物業交易情況較多，所以可以從中．
選取可比實例，運用市場比較法評估估價對象的價格。
另外，估價對象剛剛建成，處在工程收尾階段，已完成的工程量約占總量的95％，為此可以輔之以成本法。最後結合房地產市場的實際情況，確定各種方法的計算結果在最終估價結果中的權數，得出最終的估價結果(並扣減未完工程量的價值)。