房地產投資形式不斷在翻新變樣，購房出租則一直都是主流。前幾年“返租回報”給廣州樓市帶來的陰霾尚未完全散去，而今羊城又出現了表面看來與此驚人相似的“帶租約出售”，讓不少投資者心動卻又不敢行動。
“返租回報”喬裝再登場？來源：考試大
廣州市最早的“返租回報”出現於1996年，當時的新中國大廈以“返租”方式推售商鋪，轟動一時，但是造成的惡果至今讓不少人談“租”色變。
而今，廣州不少樓盤打出起了“帶租約出售”的旗號，出售的物業除了商鋪外，還有住宅、公寓，小業主在購樓的同時，得到開發商許以長達數年且數目可觀的租金回報的承諾。
這種會不會是“返租回報”改頭換面的翻版？是“換湯不換藥”還是“舊瓶裝新酒”？
記者以買家身份走訪了數家推行這種銷售方式的樓盤，收集到一些資料，得知“帶租約出售”是指：客戶購樓的同時，即與開發商簽定租約，將所購房產返租給開發商，租期2-5年不等。返租期內，小業主可定時從發展商處得到定額的租金回報，一般為樓價的7%-8%(每年)。租約期內由開發商將房產轉租經營。
區別在是否現樓來源：考試大
從操作形式上看，這跟“返租回報”沒有多大區別。業內有人士稱，“返租回報”之所以被封殺的主要原因之一是當時以這種方式推銷的基本是樓花，尚未確權，沒有產權證就發生租賃關係，當然是違法。
國家建設部法規司有關負責人指出，根據《商品房銷售管理辦法》中的有關條例，現樓採用售後包租方式是允許的，之所以禁止未竣工商品房“租賃”，其中意圖之一是防止個別開發商利用售後包租方式賣樓後在物業未竣工時捲款潛逃。
廣州市有關主管部門一位負責人介紹，分辨售後承租是否合法的最主要的分界線是就是樓盤是否現樓，只要是已通過竣工驗收並已交付使用的房屋，均可以出租，但必須簽定規範契約，並在國土房管局登記，這樣的租賃關係才能得到合法保護。
警惕樓花“返租”來源：考試大
記者在走訪中了解到，現行市場上“帶租約出售”的樓盤中，確有部分已通過了單體驗收或綜合驗收，各種法律手續較齊全。但是也有樓盤未通過竣工驗收就公開“帶租約”賣樓，僅向客戶口頭承諾將於何時通過驗收。例如東山區某盤，樓價高於周邊盤，而且返租期長達10年之久。這種操盤模式不能不讓人聯想到前幾年風行的“返租回報”。
可見，雖說國家已經有明令下達，但是有樓盤還是換了個形式行“返租回報”之實。買家在投資前要慎重選擇，多加比較。
投資也要防風險來源：考試大
“帶租約出售“雖然目前還未規範化，但是它的出現也從另一方面體現了市場的需求。
有業內專家稱，按目前的市場行情及走勢，在合法的基礎上，投資國際公寓或其他同類住宅還是可行的。因為中國入世之後，在穗工作或居住的外籍人士將越來越多，市場需求相當可觀。
但是光有市場是不夠的，投資這些物業還需要長遠眼光。首先需考察發展商的實力及信譽。如果該發展商旗下有開辦自己的中介行，那就說明該發展商在二手市場方面也有一定的業務能力，將來可以提供較充足的客源，買家的租金回報就有一定的保證。而且，開發商的“返租”有時會高於市場價，其中差額應由其補貼，因此對開發商的實力不能忽略。
其次，樓盤今後能否保值及升值是要重點考慮的。例如投資國際公寓，由於租戶大多為外籍人士，投資者應估量一下樓盤所在位置是否能形成外籍租客的聚居地，是否能保證返租期滿後的客源。而且作為長期投資的房屋，應當有一定的超前性。如房屋的設計、設施、綠化等住宅硬體以及小區的物業管理等“軟體”方面的超前，也是房屋保值的重要依據。
第三，投資者還得考慮投資回收期，在返租期滿之後，本金回收了多少，收回房屋使用權後，房子怎么處理？是租，是賣，還是自住？租的話，幾年後的市場行情如何？買家可以向較有經驗的中介行諮詢或預測一下若干年後該地段的物業價值。