房地產估價師經營與管理輔導:直接和間接投資的概念

投資在方式上可分為兩大類,即直接投資和間接投資。直接投資是指投資主體將金融資產轉化為實物資產進行生產、經營活動,並從經營活動中取得盈利;間接投資是指投資主體用貨幣資產購買各種有價證券,以期從持有和轉讓中獲取投資收益和轉讓增值。直接投資形成各種形式的企業,企業的生產經營成果既要徵收流轉稅,如增值稅,其純收益還要徵收企業所得稅。而間接投資的交易須徵收證券交易稅(目前仍徵收印花稅),其收益則徵收企業所得稅。來源:考試大
對直接投資的綜合評估主要考慮投資回收期、投資的現金流出和現金流入的淨現值、項目的內部報酬率等財務指標。我們需要考慮的稅收因素主要是指影響這些指標的稅收政策。投資者首先要判定其投資項目按照稅法規定應徵收哪些流轉稅,是徵收增值稅,還是徵收營業稅?如徵收增值稅,是否還要徵收消費稅?除了徵收增值稅、消費稅、營業稅外,還有城市維護建設稅和教育費附加,其稅率或費率是多少?這一切都將影響企業的稅費負擔,並因此進一步影響到投資者的稅後純收益。這需要投資者在估算銷售收入的時候必須考慮銷售稅金及附加,搞好稅收籌劃。下面用一案例來說明稅收籌劃的重要性。
某企業有a、b兩個項目可投資,假設這兩個項目的企業所得稅稅率沒有差別。且預計兩個項目投產以後,年含稅銷售收入均為100萬元,外購各種非增值項目含稅支出為90萬元。已知a項目產品徵收17%的增值稅,b項目徵收5%的營業稅。選擇哪一個項目收益更大呢?
考慮稅後銷售收入淨值:來源:考試大
a項目年應納增值稅=煟100-90)/(1+17%)×17%=1.45萬元
a項目稅後銷售淨收入=(100-90)/(1+17%)=8.55萬元
b項目年應納營業稅=100×5%=5萬元
b項目稅後銷售淨收入=100-90-5=5萬元
8.55-5=3.55萬元。
通過以上比較可知,由於兩個項目的應徵稅種和稅率存在差異,在其他條件一致的情況下,a項目將為投資者帶來更多的盈利(3.55萬元),故應該選擇a項目。
直接投資更重要的是要考慮企業所得稅的稅收待遇。我國企業所得稅制度規定了很多稅收優惠待遇,包括稅率優惠和稅額扣除等方面的優惠。比如,設在國務院批准的高新技術產業開發區內的高新技術企業,其企業所得稅的稅率為15%。其他諸如第三產業、“三廢”利用企業、“老、少、邊、窮”地區新辦企業等都存在企業所得稅的優惠待遇問題。投資者應該在綜合考慮目標投資項目的各種稅收待遇的基礎上,進行項目評估和選擇,以期獲得最大的投資稅後收益。讓我們以另一個簡化了的案例來說明企業所得稅籌劃的重要性。
假設存在c、d兩個投資項目可供投資者選擇,經測算,其投資情況和各年投資收益(包括利潤和折舊額)情況見附表。
假設:各項目的報廢殘值、年折舊額、投資回收期大體一致。銀行利率為5%,c項目企業所得稅稅率為33%,d項目的企業所得稅稅率為15%。現對兩個項目作出選擇決策。由於其他情況基本一致,我們只要比較二者的稅後收益淨現值即可。
項目c投資現值=1000+1000/(1+5%)=1952萬元
項目c投資收益現值=1600/(1+5%)3+1400/(1+5%)4+1200/(1+5%)5+800/(1+5%)6牎粒1-33%)=2728萬元
項目c投資淨現值=2728-1952=776萬元
項目c投資淨回報率=776/1952×100%=40%
項目d投資現值=1000+1000/(1+5%)=1952萬元
項目d投資收益現值=1300/(1+5%)3+1200/(1+5%)4+1000/(1+5%)5+650/(1+5%)6 ×(1-15%)=2872萬元
項目d投資淨現值=2872-1952=920萬元
項目d投資淨回報率=920/1952×100%=47%。
通過計算比較可見,從表面上看起來項目c投資收益要高於項目d,但是由於二者企業所得稅稅率存在差異,實際上後者投資淨現值和投資回報率都高於前者。因此,應該選擇項目d.來源:
企業的間接投資相對說來要簡單一些。由於我國國債利息免徵企業所得稅,故企業在間接投資時要充分考慮稅後收益。比如有兩種長期債券,其一是國家重點建設債券,其利率為4.2%;另一種為國債,利率為3%。企業應該投資於哪一種債券呢?表面看起來國家重點建設債券的利率要高於國債利率,但是由於前者要被徵收33%的企業所得稅,而後者不用繳納企業所得稅,實際的稅後收益應該通過計算來評價和比較:
4.2%×(1-33%)=2.814%<3%。
來源:也就是說,國家重點建設債券要低於國債的稅後利率。故購買國債要更合算些。
事實上,只有當其他債券利率大於4.4776%(即3%/67%)時,其稅後收益才大於利率為3%的國債。