四、估價目的（核心）
1、不同估價目的要受不同法律法規制約。①市場準入；②條件限定（最高出讓年限、拍賣、招
標條件、二次抵押等）；③對價格進行的明確規定（拆遷價、基準地價）
2、不同目的影響價格內涵（底價、最高價、現房價、交換價）
3、不同目的影響估價對象（保險不含地、改制不含基礎設施費用）
4、目的決定價格形成。是因決定價格內涵而決定的；5、目的決定時點和價格形成對應的市場條件；
6、目的決定估價的假設前提、影響方法的選擇。7、目的影響技術路線。
五、房地產價值形成及分配規律
1、法律法規政策（市場準入、限定條件、價格規定、規劃限制）；
2、產權原則確定（適用房、劃撥土地、共有否、抵押否）
3、客觀性原則（費用、成本、收益都要客觀）
4、帶租約的房地產轉讓價格；5、特殊交易（稅費轉嫁、相鄰地塊）
7、百年老店（如同仁堂）整體轉讓，如用剩餘法和收益法計算，其結果中包含著商譽價值，要扣除掉。
扣除房地產以外資產的貢獻；8、房地的匹配問題。
六、 資料的蒐集。資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就蒐集哪些資料（影響的程度、方向、關係不同，要有針對性）
1、 一般資料：
（1） 項目的有關資料：①估價目的（委託方提供）；②委託方基本情況（法人、住址、聯繫電話）；
③項目有關檔案。
（2） 估價時點房地產市場狀況的資料：① 一般性的；② 地區性的；③ 本類型房地產資料（商業、
特殊物業）
（3） 估價對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權利狀況……
（4） 估價對象區域條件資料：① 交通。② 環境。③ 繁華程度。（5） 相關法律、法規、政策。
2、 不同估價方法應收集的主要資料（四章ｐ191）
（1） 市場比較法：① 交易實例及實例房地產狀況。② 不同交易情況價格差異的資料。③ 房地產價
格指數及匯率方面的資料。④ 房地產狀況修正的有關技術資料。
（2） 成本法：① 土地取得成本方面的資料。② 土地開發和房屋建設方面的資料。③ 管理費用方面
的資料。④ 利息率、利潤率、稅費等標準方面的資料。⑤ 建築物成新度、重新購建價格方面的
資料。⑥ 建築物的折舊方面的資料。
（3） 收益法：① 估價對象房地產或類似房地產經營收益或租賃收的資料。② 估價對象房地產和
似房地產的經營費用資料。③ 折舊、剩餘收益年限等資料。④ 資本化率方面的資料。
（4） 假設開發法：① 同類房地產市場現有競爭狀況、未來趨勢。② 同類房地產市場售價。③ 同類
項目開發周期、開發費用。④ 同類項目開發利潤或收益資料。⑤ 折現率確定的有關資料。
七 估價報告
（一） 閱讀報告：1、先了解估價基本事項。2、了解價值定義。3、了解方法技術思路。4、看估價依
據全不全，假設限制條件，特殊說明。5、測算過程。6、估價結果
（二） 錯誤類型
1、不全面。①缺有效期、價格內涵、資質等；②假設限制條件；③估價依據、基準地價、估價人
員現場調查；④估價結果。
2、不規範。①術語不規範；② 表達方式不規範（帶有感情色彩、模稜兩可如可能大概）；③錯別字。
3、不充分。(1)取值依據不充分（數據來源、資本化率取值）；(2)推理說明不充分。① 時間修正未
說明市場狀況分析。② 比準價格的未說明理由。如加權、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理
論依據。
4、不一致。①結果報告與技術報告不一致；②兩種方法之間參數不一致（基準地價、比較法中的年期修正、資本化率）；③報告中有兩個估價對象，分開評時參數不對應；④前面的因素分析和後而後面的取值計算不一致；⑤推理說明與結論不一致。
５、 不正確。①每一項描述不正確（評估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術路線不正確（公式、價值內涵、時點、形成過程）
（三） 常見錯誤
a、封面b、目錄c、致委託方函（時點、對象、目的、結果、簽字、蓋章）d、估價師聲明
e、假設和限制條件：① 說明不全（評估時，工業房地產作商業用途，假設……）；② 他項權利
（抵押權對資產的影響）；③ 特殊處理（無法確認的數據特殊處理）；④權證說明（證與用途
不一致，產權問題，他項權利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應40年，證
載70年，要按40年處理，劃撥土地轉讓的說明）。
f、估價結果報告（１） 委託方（一般無誤）（２） 估價方（看是否超級評估）
（３）估價對象：區位、實物、權益。①面積前後不符，分部之和不符合總面積；②產權狀況：土地權利、性質（集體還是國有）、出讓年限、出讓起止日期、剩餘年限、有無糾紛、他項權利、共有權，是否為劃撥土地 。③規劃條件：改變用途、改擴建等變更情況。④建築物裝修情況要詳細、尤其是商業用途。⑤建築物建成時間、已使用年限、耐用年限、尚可使用年限。⑥土地用途，建築物用途，不同樓層用途。⑦估價對象介紹不全面，缺少直接作用於價格的重要內容。
（４）估價目的；（５）估價時點（與估價目的對應精確到年月日）
（６）價值定義（價值類型標準及對應的有關條件）
（７）估價依據（法律法規、技術依據、委託方提供的估價人員掌握及收集的資料）
（８）估價原則。
（９）估價方法的說明（方法的選用，方法定義及估價思路，往往說明不全面）
（10）估價結果（單價、總價要求大寫，涉及到劃撥土地時，土地收益應單獨列示，涉及外匯時要把對應時點的匯率折合成人民幣）。對不可量化因素作調整，並在報告中闡述理由。
（11）估價人員（蓋章、簽字）（12）估價作業日期。
（13）估價報告套用的有效期（與房地產市場變化有關，變化快則有效期短，反之則長）。
g、估價技術報告（留機構存檔，體現報告質量）
（１） 區域因素與市場背景均指本地區同類房地產的狀況
（２） 資料包括過去現在和將來的（過去的資料時間相隔不能太久，未來屬市場預測要和時點對應）
（３） 個別因素、區域因素、市場背景三大分析與計算過程中的取值要對應
（４） 資料要客觀、真實，引用資料應標出，用詞要規範，不能誇張
（５） 最高最佳使用分析：應說明房地產現狀和規劃要求、估價時用途的確定
（６） 估價方法的選用：① 思路② 方法③ 採用方法的理由④ 方法適用的條件和範圍
（７） 測算過程
h、估價結果的確定：一定要有論述，有說明，有充足的理由，要符合一般規定，要與結果報告保持一致。
i、附屬檔案：包括機構資質、估價對象產權資料、估價人員資質證書複印件、引用有關的技術資料、反映估價對象狀況的資料