第三部分 《房地產估價案例與分析》考點分析與詳解
一、問答題
（一）估價原則的運用
1、最高最佳使用原則（在合法原則前提下）：用途、強度、適應性。
例1：96年試題
例2：某房地產地處繁華商業區內，占地900平方米，地上200平方米建築為一舊式住宅，委託人要求評估該房地產的現時交換價值。評估人員經過調查了解到，現該區域商業用途土地價格為4萬元人民幣/平方米，該區域的商品房價格為1萬元人民幣/平方米，城市規劃中該區域的容積率為5。該房地產的現時價值在不考慮出讓金的情況下大約是多少？並說明評估時的依據和理由。
答案：
1、該房地產的現時價值約為3600萬元人民幣。
900×4＝3600（萬元）
2、依據和理由：上述評估結果依據了房地產評估中最佳使用原則。因為，該房地產的現時用途是很不合理的。其一、在商業區內建民宅，在用途上不合理；其二、使用強度未達到城市規劃規定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產評估的最佳使用原則，該房地產應該以拆除重新利用為前提，按商業用地進行評估。故評估值大約為3600萬元人民幣。確切的價值應該是3600萬元減去拆除舊建築費用後的價值。
例3：2001年模擬試題問答題的第（二）題
（2）估價時點原則：估價結果的時間相關性、時效性，不同估價時點估價對象有不同的狀態。
例1：98年的考題：選擇題第2題
例2：教材p141
例3：某人1999年7月通過出讓方式獲得一宗土地，地價款是100萬元，之後又花了200萬元進行基礎設施的建設，稅費為50萬元，正常利潤為50萬元，出讓年限從基礎設施建設完成之日（2000年3月）起計，則該地塊在2000年3月的價格為：（答案為d）
a.400萬元b.350萬元 c.100萬元 d.〉400萬元
估價時點說明了估價時依據的房地產市場狀況，這在《房地產估價理論與方法》的p93-94中說得很清楚。
例4：2001年模擬題a選擇題第2題
估價時點原則在損害賠償估價中、糾紛的評估中、轉讓的評估中、在建工程的評估中非常重要。
（3）替代原則：
例：2001年模擬試題b選擇題第（一）題
（4）合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。
例：99年模擬試題：問答題第（三）題和選擇題第（一）、（二）題。
98年考試題：選擇題第（一）題。