房地產估價案例分析總結記錄4
一綜合察看
1對照估價規範看估價報告案例是否符合規範格式，內容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術語、大寫、錯別字等是否準確。
2察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術路線是否正確
3估價時點是否準確
4修正年限是否正確
5檢查計算是否正確，前後數據是否照應一致
6對採用的方法是否有合理的說明和理由
7任何一項數據都應有來源依據，必要時說明
8注意利息的計算方式，期限
9報告有效期應以報告完成之日為準
10現實用途和法定用途相符
11一估價以選用兩種以上的估價方法，要符合要求，選用取捨都應有理由(1)有條件選用市場比較法的(2)收益性的房地產要有一用收益法(3)具有投資開發或潛力的用一開發法
12注意對價格的稱謂是否錯誤（比準，收益，積算）
13要察看估價類型,對照規範對此要求
14最後一道題一定要細心,首先指出錯誤,在進行改正,切忌認真.正確的改錯了要倒扣分的
16糾紛房屋,拆遷房屋，拍賣等特殊的估價,應注意特別說明原因狀況
17注意一些對估價的特殊規定，如對不得設定抵押權的，國有劃撥土地的等等
18保險估價應首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復
19基準地價修正法中基礎設施要進行修正，使用年限是否明確
二比較法：1比較實例的用途，結構等必須一致，不一致適應說明
2是否統一了可比價格的可比基礎：付款方式，單價，統一幣種和貨幣單位，面積內涵，面積單位。交易稅費的負擔是否正常
3實例不應少於三個
4實例應修正差別不應太大，每次單項修正不能超過20%,綜合修正不能超過30%
5可比實例是否在同一供求區,規模是否相當,權利性質類型,故價目的應該吻合，價格是否為正常交易價格或可修正（必要的說明）
6日期修正,時間(一般不能大於1年).方法.公式,狀況是否進行修正,公式,方法,付款方式
2資本化率是否合理，綜合、土地、建築物相比較
3安全利率的選取應有必要的說明
4是否考慮了租金的未來變化
5收益無限年限扣除折舊和土地攤銷成本
6收益有租約的按租約，無租約的按客觀收益，空置也要考慮客觀租金
7收益均應以年為單位，查看是否一致
成本法：1成本應為社會平均成本,即客觀成本
2注意各種物業的價格構成（及商品房，農地徵用，拆遷房屋）
3注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復,應有說明
4銷售稅費的依據是銷售收入不是成本，稅費的構成是否正確
5入股的估價應說明入股後的用途
6注意計稅方式是否正確，如房產稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業稅3%
7預售的價值應在銷售價格中扣除而不是在最後的估價報告中
8折舊計算是否正確(包括年限和項目,公式)
9用成本計算而非成本價
10長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格
假設法1預期的價值應減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費（71）
2察看項目是否齊全（236）是否項目有具體表述和利用計算如風險損失
3看傳統方法和現金流法的注意事項，現金流不計利潤和利息，傳統不折現
4注意項目必須是有投資開發和在開發潛力的房地產
5其未來的用途應該合法和符合最高最佳使用原則
具體內容在教材中的位置
技術構成3分割合併135農業280
確定技術路線23 糾紛141特殊282
評估方法綜述31 拍賣159寫作295
實質難點37 企業180
方法選用51 居住192
國有土地出讓61 商業207
轉讓價格72 辦公216
租賃價格79 旅館226
抵押價格91 餐飲241
保險114娛樂246
征地拆遷124工業270