重點難點：
應熟悉：敏感性分析的概念和步驟，單因素與多因素敏感性分析。
應了解：敏感性分析的“三項預測值法”，風險分析的概念，一般過程和方法，機率分析的步驟與機率確定方法，機率分析中的期望值法，蒙特卡洛模擬法。
7．3 敏感性分析
7．3．1 敏感性分析的概念
敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，並分析、測算其對項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。
敏感性分析的目的在於：
(1)找出影響項目經濟效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，並為進一步進行不確定性分析(如機率分析)提供依據；
(2)研究不確定性因素變動如引起項目經濟效益值變動的範圍或極限值，分析判斷項目承擔風險的能力；
(3)比較多方案的敏感性大小，以便在經濟效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。
根據不確定性因素每次變動數目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
7．3．2 敏感性分析的步驟
房地產項目敏感性分析主要包括以下幾個步驟：
(1) 確定用於敏感性分析的經濟評價指標。通常採用的指標為內部收益率， 必要時也可以選用財務淨現值、開發商利潤等其他經濟指標。在具體選定評價指標時，應考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計算的複雜程度。
(2)確定不確定性因素可能的變動範圍。
(3)計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值。
(4)通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，作出進一步的分析。
進行房地產項目敏感性分析時，可以採用列表的方法表示由不確定性因素的相對變動引起的評價指標相對變動幅度，也可以採用敏感性分析圖對多個不確定性因素進行比較。
7．3．3 單因素與多因素敏感性分析
單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，進行單因素敏感性分析時，首先假設各因素之間相互獨立，然後每次只考察一項可變參數的變化而其它參數保持不變時，項目經濟評價指標的變化情況。
多因素敏感性分析是分析兩個或兩個以上的不確定性因素同時發生變化時，對項目經濟評價指標的影響。由於項目評估過程中的參數或因素同時發生變化的情況非常普遍，所以多因素敏感性分析也有很強的實用價值。
多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎上進行，且分析的基本原理與單因素敏感性分析大體相同，但需要注意的是，多因素敏感性分析須進一步假定同時變動的幾個因素都是相互獨立的，且各因素髮生變化的機率相同。
下面通過一個例題，來說明敏感性分析的使用方法。
[例7-2] 某開發商擬在其以20萬美元購得的一塊土地上開發一棟普通寫字樓，規劃允許建築面積2 000㎡，建造成本為200美元／㎡，項目的準備期為3個月、建造期為12個月，第4個月到第15個月投入的建造成本分別占總建築成本的3．8％、4．70％、5．80％、6．90％、8．60％、10．30％、12．70％、13．50％、11．90％、8．50％、6．80％和6．50％。預計項目投入使用後年租金收入為6萬美元，貸款利率為15％。用現金流法對該項目進行評估的結果如表7—1所示，試對 項目進行敏感性分析。