第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述 來源：
1、土地位置狀況
包含內容：位置、用途、四至、面積、土地等級、地籍圖號、宗地號。
可能出現的錯誤：漏項、描述過於煩瑣或簡單、前後不一致、內容不符、專業術語不規範。
2、土地權利狀況
包含內容：（1）待估宗地為國有土地；（2）估價期日的土地使用權性質為國有劃撥土地（或出讓土地）；（3）是否設有他項權利，若有需表述；（4）出讓土地說明使用年限（起止日）和剩餘年限（截止估價期日）；（5）宗地使用的特殊規定（無則不寫）；（6）權屬來源描述包括首次用地批文，初始登記，變更登記的簡單過程。宗地多時需列國有土地使用權（劃撥、出讓）一覽表。
可能出現的錯誤：漏項、描述過於煩瑣或簡單、前後不一致、內容不符、專業術語不規範。如：
（1）未註明待估宗地現有的權利狀況（是國有出讓土地或國有劃撥土地）；
（2）描述有錯：a、術語錯誤，“在估價期日內未發現他項權利存在”應改期為“至評估基準日未發現他項權利存在”；b、不合法，“待估宗地為劃撥土地使用權，使用者享有土地的抵押權、擔保權、租賃權等它項權利”應改為“待估宗地為劃撥土地使用權，至評估基準日無抵押權、擔保權、租賃權等它項權利存在”。
（3）、前後不致；
（4）、不該寫的儘量不寫。
3、建築物和地上附著物狀況
（1）建築物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建築面積；（4）建築結構；（5）、建築細部說明；（6）設備和安裝狀況；（7）建築成新、建築密度、建築高度、層數和各層建築用途以及其它地上附著物狀況。
可能出現的錯誤：漏項、用語不準確。
二、地價影響因素分析（說明影響待估宗地地價水平的因素）
1、一般因素（說明稅收政策、產業政策、城市經濟發展等對地價產生影響的一般因素）
包含內容：（1）、稅收、房地產產業政策描述；（2）、自然經濟狀況、描述區域內的自然經濟狀況，包括：地理位置、地勢地貌、氣候、水文地質；區域內城（鎮）經濟狀況；（3）、城市規劃等一般因素對地價產生影響的分析。
2、區域因素
包含：(1)城市商業中心等級及其影響、道路等級及路網條件、公共運輸狀況、對外交通狀況、基本生活設施條件；(2)環境條件；(3)產業集聚；(4)規劃限制；(5)相鄰區域土地利用等對估價對象地價水平產生影響的區域基準地價水平等。
要求描述：
①城市商業中心等級，用商業繁華度、距商服中心距離、人口密度等指標反映。
②交通條件：交通優劣，包括市內交通和對外交通。描述交通條件的主要指標有：
a、道路通達度：交通類型（主、次幹道、支路）、道路級別、寬度、長度、道路相對位置；
b、公交便捷度：公交路線、站點分布、車流量及停靠次數； 來源：
c、對外交通便捷度：距離對外交通設施（火車站、長途汽車站、航空站）遠近及設施狀況；
d、路網密度
③基本生活設施條件
衡量設施完善度從三個方面進行：
a、設施類型是否齊備，主要指：給水、排水、供電、電訊、熱力、煤氣等與生活條件有關的設施；
b、設施水平，如供水設施到戶、到院、到街坊、設施水平是否同的；
c、設施保證率。