第三部分 土地估價
一、估價原則（明確說明此次估價所遵循的原則，應體現客觀、公正、科學、合法的原則）
常用的原則：
1、替代原則（所有方法適宜）
2、變動原則（所有方法適宜）
3、需求與供求原則（所有方法適宜）
4、預期收益原則（適合收益還原法、假設開發法）
5、協調原則(所有方法適宜)即土地效用的最有效發揮，必須以周圍各類環境適度為前提，在評價時，要充分注意周圍的環境適度性。
6、收益分配原則（剩餘法、成本法、收益法）
7、多種方法結合原則
8、最有效利用原則
如設定為現狀利用，最好不使用最有效使用原則，很難說就是最有效使用。
待開發的土地評估，且最大限度的滿足規劃要求，使用最有效使用原則。
可能出現的錯誤：原則敘述不全、原則與所選方法無聯繫（如利用的是待估宗地現狀條件評估而出現了有效利用原則；未採用收益還原法、假設開發法而出現了預期收益原則等）。
二、估價方法與估價過程（要求說明估價方法選擇依據和每種方法的估價過程）
【應根據待估地特點及項目的實際情況，依據《城鎮土地估價規程》（以下簡稱《規程》）的規定，選取適宜的方法。要求在一項估價中所選方法不少於兩種，並說明估價方法選擇的依據。同時，各種估價方法的套用過程還應分別滿足相應要求】
1、估價方法選擇：說明估價方法的選擇依據
2、估價過程：詳細表述估價方法（估價測算過程）
可能出現的錯誤：選擇依據沒有或不充分、方法選擇不當、可能只選取了一種方法(表面看是兩種方法實際是一種)
一)市場比較法
套用此種方法估價，要按照《規程》規定，選擇具有替代性的、估價時點近期的、市場上交易的類似比較實例，進行因素比較作適當修正後，確定待估宗地的土地價格。要求比較實例不得少於三個。估價中，除要求選擇的實例與估價對象屬於同一供應圈、用途一致、在地域上屬近鄰區域或類似區域外，對比較實例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下具體要求：
a、比較實例選擇。所選實例應是實際交易實例，並說明案例的具體坐落（門牌號和宗地號）
比較案例選擇（大於或等於三個）要求：
①與待估宗地屬同一供應圈（即儘量在同區域、同級別，且基礎設施完善程度相近。如同區域無案例，可選擇鄰近區域或同一級土地內的類似區域的交易案例，但選擇案例的交易價格不能相差太大。根據經驗不能超過25%）
②與待估宗用途應相同或相似（按用地類型細類）。如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用為住宅可選擇商住，如工業可選擇倉儲，前提是已有1—2個與估宗地用途交易案例。用途不一致時應設用途修正。
③與待估宗地的交易類型（價格類型）相同，交易類型一般包括出讓、轉讓、股份制改造、租債、抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應進行易類型的修正。（除抵押評估外，一般不選擇抵押實例）
④成交日與待估宗地的估價期日應接近。
a 如果市場比較穩定且交易較少，比較的有效期限可延長，即選擇幾年的交易案例用於比較(最長不超過3年)；
b如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短(最長不超過1—2年)，一般交易案例的有效期最長不超過3年。
⑤交易案例必須為正常交易(即成交價格為正常價格或可修正為正常價格)。所謂正常交易應是公開、平等、自願的交易。
按上述要求選擇好比較案例後，分別進行描述，描述內容（如有可能，最好到現場勘查）如下：
①交易實例狀況
a.座落位置、形狀、地質
b.水、電、路、訊、暖等基礎設施
c.商業繁華、交通等環境條件`
d.土地利用現狀與規範用途
e.有關地上建築物的基本情況
f.權利狀況和土地使用年限等