一、土地權益價的涵義
房地產的價格實質上是關於房地產權益的價格，因此，從廣義上講，無論是何種設定條件下的土地價格，都是在某種意義下的土地的權益價格。從狹義上講，土地權益價特指國家作為土地所有者讓渡一定年限的國有土地使用權時的純收益，也即土地出讓金中的政府純收益。
二、土地權益價的實質
我們先來分析一下國家的土地經營方式及其收益。
國家作為國有土地的所有者擁有某宗土地，可以選擇以下幾種方式（或稱方案）來使用和經營土地；（1）用於一些特殊需要，如公共利益用地、軍事用地、學校用地等；國家得到的時社會效益和廣義上的經紀效益。（2）以一定的地價款出讓該宗土地，國家所得的土地純收益即為該宗土地的權益價；（3）以一定土地年租金出租該宗土地（目前尚未實行）；（4）國家自己開發土地、建造商品房，進行房地出租、房屋買賣、商品房銷售、土地聯營入股、櫃檯出租等經濟活動。
在這些方式下，國家所得的土地純收益即為其中包含的地價減去土地成本（包括資金的投資利息和利潤）後的剩餘部分。根據不同方式下所包含的地價內涵，扣除的成本也不同，一般包括征地成本、土地開發費、城建大配套費等。
對於第一種方式的使用，，國家主要和優先考慮的是公共利益等社會效益，而不是狹義上的經濟效益，所以，此種方式不在我們的考慮之列；對於第三種方式，目前尚未實行，而且年租金的確定可以由基準地價和權益價得到，他們同屬一個地價體系，因此在此也不考慮。
對於第四種方案中的各個個案，可以按照樣點地價的測算方法，分用途分級別測算樣點平均地價，並分析各種測算方法所測得的樣點地價所包含的地價內涵，扣除相應的部分，即可求得國家採取這些方案所得到的土地純收益。
如果國家採取第二種方案，則國家將按土地權益價收取出讓金但同時失去由第四種方案創造的經濟效益。因此，可以說，土地權益價實質上就是國家作為土地所有者讓渡一定年限的國有土地使用權在一般意義下（特殊情況下，國家可以提前收回）的機會成本。
三、土地權益價的評估
關於土地權益價的評估，除了傳統的級差收益法，還可以採用以下兩種方法。
（一）增值收益法
集體土地被國家徵用後，由於土地用途的改變（如變為商業、住宅、工業用途的土地）和土地使用方式的改變（如播種農作物變為建造商品住宅、作為土地資源參與工業產品的生產），土地價格往往會成倍增長。
按照成本逼近法的理論，可以征地補償費、土地開發費之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金等和土地增值淨收益來確定，而其中的土地增值收益即是土地權益價。其計算公式為：
土地價格＝征地補償費＋土地開發費＋城市建設大配套稅費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益
土地增值收益==（征地補償費＋土地開發費＋城市建設大配套費＋稅費＋投資利息＋＋投資利潤）×土地增值率
土地增值率的大小往往遵循以下規則：
（1）用途不同，土地增值率不同
一般地，從高到低排序為：商業——住宅——工業