一、加油站房地產估價的一般特點
加油站作為一種特殊用途的房地產，在評估中必須充分了解其自身特點，才能正確把握其價格的影響因素和影響關係，從而才可能通過科學評估得到其合理的價格。
1、位置極其重要並且分布離散性較強
加油站作為一種經營性房地產，一般情況下，各加油站的建築質量、用料、工藝和設備、設施條件等差異不大，對其經營收益的影響也不大，加油站的經營收益主要取決於其座落位置的臨路條件和交通車流量，另外其車輛進出口條件等對其經營效益也都有影響。因此，位於相同區域的相同規模、設備條件和相同價格水平的兩個加油站，可能因為所臨道路條件不同、交通車流量不同等，經營收益有天壤之別。可以說，加油站房地產的價格主要取決於位置，位置條件決定下的土地的價格更是加油站房地產價格的主要構成部分。
（1）社會平均數據的取得要選擇類似區域內的多個加油站，通過比較分析和綜合處理確定。類似區域的確定以加油站價格影響因素如：道路密度、車流量和加油站分布密度作為指標。
（2）要合理剔除收益中壟斷帶來的超額利潤，但應注意到，加油站作為一種日益眾多的房地產，有些地區或區域可能因為加油站數量的過多，並不存在壟斷利潤或只有很少份額的壟斷利潤，因此，壟斷利潤需要根據各地加油站數量和實際狀況具體分析，不宜採用固定的利潤水平。剔除收益中壟斷帶來的超額利潤方法可以通過扣除行業合理利潤和採用適當的還原利率的方法來解決。其行業合理利潤應以社會平均利潤水平為基礎，根據區域加油站經營狀況，適當考慮目前加油站經營收益中的壟斷收益成分，合理扣除企業經營利潤。
（二）技術思路
根據以上分析，加油站是在經營期間有持續性經濟收益的經營性房地產，可採用收益法估價。但加油站的經營狀況個性很強，為了排除因經營因素或統計資料數據偏差的影響，評估中先按基準地價土地級別區域選擇正常案例，採用相關指標的平均值，測算某土地級別區域內加油站單位面積房地產的價格，然後扣除房屋和建構築物價格，得到單位面積土地的平均價格作為該級別加油站土地基準價格，然後在該級別加油站土地基準價格的基礎上根據基準地價級差得到各級別加油站土地單價，再以加油站地價影響因素編制修正係數，經因素修正得到各宗地的價格，最後加上該加油站房屋和建構築物價格得到加油站房地產的價格。
三、評估實例介紹
（一）選擇加油站樣點
截至2002年6月底，上海市已建成經營性加油站總計732座（另有12座水上加油站為船舶加油，不作為本次估價樣點案例），從地域看，內環線內67座，占總量的9%。經整理分析分布在市區範圍內全部加油站的運營費用、成本和收益資料，通過比較，選擇了其中資料比較全面、可靠且運營狀況比較正常，位於市區二到七級地段的11個加油站作為分析樣點。
各樣點加油站房地產基本狀況見下表1
表1：選取案例加油站基本狀況一覽表
表1：選取案例加油站基本狀況一覽表加油站名稱或序號地段等級建築面積(m2)建築結構土地面積(m2)加油泵數量(台)057eh1二級258框架4723058eh2三級627框架13305059eh3四級448框架13025060eh4二級168框架3563061eh5五級140框架4244062eh6三級523框架20305063eh7五級412框架34026064eh8四級554框架13515065eh9七級550框架22194066eh10六級216框架8484067eh11七級220框架9572
（二）、確定計算公式、基準級別和樣點資料
1、計算公式
經實地調研和整理分析各加油站提供的經營資料，得到正常經營狀況和有關條件下的銷售收入和銷售成本，測算一定區域內各加油站的年平均銷售收入，扣除年運營中平均的有關稅、費和設備折舊費及合理利潤等後得到年淨收益，然後用適當的投資收益率還原得到加油站包括建築物及構築物在內的總價值，再扣除建築物及構築物的現值得到土地價格。計算公式如下：
式： pl＝a/r×(1-1/(1+r)40)- pc
其中：pl －土地總價格；
a－加油站年淨收益，見‚式；
r－加油站土地與建、構築物綜合還原率；
pc－加油站建築物、構築物現值。建築物及構築物主要包括加油站房屋、雨蓬、圍牆、場地；
‚式： 年淨收益=銷售收入－銷售成本－運營費用－設備折舊－經營利潤－應交稅費