五、計算題(共4小題，每小題15分。要求列出算式、計算步驟，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程、只有計算結果的，不得分)
1．某公司於1994年11月以出讓方式取得一面積為500平方米的地塊50年土地使用權，並於1995年11月建成一建築面積為450平方米的建築物，建築物全部出租。
已知當地同類建築物出租租金一般為每月30元／建築平方米，每年支付的土地稅及房產稅為20元／建築平方米，支付的管理費為同類建築物租金的5％，年維修費為重置價的
3％，年保險費為重置價的0。3％。目前該建築物重置價為1500元／平方米，殘值率為0，土地及房屋還原率分別為5％和6％。
試求該地塊在1998年11月的土地使用權價格。
計算結果
該地塊在1998年11月的土地使用權價格：
總地價：1266429元
單位面積地價：2532. 86元/平方米
2．某城市，有宗地f需要評估，現收集到與待估宗地f條件類似的5宗地，條件如下：
經調查，該城市地價指數如果以1995年為100，則1996年比1995年增長15個百分點，以後每年增長10個百分點；此類用地的最低容積率為1，據統計分析，該城市此類用地容積率在1~1．5之間時，容積率每增長0．1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增長5％，超出1．5後的容積率為每增長0．1，單位地價比容積率為1時的地價增長3％。表中位置、形狀、區域因素、個別因素的修正都是待估宗地與案例宗地的比較，表中數字為負時，表示待估宗地的條件比案例宗地條件差，表中數字為正時，表示待估宗地的條件比案例宗地條件好，數字表示對宗地地價的修正幅度。
根據上述條件，按下列要求完成計算。
(1)編制地價指數表；(2)編制容積率修正係數表；(3)計算宗地f在1998年時的單位地價(保留兩位小數)。
計算結果
(1) 地價指數表
（2）宗地f在1998年時的單位地價：1108. 74元／平方米
3．假設某工業區的征地、拆遷、青苗補償費及安置補助費為3萬元／畝，土地開發費為2億元／平方公里，征地中發生的其他費用為2萬元／畝，當地銀行的年貸款利率為12％，征地完成後，假設土地開發周期為兩年，第一年土地開發費占全部土地開發費的 1／4，每年投資資金為均勻投人，投資回報率為25％，土地增值收益率為5％，試計算該區域50年期的工業用地地價。
計算結果
該區域50年期的工業用地地價為：398. 50元／平方米
或列出公式：
50年期地價＝399. 88×[1－1／(1＋r)50]
4．某市有一塊3平方千米的生地，擬進行“七通一平”成片開發後分塊出讓，據調查，附近地區已開發完成“七通一平”土地出讓單價為1200元／平方米；可出讓土地面積為全部土地的70％，其餘為公共設施用地；土地開發費用為每平方千米3．5億元，開發期為兩年，開發成本在開發期內分期均勻投入，第一年投入70％，第二年投入30％，貸款年利息率為10％，勘察設計、估價等專業費用為土地開發費用的3％；投資回報率為20％，轉讓稅費為開發完成後轉讓地價的6．5％。試估算該成片生地總價和單位面積地價。
計算結果
該成片生地總價和單位面積地價為：生地總價：65688. 88萬元
單位面積地價：218. 96元／平方米