一.計算題：
1.某投資者以5000萬元購人某收費路段25年的經營使用權，期望投資收益率為16％，運營費用及稅費為經營收入的15％，估計該路段現年通過車輛48萬輛，今後逐年增加5％，問每輛車平均收費多少可以達到投資者期望的投資收益目標?
標準答案：
考生答案：
本題分數：14.28
本題得分：0
解析：
2.某投資者以1600萬元購人一層商業店鋪用於出租，購樓款分期支付，第一、第二和第三年分別支付30％、40％和30％。店鋪第二年便可出租，預計當年毛租金收入180萬元，經營費用50萬元，隨著商業店鋪周圍環境的改善和經營水平的提高，毛租金收入年均提高15％，經營費用年均下降3％。店鋪持有20年，期末轉售收入300萬元，試確定該項目的財務內部收益率(假定投資發生在年初，租金收入、經營費用發生在年末)。
標準答案：
考生答案：
本題分數：14.28
本題得分：0
解析：
3.某商業房地產項目總占地面積42000㎡，規劃建設用地面積為40000㎡，總建築面積297000㎡。已知樓面地價280元／㎡，建造成本為964元／㎡，專業人員費用為建造成本的8％，管理費用為土地成本、建造成本及專業人員費用之和的6％，貸款利率為15％，銷售費用、銷售稅費分g，j為總銷售收入的3．5％、5．48％；項目的平均售價為3040元／㎡，可銷售面積比例為95％；項目開發周期為3年，購買土地使用權後即開工建設，工期2．5年；地價款在開發初期一次性投入，建造成本、專業人員費用和管理費用在建設期內均勻投入，問開發商成本利潤率是多少?
標準答案：
考生答案：
本題分數：14.28
本題得分：0
解析：
4.某開發商通過出讓方式以1000元／㎡的樓面地價購買了一塊尚未進行拆遷安置補償的寫字樓用地50年的土地使用權，預計尚須投入的拆遷安置補償和其他土地開發費用為2000萬元。已知該地塊的規劃建面積為10000㎡，建造成本為2500元／㎡，專業人員費用為建造成本的12％，電貼費和用電權費等其他費用為400元／㎡，管理費用為建造成本、專業人員費用及其他費用之和的5％，銷售費用和銷售稅金分別為總銷售收入的2．5％和6％。如果該項目的開發周期為36個月，建設周期為24個月，地價款於開發活動的起始點一次投入，拆遷安置補償及其他土地開發費用在建設過程開始前均勻投人，建造成本，專業人員費用、其他費用和管理費用在建設期內均勻投入，貸款年利率為9％，寫字樓建成後的銷售價格為9600元／㎡，試求該項目的開發商成本利潤率。
標準答案：
考生答案：
本題分數：14.28
本題得分：0
解析：
5.某投資者以1800萬元的價格購買了一寫字樓物業，該寫字樓的可出租面積為10000㎡，購買後立即可以出租。已知第1～5年的月租金水平為70元／㎡、出租率為70％，第6～10年的月租金水平為80元／㎡、出租率為75％，第11年停止出租，裝修後將物業轉售。已知整個運營期間的經營成本為租金收入的35％，投資者目標收益率為18％，置業投資、裝修投資及淨轉售收入發生的時間和數量如下表所示。試計算該投資項目的淨現金流量、財務淨現值和財務內部收益率，並判斷該投資項目的經濟可行性(設定業投資發生在年初；其他收支均發生在年末)。
標準答案：
考生答案：
本題分數：14.28
本題得分：0
解析：
二.簡答題：
1.某開發商獲得某項目用地4200m2，規劃建設用地面積4000m2，總容積率6．5，地上建築容積率5．0。項目開發周期2．5年，購買土地使用權後半年開始建設，工期1．5年，購買土地使用權費用7200萬元，建造成本4000元／m2，專業人員費用為建造成本的10％，管理費用為土地成本、建造成本和專業人員費用的5％，貸款利率12％，按季計息，融資費用為貸款利息的10％。項目可出租面積係數0．85，預計建成後前兩年年租金2100元／m2以後逐年提高6％，運營成本占租金收入的12％，空置率10％，當前房地產投資收益率為15％，土地使用權50年，問該項目成本利潤率是多少?