城市政府只關心任期利益，開發商只關心眼前利益，而真正的公共長遠利益自然無人問津。
首鋼發展研究院企業所所長 王育琨
管理專家有人想要投資住房，找個合適的地塊，把房子建起來。這個簡單的事，因為體制不同而呈現出不小的差異。
在西方，投資者首先要查詢規劃。城市總體規劃經過立法機構通過，再大的行政長官沒有調整“規劃公器”的權力。政府部門所能積極參與的，就是負責把規劃涵蓋地塊的地下基礎設施組織建設到位。一旦有投資者來申請，就按條件出讓。這個投資者可能是一個人，也可能是公司、可能是私募基金，也可能是公募的證券化房地產基金。所出讓的，可能是住宅用地，也可能是大型商場或寫字樓用地。如果是後者，政府相關部門在批地時，還要查看投資者是否已經與最終用戶簽訂租約。如果沒有，這塊地是不能給的。投資者在選地塊、查規劃、辦手續以至施工的過程中，可以請專業的開發商提供中介服務。土地證直接落在這個投資者的名下。
在今天的中國，規劃不是公器，而是城市政府的提款機。城市的總體規劃不是通過立法就可以確定的。它是城市政府獨立掌控的資源，需要一把手與時俱進地拍板並調整。一塊工業用地，經過權衡可以變為住宅用地或是商業用地，容積率可以從0.5變成1、3、5……一切都在因地制宜和與時俱進的旗幟下完成，而同樣一塊地，建樓房1萬平方米和建5萬平方米的收益差距，真不可以道里計。這種伸縮度在很多情況下維繫於關係的運籌。變更規劃條件，幾乎成了一個無本萬利的行業，幾乎遍布每個城市。如果調出一個變動多的項目規劃檔案，可以清楚地看出權力支配作用的脈絡。關乎未來50年發展的城市規劃一旦游離公眾的監督，便成為滋生腐敗的溫床。城市的規劃權也並非全都集中在市政府手裡。區縣政府亦有相當大的影響力。區縣政府本身沒有規劃權，但是它們通常通過違章建築遭受罰款的方式，獲得準生證。一個城市建設比較規範的城市調查顯示，有四分之三的建築，其實是在區縣政府支配或默許下的非法建築。
中國獲得建設用地基本有兩個合法路徑。第一個合法途徑是從農戶獲得宅基地。近年來許多城市人從農民手裡買塊宅基地建房，雖然沒有產權證，但是也低價住上了別墅。第二個合法途徑就是城市開發土地直接給了開發商。而國外通行的把地塊直接給最終投資者的做法，目前在我國很難行得通。
我國城市政府現今並沒有擔負起把建設地塊變成熟地這一基本義務，而是一手獲取土地轉讓收益，一手把“生地”轉賣給開發商，開發商完成小區開發，還要代替政府做一些共建項目，俗稱實物地租。政府官員把土地開發的責任交給了開發商。開發商則正中下懷，實物地租正是搞名堂的地方。近年來的公開招標，前後總有一系列閉門運作，能夠確保將特定地塊交到特定開發商手裡。開發商通過招標形式拿到土地，便去跟城市政府談判，把一次性繳的地價分成橫跨幾年的分期交付。這個談判過程是如此的隱秘，以至於一些高端樓盤已經售罄，卻連開始承諾的從農民那裡征地的價款都還沒有付完。
城市建設獨重開發商體制的弊端已經越來越清楚了：一是置城市長遠利益於不顧，形成任期官員與開發商一體的對短期利益的掠奪，致使城市開拉鎖這樣的無謂的耗能方式成為一種常態；二是置最終投資者的利益於不顧，使得他們本來可以直接從政府手裡拿到的土地，卻要繞道走開發商的專斷之路，致使投資者的一系列公共權力被侵蝕而哭訴無門。城市政府只關心任期利益，開發商只關心眼前利益，而真正的公共長遠利益自然無人問津。