第二章資產評估的基本方法
資產評估方法是實現評定估算資產價值的技術手段。但就資產評估方法而言，它並不為資產評估所獨有。事實上資產評估方法是在工程技術、統計、會計等學科中的技術方法的基礎上，結合自身特點形成的一整套方法體系。資產評估方法與其他學科的技術方法既有聯繫，又有區別。區別在於資產評估將其他學科的技術方法按照資產評估運作的內在要求，用資產評估的技術思路加以重組，從而構成了資產評估方法體系。該體系由多種具體資產評估方法構成，這些方法按分析原理和技術路線不同可歸納為三種基本類型，或稱三種基本方法，即市場法、成本法和收益法。
第一節 市場法
一、市場法的基本涵義
市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。
市場法的基本原則是替代原則。
例：有一被估資產，要進行評估，首先在市場上找到近期出售的同類資產作為參照物，然後分析被估資產和該參照物的差異，並把差異量化，用這些差異去修正市場上參照物的價格。從而估算出被估資產的價格。
二、市場法的基本前提
通過市場法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：
其一是要有一個活躍的公開市場；
其二是公開市場上要有可比的資產及其交易活動。
三、市場法的基本程式及有關指標
通過市場法進行評估大體要經歷以下程式：
（一）選擇參照物
注意：參照物與被估資產要有可比性（相同的或類似的）
（二）在評估對象與參照物之間選擇比較因素
（三）指標對比、量化差異
（四）在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異
（五）綜合分析確定評估結果
運用市場法評估單項資產應考慮的可比因素主要有：
1.資產的功能。
資產的功能是資產使用價值的主體，是影響資產價值的重要因素之一。
2.資產的實體特徵和質量。
資產的實體特徵主要是指資產的外觀、結構、役齡和規格型號等。資產的質量主要是指資產本身的建造或製造工藝水平。
3.市場條件。
主要是考慮參照物成交時與評估時市場條件及供求關係的變化情況。
4.交易條件。
交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等。
四、市場法中的具體評估方法（重點）
市場法可被分為兩大類：其一是直接比較法，其二是類比調整法。
（一）直接比較法
直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特徵直接與評估對象的同一基本特徵進行比較而判斷評估對象價值的一類方法。其基本計算公式為：
評估對象價值＝參照物成交價格×評估對象特徵÷參照物特徵(2－1)
或評估對象價值＝參照合理成交價格 (2－2)
例：除生產能力不同外，其他都一樣。參照物的生產能力是100萬件，被估物的生產能力是80萬件。而參照物的市場價格是10萬元。由上面的公式可算出評估對象價值。
直接比較法主要包括但不限於以下評估方法：
1.現行市價法。
當評估對象本身具有現行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現行市場價格作為評估對象的評估價值。 例如：批量生產的設備、汽車等可按同品牌、同型號、同規格、同廠家、同批量的設備、汽車等的現行市場價格作為評估價格。
2.市價折扣法。
市場折扣法是以參照物成交價格為基礎，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經驗或有關部門的規定，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。
用數學式表達為：資產評估價值＝參照物成交價格×（1－價格折扣率）（2－3）
[例2-1]評估某擬快速變現資產，在評估基準日與其完全相同的正常變現價為10萬元，經評估師綜合分析，認為快速變現的折扣率應為40%，因此，擬快速變現資產價值接近於6萬元。
資產評估價值=10×（1－40%）=6（萬元）
3.功能價值類比法。
功能價值法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。根據資產的功能與其價值之間的關係可分為線性關係和指數關係兩種情況：
（1）資產價值與其功能呈線性關係的情況，通常被稱作生產能力比例法，其數學表達式一般表述為：
手寫板圖示02-0101
手寫板圖示02-0102
（2）資產價值與其功能呈指數關係的情況，通常被稱作規模經濟效益指數法，其數學表達式一般表述為：
資產評估價值＝參照物成交價格×（評估對象生產能力÷參照物生產能力）x （2-5）
[例2-2]被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估基準日參照資產的市場價格為10萬元，由此確定被評估資產價值接近於7.5萬元。
資產評估價值=10×90÷120=7.5（萬元）