第一講 房地產開發企業會計的特點
一、房地產開發企業經營活動的主要業務
房地產是房產與地產的總稱。房地產開發可將土地和房屋合在一起開發，也可將土地和房屋分開開發。房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的企業，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。進行的主要業務有：
1．土地的開發與經營。
企業將有償獲得的土地開發完成後，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然後作為商品作價出售，還可以開展土地出租業務。
2．房屋的開發與經營。
房屋的開發指房屋的建造。房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業可以在開發完成的土地上繼續開發房屋，開發完成後，可作為商品作價出售或出租。企業開發的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。
3．城市基礎設施和公共配套設施的開發。
4．代建工程的開發。
代建工程的開發是企業接受政府和其他單位委託，代為開發的工程。
二、房地產開發企業的經營特點
房地產開發企業的生產經營與施工企業不同。其經營特點主要有以下幾點：
1．開發經營的計畫性。
企業徵用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計畫範圍之內，按照規劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統一”原則和企業的建設計畫、銷售計畫進行開發經營。
2．開發產品的商品性。
房地產開發企業的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方契約協定規定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。
3．開發經營業務的複雜性。
所謂複雜性包括兩個方面：
(1)經營業務內容複雜。企業除了土地和房屋開發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售後服務全過程。
(2)涉及面廣，經濟往來對象多。企業不僅因購銷關係與設備、材料物資供應單位等發生經濟往來，而且因工程的發包和招標與勘察設計單位、施工單位發生經濟往來，還會因受託代建開發產品、出租開發產品等與委託單位和承租單位發生經濟往來。
4．開發建設周期長，投資數額大。
開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建築安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。另外，上述每一個開發階段都需要投入大量資金，加上開發產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。
5．經營風險大。
開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。
三、房地產開發項目投資費用估算
經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。
由於房地產開發項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發項目投資與成本費用估算的範圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。