簡·愛自幼成為孤女，託付給一個冷酷無情的舅母，蓋茲海德府的里德太太來照管。里德太太的丈夫是簡·愛母親的兄弟，臨終前他囑咐妻子親切關照簡，要像對待她自己的三個孩子一樣。然而，里德太太是個憂鬱、嚴厲的女人，她無視這一請求，簡寄其籬下痛苦度日達十年之久。她對她那些被寵壞了的孩子嬌生慣養，但對簡則有如對待傭僕。一天，作為對簡一丁點兒孩子氣任性的懲罰，里德太太把她關進了里德先生病故的那個房間。這個想像力極強的孩子嚇暈過去，病得不輕。
貝西·利文是蓋茲海德府里一個有同情心的女傭。經她照料康復後，簡·愛被送到五十英里以外的勞渥德學校。儘管學校的生活十分艱苦，但總的說來，在經歷了蓋茲海德府的痛苦日子之後，這倒使她感到寬慰。簡得到了一位名叫坦普爾小姐的友善幫助，功課學得很快。災難降臨了，一場時疫奪走了勞渥德女子學校一些姑娘的性命。這導致上級對該校情況進行一番調查，以及隨之而來的某些改善。
簡·愛在這所學校當了教師，但在十八歲時離去，為早慧的阿黛勒·瓦朗擔任家庭教師。阿黛勒·瓦朗住在米爾科特附近孤零零的桑菲爾德莊園裡。
起初，簡·愛並未見到這個小姑娘的監護人愛德華·羅切斯特。她是由善良能幹的菲爾費克斯太太聘請來的。菲爾費克斯太太是這座莊園的管家，而且是莊園主的親戚。簡對莊園這種寧靜的鄉間生活，以及她那富有想像力的國小生都頗為滿意。但菲爾費克斯太太警告她不得進入三樓一間上了鎖的神秘的房間，這使她感到困惑難解。一天，簡聽見一陣令人毛骨悚然的尖笑聲，是從那個房間裡傳來的。但菲爾費克斯太太佯稱這狂笑聲是格雷斯·普爾發出的，她是一個相當矮胖，不討人喜歡的僕人。
一月里的一個下午，簡·愛外出散步時遇到她的僱主羅切斯特先生。羅切斯特從馬上摔了下來，他的狗跑到簡身旁尋求幫助。然而，陰鬱、粗魯的羅切斯特儘管疼痛難忍，卻執意不讓別人攙扶，要自行回到家裡去。他問簡許多問題，得知她是新來的家庭女教師。顯然，她並未被羅切斯特那盛氣凌人的樣子所嚇住，這時他對她的態度才變得謙和起來。他私下告訴她，小阿黛勒是他的女兒，為一法國芭蕾舞女演員所生，她在許久以前拋棄了他們父女。
一天夜晚，簡·愛被她以前聽見過的那種尖叫聲驚醒。她打開房門，發現濃煙正從羅切斯特的房間滾滾湧出。他的床已著火，羅切斯特被簡·愛及時喚醒。他阻止她叫醒家裡人，並告訴她這火可能是格雷斯·普爾放的，此人有陣發性的瘋病。其餘僕人則被告知，火是因一根蠟燭倒下而偶然引起。
簡·愛感覺到，由於已往某種不可思議的罪孽所產生的惡果，她的僱主正在受到折磨。她深表同情，並逐漸發現自己愛上了他。然而她的希望遇到挫折，因為羅切斯特開始去鄰里參加聚會，並向漂亮輕浮的布蘭奇·英格蘭姆獻殷勤。在羅切斯特於桑菲爾德莊園舉行的一個晚會上，貴族味十足的布蘭奇及其朋友以傲慢不遜的態度對待簡。簡·愛感到她永遠無法同這些高雅卻勢利的人們競爭。
客人們在桑菲爾莊園逗留期間，羅切斯特接待了一名神秘的來訪者——一個來自西印度群島的梅森先生。那天晚上，簡·愛聽見她上層的那個房間裡傳來扭打聲和呼救聲。莊園裡的人驚慌失措，羅切斯特使他們鎮靜下來。但他私下裡要求簡·愛幫助照料正在流血、失去知覺的梅森先生。黎明前，這個負傷的男人被神秘地帶出了莊園宅邸。