物業調研報告

有關於物業行業調研報告模板 篇1

隨著房地產行業的迅猛發展，物業管理行業應運而生，成為新興行業。物業公司大致分為兩類，一類是房地產公司設立的物業公司，法人代表與房地產公司相同，這類物業公司致力營造良好的樓盤形象，為房地產公司樹立品牌，物業管理較為規範，工作人員及投入較多，每個樓盤開盤後逐步納入物業管理，並為房地產公司管理樓盤售後的的後期事宜。另一類物業公司非房地產公司設立，而是為管理某些樓盤或單位物業而成立的物業公司，其管理物業規模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。

一、物業公司的收入及徵收特點

（一）規模較大的物業公司的收入及代收費用包括：

物業管理費收入租金收入經營停車場游泳池各類球場等公用設施收入清理生活垃圾收入物業大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費電費燃氣費房租維修基金暖氣報裝費排污費寬頻入網費有線電視入網費等。一些規模較小的物業公司只有以上項目中的幾種收入。

（二）物業管理行業企業收費及收入現狀。

1、物業收費面對的是廣大業主，個性千差萬別，收取難度不一，部分業主因房屋質量問題物業服務質量問題業主已入伙但未實際入住等因素拒交物業費。造成部分物業費收入不能到位。

2、部分物業公司物業費收取未能按照物價部門批准標準收取，在實際收取中採用低於批准的物業費標準收取物業費，再綜合入伙率入住率物業費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業費徵收率在30%———80%之間。部分物業公司存在微利經營艱難經營狀態，少數物業公司需房地產開發公司的補貼收入才能略有贏利。

隨著城鎮化腳步不斷推進，各地新興小區如雨後春筍般圈地而起，五花八門的物業公司也有了巨大的發展空間，物業的品牌價值也成為了房地產商手裡越來越重要的籌碼。物業對小區的管理與城管對於城市的管理如出一轍，同時也有著包含關係。物業管的不光是小區整體環境，還要解決每個業主日常所遇到的問題。當小區內住戶的某些行為觸犯到城市管理相關法規時，就進入了城管管轄範圍，要解決好這些物業、城管均可介入的問題往往需要雙方開展協作。

在現實中，諸多問題使得原本可以開展協作的部分反而成了城管執法過程中的瓶頸。由於物業平時與業主關係密切，有的物業管理人員與業主幾乎如親友般熟悉，出於感情層面以及日後相處考慮，物業在遇到業主有違法行為時往往容易採取迴避乃至包庇業主的措施，以使自己脫離干係。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業，管理不好就直接撒手不管了，這就使得執法人員在期望通過物業與業主溝通時吃到了無數閉門羹。

而如果物業管理者們更深層地思考下業主的違法違規問題，不難發現，只要有一戶業主帶頭不遵紀守法，並且被縱容和默許，就會有更多家業主來鑽法律漏洞以謀私利。這些業主行為最後往往影響到周邊業主的共同利益，造成其他業主的不斷投訴，將物業置於眾矢之的。物業若能配合執法力量做好嚴管嚴打工作，及時先行溝通處理並主動反應上報業主違規行為，那么日後的管理將輕鬆很多，同時也能得到更廣大業主的好評。

物業與城管開展協作應有效地發揮雙方的獨有優勢，互相填補不足。物業掌握著業主的基本信息，對整個小區有更深的了解和更綜合的考量，擁有更多與住戶的溝通技巧，更便於作一些溝通調解工作，也能為城管執法過程中需落實的細節問題提供更多綜合的建議，以儘量減少執法過程所產生的其他負面影響。城管依照國家法律法規辦事，當物業的人情牌、管社區管理辦法行不通時，就需要城管介入，以更明確的行政職權來對業主行為作約束。城管借物業之巧勁，物業借城管之利劍，兩者協作方可攻堅克難。

物業管理是今年鎮經濟工作會議確定的三個突破之一。物業管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰、自我加壓、探索新課題的過程。

一、目前我鎮物業管理試點工作開展情況

上半年，鎮城管辦在七個城區社區各選一處居民小區做為物業管理試點，打破社區原有的小區負責制的管理模式，重點在髒亂差的無人管小區開展物業管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業主委員會。城市七個社區的試點具體情況為：

1、社區：社區選擇三星花園小區做為試點。三星花園位於東城區閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區前期開發遺留問題很多，圍牆未建好，沒有物業管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對於物業管理，多數人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區建立物業管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區在小區召開了業主委員會籌備會，向各家各戶發放了物業管理倡議書，徵求有關意見。下一步準備成立業主委員會。

二、社區：社區去年最先推行物業管理，並成功地在糧食局小區成立了業主委員會，建立了業主規約，協助小區實行了物業自治管理。今年，社區將綜合批發城作為物業管理重點整治單位。綜合批發城有業主近三百戶，建成十多年來，沒有物業管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛生創建的死角難點。經走訪，綜合批發城要實施物業管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建築、恢復大門及門崗、提供物業管理用房，總測算費用近五十萬元。經過半年多的協調，目前成立了小區業主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建築，向開發商爭取了兩間門面作為物業管理用房，已由致遠物業公司拿出了初步管理方案，並正在協商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮政府組織在綜合批發城小區召開全體業主會議，正式宣布小區管理移交縣致遠物業管理公司，該小區走上規範化管理軌道。