房地產項目策劃方案

房地產項目策劃方案 篇1

一：房地房地產策劃師證書產名目房地產策劃師要求 策劃所包涵內容：

一)房地產市場拜訪

項目特性闡發、建築規模與風格、建築布局和結構、裝修和房地產策劃書範文設備、功能設定裝備擺設、物業經管、生長商背

景、結論和建議

二)房地產目標用戶闡發

經濟後台：經濟氣力 /房地產策劃師要求行業特性 /公司、家庭

野蠻後台：踐諾體式格局、媒體抉擇、創意、表達體式格局、

三)房地產價格定位

實際價錢 /成交價格 /租金價錢 /價格戰略

四)入市機會、入市姿勢

五)廣房地產策劃師證書告戰略

告白的階段性區分、階段性的房地產策劃師要求廣告主題、階段性的廣告創意浮現、廣告成果監控

六)房地產序文戰略

序文抉擇 /軟性新聞主題 /序文組合 /投放頻次 /費用預算

七)房地產踐諾用度

事發地房地產策劃師要求包裝(行銷中間、樹范單元、圍板等)印刷品(銷售檔案、售樓書等)序文投放

二：房地產發賣房地產策劃師證書 策劃所包涵內容：

一)銷售事發地籌辦

二)銷售代表培訓

三)銷售事發地經管

四)房號銷控管理

四)銷售階段總結

五)銷售廣告評價

六)用戶跟進服務房地產策劃書範文

七)階段性行銷打算調劑

第三節：房地產發賣 籌謀的內容信息及步房地產策劃書範文驟

一：項目鑽研：即項目銷售市場及銷售狀況的鑽研，詳細分析名目的銷售狀態、購買人群、接收價

位、購買出處等。

二：市場調研：對所有單幹敵手的具體了解，所謂 心腹知彼、百戰不殆

三：房地產名目 利害勢分析：針對名目的銷售狀況做詳盡的客觀闡發，並找出支持理由。

房地產項目策劃方案 篇2

一： 房地產項目 策劃所包涵內容：

一)房地產市場調查

項目特性分析、建築規模與風格、建築布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背 景、結論和建議

二)房地產目標客戶分析

經濟背景：經濟實力 / 行業特徵 / 公司、家庭

文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、

三)房地產價格定位

理論價格 / 成交價格 / 租金價格 / 價格策略

四)入市時機、入市姿態

五)廣告策略

廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控

六)房地產媒介策略

媒介選擇 / 軟性新聞主題 / 媒介組合 / 投放頻率 / 費用估算

七)房地產推廣費用

現場包裝(行銷中心、示範單位、圍板等)印刷品(銷售檔案、售樓書等)媒介投放 二： 房地產銷售 策劃所包涵內容：

一)銷售現場準備

二)銷售代表培訓

三)銷售現場管理

四)房號銷控管理

四)銷售階段總結

五)銷售廣告評估

六)客戶跟進服務

七)階段性行銷方案調整

第三節： 房地產銷售 策劃的內容及步驟

一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價

位、購買理由等。

二：市場調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂 知己知彼、百戰不殆

三： 房地產項目 優劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，並找出支持理由。 四： 房地產項目 再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。

五： 房地產項目 銷售思路：

一)銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的行銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。

二)主題思想的統一性。廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統 一的主題。

一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的

三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷， 兩次宣傳間隔的時間不能太長。

六： 房地產項目 銷售策略：

一)項目入市時機選擇

理想的入市時機：所說的入市時機並不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候開始進入市場，賣樓花還是賣現樓;建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣;按部就班、調整完步伐後再賣還是急急忙忙、倉促上馬;搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。

一般應具備： 根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態。>

1 開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求;

2 已經知道目標客戶是哪些人;

3 知道你價格適合的目標客戶;

4 已經找出 項目定位 和目標客戶背景之間的諧振點;

5 已確定最具震撼力的優勢並能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題; 6 已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式;

7 已制定出具競爭力的入市價格策略;

8 制定合理的銷控表;

9 精打細算推廣成本後並制定有效的推廣執行方案

10 組建一支專業銷售隊伍並擬定一個完善培訓計畫;

11 盡力完善現場氛圍;

12 競爭對手還在慢條斯理地等待旺市;

13 其他外部條件也很合適。

二) 房地產項目 廣告宣傳計畫

當我確定了產品的廣告訴求點和廣告基調後，制定切實可行的廣告計畫便成為實現最終銷售目的 必要步驟。而一個可操作的完整廣告計畫通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，

廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部 分。推廣計畫應根據具體項目的不同特點，採用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的降低客戶成本，一切為了銷售!

三)銷售部署 房地產銷售 階段性非常強，如何把握整體衝擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤者控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是保持進度與策略節奏一致 預熱期、開盤期、強銷期、保溫期;防範銷售階段性問題 如工期、質量、配套等;估算綜合成本及銷售者影響因素剖析 資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。

第四節： 銷售策劃 原則

一：創新原則

隨著時代的發展，傳統的 房地產銷售 理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量行銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租後買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我探討買方市場條件下的行銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。

二：資源整合原則

整合行銷是行銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業性行銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織，並由其對諸如資金、智慧型、品牌、社會關係等房地產行銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制，並進而實現預定行銷目標的一種新型的市場化的房地產行銷模式，整合行銷克服了一般行銷模式

房地產 行銷策劃 一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的行銷理論指導下運用各種行銷手段、行銷工具來實現房地產價值的兌現，實質上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市

場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，注定房地產 行銷策劃 從單一化趨向全面化，行銷服務從注重表面趨向追求內涵。不僅要體現物業特徵，還要體現市場特徵和消費習慣及發展要求，體現市場的要求。

房地產行銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分、客戶細分、功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。重視綠化、增加智慧型化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大採光凸出窗台、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統、架設空中走廊、提供網路服務、營造知識家園......可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發展趨勢的

銷售策劃 不能脫離社會現實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。

第五節：檢驗 銷售策劃 成果

隨著市場競爭態勢的不斷發展，各種複雜的因素對 銷售策劃 進行都會產生影響，有可能 銷售策劃初始定位已經不符合當前的現實狀況，那就必須對策划進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對於消費心理和競爭態勢的準確把握，同時對於消費需求以及市場發展的趨勢都要有清晰、準確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。

因此， 銷售策劃 定位或重新定位的原則都在於：保持穩定，動態調整。要做到這點，就要避免銷售策劃定位發生大的動盪，也就必須依靠專業的 銷售策劃 指數評估體系，儘量使項目保持健康的銷售

房地產項目策劃方案 篇3

一、策劃緣起

東部旅遊節日在即，全城熱銷海岸生活

7月22日，在__省文化廳和__市__區政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術花會暨廣東省少兒藝術節”即將召開，在“東部旅遊文化節”同時開幕的喜人背景下，__的旅遊旺季和置業高潮已經到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。雲深處悄悄入伙等好訊息啟發人們，__需要宣傳，__需要更加時尚的海風吹拂。

二、合作優勢

《_周刊》，先鋒時尚為東部海岸生活衝浪領航

同是7月22日，全球時尚生活資訊，白領精英讀本《_周刊》正式創刊。《_周刊》是__市公開發行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時發行、直投的第一張周報，經過7月8日試刊後，受到讀者和業內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優美的文字、精確的策劃，《_周刊》為__生活傳遞信息。

三、媒體互動

《_周刊》與分眾液晶電視互動，開創最新傳媒模式

為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準確鎖定白領、金領人士置業__，《_周刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯手，在遍布__、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開闢液晶電視廣告。凡在《_周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。

四、報導方法

全景描繪__生活，為置業東部展示立體畫卷

1、介紹__簡史:概括山海__，幾年巨變

2、描述旅遊東部:處處美景處處家的環境

3、譜寫豪宅頌歌:聆聽海、山無與倫比的天籟

4、展示成熟配套:記錄時尚小鎮故事

5、圖說東方夏威夷:動感都市的社區廣告

五、其他配合

全面互動，《_周刊》期待合作

1、採訪國土局、交易中心領導介紹__規劃與發展藍圖

2、組織看樓專車免費服務

3、贈送老闆、總經理專訪文章

4、請中介公司、專家暢談置業__的多重優勢

5、其他合作另行協商

房地產項目策劃方案 篇4

一、項目建設說明

空氣家苑小區，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區的籌建是為空氣集團河池科技園的配套設施，為園區入駐企業及百旺經濟開發區的企業提供了利於企業建設開發，方便企業員工生活，改善生活條件及美化開發區環境的項目。

二、項目選擇地理位置概況

該小區位於百旺開發區內，在南新路與新建路交匯處的東南側，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢平坦、周圍環境優雅。距市中心20xx多米。

三、項目建設市場的需求情況及開發策略定位

1、市場需求狀況

(1)、百旺經濟開發區已進入駐許多企業，如鋼構廠，橡膠製品廠等，目前沒有建設一定規模的、給企業提供方便條件的小區。

(2)、東江鎮內沒有封閉式小區。住宅建築規劃不太集中、建築風格、標準一般。

(3)、鎮內較好地段新建房價，目前已達到2400元/㎡。

2、開發策略定位

(1)、小區規模、規劃占地5萬平方米以內，規劃建築面積10萬平方米以內。

(2)、建築類型：門市、住宅、車庫比例適宜，戶型面積適合市場需求。

(3)、建築風格、綠化、景觀具有特色。

(4)、較好的施工質量。

(5)、科學的物業管理。

四、項目建設規模、小區規劃、建築風格

1、建設規模

規劃占地：41506平方米，建築面積：85407平方米(其中住宅建築面積：58485平方米，商業門市：17683.98平方米，物業及車庫：9013平方米)，住宅戶型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%，總戶數約835戶。車庫每套面積：19.8平方米，總套數約：400。

2、小區規劃、建築風格

(1)、小區規劃有創意、道路布局合理，要人、車分流，方便進出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。

(2)、整個小區建築風格要高雅，建築線條設計合理，美觀實用(尤其沿街樓面)，建築顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。

(3)、小區的綠化、景觀園林設計有特色，觀賞性強。設有體育、健身場地及設施。

五、環境影響、風險分析及防範措施

1、環境影響

符合國家環境保護法律、法規和環境功能規劃的要求。

2、風險分析

(1)、小區規劃規模較大，超過當地的要求，造成開發房屋積壓。

(2)、工地建設風險，工程建設及工期是本項目的主要工程建設風險，建設中招投標的實施成功與否將直接關係到工程造價和質量，工程如果延期將影響項目的資金回收。

(3)、戶型設計與市場需求不對接，造成房屋積壓。

(4)、周邊企業入駐數量不足，需求量不大。

3、防範措施

(1)、充分進行市場調查(戶型面積需求，園區規劃綠化需求，價格需求等)。確定合理開發規模及戶型面積分類。

(2)、抓好前期規劃及施工圖設計，使設計先進、符合市場需求。

(3)、抓好施工、監理工作，保證施工質量及施工工期。

(4)、加強對園區企業的招商引資及周邊企業的調查，加速有關配套設施的建設。

六、建設成本、銷售、稅金、利潤估算

1、建設成本估算：

(1)、住宅按900元/㎡(磚混)：58485×900元/㎡=52636500元。

(2)、商業建築1200元/㎡(框架)：17683.98×1200元/㎡=21220776元。

(3)、車庫、物業等1100元/㎡：車庫7922.88㎡，物業450㎡(其它640㎡)，計：9013×1100元/㎡=9914300元。

(4)、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元 ，

單位建築面積地成本：132.5元/㎡。

(5)、前期費：規劃設計費：3元/㎡(含外網豎向)，

審圖費：2元/㎡，防雷檢測費：1元/㎡，

測繪費：2.72元/㎡，質量監督費：1元/㎡，

環保相關費、環保評估費、項目立項報告費：0.6元/㎡，

公司費用(工資、招待費等，計180萬元)21.29元/㎡，

廣告費：100萬元，即11.82元/㎡;

其它費(暫設、圍擋、臨時道路、水、電等)：65元/㎡。

土地契稅(5%)：56萬元，即6.62元/㎡，

消防管理費：2元/㎡ ，設計費：8元/㎡，

勘察費：1元/㎡，監理費：6元/㎡

質檢費：2元/㎡，

總計：134.5元/㎡。

(6)、小區配套費：

①小區道路(含照明)，30元/㎡。②小區綠化景觀，15元/㎡。③小區外網：給水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。④小區供熱一次費：40元/㎡。小區供電：90元/㎡。(含有線電視、電話、網線、監控)。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡。

上述計300元/㎡(建築面積)。

(7)、住宅成本計：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡，

總費：1467×58485=85797495元。

商業成本計：1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，

總費：1767×17683.98=31247592元。

車庫成本計：1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡，

總費：1667×9013=15024671元。

總計：132069758元，計6.65%貸款利息，

總計：140852397元。

2、銷售估算：

(1)、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500元;

(2)、商業：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元;

(3)、車庫：按2700元/㎡×9013㎡=24335100元;

(4)、總計：226049724元。

3、利潤估算：

(1)、銷售利潤：226049724-13920xx24=86848200元。

(2)、稅金：暫按下三項計：

①營業稅：5%

5%×226049724=11302486元。

②所得稅：25%

25%×86848200=21712050元。

③城建、教育附加稅8%：

8%×11302486=904198元。

(3)、稅後利潤：

86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。

七、項目資金運作

1、項目初期投資

(1)、土地費：270元/㎡×41=1122.3萬元

(2)、前期立項、規劃、勘察、設計、審圖、消防審查、公司費用、廣告費等計：420萬。 合計：1542.3萬元。

2、項目的融資

(1)、對工業園區已建廠房1-2#，6-11#租賃、出售。

(2)、對工業園區規劃廠區進行租賃、出售。

(3)、尋找共同開發的合作夥伴，對方出資，我方出地，負責立項、規劃、設計、施工、監理、竣工、歸檔等全方位服務，達到利益雙贏。

(4)、房屋銷售過程融資。

(5)、銀行抵押貸款。

八、項目實施原則及建設周期

1、項目實施原則

(1)、嚴格執行建設程式，統籌安排各項工作。

(2)、重點抓規劃、方案、施工圖設計，做到設計合理，技術先進。

(3)、嚴把施工質量關，質量與進度協調統一，保證質量，按時完工，交付使用。

2、建設周期

(1)、20xx年3月20日-3月25日， 地質勘察。

(2)、20xx年2月1日-4月1日 規劃、設計及施工圖設計階段。

(3)、20xx年4月1日-4月15日 審圖、圖紙交底。

(4)、20xx年4月15-10月25 工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。

九、銷售策劃

1、銷售宣傳的重點區域：金城江區

2、及時開展銷售宣傳，準備工作(20xx年1月1日-3月1日)，3月1日開始正式銷售宣傳。

3、銷售中心辦公室，內有小區規劃圖(景觀、園林)沙盤，各種戶型沙盤展示(20xx年2月20日做完)。

4、多方位廣告宣傳

(1)、網上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價格及相關說明。

(2)、通過媒體(報紙、廣播、電視)，銷售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。

5、與百旺經濟開發區、金城江區協商，由金城江開往東江鎮、空氣家苑小區的相關公車，在小區門前設站。

十、項目立項結論

通過以上論述，該小區建成後，能夠達到對工業園區的企業有利生產，方便生活。能夠起到促進中小企業入駐工業園區，拉動百旺經濟開發及金城江區經濟作用。

本項目在周邊企業入駐具有一定數量，且有相應配套設施，戶型平面布局合理，戶型面積適宜，建築風格高雅，顏色搭配合諧，觀賞性強的景觀園林，優良的施工質量，科學的物業管理，把握好銷售市場，其項目是可行的。

房地產項目策劃方案 篇5

前言

通過對潤業苑項目的初步分析，我們感到這將是一個可塑性非常強的項目，通過專業的行銷和策劃操作，它不但可體現出開發商的實力和形象，更應在小高層市場上獨樹一幟。

我司經過長時間的市場調研，根據市場所反映出來的背景，結合自身所積累的經驗，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。

如能有幸成為貴司的合作夥伴，屆時將根據具體資料提供一套系統的極具可行性的行銷策劃報告，以饗貴司慧眼。

眾成偉業房地產行銷管理有限公司

目錄

一、市場背景

二、項目分析

三、項目定位

四、客源定位

五、產品建議

六、推案策略

七、廣告策略

八、銷售執行

九、公司簡介

十、合作模式

一、市場背景

濟南房產市場日趨規範，整體處於上升態勢，在市場發展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特徵，簡析如下：

(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段：

客源特徵：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇範圍小，客戶購買存在一定盲目性。

開發商特徵：政府對開發公司的實力要求不嚴，開發商實力良莠不齊，受傳統觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發展特性，主觀開發，追求暴利，無品牌意識，對專業銷售機構極度排斥。

項目特徵：產品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規劃，且有明顯區域性特徵(集中在千佛山周邊)。

銷售特徵：無整體行銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現及宣傳手法，不注重品牌的培養和樹立。

(二)__年以後，振盪中走向規範的過渡階段

客源特徵：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨於理性，此時散戶消費逐漸成為市場主力。

開發商特徵：迫於競爭的壓力，開發商主動尋求新的開發理念，對行銷策劃理念逐漸接受，同時專業銷售人才帶來的先進理念也影響了開發商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發企業著眼於濟南房產市場的良好發展前景，進而紛紛搶占濟南市場。同時由於政府對土地資源進行統一管理，地價開始上升，而促使開發企業走出暴利階段，利潤趨於合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發理念陳舊的小企業將面臨嚴峻考驗。

項目特色：產品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也占領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區規劃趨於合理，特色鮮明，並且小區品質不斷提升。

銷售特色：價格趨於合理，市場出現整合態勢，行銷理念隨專業銷售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業化，宣傳手段不斷翻新。

在上述市場背景下，客戶、市場及開發商幾個方面都發生了較大變化：

1、客戶需求的變化

?能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。

?對於能承受2500-4000元/m2價格的客戶，在追求上述要求的基本基礎上，更加注重樓盤的個性、內涵及升值潛力，對小區的整體規劃要求較嚴格。

?能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同時對開發商的資質、樓盤的知名度、社區環境也非常注重。

2、市場環境的變化：

地理環境：逐步打破了地域限制，市場全方位發展，從傳統的利用地段創品牌，到創品牌而創地段。

產品環境：產品多元化，多層仍為主力，小高層發展較快，並逐漸為市場所接受。

其中：

小高層發展分三個階段：

(1)以九九年開發的小高層社區泉景_四季花園為標誌，小高層做為新的開發理念進入濟南市場，並引入了南方先進的行銷模式並進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大衝擊，前期銷售達到良好的效果。

(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規模開發為標誌，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發商追求高容積率、高利潤率，導致小高層價位偏高，並且點式小高層的建築弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現曇花一現的勢態。

(3)市場以客源的選擇為導向，再次轉向社區化的板式小高層方向發展，並且日益呈現出規模化、品牌化的特徵，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。

3、開發商的變化趨勢

?開發理念由傳統的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變，並逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。

?行銷方面：競爭的激烈帶動了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智慧型化、炒生態化、炒付款方式，到今天的炒理念、規模、品牌，並且行銷已越來越成為一種全程性策划行為，必須注重前期準備工作，要熟悉當地情況並與之結合，了解客戶心態。

二、項目分析

1、基本情況：

本案位於濟南市解放路東首，西臨濟南市的cid(科技商務中心區)山大路，這是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區域經濟的繁榮。東臨高新技術產業開發區，眾多知名國際國內大公司投資於此，本案正處於這兩個發展區域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。

2、區域消費能力分析：

經濟水平：

整體消費群體主力仍為比較注重生活質量的中高階層，社會層次也以機關工作人員為主。

隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區域將集中成為高檔樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區域內消費群體和範圍，成為跨區域消費的一塊熱土。

3、客源定位：

由於本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據客源所處的區域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：

(一)本地客源：

此類客源為本案客源之基礎，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下類型：

私營業主：有較為雄厚的經濟基礎，事業相對穩定，有廣泛的社交關係，並且有足夠的休閒時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業。對地段及相應升值潛力較為注重。

政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區規劃、配套有較高要求。

高級白領：此類客戶具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區檔次、配套、知名度等較為關心。

年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。

小結：本地客源大多為二次或三次置業，且以標準戶型為主要需求。

房地產項目策劃方案 篇6

（一）廣州市巨觀經濟環境分析

廣州市巨觀經濟呈現以下特徵：

1、廣州市巨觀經濟環境穩定，呈良好發展趨勢，為房地產的發展提供了一個良好的發展空間。

2、隨著廣州市的城鎮居民人均可支配收入的不斷提高，對不動產的消費和投資欲望都得到提升。

（二）產業政策對房地產市場的影響

限制房價上漲，提高按揭利率，適度建設兩限房，經濟適用房及廉租房和集資房。經濟上：有效抑制泡沫房產經濟，防止通貨膨脹、物價上漲、金融危機。社會上：嚴格制定針對流動人口的購房及居住的調理規範，控制人口增長，合理規範房產市場，擬制良性房產圈技術上沒什麼說的，從巨觀上沒法分析。還有，近年物價上漲的很厲害，明顯通貨膨脹；這和一直上漲的房價有很大關係，國家也在儘可能地防止經濟危機，控制房價。

國家採取一系列措施無非是保證房地產業的穩定發展，這些舉措將對房地產業產生巨大的影響。

（三）區域市場分析

海珠區是廣州老四區之一,古稱江南洲,在廣州市珠江的南面,20xx年全區總面積為90.40平方千米，總人口87.7萬人。20xx年12月31日起，海珠區轄18個行政街道：赤崗、新港、濱江、素社、海幢、鳳陽、龍鳳、沙園、瑞寶、江海、南華西、南石頭、江南中、昌崗、南洲、琶洲、官洲、華洲。 海珠區古稱"江南洲"，廣州人稱其為"河南"，處在廣州市的中部，由珠江水系廣州河段前後航道所環繞，是四面環水的天然良壤。海珠區風景秀麗，氣候宜人，是一個素有廣州"南肺"之稱的綠色島區。黃埔村，原名"鳳浦"，位於海珠島東部，瀕臨珠江，北與天河區、東與黃埔區、南與番禺區隔江相望，面積2.5平方公里，是廣州市海珠區新窖鎮轄內的16個行政村之一。全村耕地587畝（水田450畝，農地137畝），主要種植水稻，番薯，果蔗。山地3400畝，造林1400畝，種果20xx畝。各種果樹種植面積（約數）：楊梅500畝，枇杷400畝，荔枝500畝，桃、李600畝。其楊梅品質特佳，遠近馳名。附近有捷運8號線，還有229，137，262，564公交線。村內還有廣州航海高等專科學校......因應廣州城市中心"東移南拓＂的整體戰略需要。廣州城市重心的轉移，必將帶動琶洲地區的快速發展，而黃埔古港遺址的保護與開發，又成為本區域今後一個"亮點＂，與周邊一系列文化古蹟和現代景觀相映成趣，將極大提升本區域的整體價值。

隨著多年的發展，外來人口越來越多，由於廣州城市重心的轉移，將會使該區的環境和市政設施得到逐步的完善和健全，有利於房地產業的發展，將會吸引不少在廣州工作的人士在此置業安居。

（四）產品定位

優勢分析：1、樓盤開發地臨江：隨著經濟的高速發展，人們的生活壓力越來越大，人們開始追求安逸，追求心中的那一片淨土。美麗的江景在繁華喧鬧的大都市裡更尤為珍貴。

2、有悠久的航運文化：廣州東南隅的琶洲島在中西方貿易、海上交通和文化交流史上占據著重要位置，更有具備中國"海上絲綢之路起點"之譽的黃埔村。至清代康熙、乾隆年間，黃埔村發展成為世界性的貿易港口--今稱之為黃埔古港。當年轟動世界的美國 "中國皇后號"商船和瑞典"哥德堡"號商船來訪中國，均是在黃埔古港口泊岸。 無論是美麗的江景，還是獨具嶺南藝術的村內古建築都深深的吸引著人們。

3、大學城：師資優質，環境優美的大學城是多少學子夢中的求學之地，若能在此買房，有利於以後孩子的素質教育。

4、良好的交通體系：有捷運4號和8號線以及環城高速在旁邊經過 ，方便上下班。

劣勢分析：1、配套設施仍然未成熟，發展尚須時日 。醫院、學校、公園、銀行、市場等設施相對不齊全。

2、競爭比較激烈，海珠區有邦泰公寓，位於琶洲會展中心附近，交通十分便利，2分鐘到捷運口，實用率高。價格：均價22500元/㎡ 戶型：86㎡的複式和單層 周圍交通：捷運2號線磨碟沙站 小區門口即是磨碟沙公車站，有20、139、229、262、304、505、507、583、大學城3線等多路公車經過

雅郡花園，位於琶洲板塊的會展商圈內，臨近琶洲會館區，靠近大型捷運江畔社區。

價格：毛坯均價15000元/㎡ 戶型：77㎡兩房

保利世貿公寓是琶洲會展商務核心區唯一可售的國際高檔商務公寓，步行2分鐘到達捷運口琶洲站，可共享保利世貿完善的會展專業商務配套。 價格：均價26500元/㎡

戶型：51-156㎡的一到三房

泊雅灣實用率高，戶型多樣，使用不同的買家。 價格：均價19000元/㎡ 戶型：1120-200㎡的三至四房

利海假日軒：周邊生活配套成熟，步行5分鐘可到達捷運客村站、赤崗站，主推小戶型，實用率高。 戶型：26-92㎡的一二三房 地址：海珠區 海珠區赤崗東路赤崗中學對面

世紀星花園 ：位於萬勝圍東側，距離捷運口較近，十分鐘車程可到琶洲會展中心，為市區稀缺的城央別墅，投資價值高。戶型：300-1000㎡的3-6層高別墅 地址：海珠區 新港東路南側、高速公路西面

機會分析：1、廣州市的經濟發展對房地產市場的帶動效應。 2、黃埔村的規劃帶來的利好商機。3、目前海珠區小戶型的樓盤供應相對較少。 4、消費者的購買力強。

威脅分析：1、房地產及金融政策的規範和抑制。2、地塊成熟有待培養。3、項目開發周期帶來的一系列的連帶性問題。

綜上所訴，我們將樓盤的開發定位為中小戶型。

項目形象定位

在項目形象定位上應揚長避短，抓住市民嚮往環境優美的綠化小區，和嚮往欣賞古色古香古村建築的心態，帶給顧客一種"既享有成熟小區環境，又坐擁未來旅遊勝地"的雙重"抵買"價值。將項目形象定位為：廣州悠閒宜住公寓。

目標客戶定位

1、外來人口在該地置業：他們注重綜合素質，周圍的自然環境以及周圍的配套設施，對新環境適應性較強。

2、區內的買家：對於欲改善環境的買家和家中有安度晚年的老人家的客戶，此住宅是他們的首選。

3、區域居民的子輩：這批人在當地生活較長時間，生活圈子幾乎固定在此，對該區感情深厚，而現有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環境，同時出於孝敬老人的前提下，在同區就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨立居住的自由便利。

為了豐富本項目的產品，並提升項目的品質，本案對本樓戶型的設計提出如下建議：1、雙開門電梯的設計2、充分利用樓體的外觀折線美

價格定位 20xx0~28000元/平方米 住宅為分期銷售，因為不動產不論什麼時候都是稀缺的，特別的中小戶型的實用房；而且由於黃埔村的規劃，讓這一帶有望升值。

（五）樓盤銷售推廣

1、預熱期為第一階段，將以樹立品牌形象為主：為滿足目標客戶的精神需求，給人以詩意棲居的美好聯想。故取朗朗上口、易於傳播的案名為"蘭亭軒"。同時在廣告宣傳中，重點突出其珍貴的自然資源，江邊夜景和古村特色的建築風格，這是本項目最大的優勢，所以首先利用這一資源來吸引目標客戶。其次是住宅小區的綠化和配套設施齊全。宣傳以報紙、電視為主，廣告為輔。配合公關活動，在新聞媒介上適當報導。如《廣州日報》、《羊城晚報》；電視以省有線、市有線翡翠台與本港台為主，廣州電視台為輔。

2、開盤期為第二階段：通過前期的宣傳造勢，已有一定的知名度和客戶的積累，故在開盤時強調的是現場氛圍，通過開盤當天現場的布置和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，讓客戶的購買慾，最大限度促成簽約。

3、其後的第三階段將著力配合銷售的高潮期進行的促銷活動。

房地產項目策劃方案 篇7

位於莞城、東城及南城的三界交匯處，毗鄰東莞市府與國際會展中心，是東莞市最核心的黃金地段，具有標桿樓盤的權威性。它不僅是東莞CBD內唯一的豪宅公寓居住中心，亦是行政與商業的完美中心結合點。

背靠優美秀麗的黃旗山，左右與馬鞍山、狀元山緊銜相依，地理位置得天獨厚，自然生活資源豐富。蓊鬱的嘉木、清新的空氣，眺望詩情畫意的山峰，近享零距離天然氧吧。大自然的寧謐素靜，令人感到塵世所有鉛華的喧囂一概遠去，仿佛置身於清爽高雅、怡然自樂的唯美生態公園中。

三山環繞、藏風納氣，是東莞市典型的聚寶盆式絕版風水寶地，是自然資源與黃金地段渾然天成的完美結合。豪宅與別墅、公寓與商業，其攀越升值的空間無限放大，不愧是各界名流豪紳及城市新貴宜居宜商首選之地。

一、目標群體分析

1、目標群體對象：

教師、科技人員、高級技工、企業管理高級白領、公務員、私營業主，其它相對高收入行業的人士，年齡階段以20---35歲為主，主要生活及工作區域位於東莞市內，一般被稱為城市新中產階級或城市新貴。

2、目標群體特徵：

經濟收入相對較高且穩定，具有一定的經濟實力；

2）較高的文化品味及良好的精神氣質；

3）追求簡約時尚的風格，注重健康的生活品味；

4）通過經濟性過渡及事業追求，最終實現高層次地位及貴族爵士生活；

5）信奉傳統的優秀品質，具有一定的傳統文化底蘊，也不斷接受及豐富現代社會文化；

6）具有人文關愛情懷，有責任心和社會道德，除滿足於其行業內的成功及專業領域的成就外，更著重於最大限度對一種精神生活的追求及享受。

3、目標群體綜述：

主要來自東莞本地及投資者，以及一些想紮根東莞的外地商人及高級職工，對健康、家庭的生活品位極為關注，是社會的中流砥柱群體。

不難發現，目標群是一群高文化素質、高生活夢想且具有一定經濟實力的社會中堅精英人士，他們追求社會的認同感，也追求健康時尚的生活品位；他們既崇尚東方的統傳風格，也青睞現代與傳統完美結合的精典版本；他們既注重典雅簡約、悠閒高貴的生活情調，也嚮往自由奔放、返璞歸真的自然心境。

二、藍爵項目SWOT分析

1、優勢（S）

1）項目位於東莞市體育路與旗峰咱的交匯處，臨近交通線路主幹道，交通發達、出行方便，是東莞城市中的核心商業地段，周圍商業氛圍極其濃厚。商鋪投資潛力巨大、物業升值空間無限，定會吸引眾多消費群體的青睞及投資。

2）項目市場分析透徹，消費群體定位準確，追求簡約時尚的生活品味，已是城市新貴一種時髦的追求潮流；且最近數年東莞市的人口結構分化重組較大，中產階級人口比重迅速增加，更為該項目的市場完美需求，提供了零風險保駕護航糸數。

2、 劣勢（W）

1）項目前一、二期定位於為大戶型豪宅及別墅，樓盤開闊壯觀、曠大豪奢，其內涵以傳統的儒家文化和古典元素為主，而三期項目則主要以小戶型公寓和寫字樓為主，側重於追求一種簡約時尚、內斂雅趣的風格。戶型的轉變、風格的遷異、文化的定位，使得其必須存一個有機的文化傳承及默契結合點，否則會產生文化斷層和風格變異之感，不利於項目的整體命脈的成熟完美。

2）小戶型的消費群體，除追求簡約雅致的高貴生活品味外，亦有用來長期投資或經濟性過渡，故在選購及租賃時，如果市場定位偏頗及推廣效果不佳，則會產生遲疑及動搖的猶豫心態，不利於項目的迅速成長及至臻完善。

3、 機會（O）

1）東莞市近期經濟發展迅猛，樓市蓬勃發展，宜居宜商的地產投資潛力巨大，升值既快又高，蘊含著巨大的商機和財富。

2）項目周邊正在開發的樓盤增均以大戶型為主，正規開發的小戶型公寓項目不多，而此項目正好填補了這一區域的市場空白，使得市場需要和項目供求守恆持平、相得益彰。

4、 威脅（T）

1）項目附近的幾處正在開發的住宅項目，也有較少的小戶型住宅，衝擊了竟爭市場，勢必會分流部分潛在客戶。

2）項目周邊商業氛圍濃郁，高業樓盤此起彼伏、枇次節鱗，形成了強烈的竟爭犄角之勢，如果商業寫字樓盤市場定位及價格定位不夠準確合理，則很能達到預期的理想狀態。

三、藍爵市場定位

項目定位於東莞市城市豪宅標桿，城市新貴宜居宜商首選佳地，樓盤表現形式為寫字樓、商業及小戶型公寓，追求的是一種簡約時尚、溫馨浪漫（現代）、精緻內斂、典雅高貴（傳統）的東韻西技格調。

四、藍爵賣點歸納

1、簡約風格，簡單而富有品位；美觀實用，凝聚獨具匠心的理念。設計新穎、構造質樸、健身、咖啡娛樂、休閒會所一應俱全，不用遵循別人的現實，自已做主設計自已的生活，城市新貴以低碳的生活方式盡情享受舒適低調的奢華。

2、自然傳統的底蘊、休閒時尚的氣息，在清新的氛圍里、於靜靜的遐想中，還我們城市新貴一個灑脫自由、高雅幽靜的心靈家園。

3、沒有過多斑斕絢麗的色彩，沒有過多繁文縟節的線條，城市新貴卻發現陶醉的意境裡每一個細節都是如此地跳躍、每一個畫面都是如此地精美、每一顆心靈都是如此地高雅。

4、夜幕降臨、華燈初升，遠眺的旗峰山脈若隱若現，蹁踱於溫馨的房間，透過朦朧的夜色，靜靜觀賞花園裡花草樹木沉浸在皎潔月華下輕輕地舒展，拾掇時光流淌的瞬間，讓心靈擯棄紛繁的忙碌、御下沉重的壓力，讓高貴輕鬆的腳步再次回歸自我、回歸真實、回歸自然。

5、舒爽精緻的單身公寓，適合一個人的精彩自由，也可容納兩人世界的浪漫，是富有陽剛氣息男士結束奔波、停泊酣夢的港灣；

女人三十如花，恰似幽幽綻放的玖瑰，隨性浪漫的小女人徜徉在愛與被愛的甜美愜意中，收藏著真正屬於自已的美好與憧憬；

"一家三口、其樂融融"，含蓄而高雅，傳遞著溫馨高貴的氣息；簡約而奢華，洋溢著美滿家庭的幸福。

6、生活若有味道，在藍爵的韶光里，那該是一種馨香；

生活若有姿態，在藍爵的心野間，那該是一種優雅；

生活若有風景，在藍爵的風情中，那該是一種高貴。

五、藍爵軟文秀稿

1、藍爵軟文（設計插圖及排版另行構思）

藍爵

總有一種品質，永遠不被時光沖淡，

有一種方式，它低調、簡約，時時洋溢著濃濃的人文趣味，

時光的輪迴中，始終銘刻著一份含蓄內斂的沉澱。

藍爵

總有一種時尚，讓無數人竟相追慕

有一種氣質，它自由、奔放，處處顯露出淡淡的溫馨與雅致

時光的流逝中，時尚人士頂禮膜拜的摩登傳奇

藍爵

總有一種高貴，景行景止方可抵達

有一種品位，它靜謐、平和，無聲無息詮釋著高雅和雍容

時光的飛越中，由內及表流淌著一份無形的奢華

2、藍爵秀稿（設計插圖及排版另行構思）

藍爵

放眼高望、漫眼青翠、雲舒雲卷

舒適精緻、簡約優雅、溫馨浪漫

生活的品味藏於內心的高貴

奮鬥、享受、超越

藍爵

觀覽人生萬象，最美的角度是攬目俯視

品味高貴生活，最真的方式是簡約高雅

讓含蓄與包容再次印證胸襟的遼闊與博大

讓奮鬥與享受在陽光下演繹著生命的完美

藍爵

典雅是一種優美，讓心靈陶醉在那一片蔥翠之上

家庭是一種溫馨，讓幸福蕩漾在那一方歡歌笑語中

高貴是一種境界，讓享受傾注在那一份別樣的情趣里

七、項目推廣策略（後續）

八、商業推廣方案（後續）

房地產項目策劃方案 篇8

1.為保證房地產開發項目前期工作順利進行，且符合國家和地方相關法律、法規，特制定本程式。

2 適用範圍

本程式適用於房地產開發項目的前期工作。在XX開發區內房地產開發工程項目的前期工作執行《經濟經濟技術開發區規劃設計管理規定》有關規定。

3 職責

3.1 項目部下設前期辦負責辦理房地產開發工程項目的前期工作。項目部不設定專門機構的，要指定專人辦理房地產開發工程項目的前期工作。

3.2 項目部負責制定工程項目前期工作計畫，具體向政府各主管部門申請辦理工程項目開發前期的政府批件和取證工作，-

房地產前期工作計畫

3.3 項目部通過招標選擇設計單位、地質勘測單位、工程總承包單位、監理公司等供方，與供方草簽經濟契約；經濟契約經集團公司覆核並正式訂立後開展有關業務。

4 程式內容

4.1 項目部組織擬定《工程項目進度計畫》並報公司批准。

4.2 項目部負責起草公司向投資控股有限公司（以下簡稱控股公司）關於房地產開發工程項目的立項申請請示公文，並取得控股公司的《立項批覆》。

4.3 項目部申請辦理房地產開發項目土地準許使用的相關手續。依據《土地出讓契約》辦理《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》。

4.4 項目部持房地產開發項目《立項批覆》等批件及房地產開發企業資質證書，到政府規劃部門申請辦理規劃要點、詳規設計條件等批文。

4.5 項目部委託設計部門進行正式規劃設計，提供工程項目建築平、立、剖面規劃設計圖，上報政府規劃部門審定並獲得《規劃設計成果通知書》。

4.6 項目部申請辦理消防、人防、大小配套、教育、環保、等政府有關部門初步審核意見或證明並上報政府規劃部門。

4.8 項目部起草項目擴大初步設計審查申請報告上報政府規劃部門審查，取得工程項目擴大初步設計審核批覆檔案。

4.9 項目部按照政府建設行政主管部門要求，持房地產開發項目政府批覆、批件及其他證明材料，到政府建設行政主管部門申報《年度投資計畫》、辦理報建備案手續，直至獲取《建設工程規劃許可證》。

4.10 擴大初步設計審核批覆後，設計院完成施工圖設計及工程結構計算，到政府建設行政主管部門申請辦理圖紙審查批准手續，獲得《施工圖紙審查批准書》。

4.11 項目部持《年度投資計畫》及工程項目班子組成人員資格證明，到市建委辦理《建築管理機構資格認證書》。

4.12 項目部組織參與《勘測契約》、《設計契約》、《土地出讓契約》、《大小配套契約》及其他前期契約的談判和草簽。項目部按政府規定辦理屬於政府配套工程所需手續。

4.13 項目部按照招標程式選定中標監理單位、施工總承包單位並草簽經濟契約；經濟契約經公司覆核正式訂立後開展有關業務。

4.14項目部持監理公司和施工單位的中標通知書，連同《監理契約》、《施工契約》到政府建設工程質量監督部門辦理質量監督備案手續。

4.15 項目部持《年度投資計畫》、《建設工程規劃許可證》、《牆改基金證明》、《施工圖紙審查批准書》、《房地產開發企業資質證書》、《建設單位資格證書》、《質量監督備案》、《中標通知書》、《監理契約》、《勘察設計契約》、《施工契約》等報建備案手續到政府建設行政主管部門辦理《施工許可證》。

4.16 項目部在工程項目前期工作結束後，將所有政府批件、證件原件由項目部綜合辦集中保管。工程項目竣工移交後，項目部填寫《工程項目竣工檔案移交單》向房地產事業部辦理所有政府批件、證件原件的移交手續。