物業管理實施管理制度 篇1
第一章總則
第一條為了規範物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民民眾的生活和工作環境，制定本條例。
第二條本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務契約約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。
第四條國家鼓勵物業管理採用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。
第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民的政府房地產行政主管部門。
縣級以上地方人民的政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第二章業主及業主大會
第六條房屋的所有權人為業主。
1、業主:已經與出賣人簽訂房屋買賣契約並且入住使用房屋的，應當具有業主的權利;業主分為自然人業主與非自然人業主。
共有權人和即將取得共用權的人。
業主在物業管理活動中，享有下列權利:
2、業主權利:在物業管理企業提供的服務不符合契約約定時，有權拒絕支付物業管理費用，並有權提出賠償請求;
(一)按照物業服務契約的約定，接受物業管理企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會委員，並享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業管理企業履行物業服務契約;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務:
(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第八條物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第九條一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素。
具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
3、物業管理區域:物業管理區域可以按一幢樓或者多幢樓劃分，業主對物業管理區域有不同意見的，可以要求區、縣房地產行政管理機關來確認。
4、物業管理區域劃分原則:便於物業服務企業進行服務，便於業主召開業主大會，業主可以意思自治來決定物業管理區域。
第十條同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民的政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。
但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行
業主大會、業主委員會職責。
業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建築面積、住宅套數等因素確定。
具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
5、首次業主大會投票權:每建築平方米一個投票權(鄒律師:建議還是每套一個投票)，但是無論如何，一名自然人業主的投票權最高不得超過全部投票權10%;對於業主是公司或者其他法人的，如果法人之間存有關聯關係，則全部具有關聯關係的自然人業主與法人業主所具有的投票權之和不得超過15%。
(胡律師:此事可以由業主大會來決定;鄒律師:業主大會自身如何無法達成一致性意見怎么辦)
6、發起:30戶業主聯名可以發起召開業主大會並成立業主委員會，發起人應當將業主大會章程、業主委員會章程、議事規則、財務管理規則、物業服務監督規則等文章以郵件的形式送至物業所有的區、縣人民的政府房地產行政主管部門進行備案，如果房地產行政主管部門對備案內容提出修改建議，發起人應當根據修改建議進行補充更正，但此等修改建議僅限一次。
7、業主委員會:業主委員會成員只能是業主，對於夫妻雙方共同擁有房屋的，(房屋共有的情形不限於夫妻，還包括與父母、子女和其他人共有的情形)如果契約或者房屋所有權證書只寫明夫妻一方的，另外一方也可以加入業主委員會，但是夫妻雙方只能有一人加入業主委員會。
物業管理區域的房地產開發企業人員可以加入業主委員會，但不得成為業主委員會主任。
8、銀行開戶:發起人在辦理完畢備案手續後，應當憑業主委員會章程、議事規則、財務管理規則到當地銀行辦理銀行開戶手續。
9、主體地位及法律責任:業主委員會可以以自己的名義參與民事訴訟或仲裁，業主委員會所有的財產應當進行登記備案，並以其登記所有的財產獨立承擔民事責任;業主委員會無法獨立承擔的，由全體業主按照投票權的份額承擔各自賠償責任(但業主已經就某一事項明確與權利方約定了違約或賠償責任的除外)。
(陳律師:去民政部門辦理社團法人進行登記)(鄒律師:法院不是法人)
第十一條業主大會履行下列職責:
(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業管理企業;
(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施; (五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第十二條業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
業主可以委託代理人參加業主大會會議。
業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。
業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
10、投票日:業主有權在投票日通過投票方式選擇業委會成員;如果業主有約定的，投票日從其約定;沒有約定的，則以每年11月1日為投票日。
(鄒律師:選舉日沒有發票規定，應當規定業主大會在什麼條件下怎么召開，非常不現實)
11、選舉公告:各地房地產行政管理機構或3%但是不少於十名業主聯合成立的選舉委員會，應當在選舉前十日張貼選舉公告，選舉公告應當包括以下內容:業主登記及資格、候選人登記及資格、投票日、投票地點。
12、候選人介紹:各候選人可以向業主介紹自己的情況，包括個人基本信息、當選後的工作目標與施實過程、無法完成目標時可以承擔的責任，以使業主能夠對候選人情況有所知情。
13、行為責任:侵害業主對候選人知情權和對業委會成員選舉權的行為系違法行為，房地產行政管理機構的負責人應當受到行政機關的處分，權利受侵害的業主有權到人民法院主張選舉無效，並有權向房地產行政管理機構及負責主張民事賠償，賠償的標準以每個投票權5000元。
第十三條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。
經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
14、定期業主大會:第一次業主大會的召開時間由各地房地產行政管理機構或3%但是不少於十名業主聯合成立的臨時選舉委員會的決定，每年三月、六月、九月第三個周六九點為業主大會的召開時間。
15、臨時業主大會的召開:由20%或不少於三十名業主聯名，可以召開臨時業主大會，臨時業主大會的費用由聯名的業主承擔，如果經過表決，可以全體業主分攤會議費用(列為業主委員會的支出項目)。
16、臨時業主大會的議題:社區內的突出性事件，針對業委會的某些工作或者決定提出質疑，對物業管理企業的可能給業主利益造成損害的行為(包括已經造成損害或者即將產生損害)。
第十四條召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。
住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責:
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務契約;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務契約;
(四)監督業主公約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十六條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民的政府房地產行政主管部門備案。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。
17、業委會備案:區、縣人民的政府房地產行政主管部門對於收到的備案申請應當做出同意備案或者不同意備案的決定，業主委員會發起人如果在發出郵件後三十天內沒有收到不同意備案決定的，應當視為已經同意備案。
18、法律責任:對於不同意備案的決定，區、縣人民的政府房地產行政主管部門應當依照法律、法規或者規章的要求，作出相應的說明;沒有規定不同意備案的，區、縣人民的政府房地產行政主管部門及負責人應當向業主承擔賠償責任，其標準不低於業主購買貸款的利息(如規定，應明確計算辦法)。
(鄒:主體資格的設立財產權、銀行開戶)
第十七條業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業主公約對全體業主具有約束力。
19、業主公約:業主公約是業主之間簽訂的集體契約，其內容不得違反法律的要求，業主認為業主公約侵害自己利益的，可以請求法院撤銷或者變更相關條款，業主委員會應當參與訴訟。
(該條與業主應履行的義務矛盾，業主應當遵守業主公約、業主大會議事規則)
第十八條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程式、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
第十九條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民的政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第二十條業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，並認真聽取居民委員會的建議。
第三章前期物業管理
第二十一條在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務契約。
20、基本原則:建設單位不得選聘有關聯關係的物業公司，所謂關聯公司是指物業公司與建設單位有利害關係，是否具有利害關係，可以由業主向法院提出確認之訴。
建設單位選聘有關聯關係的物業公司，業主可以提出撤銷物業服務契約(該條之規定沒有法律依據，不符合實際情況，建議刪除)。
第二十二條建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。
21、臨時公約:業主或者買受人對臨時公約有不同建議的，有權要求建設單位增加、修改、刪除相應的條款，人民法院應當受理業主的請求(最後一句話刪除)。
第二十三條建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，並予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣契約時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
22、明示責任:建設單位在物業銷售前沒有明示業主臨時公約，或者明示後未經業主同意又進行修改的，(其修改部分無效)，並應當向業主承擔違約責任，最低賠償金為每套內使用面積平方米1000元。
第二十四條國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民的政府房地產行政主管部門批准，可以採用協定方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
第二十五條建設單位與物業買受人簽訂的買賣契約應當包含前期物業服務契約約定的內容。
第二十六條前期物業服務契約可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務契約生效的，前期物業服務契約終止。
23、民事責任:因為契約終止造成的損失，由建設單位與前期物業管理公司協商承擔，但是不得損害業主利益，損害業主利益的，每戶業主的最低賠償金為三千元，由建設單位和前期物業管理公司承擔連帶賠償責任。
第二十七條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
24、責任認定:建設單位處分共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，如果沒有業主大會或者業主委員會的書面認可，即為擅自處分。
25、民事責任:建設單位擅自處分共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，應當將其收益的兩倍支付給業主作為賠償金，每戶業主的最低賠償金為三千元。
第二十八條物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
26、責任認定:物業管理企業承接物業時，沒有共用部位、共用設施設備的查驗記錄的，視為可以正常使用。
第二十九條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料:
(一)竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修檔案和物業使用說明檔案;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業管理企業應當在前期物業服務契約終止時將上述資料移交給業主委員會。
27、民事責任:物業管理企業沒有在前期物業服務契約終止時將上述資料移交給業主委員會的，應當向全體業主承擔賠償責任，每戶業主的最低賠償金為三千元。
第三十條建設單位應當按照規定在物業管理區域內配
物業管理實施管理制度 篇2
第一節前期準備階段
一、前期培訓
物業管理企業在準備實施iso 9002質量保證模式標準時，應對全體員工至少是公司中層以上領導進行iso 9000族標準的內容要求及實施iso 9000族的意義的培訓。培訓可聘請諮詢機構，公司內部受過iso 9000族系統培訓的人員及其他適宜的人員講解。
二、確定認證的服務範圍，選擇質量保證模式
物業管理企業在了解什麼是iso 9000族標準和物業管理實施iso 9000族的意義後，如果決定在公司內推行iso 9000族，一般選擇iso 9002建立質量體系。如果一個物業管理企業有多項物業管理業務，應確定哪些物業管理服務需要認證。
三、制定實施計畫
根據選定的質量保證模式，制定詳細實施計畫，以控制進度，確保標準的實施。如果企業的年初工作安排中有本企業到年底必須完成質量認證的通過工作，那么該企業就應該制定一個科學的時間安排進度表，並且要嚴格按照進度表去組織實施，一般正常情況下，從編制檔案到拿到證書，8―10個月是比較合理的，最少也得6個月，因為檔案編寫好必須運行三個月以後，才能申請認證。
第二節組織實施階段
一、任命管理者代表
iso 9002質量體系標準要求執行職責的供方管理者，應在自己的管理層中指定一名成員為管理者代表，不論其在其他方面職責如何，應明確許可權，以便確保按本標準要求建立、實施和保持質量體系標準;向供方管理者報告質量體系的運行情況，以供評審和作為質量體系改進的基礎，還可就供方質量體系有關事宜與外部各方進行聯絡。
二、成立領導小組，制定質量方針和目標
組長由最高管理者擔任，副組長可由管理者代表擔任，主要領導都應參與體系建設的總體規劃、制定質量方針和目標、按職能部門進行質量職能分解。企業成立專門工作組，解決資源及其他重大問題。專門工作組由管理者代表擔任組長，各有關部門都要有人員參與，並有一定的專職人員和骨幹力量。專門工作組負責實施iso 9002的組織協調、檔案編寫及具體推動工作，作為質量體系建設領導小組的執行機構。制定的質量方針和目標應做到方向明確、政策有力、先進合理與企業總方針相協調，結合物業的特點，確保各級人員都能理解並執行。
三、檢驗體系
檢驗的依據包括所選擇的質量體系標準、物業管理契約、公司的基本制度、規定和規程、物業管理條例及其他有關法規、規章等;實施檢驗的人員可以是公司聘請的諮詢人員，也可以是公司內部的人員(如內部質量審核員);檢驗的目的在於找出現有質量體系與標準之間的差距、分析形成這些差距的原因等。
四、設計體系
分析、識別物業管理服務過程。物業管理是通過各種活動過程來完成的，一般應包括如下活動過程:
1前期簽訂物業管理契約、物業驗收接管;
2入住及裝修控制;
3各項收費管理;
4日常各項專業管理(如綠化管理、道路管理、清潔衛生管理、治安管理、消防管理、停車管理、電梯管理等);
5維修管理;
6訪客管理;
7處理各類事件等。
調整組織結構，配備人員，劃清各職能部門、各崗位職責和許可權，按系統性、科學性、經濟性的要求確定質量體系檔案結構，列出需新編寫的檔案目錄，根據設計的質量體系制定計畫，以控制進程，確保重點。
第三節內部運行階段
一、質量體系檔案編寫
對參加人員(如領導小組、專門工作組和檔案編寫的人員)進行檔案內容(如質量手冊、程式檔案、作業指導書、質量記錄表格)及編寫要求和技巧的培訓，以利檔案的編寫。
二、質量體系的運行
質量體系檔案編制完成後，應立即宣布體系進入運行階段。通過運行，檢驗質量體系檔案的有效性和協調性，並對暴露出的問題，採取改進和糾正措施修改質量體系檔案，同時需要注意運行中的問題(如實記錄運行中的結果，並妥善保存這些記錄，以提供審核證據，及時修改檔案中的不合適之處)。
三、制定與實施內審計畫
應對內部審核人員進行培訓。參加人員一般為公司主管質量工作的領導、專職的質量管理工作人員及公司的內審員，培訓途徑可選擇諮詢機構的人員講授或送外培訓。通過培訓後可掌握內部質量審核的程式、方法及技巧。
內審計畫一般由內審組長負責制定，計畫應包括審核依據、審核範圍、審核時間、審核組長及成員。內審應按計畫實施，並保存相應的審核記錄及審核報告，及時跟蹤審核中發現不合格的糾正，在管理評審前至少應對質量體系進行一次全面的內審。
四、管理評審
在體系正式的認證審核前，管理者代表應協助最高管理者至少進行一次管理評審，評審應按體系檔案的規定進行，並注意評審活動記錄的妥善保存。
第四節認證審核階段
一、申請認證
在選擇認證機構時，一般應考慮認證機構的認證範圍和證書的有效性，原則上就近就便、減少費用。
二、模擬審核或預審
為了減少認證的風險(可能存在一次認證不能通過的問題)，在由第三方認證機構正式審核之前，可以根據需要，由內審組或諮詢機構對質量體系進行一次模擬審核或向選定的認證機構申請進行預審。
三、正式審核
正式審核一般由認證機構擬定審核計畫並經申請單位確認後進行。正式審核通過後，一般在四至八周內認證機構會頒發認證證書。
四、監督審核
在證書有效期內，認證機構的監督審核，一般是一年一次，每次監督審核的範圍一般是質量體系的某些要素而非全部。
物業管理實施管理制度 篇3
第一章
給水系統維護管理
第一條給水系統（二次供水系統）包括生活和消防使用的各種冷熱水，其設施包括供水池（箱）、供水泵、小水錶、供水管網、熱水系統等設施。
第二條二次供水系統建設必須按照國家衛生防疫部門的要求，並定期檢測取得衛生合格證。
第三條水池（箱）清洗消毒
（一）每季度對水池（箱）清洗消毒一次，保持水質清潔，以防止二次供水被污染。
（二）清洗之前必須向全校師生張貼通知，關閉進水閥，直接清洗人員穿上專用裝束和使用專用工具，做好清洗各項準備。
（三）清洗時注意清理水池壁上沿的污泥積灰，恢復池壁表面光滑潔白。
（四）消毒必須使用符合衛生防疫要求的消毒液對水池進行消毒，然後再用清水沖洗乾淨。
（五）清洗後水質不得呈現異色、異臭、異腥味，池內不得有肉眼看得見的雜物，PH值、游離余氯達到衛生防疫標準。
（六）做好清洗消毒記錄。
第四條水質檢驗。清洗消毒水池（樣）後的水質送樣到市衛生
1防疫部門檢驗，各項指標應達到國家生活飲用水衛生標準。
第五條設施維護管理
（一）定時檢查各供水管道、節門、水錶、水泵、水池（箱）、熱水系統等設施運行狀況，尤其在用水高峰期應加強巡檢。
（二）一旦發生漏水、斷水故障，應及時加以搶修。
（三）確保消防管道有足夠的水，每年至少一次對消防水泵進行試泵，確保電氣系統、水泵正常工作，保證管道節門水龍帶的配套完整，將檢查報表存檔備案。
第二章
排水系統維護管理
第六條排水系統包括生活污水排放設施和屋面雨水排放設施，分為排水管道、通風管、清通設備、抽升設備、屋外排水管道等設施。
第七條發現下水道堵塞故障應及時疏通。
第八條經常檢查排水管道和節門等設施，一旦發現生鏽或滲漏情況，應及時進行維修處理。
第九條定期檢查和清通室外排水溝渠，清除雜物和淤泥。
第三章
供電系統維護管理
第十條供電系統包括高低壓線路、配電系統、發電機組等設施。第十一條凡從事供電系統的直接操作人員，必須經崗前培訓並取得高低壓電工上崗資格證後才能操作。
第十二條建立各相關設備和維護記錄檔案。檔案內容應包括：
2電器平面圖、設備原理圖、線路圖等有關數據；用電電壓、頻率、功率、實測電流等有關數據；維修記錄、運行記錄、巡視記錄以及大修後的試驗報告等各項記錄。
第十三條加強供電系統巡查和維護，嚴格遵守供電局電氣設備運行管理規程進行一切維護和運行操作，確定例行的檢查日期和項目；對潮濕、高溫、易燃、防爆之類特殊場所進行重點檢查，按照規範保持配電房和發電機房及其設施的通風、乾燥、清潔等；應加強對雷暴雨天氣供電系統的檢查，提高應急應變能力。
第十四條認真執行值班制度、值班人員發現故障或接到故障報告應及時進行檢修和排障。
第十五條停電管理。如電力公司預先通知暫時停止供電，在接到停電通知後，管理人員應在網上及校內公告欄張貼停電和恢復供電時間的通知並電話通知到個部門辦公室，以便師生做相應準備。恢復供電後，管理人員與電工一起檢查，所有電掣開關是否正常，如有損壞，應立即修理。
第四章
設備設施維護及報修管理
第十六條對於電梯的管理，應委託電梯公司對電梯進行定期保養、維修和年審等，管理人員應督促電梯公司維修保養，做好年審。管理人員必須嚴格按照電梯管理規程，每周對電梯運行狀況進行一次巡檢，並做好記錄，發現問題及時處理或聯絡電梯公司處理。
第十七條建築物、道路、廣場等場所的公共區域及其附屬設
3施的完備情況，由清潔包乾區工人負責巡查，發現損壞，及時報修。
第十八條定期組織對學生宿舍、教室、辦公室等房內一切設施及建築物進行單項或全面檢查、維修。
第十九條在進行建築物修繕或改造時，凡需要改動或破壞原建築結構的施工方案，施工組織部門必須將施工方案交基建辦進行技術審核並確認（簽字並加蓋公章），方可組織施工。
第二十條辦公室、學生宿舍等場所的水電、照明、門窗、家具、五金、空調、下水道等設施報修，必須先填寫報修單，若非緊急特殊情況，原則上不接受電話申請報修。
第二十一條除搶修外，一般情況24小時內維修好。第二十二條屬人為損壞的桌椅、門窗、玻璃、下水道或其他公共設施以及更換門鎖、教工宿舍各項維修等按學校有關規定實行有償服務。
第五章
校內各經營、施工單位水、電使用管理的規定第二十三條為規範學院內各後勤經營單位（包括食堂、超市及其它項目經營承包單位）、施工單位水電使用的管理，維護學院和合作單位的共同利益制定本規定：
第二十四條學院將在本學期組織人員對學院內各後勤經營單位目前使用的水、電錶進行更換（新表均為經技監部門檢定合格的標準表），並對表前線路進行一次檢查和規範，更換後的新表貼後勤總務處封條。
4第二十五條後勤總務處將組織人員不定期對各後勤經營單位所使用的水電錶及表前線路進行檢查、維護、以確保用電安全和計量的準確性。
第二十六條各經營、施工單位發現水電錶或表前線路故障，請及時聯繫後勤總務處派人處理，不得擅自操作。
第二十七條後勤總務處在檢查中如發現封條破損或表前線路異常的，將向當事單位負責人提出質疑並對當事單位處以該單位每月正常水電費2-5倍罰款，該罰款在學院應付當事單位款項中扣除。同類問題重複出現兩次或以上的將建議學院解除其經營承包資格。
第六章課室及學生宿舍公物管理規定
第二十八條
課室及學生宿舍公物管理，輔導員是第一責任人。第二十九條
凡課室、學生宿舍內的任何公物（除電器外），屬自然性損壞的（如地面破爛、天面漏水、天花脫落等），由學校負責維修；屬人為性損壞的（如門窗因衝撞或因無關好門窗而被風吹壞，台椅人為性損壞，門鎖、門牌損壞等），由其本人或本班或本宿舍負責。
第三十條
電路、電器（電鍵、光管、燈泡、風扇等）損壞的，由學校專業人員負責維修，但有意損壞的，由其本人負擔全部維修費用。
第三十一條
教師宿舍維修費原則上由學校負擔，但因過失或故意造成的損失，由其本人全額負責。居室或附設設施需要修繕時，
5由其本人直接向學校提出書面申請，不得隨意改裝宿舍。
第三十二條
後勤總務處負責定期對各課室、宿舍的公物作全面檢查。期末，後勤總務處要對全校的課室、宿舍作總體檢查，全面維修。
物業管理實施管理制度 篇4
為建設和諧文明小區，規範小區物業管理活動，保持小區全體業主和物業使用人的合法權益，創造一個清新、整潔、文明有序的生活環境，特制定本制度。
一、物業管理範圍
凡在小區居住的所有業主和物業使用人都納入本管理範圍。
二、物業小區的使用與維修
小區全體業主和物業使用人必須共同執行業主大會授權業主委員會作出的決議、決定。配合物業管理人員做好各項管理工作，遵守各項管理制度。
1、合理使用小區內部分共用設施設備，自覺維護物業小區的整潔、美觀，遵守政府對市容環境要求的相關規定。不擅自改變房屋的.外貌和用途。
2、愛護小區的公共環境。小區所有公共設施屬小區全體業主共有，包括小區道路、球場、綠化、果樹、供電、供水設施、路燈、電動拉閘、管理人員辦公室、保全亭等等。
3、自覺維護物業小區內的公共生活秩序。小區業主和物業使用人不準在小區公共部位或違反規定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質，不得發出影響其他業主正常生活的噪音，不得利用物業從事危害公共利益的活動以及進行法律法規及政府規定禁止的其他行為。
4、業主飼養寵物，應遵守政府有關規定，寵物外出必須由主人牽引並即時清理排在小區公共場所的寵物糞便。
5、機動車在小區內應控制時速低於5公里。車輛出入應按要求出示證件，本物業小區內禁止鳴笛。機動車應該放在每個業主車庫中或者公共車位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。本物業小區公共車位由物業管理人員施畫。僅用於業主和訪客車輛的臨時停放。
6、業主需要進行房屋維修時，應通知物業管理人員或業主委員會並遵守有關規章制度：施工早上8：00至12：00，下午14：00至17：00。維修完工後即時清理垃圾。三、物業服務費用的交納
本小區物業服務費包括：物業管理人員(保全)工資福利、公共場所電水費，維修費等。
1、業主或物業使用人約定每月10號前向業主委員會交納物業服務費。業主因故不能按期交納物業服務費的，應委託他人按期代交或及時補交。
2、對欠繳物業服務費的業主，業主委員會應進行催繳或委託物業服務人員催繳，可採用上門催繳、電話催繳、書面催繳等多種方式，並可採用相應催繳措施。
3、欠費六個月以上或拒繳物業服務費用的，業主委員會在小區內顯著位置公布欠繳情況。
4、欠費總金額過高時，業主委員會授權物業服務人員依法通過訴訟途徑解決。
秦山房產金涌花苑物業管理委員會
20xx年1月1日
物業管理實施管理制度 篇5
秩序部的職責
一、在公司的領導下，維護物業所轄區域治安秩序，保障所轄區域內遊客的生命財產安全，為遊客創造一個安全、舒適的環境。
二、認真做好防火、防盜、防搶劫工作，確保所轄區域內休閒椅、路燈、草坪燈、圍牆護欄、圍牆燈、消防栓、電子監控等各種公共設施設備的完整無損，發現不安全因素立即查明情況，排除險情，並及時報告公司領導，需向公安部門報案的要及時報案，確保小區的安全。
三、對所轄區域內的遊客做好公司各項規章制度及治安保衛有關規定的宣傳工作。
四、保護所轄區域內刑事、治安案件或治安災害事故現場，並協助公安部門開展工作。
五、完成領導交辦的其他臨時性和特殊性任務。
秩序部長職責
一、熱愛安保工作，以身作則，帶頭遵守安保制度，遵紀守法，依法辦事，敢於同一切違法犯罪行為作鬥爭，敢於管理，善於管理，正確處理個人利益與集體利益的關係，個人安全與公民人身安全的關係，不怕犧牲，做維護大局，維護民眾利益的模範。
二、在公司領導下，全面負責秩序部的工作，嚴格管理，嚴格要求，認真貫徹落實公司的各項規章制度，確保保全隊的各項任務圓滿完成。
三、加強秩序人員業務和素質方面的培訓，做好與有關部門和基層秩序人員的協調工作，及時匯集秩序人員反映的各種信息向上級匯報，為上級領導提供建設性工作建議，根據上級指示精神和工作安排意見開展工作；制定比較完善的秩序部內部管理規定和標準，並學習外地及其他物業公司秩序管理的先進經驗，結合自身特點建設一支具有特色的秩序管理隊伍。
四、對秩序人員的值勤情況進行監督檢查，白天靠上抓，每晚抽查不少於三次，將檢查情況記錄入檔，作為考核依據，並每天做好工作小結。
五、對秩序人員的思想工作隨時調查了解，全面把握，對隊員中發生的不良苗頭要及時掌握，並及時做好思想教育工作，把問題解決在萌芽中。
六、負責對秩序人員工作考核，每月底將每人的工作情況連同結果報公司經理審批。
七、對秩序隊員中出現的違規違紀行為，必須在查明情況後，於當天向公司領導匯報，根據領導指示做出處理意見。
八、每周召開秩序人員例會，傳達貫徹上級指示，總結本周工作，安排下周工作，並與全體人員一起分析研究治安管理問題；同時必須搞好崗前講評。
九、熟悉掌握所轄區域內各種安防設施的性能和操作程式，熟悉所轄區域環境，做到心中有數。
十、及時完成領導交辦的其他各項工作。
秩序組長的職責
一、對秩序部長負責，做好所轄區域安全保衛工作。
二、以身作則，模範遵守國家法律、法規及公司、秩序部的各項規章制度，帶頭認真履行秩序隊員職責，帶領秩序組全體人員，認真嚴肅、一絲不苟地搞好安全保衛工作。
三、突出表率作用，嚴於律己，團結一致，服從命令，聽從指揮，熱愛本職工作，努力做好值勤工作，對小區內發生事故，必須及時向秩序部長報告。
四、發現組員有違規違紀行為，必須及時向部長報告，並對其批評教育，不得瞞報和遲報。
五、將組員每天出勤情況，做好登記。對隊員中的好人好事、盡職盡責、成績突出以及遲到、早退、脫崗、誤崗、失職違規等情況要搞好記錄，並及時報告部長，以便獎罰。
六、負責本組的上崗交接班工作，完善交接班管理制度，並帶領組員搞好本組分工負責區域的衛生保潔工作。
七、及時完成領導交辦的其他各項工作。
秩序隊員職責
一、服從物業公司的領導，聽從秩序部長及組長的命令，認真執行公司制定的各項規章制度，時刻維護秩序人員的良好形象。
二、認真學習政治理論和法律知識，不斷提高自身素質，做好學習筆記。
三、嚴格遵守秩序隊員獎懲制度及其他法律法規，按規定履行職責，不準超許可權行使職責。
四、注重自身修養，提高內在素質，相互之間不準諷刺打擊，不準相互詆毀拆台，不準亂加猜疑，不準在背後議論領導和同志；要互相支持，互相配合，精誠團結，共同完成工作任務。
五、依法辦事，公正執法，自覺維護法律尊嚴和秩序部的聲譽，不準以任何理由，任何名義，對任何人進行吃、拿、卡、要。
六、樹立責任感，勇往直前，大膽與違法犯罪行為作鬥爭，確保小區居民人身財產不受損壞。
七、嚴格請銷假制度，有事及時請假，辦完後及時銷假；不準遲到、早退，不準中途脫崗；工作時間不準辦私事。
八、要嚴格履行《秩序人員的基本要求》的規定，認真履行工作職責。
九、及時完成領導交辦的其他各項工作。
秩序人員的基本要求
一、秩序人員必須做到：
1、必須樹立“愛崗敬業”高尚的道德品質和工作作風，為物業公司負責，為小區內全體業主、居民負責。
2、根據公安部門的有關要求，熟練掌握安保崗位知識，維護集公司利益，服從物業公司的領導，認真執行公司制定的各項規章制度，時刻維護秩序人員的良好形象。
3、努力學習法律、科學、文化和業務知識，不斷提高政治素質、業務素質和工作能力。
4、嚴格遵守秩序員職責及其他規章條例，嚴格遵守請銷假制度，對工作和生活中出現的問題要及時匯報。
5、提高使用警械和保衛能力，保持戰鬥化作風，隨時制止各種違法犯罪活動，做好安全防範工作，嚴防火災、爆炸、盜竊等破壞性事故和案件的發生，同時注意自身安全。
6、注意工作方法，學會做民眾工作，提高識別處理問題的能力，堅持原則，秉公執法，不徇私情。
7、提高獨立工作能力，根據各組擔負的具體任務，搞好安全保衛的工作計畫，並積極組織實施。實行優質服務，任何情況下不得出現粗心大意、馬虎從事或有濫用職權、超越職權的行為。
二、日常工作：
㈠儀表著裝
1、按公司配發制服統一著裝和佩戴，制服須保持潔淨、平整，各項配置標誌齊全規範。
2、風紀嚴整，不得敞開衣領，翻卷衣袖、褲邊；衣著整潔，必須佩帶工作證。
3、秩序人員儀表須潔淨端正，不得剃光頭、留怪異頭形，不得染髮、紋身。
㈡上崗姿態
1、在崗時須精神飽滿，精力集中。
2、站崗時保持抬頭、挺胸、收腹、並腿，巡崗時須在站立的基礎上做到步伐穩健，雙臂前後自然擺動，不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止。
㈢文明禮貌
1、對待住戶或來賓須態度和藹、耐心周到，行為舉止須自然端正、落落大方。見到領導和來賓要面帶微笑，行舉手禮。
2、禮貌待人，遇住戶或外來人員需交涉或按章管理時，在開始前和完成後皆須先敬禮，當住戶或外來人員向你諮詢時，應主動問候“您好，請問您有什麼事嗎？”；當你需向住戶或外來人員交涉或按章管理時，使用“對不起，打擾了，請您……”，當結束時，使用“謝謝合作，再見。”等禮貌用語。
3、嚴禁把不良情緒帶到工作崗位中，做到微笑服務，禁止任何粗俗言談、污言穢語。
4、在工作中規定使用國語，並使用要求的禮貌用語。
5、進入各級領導室前，應輕輕敲門，經允許後進入。
（四）巡邏崗
1、巡邏值勤人員每日按規定的區域及路線實施巡邏值勤。
2、認真遵守姿態、禮貌用語等方面的規定。
3、巡邏情況及時記錄並寫入值勤情況記錄表。
三、上崗時間及交接班細則
平均每天上崗8小時，當日上午8：00——16：00為早班；16：00——24：00為中班；00：00——下午8：00為夜班，每周一次輪崗，周末要有人值班，法定節假日按照《關於假期、薪酬的規定》具體安排。
1、秩序人員接班要按規定提前10分鐘上崗接班，在交接班記錄表上記錄接班時間並簽到。
2、交接班時，交班的秩序人員要把需要在值班中繼續注意的或處理的問題以及警械器具等裝備器材向接班秩序員交待、移交清楚，並記錄在交接班登記簿上。
3、接班秩序人員驗收時發現問題，應由交班秩序人員承擔責任；驗收完畢，交班秩序人員離開崗位後所發生的問題由接班秩序人員承擔責任。
4、所有事項交待清楚後，交班秩序人員在離開工作崗位前在登記簿上記錄下班時間並簽名。
5、接班人未到，交班人員不得下班。如果接班人員未到，交班人員下班，這期間發生的問題，兩人共同負責；即使沒有發生問題，也要分別處50元罰款並通報批評。
6、特殊情況需調換班時，必須經部長同意，提前報經物業公司經理批准，未經批准擅自換班，則視為脫崗。
四、工作紀律
1、嚴格遵守國家的法律法規及公司各項規章制度。
2、工作期間要著裝整齊配套，時刻保持良好的精神風貌。
3、堅守崗位，忠於職守，在崗期間必須保證物業公司辦公室及所轄區域所有公共設施設備等的全方位安全。
4、上崗堅決做到“五不準”，即不準喝酒，不準聊天、談情說愛，不準容留外來人員，不準擅離工作崗位，不準遲到、早退。
5、要尊老愛幼，尊重小區內居民的風俗習慣，遵守民眾紀律。
6、愛護各種警械器具裝備，不丟失、損壞、轉借或隨意攜帶外出，如有損壞或丟失按原價賠償並處50元罰款。
7、嚴格執行請、銷假制度，有事外出必須請假，無故不請假者，視為曠工。
8、嚴格執行培訓制度，除正常上崗外，每周安排培訓、學習及會議時間2小時，由部長統一安排。
五、衛生保潔
經常保持好環境衛生。編排每日衛生值班表，宿舍要保持內外清潔。生活日用器具要放置有序，床鋪被褥放置整齊，同時講好個人衛生。
請銷假制度
一、秩序隊員原則上不得請假，如有特殊情況確需請假的，需經過逐級批准後方可離崗。請假一小時至半天，提前填寫請假條，由部長審批，但不得空崗；請假一天以上的，必須提前填寫請假條，部長同意並安排好排班，由公司經理審批，並及時銷假。
二、秩序隊員請事假，一律不準捎口信或打電話，違者按曠工論處；請病假必須有正規醫院開具病假條。
三、不請假私自離崗者，按曠工論處。
四、秩序隊員必須按規定的工作時間到達工作崗位，遲到30分鐘以上者，按曠工論處。
五、若違反上述規定，曠工不足一天罰款30元；滿一天罰款50元；滿二天罰款100元；滿三天開除。
六、各有關負責人在記錄、上報、執行過程中，若弄虛作假，出現問題的，要層層追究責任，從嚴處理，對責任人視具體情況罰款50—100元。
秩序人員獎懲制度
為鼓勵秩序人員認真做好本職工作，杜絕一切不良行為，以責、權、利相結合為原則，制定秩序人員獎懲細則：
一、獎勵細則：
1、見義勇為、敢於同壞人壞事做鬥爭，成績顯著者。
2、積極協助公安機關抓獲違法犯罪分子和偵破案件，成績突出者。
3、積極參加搶險救災，保衛人民生命財產安全，成績顯著者。
4、為搞好所轄區域的安全保衛工作積極出謀劃策，所提合理化建議實行後效果顯著以及工作成績突出者。
5、拾金不昧者。
以上行為視情況獎勵20—200元。
二、懲罰細則：
1、工作期間擅自離崗，進行收聽收音機、錄音機，收看電視或進行其他與工作無關的活動的，發現一次罰款30元。
2、工作期間接待客人，談笑聊天，玩忽職守者，發現一次罰款50元。
3、在崗期間有吸菸、喝酒、吃零食、睡崗及其他懈怠行為者，發現一次罰款20元。
4、對遊客及來訪者態度惡劣、粗言穢語、不理不採者，發現一次罰款50元。
5、無故遲到、早退，發現一次罰款20元。
6、執勤時著裝不整齊，儀表不潔淨端正（剃光頭、留怪異髮型、染髮等）者，發現一次罰款20元。
7、無故曠工，不足一天罰款30元；滿一天罰款50元；滿二天罰款100元；滿三天開除。
8、在值勤期間，不得監守自盜，如發現將處以案件款3倍或3倍以上罰款，並移交司法機關追究其刑事責任。
9、上崗期間，門衛崗見到來賓和領導要行舉手禮，站崗時保持抬頭、挺胸、收腹、並腿，不得有搖頭晃腦、交頭接耳等動作；引導車輛正常進出。上述規定如有違反者，每發現一次罰款20元。
10、巡邏時不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止，不得聚眾聊天，上述規定如有違反者，每發現一次罰款20元。
12、嚴格執行請銷假制度，無故不請假者按《秩序人員獎懲制度》第7條執行。
13、嚴格執行培訓制度，無故不參加培訓學習者，每發現一次罰款20元。
14、秩序人員要聽從指揮，不得頂撞領導，如有違反規定者，每發現一次罰款100元。
15、秩序人員要精誠團結，互相配合，相互之間不準諷刺打擊，不準相互詆毀拆台，不準亂加猜疑，不準在背後議論領導和同志，如有違反規定者，每發現一次罰款50元；如出現打架者，每人處罰100元，先動手者加罰50元，經批評教育仍不思悔改者，開除。
18、秩序部長要認真履行《秩序部長的職責》，如對工作不負責任，玩忽職守，每次視情節處罰20—100元。
19、秩序組長要認真履行《秩序組長的職責》，如對工作不負責任，玩忽職守，每次視情節處罰20—100元。
20、秩序部長對全體隊員出現的違規違紀行為具有處罰權，經公司領導查實批准後實施。
21、公司領導在工作期間發現秩序隊員有違規違紀行為，首先處罰秩序隊長20—100元，並按規定對責任人進行處罰。
環衛保潔工管理制度
一、保潔人員必須樹立“愛崗敬業”高尚的道德品質和工作作風，為物業公司負責。根據公司的要求和業主的需要，為小區內全體業主居民履行環境衛生保潔服務。服從領導、聽從指揮，認真執行公司制定的各項規章制度。
二、堅守崗位，行為規範。嚴格遵守上下班和請銷假制度。按時上下班，不得遲到或早退，上班時間一律不得私自外出。特殊情況需提前寫出請假報告，逐級上報申請，未得到經理批准一律不得擅自離崗。工作期間要文明禮貌，舉止大方，統一著裝，規範整齊。
三、工作時間：上午6：00—8：30為清掃，8；30—11；30為保潔；下午12：00—14：30為清掃，14：30—18：30為保潔，18：30—20：30為保潔。每天工作
8小時。
四、環衛保潔工作要求：
1、所轄區域生活垃圾每天清理2次，保持垃圾桶和果皮箱清潔無異味。
2、所轄區域道路、廣場、停車場、綠地每日清掃，綠地內不得有人為性垃圾，公共設施每月清潔1次。
五、獎懲辦法
1、遲到或早退以及擅自離崗30分鐘以下，每次處罰10—20元。
2、遲到或早退以及擅自離崗30分鐘以上、60分鐘以下，每次處罰20—50元。
3、遲到或早退以及擅自離崗60分鐘以上視為曠工，每次處罰30—100元。
4、發現不講文明禮貌的行為或不按規定著裝，每次處罰10—20元。
5、不按規定次數清運生活垃圾和建築垃圾，以及垃圾桶不清潔、有異味等，每發現一次處罰10—50元。
6、對第四條第一至六款工作要求，進行定期或不定期檢查時，每有一項達不到要求，對責任人處罰10—30元。
7、獎勵。每月進行一次評選獎勵，連續四次檢查均達到要求，未發現問題且日常領導抽查也未發現問題者，獎勵現金20—100元。
9、獎勵和處罰額在當月工資中兌現。
六、認真完成領導交辦的其他臨時性特殊工作。
物業管理實施管理制度 篇6
一、物業管理制度
（一）安全職責
1、嚴格執行公司的各項管理制度；
2、負責制定各項安全護衛職責制度，根據實際情況進行指導和檢查，對公司管理區域實施安全監督；
3、負責小區消防設施的監護和公共服務場所安全防範的督察；
4、做好公司管理區域內的管理工作，涉及違法案件的及時移交派出所，業務上自覺接受派出所指導；
5、查處公司管理區域內因員工玩忽職守而發生的治安、刑事案件和火災事故；
6、建立健全和管理好系統檔案資料；
7、抓好護衛隊思想政治教育和業務技能培訓；
8、做好新接物業護衛工作人員的崗位設定和物品配備的統籌策劃工作；
9、完成領導交辦的其他任務
（二）護衛崗位職責
1、護衛員上崗必須穿著統一制服，佩戴統一的工號，儀容嚴整；
2、糾正違章時必須先敬禮，做到文明服務，禮貌待人；
3、。上崗時要認真檢查設備、設施，認真做好安全防範工作，發現不安全因素應立即查明情況，排除險情，並及時報告領導，確保小區的安全；
4、堅守崗位，提高警惕，發現違法犯罪分子要勇於與之鬥爭並設法將其抓獲；
5、熟悉本崗位任務和工作程式，預防案件、事故發生，力爭做到萬無一失；
6、愛護設施設備、公共財物，對小區的一切設施、財物不得隨便移動及亂用；
7、熟悉小區的消防系統及消防器材的安裝位置，掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發事件能正確進行處理；
8、值班時間，對崗位內發生的各種情況要及時認真處理，並作好記錄；
9、熟悉小區內公共設施情況，巡查、登記公共設施完好及損壞情況；
10、嚴格執行交接班制度，認真做好交接記錄；
11、對進入小區內的可疑人員、可疑車輛要進行盤問和檢查；
12、對進入小區內的陌生車輛要進行登記；
13、對發生在護衛區的刑事案件或治安案件，有保護現場、保護證據、維護秩序及提供請客的職責；
14、熟悉本管理區域內公共設備、設施及業主的基本情況；
15、認真完成領導交辦的其他任務。
（三）門崗、巡邏崗位職責
1、24小時嚴密監視護衛對象的各種情況，發現可疑或不安全跡象及時處置，必要時相領導報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢；
2、掌握業主的來客動態，維護小區秩序；
3、嚴格執行來客登記制度，對身份不明無任何證件、形跡可疑者，應禁止其入內；
4、熟悉小區內住戶的'基本情況；
5、做好執勤記錄，接班人員未上崗，不準下崗，嚴格執行交接班制度，做到交接清楚，職責明確；
6、嚴格執行24小時巡邏制度；
7、對於進入小區的各類人員，必須認真進行驗證登記方可放行；
8、對於進入小區內的陌生車輛認真登記方可進入。
二、物業管理的目標
所謂物業管理，是指經營人受物業產權人和使用人的委託，按照國家法律和契約契約的規定，對被委託的物業行使管理權，以經濟手段管理物業，並運用現代管理科學，先進的維護養護技術和先進的服務手段，為物業所有人或使用者提供綜合的、優質的有償服務，以滿足使用者不同層次的需求，使物業發揮最大的使用效益和經濟效益。
對物業實行企業化、經營化管理，就是為了克服舊體制的弊端，最大限度地實現物業的社會效益、經濟效益和環境效益的統一。具體來說，是為了實現下述目標：
創造安全、舒適、和諧的居住環境；
發揮物業最大的使用價值；
使物業儘可能保值、增值。
三、物業管理涉及的組織
1、業主大會
業主是指物業內房屋和相關設施的所有權人。業主大會則是由物業內的業主所組成的。
按照有關規定，業主大會必須有超過半數以上投票權的業主出席方能進行。業主可以委託代理人出席業主大會，不滿18周歲的業主由其法定代理人出席。
業主大會的職權包括：
選舉、罷免管委會的組成人員。
監督管委會的工作。
聽取和審查管委會的工作報告。
決定物業內關於業主利益的重大事項。
修改業主公約。
改變和撤銷管委會不適當的決定。
批准管委會章程。
2、管委會
管委會是物業管理委員會的簡稱，是在房地產行政主管部門指導下，由物業內的業主和使用人選舉的代表組成，代表和維護物業內業主和使用人的合法權益。
3、物業管理企業
物業管理企業受物業管理委員會及房地產產權人的委託，承擔居住小區的物業管理。
物業管理實施管理制度 篇7
1.目的
通過對前期物業管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環境,滿足住戶的需要。
2.範圍
本程式適用於公司開發工程項目的前期物業管理工作。
3.職責
3.1策劃與行銷中心負責組織開展前期物業管理工作。
3.2工程部負責聯繫施工單位進行工程質量問題的處理工作。
4.控制程式
4.1 策劃與行銷中心參與工程項目的竣工驗收工作,掌握工程的基本情況和質量狀況,根據物業的規模、設施、環境等具體情況,組織物業管理機構。
4.2 接管驗收
4.2.1 由策劃與行銷中心根據物業管理移交的安排,組織前期物業管理機構、項目部和有關的設計、施工、監理單位進行物業的接管驗收。
4.2.2 物業接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物,核實其質量狀況和使用功能及有關的檔案資料,對檢查驗收中發現的問題,由項目部組織在規定的期限內進行整改。物業管理機構負責對檢查整改情況在'物業管理接管驗收記錄表'中進行記錄。
4.2.3 接管驗收合格後,由參加驗收各方在'物業管理接管驗收記錄表'中簽署驗收合格意見,辦理工程項目的有關檔案資料的移交工作,移交檔案資料主要包括:
a)工程項目的整套技術資料;
b)工程質量保修書和工程使用說明書。
4.3 由物業管理機構負責組織物業管理隊伍,制定有關的管理制度:
4.3.1 根據物業的規模、等級合理確定組織機構和崗位設定,滿足前期物業管理的要求。
4.3.2 組建清潔、保全、綠化、維修等管理隊伍,對招聘人員簽定用工契約,作好崗前技能培訓。
4.3.3 制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規章制度,並作好培訓工作。
4.4 聯絡、溝通社會有關部門,包括:街道、公安、交通、環衛、衛生、市政、園林、教育、公用事業和文化娛樂等部門,建立代辦服務項目的管理網路。
4.5 辦理前期物業管理的入伙手續
4.5.1 及時向住戶傳送有關的入住函件,包括:'入伙通知書'、'入伙手續書'和'收費通知書'。
4.5.2 做好住戶入住的服務工作:
a)向住戶介紹物業區域的情況,接收住戶的諮詢;
b)住戶簽定'管理公約';
c)組織住戶驗收房屋,驗收合格後進行房屋的移交;
d)根據房屋的設計結構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規要求,制訂'裝修管理規定',做好對住戶裝修的有關服務工作。
4.6 由策劃與行銷中心組織物業管理機構開展物業管理的日常工作:
4.6.1 保潔綠化工作,執行q/tzh-wi-038《環境衛生與綠化管理辦法》。
4.6.2 治安保衛工作執行q/tzh-wi-037《前期物業安全管理辦法》。
4.6.3 工程質量保修執行q/tzh-wi-029《工程質量保修管理制度》。
4.6.4 物業管理機構根據'管理公約'規定的收費標準和方法,收繳物業管理費。
4.7依據q/tzh-wi-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》,做好顧客意見投訴的處理工作。
5.質量記錄
5.1 qr23-01物業管理接管驗收登記表
5.2 qr23-02入伙通知書
5.3 qr23-03入伙手續書
6.支持性檔案
6.1 q/tzh-wi-037《前期物業安全管理辦法》。
6.2 q/tzh-wi-038《環境衛生與綠化管理辦法》
6.3 q/tzh-wi-029《工程質量保修管理制度》
6.4 q/tzh-wi-041《顧客滿意度調
物業管理實施管理制度 篇8
一、重事件報告制度
為及時妥善處理重或突發事件，避免和控制事件發生，特制定重事件報告制度。
1.重或突發事件包括：火災、電梯困人、突發性停電、水浸、盜竊、械鬥等破壞行為；刑事案件；業戶集體投訴（5家以上）；空調主機、發電機、高低壓電櫃、通訊設備等廈主要設備設施故障；廈主體結構遭受破壞等。
2.發生重或突發事件，參與事件處理的組長或當值主管應立即到現場處理，同時儘快口頭向管理辦主管領導報告，並根據事發情節決定是否報告、消防等機構協助處理。
3.參與事件處理的組長在事件處理後立即填寫重事件報告表，於12小時內以書面形式遞交管理辦主任，詳述事件發生的時間、地點、經過，以及事件發生的初步原因和處理經過。
4.重事件報告表由組長簽名後上報。如組長不在而事件緊急時，可由當值主管簽名上報。
5.參與事件處理的部門應在事件處理完畢後24小時內填寫重事件總結表上報管理辦主任，如實匯報事件的詳細處理過程及結果，找出事件發生的主要原因，提出避免類似情況發生的'預防措施。
二、緊急事件處理程式
1.突發事件的處理程式
（1）凡遇突發事件（指兇殺、搶動、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重糾紛等），必須保持冷靜，立即採取措施，並報告當值組長。
（2）簡要說明事發的地點、性質、人數、特徵及損失價值。
（3）驅散無關人員，保護好現場，留意現場周圍的情況。
（4）查看本部各類記錄、出入登記和電視錄像，檢查有無可疑情況和人員。
（5）對勒索、打架事件，監控中心應密切注意事發現場的情況變化。
（6）對糾紛事件應及時了解具體原因，積極協調，勸阻爭吵，平息事態。
（7）對傷亡事件應做好現場保護和通知搶救工作；對明確已死亡的，應報派出所調查處理並通知殯逸。
（8）對涉及刑事及重責任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應立即報告機關並由保全組組長協助調查處理。
（9）保全組組長在接報突發事件後應立即趕到現場，做好疏通控制工作，防止事態擴，並拍照留證。
（10）保全組組長組織人員除維護現場外，還需負責指揮調派人員做好布控堵截，根據事態的小程度報派出所、有關部門及管理辦主任。
2.鬥毆等事件的處理程式
（1）處理鬥毆等事件應保持客觀、克制的態度，除非正當防衛，一般情況下應儘量避免與人發生武力或爭吵。
（2）巡查發現或接報有鬥毆等事件，應馬上用對講機、消防電話或其它最快的方式報告廈保全中心，簡要說明現場的情況（地點、人數、鬥毆程度、有無使用武器等）。如能處理的，即時處理；否則監視現場，等待保全中心的指令。
（3）保全中心接報後視情況派適當數量的保全員立即到場制止，將肇事者帶往保全中心接受調查。如場面無法控制，應儘快報派出所。
（4）鬥毆事件中如廈的財產或人員受到損害，應拍照、保護現場，並留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實賠償。
（5）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。
（6）事件中如有人員受傷要及時組織搶救，並儘快送往醫院。
3.盜竊等破壞事件的處理程式
（1）巡查發現或接報廈內有人盜竊，應馬上抓獲現場嫌疑人。如力量不夠，用對講機、消防電話或其它方式儘快報告廈保全中心，簡要說明現場情況，並監視現場等待保全中心的指令。
（2）保全中心接報後，應迅速派適當數量的保全人員到場制止，設法抓獲肇事者，帶往保全中心調查處理。
（3）事件中如有財產或人員受到損害，應拍照或錄像，並保護現場，留下目擊者，做詳細調查，以明確責任、落實賠償。
（4）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。
4.電梯困人的處理程式
（1）消防中心接到電梯應急電話或巡查發現困梯，立即報告當值領班和組長，組織保全員到現場協助控制電梯和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、電梯編號、停留的樓層通知工程組和電梯公司。
（2）監控中心通過電視監控屏觀察電梯內人員情況，使用電梯應急電話與被困者聯繫，做好解釋安慰工作。
（3）如遇特殊情況無法消除故障或被困人員中有身體嚴重不適時，應立即報消防部門或求助有關部門解決。
（4）組長填寫重事故報告表，詳細記錄故障情況及處理經過。
5.水浸處理程式
（1）當值各崗保全員如發現廈範圍內水浸，應立即將出事地點和情況報告主管，同時儘快採用就近的防水設施保護好受浸樓層各電梯口，以免電梯受損。
（2）當值組長接報後應立即趕到現場查看情況，組織搶險。
（3）設法查明浸水原因，並採取有效的阻截措施。如水浸是來自廈外的暴雨洪水，應當在各低於水位的出入口使用備用攔水閘板和沙包；如水浸是來自市政地下水溢，應當暫時將溢的地下水道通往廈的入口封閉，並用排水泵將廈的積水抽排出廈外；如水浸來自廈機管設施的損壞或故障，應當先關閉控制有關故障部位的水掣或供水泵。
（4）組織當值人員根據水浸情況，協同工程組採取有效措施，如將電梯開高離開受浸範圍、關閉受浸區域的電掣、在水漫延的通道上擺放攔水沙包、疏通排水渠、開啟排水泵、用吸水機吸水等，儘可能減少水浸所致的損失。
（5）水浸排除後，立即通知清潔員清除積水並清理現場環境，通知工程組查明故障原因，修復受損的設施，儘快恢復廈的正常運作。
6.停電事故的處理程式
（1）接到廈將在短時間內停電的通知，應在停電前10分鐘，用緊急廣播通知業戶和顧客。工程組安排電梯工，提前將電梯停在廈首層；管理辦派管理員提前10分鐘到達電梯廳維持秩序，阻止客人使用電梯，以免停電期間有客人困梯。
（2）未預知的情況下廈突然發生停電，立即聯繫工程組，儘快採取措施恢復供電。
（3）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。
（4）派保全員到各主要電梯廳及廈出入口維護秩序。
（5）監控中心和巡樓保全員密切注視廈各樓層，以防有人趁機製造治安問題。
物業管理實施管理制度 篇9
1.0目的:
根據物業管理服務委託契約的規定,為了明確酬金制物業管理運作模式下與委託物業管理企業的雙方權利義務,有效監管委託物業管理企業財務經營狀況,維護公司經濟利益。
2.0範圍
適用於酬金制物業管理運作模式下,xx集團對委託物業管理企業的財務監管工作。
3.0職責
3.1項目委託的物業管理公司(以下簡稱物業公司)負責項目物業管理具體經營、財務管理、資產管理的實際工作,以及經營收入管理和成本控制工作;
3.2置業公司客戶服務中心(以下簡稱客戶服務中心)負責與物業公司對接工作,以及費用結算、成本審核、物資採購初審、財務核查協助、資產管理監督工作;
3.3置業公司財務部(以下簡稱地產財務部)負責對物業公司財務管理、資產管理的監管和審核工作;
3.4集團資產運營部負責上述工作的監督與指導工作。
4.0程式
4.1物業管理經營收入監管
4.1.1物業管理經營收入定義與範圍
4.1.1.1物業管理經營收入是指物業公司在本項目上所有業務經營收入款項,包括主營業務經營收入和其他業務經營收入;
4.1.1.2主營業務經營收入包括為物業管理服務費和停車服務費;
4.1.1.3其他業務經營收入包括為裝修管理費、垃圾清運費、場租費、業務分成、維修服務費、有償服務費等其他業務收入;
4.1.1.4所有主營業務經營收入和其他業務經營收入必須入帳,錄入財務軟體、開具地產財務部指定的統一票據,列入監管範圍。
4.1.2財務票據監控
4.1.2.1物業公司收取所有的物業管理經營收入款項(包括主營業務經營收入和其他業務經營收入),都必須向客戶開具地產財務部指定統一的《xx大湖之都物業管理收款收據》(以下簡稱物業管理財務收據),物業管理財務票據一式三聯,一聯給客戶、一聯物業公司存檔、一聯地產財務部存檔;
4.1.2.2物業管理財務收據由地產財務部負責設計、印刷和管理;
4.1.2.3物業公司財務會計在每月3日前到地產財務部核銷上月的物業管理財務收據,和領取本月物業管理財務收據。
4.1.2.4物業公司在領取本月物業管理財務收據,需要在地產財務部登記物業管理財務收據的起始編號;
4.1.2.5物業公司在核銷物業管理財務收據時,需向地產財務部提交《xx大湖之都月份物業管理收入報表》,和當月使用完的全部物業管理財務票據第一聯存根。客戶服務中心根據月份報表和財務收存根進行審核物業公司當月經營收入數據的真實性,客戶服務中心審核無誤後提交地產財務部覆核;
4.1.2.6物業公司在使用《xx大湖之都物業管理收款收據》,必須按順序和規範填寫,如填寫錯誤必須收回客戶聯,三聯一起核銷;不得有跳頁、塗改、開空白頁。自製和偽造財務票據、以及收款不開票據的行為,一經發現將根據《xx大湖之都前期物業管理服務委託契約》的約定,每發生一次將給物業公司處於人民幣1萬元的罰款;
4.1.3物業管理軟體監控
4.1.3.1為便於財務數據的及時監控,將安裝物業管理軟體,在地產財務部、客戶服務中心、物業公司各設定一個管理登入平台;
4.1.3.2物業公司收取所有的物業管理經營收入款項(包括主營業務經營收入和其他業務經營收入),必須及時將財務數據錄入物業管理軟體的資料庫中;
4.1.3.3客戶服務中心在每月4日前將根據物業管理軟體的數據統計,匯總和統計物業公司上月度的經營收入數據,並列印一份《物業公司月份經營收入數據匯總報表》(物業管理軟體列印稿)。
4.1.3.4客戶服務中心根據《物業公司月份經營收入數據匯總報表》(物業管理軟體列印稿),對照物業公司提交的《xx大湖之都月份物業管理收入報表》,和當月使用完的全部物業管理財務票據第一聯存根,審核無誤後提交地產財務部覆核;
4.1.3.5物業公司必須保證所有物業管理經營收入款項數據原則上在48小時內(停電、電腦或系統故障原因除外)錄入物業管理軟體的資料庫中。如月度審核中發現收費不錄入軟體的行為,根據《xx大湖之都前期物業管理服務委託契約》的約定將每次處於物業公司人民幣1萬元罰款。
4.1.4物業管理經營收入數據確認:地產財務部根據客戶服務中心提交審核過的《物業公司月份經營收入數據匯總報表》(物業管理軟體列印稿)、《xx大湖之都月份物業管理收入報表》、當月使用完的全部物業管理財務票據第一聯存根,進行覆核,覆核無誤後,在《xx大湖之都月份物業管理收入報表》簽字確認,確認後的數據將成為物業公司當月的最終經營收入數據。
4.2物業管理經營成本監管
4.2.1物業管理經營成本定義與範圍
4.2.1.1物業管理成本包括人員物業管理人工成本和物業管理物料成本;
4.2.1.2物業管理人工成本包括:工資、福利、加班費、社會保險;
4.2.1.3物業管理物料成本包括:辦公用品、維修材料、清潔材料、綠化材料等法律法規規定內的成本支出;
4.2.1.4單價在500元以上的物資作為資產範圍,按照資產管理監控程式處理;
4.2.2物業管理人工成本監控
4.2.2.1物業公司必須在每月3日前提交上月的《xx月份考勤匯總表》和《xx月份人工成本報表》(報表中必須有工資、福利、加班費以及社會保險金額);
4.2.2.2客戶服務中心對上述報表和項目實際人員狀況進行核實和審核,審核無誤後將提交地產財務部進行覆核;
4.2.2.3物業公司的人員編制、工資、福利和社會保險標準必須按照萬廈居業的《xx大湖之都物業管理投標檔案》中的標準執行,超出此標準的部分將不予以確認,超編制部分人員需提前報批;
4.2.2.4地產財務部和客戶服務中心在審核物業公司的人工成本時,如發現物業公司存在虛報人員考勤、工資、福利和社會保險的行為,將有權拒絕支付物業公司當月虧損補貼和酬金,並追究物業公司的違約責任和扣罰酬金;
4.2.2.5物業管理人工成本數據確認:地產財務部對客戶服務中心提交的審核合格的《xx月份人工成本報表》進行覆核,覆核無誤後在報表上籤字確認,確認後的數據將成為物業公司當月的最終人工成本數據;
4.2.3物業管理物料成本監控
4.2.3.1物業公司在每月28日前向客戶服務中心提交下月的《xx月份物資採購報表》(報表中必須註明採購物資名稱、規格、數量、用途、單價、總計金額)進行審核。客戶服務中心根據項目實際情況審核所採購物資的合理性、必要性和真實性;
4.2.3.2物業公司需每個季度向客戶服務中心和地產財務部提交一份《xx大湖之都季度常用物資採購價格明細表》,以供價格參考。客戶服務中心和地產財務部有權對價格表中的價格進行市場調查,如發現物業公司存在虛報價格的行為,將有權拒絕支付該項費用,並追究物業公司的違約責任和扣罰酬金;
4.2.3.3客戶服務中心審核過程中如發現,如發現《xx月份物資採購報表》的物資單價,超過《xx大湖之都季度常用物資採購價格明細表》單價的10%以上,將要求物業公司進行合理解釋,否則將拒絕確認。客戶服務中心審核合格後的《xx月份物資採購報表》,報一份給地產財務部覆核;
4.2.3.4物業管理物料成本數據確認:地產財務部根據客戶服務中心審核後的《xx月份物資採購報表》,對照《xx大湖之都季度常用物資採購價格明細表》覆核無誤後,在《xx月份物資採購報表》簽字確認,確認的數據將成為物業公司當月的最終物料成本數據;
4.2.3.5物業公司根據審核合格後的《xx月份物資採購報表》實施採購。
4.3酬金和虧損補貼支付
4.3.1物業公司酬金提取標準按照《xx大湖之都前期物業管理服務委託契約》規定標準提取計算;
4.3.2客戶服務中心根據地產財務部簽字確認後的《xx月份人工成本報表》和《xx月份物資採購報表》,計算當月管理酬金和虧損補貼,並簽發《xx月份物業管理虧損補貼審批表》,報地產財務部和公司總經理審批,審批後在每月8日前憑物業公司開具的正式發票向物業公司指定帳號劃撥補貼款項,;
4.4資產管理監控
4.4.1資產的定義和範圍:是指單價在500元以上的物資;
4.4.2資產購置申請:物業公司需要購置資產,需要提前7個工作日向客戶服務中心提交《資產購置申請表》進行審批,客戶服務中心審批後報地產財務部和公司總經理審批;
4.4.3資產購置費用報銷:物業公司憑審批合格後的《資產購置申請表》實施採購。報銷時需要提交發票、入庫單和《資產購置申請表》進行報銷,屬於前期開辦費範圍以內的資產購置報銷由地產公司報銷,前期開辦費範圍以外的資產購置報銷由物業公司報銷;
4.4.4資產管理統計和監督:物業公司需要在每月8日前向客戶服務中心提交《xx月份資產統計報表》,客戶服務中心進行監督和核查,同時將此報表報地產綜合部備案。
4.4.5緊急採購和特殊情況採購:按照《xx大湖之都前期物業管理服務委託契約》規定執行。
4.5集團監督:集團資產運營部對上述工作不定期進行檢查和審核,發現存在違規和虛假行為,為集團內部員工責任的將按照集團行政管理制度進行處罰,為物業公司責任的將按照契約規定追究契約違約責任。
5.0支持性檔案及質量記錄
5.1《前期物業管理服務委託契約》
5.2《物業管理收款收據》(地產財務部印製格式)
5.3《zz月份物業管理收入報表》zr-kf-wy-01
5.4《物業公司月份經營收入數據匯總報表》(物業管理軟體列印稿)
5.5《xx月份考勤匯總表》zr-kf-wy-02
5.6《xx月份人工成本報表》zr-kf-wy-03
5.7《xx月份物資採購報表》zr-kf-wy-04
5.8《xx大湖之都季度常用物資採購價格明細表》zr-kf-wy-05
5.9《xx月份物業管理虧損補貼審批表》zr-kf-wy-06
5.10《資產購置申請表》zr-kf-wy-07
物業管理實施管理制度 篇10
物業作業指導檔案:出入口管理辦法
1.目的
對管理區域出入口進行有效控制,維護管理區域內的正常秩序。
2.範圍
適用於公司各管理處對管理區域出入口的管理
3.定義
無
4.職責
部門/崗位工作職責
管理處經理負責對出入口安全管理工作的全面指導、監督和檢查
安全部主管(辦)負責出入口安全管理工作的具體組織、落實、培訓和考核
安全班長負責出入口安全管理工作的日常巡查和監督
安全員負責出入口安全管理工作的具體實施
5.方法及過程控制
5.1對普通來訪人員的管理
5.1.1管理處根據各自項目的特點,在確保管理區域安全的情況下,可以選擇以下對普通來訪人員的管理辦法:
a、凡進入封閉區域的來訪者,必須問明其來意,並與業主(住戶)取得聯繫,經過業主(住戶)同意,並在《來訪人員情況登記表》上登記後方可讓其進入。離開時,封閉式管理區域需登記離去時間,
b、對開放式管理區域的來訪者,可不做登記,但安全員及控制中心必須密切注意其行為,對形跡可疑的人員,安全員要及時採取妥善的方法進行盤問、控制、確保轄區安全。
5.1.2禁止所有推銷、收廢品、發廣告和無明確探訪對象的外來人員進入管理區域。由業主帶領進入小區的收廢品人員或推銷人員,安全員必須對其進入的時間進行控制。禁止任何人員攜帶易燃、易爆、劇毒等危險品進入管理區域。
5.1.3如來訪人員在業主(住戶)家停留逾時,出入口崗或中心應通知相關崗位核實情況,如發生異常情況時按照《突發事件處理程式》處理。
5.1.4管理域內的所有設施、遊樂場地,只為住戶開放,安全員應制止外來人員使用,避免其損壞公共設施,破壞環境衛生。
5.1.5安全員對來訪人員進行合理有效的管理,在管理中禁止與來訪人員發生爭執或衝突,如遇勸阻無效時應及時通知監控中心或上級協調解決,同時注意保護現場。
5.2執行公務人員的管理
5.2.1執行公務的執法人員因公進入管理區域,相應崗位的安全員應請其出示證件,予以登記,並及時通知管理處負責人,負責人接獲此信息後立即致電對方單位核實身份,同時安排人員陪同前往。
5.2.2執行公務人員對管理區域業主房屋進行搜查應請其出示本市執法部門開具的搜查證,需要查扣業主物品的應請其列出清單雙方簽字認可(確認)。
5.2.3外地執法人員進入管理區域,除上述內容外,還必須有本市執法部門陪同及本地相應部門的證明,並需登記陪同人員的證件,予以核實後方可放行。
5.2.4執行公務的其他部門的國家公務員進入管理區域也須登記,並了解公幹的目的,由管理處安排人員陪同前往。
5.2.5執行公務人員因公務保密或其他特殊原因不能明示公幹目的時,當值安全員必須及時聯繫管理處經理,由經理或其指定授權人視具體情況處理。
5.3物資放行的管理
5.3.1物資搬運時,須到管理處或授權部門辦理申請手續,申請人需按要求填寫《物資搬運放行條》,寫明物資名稱、數量和本人資料,若非業主本人辦理,須提供業主書面委託書或業主電話委託,由搬運人在《物資搬運放行條》上籤名,經手人員除查驗申辦人員的身份證外還需與業主本人聯繫確認,在裝修入伙期間,屬施工方工具材料的可由裝修負責人或申辦人員辦理,經手人須查驗身份證及臨時出入證或業主委託書。
5.3.2經手人還需與管理處出納員核對,追究尚未繳納的各項費用並簽字認可,否則不予辦理物資搬運放行手續。出納員不當班或外出時應將尚未繳納費用的住戶及其費用清單交管理處或監控中心值班人員,由委託人(主管以上人員)簽字認可,手續完善後方可放行。
5.3.4由安全員核實所搬貨物與申請內容是否相符。安全員負責記錄、核對搬運車輛的車輛牌照號、司機有效證件號、姓名、單位或住址等,並請其簽字,手續完善後予以放行。
5.4施工人員的管理
5.4.1所有施工人員憑管理處簽發的《臨時出入證》進出管理區域。
5.4.2安全員在檢查《臨時出入證》時應核對房號、相片、施工人員姓名、證件有效期及管理處公章。
5.4.3若出入憑證丟失或過期,施工人員應到管理處補辦證件或延期後方可進入施工現場。
5.4.4所有施工裝修人員必須嚴格按照《裝修管理責任書》的內容進行操作。如有違章,安全員有權進行制止。需延時加班的裝修須經管理處同意後法可進行。但不得從事噪音過大的裝修項。
5.4.5管理區域內政府配套公共設備設施施工,施工人員應在管理處辦理相應手續,經管理處經理或相關專業人員同意後方可施工。
5.4.6服務供方人員進入管理區域,需穿制服、佩戴工牌或工作證方可進入。
5.5公司內部人員的管理
5.5.1公司員工憑工牌進入管理區域,應自覺服從安全員的管理,身份核實後,可不做登記。
5.5.2公司員工在管理區域內的各項活動要嚴格遵守各項規章制度,使用指定的員工通道和專用電梯。
5.6參觀人員的管理
5.6.1所有參觀人員必須經過管理處同意後方可進入,同時管理處須派人陪同。
5.6.2引導進入管理區域的參觀人員注重禮儀,愛護環境,愛護公物。
5.6.3勸止參觀人員在管理區域內的高聲談論,引導自覺遵守公共秩序。
5.6.4請參觀人員在指定範圍內活動,按指定路線行走,未經允許應禁止攝像和照相。
5.7特殊來訪人員(政府領導)的管理
5.7.1認真、細緻、全面做好接待工作。
5.7.2各崗位安全員統一佩戴白手套,來訪者經過崗位時致軍禮。
5.7.3注重儀容儀表,禮節禮貌,保持良好的崗位形象。
5.8對保險、推銷、發廣告人員的管理
5.8.1對保險、推銷、發廣告人員進入管理區域必須事先與客戶有約,並進行核實、登記後方可進入。
5.8.2可從尊重顧客的角度,採取跟蹤、尾隨等方法,觀察其行為,如有違規,立即進行糾正或勸其離開管理區域。
5.8.3對保險、推銷、發廣告人員,懷疑具有違法嫌疑時,可對其身份進行驗證或向對方單位進行證實,如沒有合法身份,可交派出所處理。
5.8.4對每一位外來人員都應友善、禮貌的對待,禁止發
生糾紛與衝突,若出現處理不了的事情,應立即上報班長或主管,由班長或主管進行協調解決,把糾紛控制在可處理範圍之內。
5.9車輛管理:
按照《停車場管理辦法》執行
6.支持性檔案
無
7.質量記錄和表格
《安全員值班情況記錄表》
物業管理實施管理制度 篇11
崗位職責：
1、直接上級:主賬會計。
2、堅持各項規章制度,對工作認真負責,對業主做到禮貌熱情,保持儀表端莊。
3、按照有關規定,辦理現金報銷手續、經營收入手續,對現金收支及轉帳應及時辦理。
4、對日常發生的現金、銀行業務要及時登記現金日記帳、銀行日記帳。保證做到日清月結,帳款相符。
5、保管好銀行核定的庫存現金,超出核定的庫存現金要及時送存銀行,對支票進行登記領用,保管好空白支票及有價證券、收據。
6、按時計發各類人員的工資、補貼、獎金等。
7、及時辦理銀行結算業務,管理銀行帳戶,月終應及時將銀行日記帳與銀行對帳單進行核對,並編制銀行餘額調節表。
8、每日收取的現金及銀行轉帳支票等要清點後及時送存銀行,以便做到帳目準確,情況清楚。
9、收款情況應有考核,認真、準確、及時編制月報表,收入明細與會計核算相符,按月核對。
10、每月定期由經營者及業主到市場物業管理處交納物管費,超過時間按3‰/天繳滯納金,對超過時間仍不交款的業主,採取書面通知、電話催交、上門收款的辦法,對拒不交納管理費的業主要及時向有關領導匯報,方可採取一定的措施。
物業管理實施管理制度 篇12
1.目的:確保工作人員人身安全。
2.適用範圍:適用於各服務中心保潔員。
3.職責:保潔員須遵守本安全管理規定。
4.內容:
4.1牢固樹立'安全第一'的思想,確保全全操作。
4.2保潔人員在超高處操作時,嚴禁單腳踏在凳子上。
4.3保潔人員在使用機器時,不得用濕手接觸電源插座,以免觸電。
4.4保潔人員不得私自拔動任何機器設備及開關,以免發生事故,當需要清潔帶電物體時,須確定電源已關或須有電工在場,方可進行。
4.5保潔人員必須熟悉藥水的用途和操作規程。
4.6保潔人員應該嚴格遵守防火制度,不得動用明火。
4.7保潔人員在高空作業時,必須系好安全帶。
5.記錄:無
6.附屬檔案:無
物業管理實施管理制度 篇13
一、科學化、制度化、規範化、高起點
現代商務樓技術含量高，管理範圍廣，不能只憑經驗辦事。要積極探索制定並不斷完善一套覆蓋各個方面的管理制度，使整個管理工作有章可循，有據可依，管理與服務走上科學化、制度化、規範化的軌道;要有高素質的員工隊伍，高技術的管理手段，高標準的管理要求。只有這樣，才能達到好的管理效果。
二、加強治安防範，嚴格出入管理制度，建立客戶檔案
商務樓的安全保衛工作很重要，它不僅涉及國家、企業和個人財產與生命安全，還涉及大量的行業、商業、部門機密。由於商務樓一般在辦公時間都是開放的，所以治安管理難度大。必須加強治安防範，建立和健全各種值班制度，堅持非辦公時間出入大樓的檢查登記制度，堅持定期檢查樓宇防盜與安全設施制度，堅持下班交接檢查制度。加強前門、後門的警衛及中央監控，堅持24小時值班巡邏，力求做到萬無一失。同時，應全面建立客戶檔案，熟悉業主、租戶情況，增加溝通了解，做到時時心中有數，確保業主、租戶人身和財產的安全。
三、加強消防管理，做好防火工作
由於商務樓規模大、功能多、設備複雜、人流頻繁、裝修量大，加之高層建築承受風力大和易受雷擊，所以火災隱患因素多。因此，商務樓防火要求高，應特別加強對消防工作的管理。一定要教育員工、業主、租戶遵守用火、用電制度，明確防火責任人，熟悉消防基本知識，掌握防火、救火基本技能;加強防範措施，定期檢查、完善消防設施，落實消防措施，發現問題及時處理，消除事故隱患。
四、重視清潔管理
清潔好壞是商務樓管理服務水平的重要體現，關乎大廈的形象。由於商務樓一般都採用大量質地講究的高級裝飾材料進行裝飾，所以清潔難度大，專業要求高。為此要制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方、材料、清潔次數、檢查方法等。同時要加強經常性巡視保潔，保證大堂、電梯、過道隨髒隨清，辦公室內無雜物、灰塵，門窗乾淨明亮，會議室整潔，茶具清潔消毒。
五、強化設備管理設施的維修保養
設備、設施的.正常運行是商務樓運作的核心。應重視對商務樓水電設施(包括高低壓變電房，備用發電房，高低壓電纜、電線，上下水管道等各項設施)的全面管理和維修，供水供電要有應急措施。應特別注重對電梯的保養與維修，注重對消防系統的檢查、測試和對空調系統的保養、維修。要有健全的檢查維修制度，要對公用設備、公共場所，如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護。對業主、租戶的設備報修要及時處理，並定期檢查。要做到電梯運轉率不低於98%，應急發電率達到100%，消防設備完好率達到100%。
六、設立服務中心，完善配套服務
管理就是服務。為方便客人，滿足客人需要，商務樓應有配套的服務，設立服務中心。幫助業主、租戶辦理入伙和退房手續，解決相關問題;提供問訊、商務等各類服務，包括提供一些日常性服務，如協助接待來訪客人，回復電話問訊，提供打字、傳真、複印及訂票服務等;提供其他可能的委託服務，如代客購物、代送快件等。
七、加強溝通協調，不斷改進工作
要加強與業主、租戶的溝通，主動徵詢、聽取他們對管理服務工作的意見與要求，認真接受、處理業主、租戶的投訴，及時反映、解決他們提出的問題。要謹慎對待，協調好各方關係，協調配合好政府各部門的工作，還要不斷改進各項管理，使各項工作指標達到同行業先進水平。
物業管理實施管理制度 篇14
1、負責服務實現的策劃,制定物業管理公司新增加的服務項目的質量計畫的制定、方案可行性的論證。
2、是服務實現提供及過程控制的責任部門。對公共區域及外圍綠化植物的養護工作進行監管、負責各項費用的通知及追繳、郵件、信件、報刊的收發等物業服務的日常工作。負責物業服務日常管理服務。
3、為客戶提供日常報修、入住、二裝、退租、日常清潔,以確保客戶相關工作得到有效控制及提供滿意服務。
4、負責物業管理公司客戶所委託的有償清潔服務,並對供方提供清潔物品進行監管,確保清潔物品質量。
5、為達到服務符合要求所需的基礎設施進行維護。包括(物業管理公司外牆清潔養護;物業管理公司廢棄物、垃圾的'消除處理工作及蟲、鼠害的控制工作等產品防護)。
6、負責為達到服務符合要求創造良好的工作環境,確保服務質量。
7、定期拜訪客戶,了解收集客戶對物業管理公司的意見與建議,並進行統計分析,以滿足客戶提出的合理要求。
8、負責與客戶溝通,組織對客戶的回訪,接待客戶報修,負責客戶滿意度調查。
9、負責對物業管理公司服務的標識製作、安裝及管理。
10、負責服務過程的監視測量。
11、根據客戶需求開展的其他服務工作。
物業管理實施管理制度 篇15
一、擬建立的內部管理制度。
包括人事管理制度、福利管理制度、考勤管理制度、財務管理制度、預算管理制度、獎懲管理制度、投訴管理制度、檔案管理制度、員工基本規範、通訊設備管理制度、管理體系及重大事項決策管理制度、培訓管理制度。詳細內容此處略。
二、擬建立的質量手冊及程式檔案。
包括質量手冊、檔案控制程式檔案、質量記錄程式檔案、管理評審程式檔案、人力資源程式檔案、契約評審程式檔案、物業接管程式檔案、服務設計開發程式檔案、採購程式檔案、入住管理程式檔案、內部審核程式檔案、不合格程式檔案、數據分析程式檔案、糾正防措施程式檔案等。詳細內容此處略。
三、擬建立的項目綜合服務工作手冊。
包括各級崗位職責工作手冊、受理事務作業規程、接待服務作業規程、服務質量意見徵詢作業規程、交接班管理作業規程、跟班作業管理作業規程、監督投訴箱管理作業規程、受理服務設備使用管理作業規程、崗位工作質量標準與考核獎罰辦法、病區保潔作業規程、消毒隔離管理作業規程、醫用垃圾處理作業規程、保潔設備用品及工具使用規範管理作業規程、病房清潔作業規程、治療室清潔作業規程、手術室ICU清潔作業規程、消殺管理作業規程、公共場所定期消毒作業規程、大堂走廊樓梯清潔作業規程、辦公室護士站會議室接待室值班室等清潔作業規程、洗手間清潔作業規程、配膳室清潔作業規程、處置室清潔室清潔作業規程、金融物資重地清潔作業規程、電器通訊設施清潔作業規程、室外清潔作業規程、化糞池排污水井清潔作業規程、垃圾站清潔作業規程、園藝綠化管理作業規程。詳細內容此處略。
物業管理實施管理制度 篇16
大廈物業客服部檔案管理制度及規定：
1、制度
1.1客服部文員負責客服部所有檔案(通知、制度、命令、公函、總結、報告、通報、會議紀要、政府紀要、政府法規等)的收集存檔和保管。
1.2文員、助理負責各部門檔案及資料(技術圖紙、說明書、手冊、業戶檔案、車輛檔案、工作聯絡單、通知、報告、公函、總結、會議紀要等)的收集、存檔和保管。
1.3任何人員借閱上述檔案資料,須登記日期、用途、經手人及歸還日期。
1.4秘密檔案要妥善保管,不準散播其內容,未經總經理批准,不準翻閱,不準複印,不準帶離辦公室。
1.5員工個人檔案、材料屬秘密材料的,他人無權翻閱,保管人員也不準,禁止將這些資料擅自給他人過目。
1.6檔案資料等要進行字母順序還是按內容、按時間等形式分類,其目的都要使查找迅速方便,因此都必須在檔案夾里清楚地標明。
1.7要經常進行清理歸檔,以免資料堆積混亂,對過期的檔案資料要及時清理,無保存必要的材料,經總經理批准可做銷毀處理。
1.8檔案具有較強的嚴肅性和權威性,一經發文必須執行。
1.9檔案一經領導簽發,任何人不得擅自更改。
1.10檔案分發傳遞必須做到及時、準確、安全。
1.11各部門對需要辦理的檔案,應當認真辦理,不得延辦、誤辦或推諉,對辦理完畢的檔案,承辦人應填寫結果和報告。
2、規定
為加強檔案管理,準確傳遞檔案,提高辦公效率,特制定本規定。
2.1外部來文的有關規定:
⑴各上級機關、政府部門及其他單位來文,統一由辦公室簽收。
⑵對收到的外來檔案,應及時進行分類、登記和分發傳遞。
⑶外來檔案原則上先送總經理閱批。
⑷根據總經理批示,逐一傳遞各部門經理傳閱。
⑸根據總經理批示,送達檔案辦理部門,並催促辦理。
⑹承辦過程中若有疑問,應及時請示,報告解決。
⑺檔案閱畢或辦畢,閱文人及承辦人應填寫承辦結果和報告,連同原文退回秘書處存檔。
2.2對外行文有關規定:
⑴部門對外的報告、請示和業務事項聯繫的檔案,均必須送總經理審閱後,方可外發。
⑵對外行文,領導批轉後,原件由部門文員留存、歸檔。
⑶對外行文,統一由部門文員負責進行編號、登記和外發事項。
2.3內部行文
2.3.1公司內部一般性業務往來檔案(包括聯絡單),由各部起草,部門經理簽閱。
2.3.2公司內部檔案(包括聯絡單),由各部收集、存檔和保管,必須保證完整性及連續性,以便備查。
2.4不論外部行文或內部行文,一律由秘書、文員、內勤傳遞。
物業管理實施管理制度 篇17
1。0程式目的
確定日常與客戶的溝通渠道並加以控制，提高與客戶溝通的效率。
2。0適應範圍
2。1適用於與客戶有關的'通知、告示管理；
2。2適用於客戶諮詢管理；
2。3適用於客戶回訪的管理；
2。4適用於宣傳欄的管理；
2。5適用於客戶服務手冊的管理；
3。0工作職責
3。1客服中心負責對客戶各種通知、公告的監督管理；
3。2管理處負責溝通信息的匯總和改進；
4。0程式內容
4。1溝通的目的：
4。1。1識別客戶的需求；
4。1。2識別客戶的不滿和抱怨；
4。1。3向客戶傳播公司信息和公司文化；
4。1。4增進與客戶的了解和感情。
4。2溝通的管理：
4。2。1通知、公告的管理：
1）通知、公告的內容；
（1）影響到客戶的日常生活，如停水、停電需提前通知、消殺需提前三天通知等等；
（2）公司對客戶的提醒，如辦理停車卡通知、更換老化水錶的通知、颱風警報通知等等；
（3）需要客戶配合的事務，如舉辦社區文化的通知、召開客戶大會的通知等等；
（4）須向客戶公布的小區的事務，如小區獲得的榮譽、業主委員會的成立、新的服務項目、服務承諾等等；
2）通知、公告由客服中心列印，並建立信息公布台帳，同時將原件存檔，若是特殊情況，如停水、停電，則用彩色顯示，以引起客戶的高度重視；
3）區域管家將複印件張貼在通知欄內；
4）區域管家定期巡視，若在有效期內被損壞，區域管家重新張貼一份，以備客戶查看；
5）有明顯時效的內容過期由區域管家撤下，避免浪費客戶的時間或引起誤解，若無明顯的時效，則在貼出一個月之後由區域管家撤下。
4。2。2客戶諮詢的管理：
1）客戶諮詢的渠道：電話諮詢、來訪；
2）客服中心接聽電話時，在鈴響三聲之內接聽；
3）在面對面諮詢時，主動向客戶問好，並且與客戶保持合適的距離，大方得體地同客戶交談；
4）當客戶要講話時，員工仔細傾聽，回答客戶問題時，耐心、禮貌、熱情；
5）等客戶獲得滿意答覆後，禮貌地道聲再見，若是電話諮詢，等客戶掛掉電話之後，再放下電話，對於記錄的問題儘快弄清楚，並回復客戶。
4。2。3住戶手冊的管理：
1）在小區入伙前，客服中心設計、編寫入伙手冊；
2）在小區入伙時，客服中心將住戶手冊發放給客戶；
3）住戶手冊由客服中心負責存檔；
4）當小區客戶發生變更時，客服中心要給新客戶發放住戶手冊；
5）當住戶手冊發生變更時，比如管理費調整時，客服中心將變更的內容製作成精美的彩頁，由物業管家負責將彩頁送至每家每戶信箱。
4。2。4宣傳欄的管理：
1）宣傳欄由客服中心負責製作、管理；
2）宣傳欄的內容需健康、向上、面向社會化；
3）宣傳欄的內容一般每2~3月更換一版，更換日期訂為每月月底；
4）巡邏保全員定期巡視，以保障宣傳欄完好。
4。2。6生日賀卡：
每周由物業管家提前派送生日賀卡給本周生日的業主，增進管理處與業主的感情。
4。2。7客戶回訪：客服中心定期對客戶進行回訪。詳見《客戶回訪工作規程》。
5。0支持性檔案和記錄：
5。1《解答客戶諮詢工作規程》
5。2《客戶回訪工作規程》
物業管理實施管理制度 篇18
一、衛生清潔達標標準
1.住宅樓總體清潔服務
(1)清理大廈內所有垃圾到垃圾轉運站 每天2次
(2)清潔垃圾桶 每天2次
(3)清潔所有告示牌、櫥窗及指示牌 每天1次
(4)清潔所有出口大門 每天2次
(5)清潔所有手印及污漬(包括樓梯、牆壁、防煙門) 每天1次
(6)清潔所有扶手、欄桿 每天1次
(7)清潔照明燈及燈罩 每周1次
(8)拖擦地台、雲石、大理石表面 每周1次
(9)清潔所有樓梯及窗戶 每天1次
2.人行樓梯衛生
(1)掃淨及拖抹所有樓梯 每天1次
(2)洗擦扶手及欄桿 每天1次
(3)洗擦樓梯表面 每月2次
3.高層住宅出入口大堂衛生 (1)掃淨及洗刷大堂出入口地台及梯級 每天2次
(2)清潔大堂入口所有玻璃門窗 每天1次
(3)抹淨大堂內牆壁、鏡面、公布牌表面 每天1次
(4)大堂總服務台、地腳線抹塵 每天1次
(5)清潔大堂天花板 每月1次
4.電梯衛生
(1)打掃電梯廂、電梯廳地面 每天3次
(2)清擦電梯門及指示板表面 每天1次
(3)電梯廂壁、通風口及照明燈清潔 每天1次
(4)電梯廂壁、電梯門框並上保護劑 隔天1次
(5)電梯槽底清理垃圾及電梯縫清潔 每天1次
(6)清擦電梯廂天花板表面 每周2次
(7)擦抹電梯廂監視器探頭 每天2次
5.天台衛生
清潔打掃天台衛生 隔天1次
6.住宅樓外圍衛生
(1)外圍清掃 每天環繞數次
(2)垃圾站清理 每天2次
二、清潔衛生公約
為保持本小區清潔衛生，各業主、住戶和進入本區的其他人員共同遵守，互相監督，特定如下公約：
1.各業主、住戶須使用垃圾袋，於早上8點、午後2點投入垃圾桶內，高層業戶於每天晚上將垃圾袋投入垃圾桶內，以便保潔員清運，不準把垃圾長時間擺放在門口、走廊或樓梯間。
2.嚴禁任何人員在小區內隨地吐痰，亂丟紙屑、菸頭、果皮及瓜殼，違者罰款 元。
3.不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便，違者罰款 元。
4.禁止把垃圾、布屑、膠袋等雜物投入廁所或下水道，如因使用不當導致堵塞或損壞，業戶應負全部修理費用。
5.小區內任何公共地方，均不得亂塗、亂畫、亂貼及亂豎指路牌、廣告牌等，違者負責清除和粉刷費用；如屬小孩所為，則由家長負責。
6.養寵物必須符合政府的有關規定。
7.業戶裝修完畢，應立即清掃，不得將廢物棄於走廊、樓梯道及公共場所。
8.區內商業網點不得在公共場所、走廊堆放物品或占用公共場地擴大營業場地，應在指定地方放置垃圾桶，不得造成蚊蠅孳生地。
9.業主、住戶不得向室外(即窗外或陽台外)傾倒污水、拋丟紙屑、菸頭、雜物等，違者罰款 元。
10.凡違反以上規定者，物業管理處有權根據政府有關衛生管理規定或城市管理規定給予處罰，或在公共場所公布其行為。
三、業戶保潔要求
1.嚴禁隨地吐痰，隨地丟果皮、菸頭、廢物、雜物，隨地傾倒垃圾(業戶的生活垃圾須裝入袋中按時放到指定地點)。
2.不準隨地大小便(小孩隨地大小便，追究家長的責任)。
3.不準飼養寵物、“三鳥”和家禽。
4.不準亂豎廣告牌，亂貼標語、廣告、啟事。
5.不準亂堆建築垃圾和建築材料。
6.嚴禁搭建各類違章建築。
7.不準在公共場地、花木上拉繩晾曬衣物。
8.不準攀登、塗污園林雕塑小品。
9.嚴禁從樓上往下拋撒雜物、潑水。
10.嚴禁在樓梯間、通道、屋面、平台等處堆放垃圾雜物。
四、管理處主任巡檢制度
為完成物業公司下達的目標管理責任制，加強部門內部各項管理工作，指導和協調內部人員工作要求和工作關係，管理處主任對各項工作有必要進行檢查和監督，使小區樓宇管理工作更加富有成效。
1.管理處主任對物業公司經理進行負責，具體負責分管住宅樓區域公共設施，清潔、衛生、殺蟲滅鼠、綠化美化、日常維修等管理工作。
2.管理處主任每月必須對上述管理工作範疇全面檢查一次，並進行認真記錄，每月對各項管理工作的實施情況進行評價，並填寫相應表格。
3.管理處主任負責制定每月管理工作實施計畫，並對工作計畫逐項進行檢查、指導和落實，抓住管理工作中的薄弱環節，統籌安排，合理布置。
4.管理處主任應對住宅樓公共設施管轄範圍、衛生區域責任範圍、消殺範圍及重點部位、綠化責任區域做到心中有數，在每次全面檢查過程中要針對存在的問題找出原因和解決辦法，及時督促樓管員或責任人前去處理，並將處理結果記錄下來，事後檢查完成情況。
5.管理處主任應對各項管理工作高標準、嚴要求，除每個月定期檢查以外，還要採取不定期的抽查，突出重點，兼顧全面。在抽查過程中可走訪部分業戶，虛心聽取業戶意見和建議，增強與業戶之間的良好關係，努力改進工作要求和提高質量標準，取得業戶的理解、支持、配合與信賴。
6.管理處主任負責制定各項管理工作的整改措施，對檢查出來問題較為嚴重的，應發出書面的糾正和預防措施，要求樓管員或責任人限期整改，使存在的問題得到根本解決。
7.管理處主任每月對各項管理工作完成情況做出評價，評價結果與樓管員、清潔工、綠化工、維修工的獎金或工資直接掛鈎，獎勤罰懶，獎優罰劣。
五、樓管員衛生檢查監督制
為了強化樓管工作，提高管理人員工作水平，提倡優質服務及嚴謹管理作風，創造文明、整潔、美觀、舒適的生活環境，特制定本標準。
1.樓管人員應具備良好的思想素質和嚴肅認真的工作態度，熱愛樓宇管理工作，熱心為業戶服務，團結全體員工齊心協力地完成各項工作任務。
2.樓管員應對管轄房間的業戶情況以及對樓層公共區域設施的使用情況了如指掌，對環境清潔衛生、綠化區域常青負全面責任。
3.樓管員應不定期走訪業戶，虛心聽取業戶意見和建議，做好業戶走訪記錄，增強與業戶之間的良好關係，取得用戶的理解、支持、配合與信賴。
4.樓管員每天例行巡視檢查制度，對管轄樓宇的各個樓層、公共區域的清潔衛生，以及設施的狀態情況做到心中有數，發現問題及時報告監控總值班，並督促及時解決。
5.妥善保管業戶登記表、裝修報告及各類檔案資料，建立健全業戶檔案。
6.為保持轄區的清潔衛生始終處於良好狀態，樓管員每天應全面檢查兩次，填寫檢查登記表。將檢查結果填入考核表格內，每月總結一次，報管理處主任評定，考核結果與月份工資掛鈎，做到“獎勤罰懶，獎優罰劣”。
7.每月發放衛生工具及清潔材料，工具及材料的領用應本著滿足工作實際需要，努力降低消耗，節約成本，從嚴控制的原則。
8.組織員工參觀學習先進單位在清潔、衛生、綠化等方面的做法和經驗，取長補短，不斷改進日常工作中的不足和缺陷，提高管理水平和清潔標準。
六、清潔工日常工作程式
1.工作範圍
物業公司管轄區域住宅區的清潔。
2.作業程式
(1)室內部分
①早晨 ～ 清掃底層腳踏車房和樓道口。
②上午 ～ 清掃、拖抹樓道，清潔牆面，清掃天花板、雨篷，清潔水池，清運雜物。
③下午 ～ 擦抹扶手、電子門、信報箱、電錶箱、窗戶、消防栓、管、開關、燈具等。
(2)室外部分
①早晨 ～ 清掃馬路、草地、公共場地、停車場各一遍；清運垃圾池、垃圾箱裡的垃圾，並用清水沖洗。
②上午 將垃圾拖運到中轉站上車，並清洗中轉台和排水溝以及各自的手推垃圾車，值班員用噴霧器對中轉台及周圍地面消殺噴藥。
③對各自責任區內的馬路、草地、污（雨）水井、沙井、散水坡、排水溝等全面清潔，每小時循環一遍。
④下午 ～ 清運各責任區垃圾池、箱內的垃圾，清洗垃圾中轉台，並消殺噴藥；清洗垃圾池或箱，對各自責任區進行保潔，每小時循環一遍。
⑤公共場所，如中心花園、大門口、綜合超市周圍、停車場等在中午 ～ 和下午 ～ 安排清潔工值班保潔。
3.標準
符合《清潔工作檢驗標準》。
物業管理實施管理制度 篇19
為進一步規範房屋租賃工作,確保租賃計畫目標的實現,在原有相關制度的基礎上,特制定本制度:
一、工作職責
1、經營部負責房屋租賃業務的實施和跟蹤;
2、財務部負責相關費用的核收;
3、房管員負責房屋及室內設施、鑰匙的交接。
二、工作程式
1、租賃洽談
根據房屋的位置、面積、價格、租賃期限等與來訪者進行洽談,同時記錄於《租賃來電來訪記錄表》中,並跟蹤至租賃成功或對方取消租賃意向。要求到現場看房者,經營部安排並陪同看房。商業經營房採取公開招標的方式進行租賃。
2、協定擬定
根據雙方達成的條件,擬定《房屋租賃協定》。承租方需出示身份證或政府批文或工商營業執照等有效證件,並提供證件複印件。
3、出租會簽
填寫《房屋出租會簽單》,並將擬定的《房屋租賃協定》及證件複印件附後按順序送交各會簽人,各會簽人對該房的出租以及《房屋租賃協定》無異議後簽字。
4、協定簽訂
根據簽署完畢的《房屋出租會簽單》,由協定雙方簽章,並加蓋騎縫章。
5、房屋交付
房管員接到簽署完畢的《房屋出租會簽單》後,現場填寫《出租房屋驗收交接單》,並確認無誤後向承租方交付租賃房屋的鑰匙。
6、租金催繳
每月底向承租方送發《交款通知書》,如無法書面送達的,需電話通知,並做好記錄。對逾期未交款的承租方,每日進行電話或現場催繳。如需採取強制措施的,需提前經領導同意並書面通知承租方。
7、協定變更
在協定實施期間發生的有關價格、面積、期限等的變更,如屬我方提出的,應經公司領導批准後通知承租方,並做好記錄;如屬承租方提出的,應提供書面的檔案,按協定的評審程式重新審批。
8、協定終止
協定租賃期限結束,不再續租的,由經營部填寫《退房會簽單》,按順序報會簽人簽署意見後退房。協定期間停租的,按協定條文執行。
①房屋回收
承租方退房的接收由房管員按房屋交付時的《出租房屋驗收交接單》的項目進行現場驗收。若房屋經過兩次裝修,對房屋的主要設施(牆面、地板、視窗、水電設施等)進行重點驗收,正確填寫《出租房屋驗收交接單》上的歸還驗收記錄。協定外的情況報公司領導處理。房管員驗收合格後收回鑰匙,並在《退房會簽單》上籤字。承租方搬離時,房管員應在現場提供適當的幫助及監督其搬離,防止造成公司利益的損失。
②費用結算
承租方退房時要將所有應交費用結清後,方可將押金退還。經營部負責協助承租方辦理退房手續。
9、收費月報
每月10日前填寫《出租房屋租金收取統計月報表》,經財務確認後報經理。
10、租況明示
按承租的變化情況及時更改及編制《租賃情況一覽表》。
11、工作回訪
經營部在每月催繳租金的同時,徵求承租方對租賃工作的建議或意見,做好記錄並負責落實。每年至少組織兩次承租方意見調查活動,由承租方填寫《房屋租賃服務工作意見書》。
三、管理規定:
1、租賃工作必須嚴格遵循先立協定後進駐、先交費後後交房的原則,如出現違反本制度規定程式的行為,追究當事人責任;
2、房管員為待租房鑰匙的管理者,僅憑簽署完畢的《房屋出租會簽單》及規定手續交接鑰匙。如出現未按程式交接鑰匙情況,追究當事人責任;
3、凡出現租賃戶欠費時間達20天者,經營部負責強行責令其停止租賃;如出現欠費達30天者,經營部負責與租戶解除協定。(本條需在契約中註明);
4、每套出租房租賃押金不低於該房月租金額。
四、相關記錄
1、《租賃來電來訪記錄表》
2、《房屋租賃協定》
3、《出租房屋驗收交接單》
4、《交款通知書》
5、《出租房屋租金收取統計月報表》
6、《租賃情況一覽表》
7、《房屋租賃服務工作意見書》
8、《房屋出租會簽單》
9、《退房會簽單》
其中2、3、8、9項原件在檔案室存檔。
五、本制度相關條款適用於場地出租、車位出租、商業條幅懸掛等。
物業管理實施管理制度 篇20
第一章 董事會職權
一、議定本公司的長遠規劃和經營方針。
二、依據公司的長遠規劃與經營範圍，討論和決定本公司的機構設定、人員編制和職責範圍。
三、討論和通過公司的年度工作計畫和財務預算。
四、審定和通過公司的年度工作報告與財務決算。
五、討論和議定公司的重要規章制度和職工隊伍的組織建設、思想建設等重大問題。
六、根據工作需要作出授權的決議和討論其他重大問題。
第二章 經理崗位職責
經理是對公司負有全面服務的管理者，處於中心地位，起領導核心作用，負責公司的全盤工作。
一、認真學習和貫徹執行黨和國家對物業管理部門制定的方針、政策，法令和上級領導的指示決定及工作安排。
二、充分發揮和調動手下管理人員和各職能部門的作用，建立健全強有力的管理機構和行之有效的規章制度，不斷進行和提高公司管理水平。
三、負責編制和審定本公司的經營決策，年度計畫、員工培訓計畫和員工工資調整方案，及時提出各個時期的中心工作，確保各項計畫和工作任務的順利完成，使公司得到不斷的發展。
四、貫徹執行安全經營管理和勞動保護條例，保證員工生命安全和身心健康。
五、加強財務管理和經濟核算，不斷提高經濟效益。
六、抓好員工隊伍建設、懂技術、會管理的領導隊伍和技術骨幹。
七、認真做好工作考核，鼓勵先進、樹立典型，發揚成績、糾正錯誤，充分發揮員工的積極性和創造性。
八、以公司經營宗旨為使命，以業主滿意為目的，搞好實質工作。
第三章 辦公室職責
一、認真學習貫徹相關法律、法規，制定各項管理制度和工作計畫，並檢查落實。
二、負責住戶的入住、裝修手續辦理及檔案管理，嚴格執行檔案管理程式和文檔資料的分類存檔以及報刊雜誌的征訂和發放。
三、負責員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績效考核。
四、做好所有實物與設備的等級與庫存管理以及所需物品的購買計畫和發放，做到“帳帳相符、帳物相投”，物品存放及保管安全妥善。
五、組織召開例會、會議，撰擬相關材料，做好會議記錄。
六、擬訂員工培訓計畫，並定期或不定期的對員工工作進行總結，如強對員工的培訓學習和業務考核。
七、負責小區的環境綠化和衛生保潔工作。
八、負責對內對外及對上對下的正常業務，保持公司形象搞好值班工作，監督其他部門工作。
九、負責籌辦各種慶典及接待活動的準備工作，搞好小區文化活動。
十、負責完成公司交辦其它各項工作任務。
第四章 管理部職責
一、在物業公司經理的領導下，認真貫徹相關法律、法規和公司的規章制度，主管客服和小區治安工作。
二、負責小區物業的接管驗收工作。
三、負責協調處理業主的各種投訴事件，並對其進行認證解釋，做好投訴記錄。
四、負責檢查住戶的裝修、入住。保證和維護業主水、電、暖的正常使用，發生故障應及時進行維修。
五、負責公共設施、設備的管理和維修保養，保證其正常運行。
六、負責催交業主的物業管理費；水，電、暖費。
七、負責業主鑰匙的管理。
八、完成公司交給的其它工作任務。
第五章保全員崗位職責
一、門衛崗位職責
1、著裝整齊、佩戴齊全，按時上崗交接班。
2、值班時不準擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報、吃東西、睡覺、不準收聽錄音機等敢與工作無關的事。
3、值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業主和客戶，處理問題要講原則、講方法，態度和藹不急不燥。
4、認真填寫各種登記，要求字跡清楚，內容詳細準確。
5、對外來人員一律進行出入登記，來訪的客人得到業主或公司領導同意後方可進入。
6、嚴謹各類修補、買賣、收舊及搞傳銷的人員進入小區。
7、裝修材料及專業安裝隊進入時應檢查相關手續，未辦理裝修和安裝手續的不允許進入。
8、業主進入小區時應檢查《臨時業主卡》，裝修人員進入小區須檢查《臨時出入證》。
9、對運出小區的物品必須有物業公司簽字後方可放行。
10、進入小區的車輛要詳細檢查，如發現有問題時應請車主（司機）在檢查表上籤字確認。
二、巡邏崗崗位職責
1、巡邏員要著裝整潔、語言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸菸、不閒談。
2、負責對進入小區的可疑和閒雜人員進行盤查，並及時請其離開小區，制止小區內的打假鬥毆事件。
3、嚴禁搞傳銷及做廣告的人員在小區內各種公共場所、設施上散發和張貼傳單。
4、熟悉小區內的樓宇結構、單元戶數、人口數量、樓座排列以及小區內區間道路走向，車輛和人員流動規律，系統掌握住宅區的整體情況。
5、勸說院內的過往行人不要亂丟紙屑、菸頭，維護好公共區域的環境衛生。
6、指揮小區內的車輛順序停放整齊，優先保證業主的車位。
7、裝修方式時要不定時巡查試施工現場，垃圾必須及時清運，傾倒到指定位置，嚴禁向窗外、陽台外、樓梯過道、天台等公共場所拋灑和堆放。
8、要與隊友團結協作、密切配合、互相照應、共同完成巡邏任務。
第六章 保潔員崗位職責
一、室外崗位職責
1、準時到崗，每天清掃分區道路、綠化帶、樓宇間硬化部分及坐檯兩次。
2、垃圾隨時清理，倒置垃圾中轉站。
3、熟悉各自分工及所負責範圍內的清潔衛生情況，對其負全部責任，發現問題及時解決。
4、熱愛本職工作，養成良好的衛生習慣、不怕髒、不怕累。
5、積極參加業務培訓，提高業務水平，自覺學習有關清潔衛生知識，提高個人素質。
6、維護小區清潔衛生，對不講衛生、不文明的現象要及時勸阻和制止。
7、完成公司交辦的其它臨時性工作。
二、室內崗位職責
①每日對樓道清掃、保潔、單元門、樓梯扶手清擦、保潔。
②每周對樓梯內標誌牌、信箱、消防栓、可視對講機、防盜門、
物業管理實施管理制度 篇21
物業管理企業內部管理制度指為提高管理服務質量和工作效率，根據經營方針和工作特點而制定的一系列在企業內部執行的規章和制度。
（一）物業管理企業員工管理條例
1、勞動用工制度：包括用工原則、員工聘用制度、勞動契約制度、工時制度和幹部任免制度等。
2、管理員工行為規範：規定員工遵守國家政策、法令，熱愛本職工作等。
3、員工福利制度：包括享受法定假日、醫療保險勞動保護等。物業公司管理制度。
4、企業獎懲制度。
（二）物業管理企業各部門主要職責
1、總經理室：是物業管理公司的決策機構。總經理的主要職責是：
（1）貫徹落實國家和地方的政策和物業管理的有關規定。
（2）主持公司經營管理的全面工作。
（3）設定內部管理機構，制定公司章程，簽署物業管理制度。
（4）選聘各部門經理和關鍵崗位人員。
（5）選聘社會、勞務服務公司分擔具體工作。物業公司管理制度。
（6）行使董事會授予的其他職權。
2、各部門經理的主要職責是：
（1）辦公室主任：
①負責傳達總經理指示，安排並組織召開會議。
②督促辦公室人員及時完成上級下達的任務。
③負責日常人事行政管理，檢查各項規章制度的執行情況。
④做好員工考勤工作，協助培訓員工。
（2）財務部經理：
①組織公司財務管理工作。
②審核各類會議報表，撰寫財務分析報告。
③檢查、督促各項費用及時收繳。
④審核、控制費用的支出。
⑤提出合理運營公司金融資產的有效措施。
⑥組織擬定物業管理費用標準的`預算方案。
⑦制定物業管理公司財務管理和操作流程。
（3）公共關係部經理：
①制定物業公司公關活動方案。
⑦策劃公司大型活動。
③組織召開業主、業戶大會，並處理投訴與糾紛：
④組織員工和社區內文體活動。
⑤協助總經理和其他部門工作。
（4）房屋維修部經理：
①落實並實施本部門管理規章制度。
②合理確定和分配員工工作崗位，督促維修工、管理員工開展日常工作。
③布置、檢查房屋保養和維修工作。
④組織本部門員工參加業務技術培訓。
（5）保全部經理：
①落實並實施本部門管理規章制度。
②負責管理區內的治安保全工作、交通安全工作和消防工作。
③制定部門崗位責任制度、執行獎懲規定。
④定期組織員工進行安全保衛、消防等技能培訓。
⑤負責與社會聯防有關方面的聯繫與溝通。
（6）清潔環衛部經理：
①制定部門工作計畫與目標，合理安排清潔衛生。
②督促、檢查各項清潔環衛工作的落實情況。
③負責進行轄區內庭院建設和綠化工作。
④制定部門崗位責任制度，執行獎懲規定。
（7）經營發展部經理：
①確定經營項目與經營發展目標。
②洽談經營業務，合理制定各崗位網點的經營辦法，估算經營利潤。
③監督檢查各項目的收支情況，合理確定員工崗位與工作時間。
④選聘服務人員，開展各項物業管理服務。
⑤定時召開部門會議，評論經營效果，開拓公司業務範圍。
（8）計算機中心經理：
①組織本部門人員使用、開發物業管理系統軟體。
②制定本中心的監控、保密制度。
③檢查計算機的使用、信息輸入和保存等工作。
④做好系統的維護、保養工作，確保系統長時間連續穩定的工作。
3、一般員工：指物業管理企業開展多種經營和特約服務而設定的工作人員，如房屋管理人員、保全人員、清潔人員、綠化人員和服務人員等，主要職責如下：
（1）房屋管理人員：
①熟悉物業的結構和管區使用人情況，做好有關管理費用的收取工作。
②辦理用戶人住手續，定期回訪。
③參與物業的驗收接管，建立圖紙檔案。
④經常與業主溝通，耐心解答業主諮詢。
（2）房屋及設備維修人員：
①及時完成下達的維修任務。
②及時處理各類管道的跑、冒、滴、漏等故障。
③掌握各種設備的操作方法，及時排除出現的故障。
④巡查管區市政公共設備、設施的安全運行情況，定期對設備進行保養。
（3）保全人員：
①執行24小時保全巡邏制度，看管好物業，做好防火防盜等安全保衛工作。
②做好門衛登記，執行機動車輛驗證制度。
物業管理實施管理制度 篇22
1、公共設施
（1）公共設施的保養
每年初，維修班按公司規定製定填寫《公共設施保養計畫》，並按計畫對公共設施進行保養，填寫《公共設施保養記錄》。
（2）、公共設施損壞的發現
護衛員在每日巡查時應注意所巡查範圍內公共設施的狀態。如發現設施損壞，須當填寫《發現故障通知單》交與維修值班員。若遞交《發現故障通知單》三日後，該問題仍未整改，則再次填寫《發現故障通知單》，直接遞交給管理處主管主任或質量管理部。
（3）、公共設施損壞的處理
a、維修班接到通知單後，及時派人修復處理，不得超過三天，並在《派工單》上做好記錄，如不能及時修復處理的應報告維修中心主管，並說明原因，由維修中心主管按實際情況進行處理或向有關單位報告；
b、維修中心主管應對發現的問題處理情況進行跟蹤驗證。
（4）、公共設施的新建或改建
公共設施的新建或改建由管理處負責與開發商或業主委員會確定方案，由工程維修中心負責實施。
2、房屋維修
（1）房屋維修管理規定
為了認真解決用戶入伙後房屋維修問題，本著'實事求是，劃清責任，合理收費，服務用戶'的精神，
特制訂本規定。
a、用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發現的質量問題，要在交驗單上分項註明整改項目並簽字，由管理處負責聯繫開發商組織專人維修。維修後管理處實行消項驗收，維修所發生的人、工、材料等費用由開發商負責。
b、用戶房屋在保修期內出現質量問題，管理處在接到用戶投訴和反映情況後，如果情況緊急，工程較小，涉及金額不大，則管理處維修班自行維修。如發生重大的質量問題或涉及金額較大，應立即報告主管領導，聯繫開發商，由開發商找施工隊保修，所發生的有關費用在施工質量保證金中扣除。
c、屬於用戶在使用和改建或裝修中發生的問題，由用戶自行負責。
d、如用戶需要進行一般性的維修，可直接向管理處工程維修中心提出維修申請，由管理處維修中心進行維修，維修後由業主簽名驗收，維修中心按成本價格合理收費。
e、如用戶提出大的維修申請，管理處工程維修中心應上報管理處，管理處派專職人員核實情況，制訂維修計畫，組織人員維修，維修後由用戶驗收並在派工單上籤字。
（2）維修工作流程
a、按規定/約定時間帶齊工具、材料用品到達現場，進門前，必須先摁門鈴/敲門（每次輕敲不超過三下）。
b、待用戶開門後，用規範語言說明來意。徵得用戶同意後，方可進門。
c、先向用戶詢問情況及要求，然後仔細檢查維修的部位，判斷維修難易程度，估計工時及所需材料後，按公司統一規定的收費標準，向用戶說明應收多少費用，待用戶確認後方可進行維修。
d、維修過程中，如無必要，不得主動與用戶交談，不得隨意到維修現場以外的房間參觀。
e、維修完工並清潔現場後，禮貌地提請用戶驗收，待其確認後，再請其支付商定的費用，並請用戶在派工單上籤署意見和姓名。
f、維修中和離開時，均不得食用用戶的飲料、食品、香菸等，不得收受用戶的禮物、小費。
g、用戶支付維修費用和簽署派工單後，必須向用戶致謝。
h、離開用戶房屋時，須使用規範語言與住戶告別，返回維修班或按上述規定進行下一個維修項目。
（3）房屋維修回訪
a、管理處指定專人負責組織每月定期的維修回訪工作。
b、對房屋大的缺陷（如屋面漏水、外牆開裂等）維修後，應隨時觀察效果，專人定期仔細檢查，並作專項記錄。
c、對業主室內的一般維修，每月按維修班提供的業主維修派工單隨機抽樣回訪並作記錄，派工單在20張以下的，均按固定值5張回訪；派工單在20—50張之間的，抽取派工單總量的30%進行回訪；派工單在50—100張之間的，抽取派工單總量的15%進行回訪；派工單在100張以上的，均按固定值20張回訪。回訪至少一半是上門回訪，其餘可以是電話回訪。
d、對公共部位的維修保養狀況，除維修班長需每周巡視外，管理處維修主管仍應對公共設施的維修保養情況進行回查。公共部位維修派工單在30張以下的，均按固定值6張回查；派工單在30—50張之間的，抽取派工單總量的20%回查；派工單在50—100張之間的，抽取派工單總量的15%進行回查；派工單在100張以上的，均按固定值15%張回查。回查時仍填寫回訪記錄表，表中業主簽名欄由管理處主任簽名確認。
物業管理實施管理制度 篇23
1.目的
通過有效的培訓，實現對人力資源的開發，使工作效能達到最最佳化，為未來發展提供戰略性的高層次人才儲備，以適應公司不斷發展的需要。
2.適用範圍
均豪公司全體員工
3.職責
3.1公司人力資源部負責公司範疇內所有培訓計畫的編制、匯總督導工作，督導落實培訓管理工作的落實和檢查。
3.2 項目部根據公司制訂的年度培訓計畫編制本項目部的年度計畫。
3.3 各項目部的行政管理辦公室負責所轄範圍內的所有培訓計畫的編制、匯總督導工作，督導落實培訓管理工作的落實和檢查。
3.4 各級主管領導對培訓工作的執行負責。
3.5 公司質量檢查經理對培訓工作所有質量記錄負有檢查責任。
4.術語
4.1培訓教程:指公司按行政級別/專業/性質所制定的不同系列培訓課程
4.2崗位資格培訓證書:指員工參加公司內部培訓和具備某種任職資格的證明。
4.3培訓考核率:指培訓後進行考試的次數比例。
4.4培訓出勤率:指應參加培訓人數與實際參加培訓人數的比例。
5.程式
5.1需求調查
5.1.1項目部定期徵求員工對培訓工作的意見和建議，進行員工工作現狀分析，認真填寫《培訓需求調查表》，每月25日前報人力資源部。
5.1.2公司人力資源部負責匯總報行政總監並備案.
5.2計畫的編制
5.2.1各級培訓計畫的編制均須根據培訓需求、上年度的培訓總結分析結果以及當年度的公司、項目部的年度計畫要求編制。
5.2.2計畫編制須按統一的文本格式撰寫，作為年度工作計畫的構成部分，並附《培訓計畫表》。
5.2.3必要時可由公司人力資源部組織召開計畫編制專題會做預案布置研討。
5.2.4總部人力資源部的計畫是全公司範疇的整體安排，同時應包含總部和項目部的培訓內容。
5.2.5總部各職能部室的專項培訓計畫應自行編制。
5.2.6總部、項目部因工作需要進行臨時培訓，按照《臨時培訓制度》、《臨時培訓作業指導書》執行。
5.3計畫審批
5.3.1公司年度計畫須公司總經理辦公會審議，總經理簽批。
5.3.2項目部年度計畫、月度計畫和單項培訓計畫由各單位主管領導審批並報人力資源部核准。
5.3.3培訓中的其它需審批的重大事宜由行政總監批准。
5.4計畫執行
5.4.1人力資源部負責總部培訓計畫的落實工作。
5.4.2項目部培訓計畫審批核准後可自行分解為月計畫表，除特別要求外可自行調整安排，無須總部審批，但須每月底前將下月培訓計畫報公司人力資源部備案。
5.5. 組織實施
5.5.1課程設定
5.5.1.1由公司人力資源部組織，各主管部門配合進行培訓課程設定方案的設計。
5.5.1.2培訓課程設定方案由人力資源部匯總經行政總監審核後總經理簽批(參見培訓課程匯總表)。
5.5.1.3培訓課程將根據需要不定期的進行增減，每年終審核一次。
5.5.2教師選配
5.5.2.1按照《培訓教師管理規定》執行。
5.5.3教材選用
5.5.3.1為節省人力物力，部分專業基礎理論利用社會現有教材，由人力資源部統一購買.
5.5.3.2部門經理以上人員課程由主講老師按照課程要求制訂教學提綱、考核標準，送人力資源部備案，經行政總監簽批後，認真做好試講準備工作。經過培訓試講合格後，由人力資源部製成錄像、光碟作為正式教材使用。
5.5.3.3部門經理以下人員通用教材由公司提供，應知應會知識由各項目部授課教師制定教學提綱、考核標準送人力資源部備案後實施。對經過培訓授課效果好的，由人力資源部製成錄像光碟作為正式教材。
5.5.3.4新入職員工培訓教材由公司統一製作下發。
5.5.3.5培訓教材的實施細則參見《培訓教材管理規定》。
5.5.4培訓的管理
5.5.4.1培訓的運行按《各類培訓管理程式》執行。
5.5.4.2各項目部組織的'培訓出勤率不得低於90%。
5.5.4.3新員工入職培訓按照《新員工入職培訓作業指導書》執行。
5.5.4.4外派取證培訓按照《外派取證班管理規定》執行.
5.5.4.5臨時培訓按照《臨時培訓制度》執行
5.5.4.6崗位資格培訓按照《崗位資格培訓管理規定》執行。
5.5.4.7項目部執總主抓培訓工作，並設專人(兼職)負責日常培訓管理工作。
5.5.4.8 各項目部於每月25日前向人力資源部報本月培訓記錄和下月培訓計畫。
5.5.4.9公司總部各部室舉辦的專業培訓計畫應於實施前5天報人力資源部。
5.5.4.10人力資源部按各項目部上報的計畫，每月定期進行檢查，填寫《培訓工作月檢記錄》。
5.5.4.11人力資源部將培訓計畫執行情況上報行政總監，並做為考核各項目部培訓工作的依據。
5.6培訓考核
5.6.1 對培訓內容學習程度要求分為了解、熟悉、掌握，其中熟悉和掌握的內容必須經過考核，培訓考核率達90%以上。根據培訓檢查的需要，人力資源部按10%比例對培訓考核過程進行監督，詳見《培訓考核辦法》。
5.6.2 新入職員工培訓考試不合格的按《新員工入職培訓作業指導書》執行。
5.6.3崗位資格培訓不合格按《崗位資格培訓管理規定》執行。
5.6.4因工作原因未參加規定教程培訓及考核的人員一律安排時間補課並進行考課;因個人原因未參加規定教程培訓及考核的人員按《公司獎懲管理制度》予以相應處罰。
5.7培訓效果評估
5.7.1為了提高培訓質量，每次培訓結束後，培訓負責人應組織相關人員對效果進行量化打分，填寫《培訓學員評估表》，《培訓教師課程評估表》，由培訓負責人根據評分結果做出評估報告。
5.7.2《培訓學員評估表》及《培訓教師課程評估表》的填寫，應充分體現客觀、公正原則，培訓活動負責人在組織活動評估前，應做反覆強調，並現場解答填寫
人員提出的有關問題，但不得指導填寫人員填寫或提前灌輸個人意見、施加個人影響。
5.7.3《培訓學員評估表》評分結果在評估報告形成後，應與被評估人員及其直接主管人員、部門負責人見面，《培訓學員評估表》的正本及副本分別由公司人力資源部及所屬部門保管留存。
5.7.4《培訓教師培訓課程評估表》的得分結果在評估報告形成後，應告之被評估人員。並告知其直接的上級和部門負責人員。《培訓教師培訓課程評估表》僅供人力資源部查閱;
5.7.5評估報告各類評估表應嚴格遵循逐級呈報的原則，上報人力資源部，如屬重大培訓活動需上報行政總監。
5.8培訓登記
5.8.1 所有培訓必須認真填寫《培訓工作記錄表》，並於當月隨月報一同報送總部人力資源部。虛假表報將追究填報人的責任。
5.8.2 總部人力資源培訓部、項目部依據記錄內容在《崗位資格培訓證書》上做正式記錄。詳見《崗位資格培訓證書管理規定》。
5.9培訓備案
5.9.1人力資源部、項目部應及時將員工培訓情況備案待查，其備案情況應與員工所持《崗位資格培訓證書》登記內容相符。
5.10材料歸檔
5.10.1人力資源部、項目部根據培訓分類做好材料的歸檔整理工作，按照公司《檔案管理規定》執行。
5.11培訓統計
5.11.1人力資源部、項目部根據培訓情況及時做好各項數據的統計工作。見《培訓工作統計表》
5.12培訓總結
5.12.1通過員工直接上級來了解員工培訓後各方面所發生的變化，了解員工對培訓的需求從培訓角度加以分析解決。
5.12.2通過員工本人介紹自己培訓後的感受，並以此來收集改進建議。
5.12.3總結成功經驗，找出不足之處，並在今後培訓工作中加以改進並將情況反饋給各有關領導或部門。
5.12.4根據公司或行業最新發展信息以及公司經營管理最新動態提出對原計畫進行調整和修正意見。
5.12.5每月各項目部要對當月的培訓工作，做出總結與分析上報公司人力資源部，以便調整培訓內容。
5.13管理指標評審
5.13.1各項目部每月要將培訓工作管理指標完成情況報人力資源部;人力資源根據《培訓工作指標月檢記錄》進行匯總，填寫《培訓工作管理指標完成情況統計表》報行政總監。
5.14年度評審
5.14.1人力資源部結合檢查情況進行年度匯總，填寫《培訓工作管理指標完成情況統計表》報行政總監進行評審。
6.監督執行
公司行政總監對公司的培訓和效果負管理責任。
7.相關性檔案
《臨時培訓制度》
《臨時培訓作業指導書》
《各類培訓管理程式》
《培訓教材管理規定》
《新員工入職培訓作業指導書》
《外派取證班管理規定》
《崗位資格培訓管理規定》
《培訓考核辦法》
《崗位資格培訓證書管理規定》
《檔案管理規定》
《獎懲管理制度》
8.質量記錄及表格
《培訓需求調查表》
《培訓計畫表》
《培訓課程匯總表》
《培訓工作記錄表》
《崗位資格培訓證書》
《培訓工作統計表》
《培訓工作管理指標完成情況統計表》
《培訓學員評估表》
《培訓教師課程評估表》
物業管理實施管理制度 篇24
（一）客服中心管理運作
工作內容：核對業主裝修審核巡視跟蹤監督走訪回訪熟悉收費財務
頻度：一天內辦完二遍/天，消滅違章於未然每周三次100%
標準：準確符合規定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無違章裝修及時聽取業主意見、滿足業主合理要求，業主滿意率99%以上對小區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業主公開一次工作程式： 8：30—17：30向總值班了解和處理業主保修、投訴。
8：30—17：00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案
（二）綠化管理
工作項目：澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗
工作要求；澆水：冬春季晴天每二天澆一次水，時間近中午為宜；夏秋季每天二次，時間近早晚為宜；
施肥：春秋季一遍，根據長勢局部加施、灌木和粗生喬木春秋季多遍；
修剪整形、除雜草：冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園；
病蟲防治：每月一遍，嚴重者半月一遍；
補苗：春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補
標準：均勻，保持綠色長勢良好均勻，無漏、喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30—50mm長勢優良不污染環境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上
程式：7：00—9：30澆水、施肥；
9：30—11：30除雜草、整形、保潔；
13：30—15：30除殺蟲、補缺、保潔；
15：30—17：00澆水、施肥
（三）房屋及公用設施維修、養護運作：
工作內容：裝修審查、監督巡視清理室內維修室外維修及養護；
道路停車場天面樓梯及牆面明溝暗溝外牆供水供電供氣路燈
頻度：8h內隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，
污水管二遍/季急修不過夜，小修補24h內，中修二天，大修二天內有回音；
檢查：二遍/天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修責任範圍內即壞即修，責任區外及時報告有關部門每月檢查一遍，即壞即修
標準：符合規定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業主滿意率90%以上道路平整無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上；
程式： 8：30—8：30向客服中心了解和處理業主保修、投訴。
9：00—17：00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案
（四）安全護衛、停車管理
工作內容、定崗檢查流動檢查學習與訓練、消防設施家居安全違法行為裝修監督車輛行駛停放保潔腳踏車、摩托保管突發事件學習法規教育訓練
頻度：每周三遍，5分鐘內到達現場；
標準：人車進出有序，車輛發牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章採取正確、恰當措施國家和地方法規、業主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛紀律健身、佇列等常規訓練
（五）保潔管理
工作項目：地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂
頻度：地面清潔、二遍/天，保潔、12h/天，樓梯道，掃二遍/周、洗一遍/周，垃圾清運，二遍/天，垃圾外運、一遍/天消殺滅鼠、蟑螂、二遍/月，向業主發藥一次/年；
標準：地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，腳踏車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3隻以下
程式：5：00~7：00地面清掃；7：00~8：00清運垃圾；8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：30~15：00清運垃圾；15：00~16：00地面清掃保潔。