第一部分：房屋租賃契約登記(備案)
一、提出申請
房屋租賃當事人必須自簽訂租賃契約之日起10日內到房屋所在地的租賃管理所申請契約登記或者備案。
二、當事人須提交以下檔案
(一)房地產權利證書或者證明其產權的其它有效證件(留存複印件)
1、符合條件進行契約登記的(根據情況提供下列一種資料即可)，例如：
a、《房地產證》(如房地產證抵押的，出租人必須告知承租人);
b、已開具付清房款證明的《購房契約書》;
c、《按揭契約》(如未註明房屋面積、用途的須另提供《購房契約》複印件)
d、已生效的法院判決或仲裁文書;
e、拍賣競得已生效的法律證明文書;
f、其他有效產權證明檔案。
2、不符合登記條件，需要辦理備案的，應提交房屋使用的有關證明檔案。
(二)《房地產租賃契約書》
(三)出租人身份證明或者法律資格證明
1、出租人為個人的
a、有效身份證件(留存複印件);
b、委託他人代管或辦理的，須出具房屋所有人的授權委託書，如以被委託人名義簽定契約，委託人須在授權委託書上表述清楚;
境外所有人應出具經公證或認證的委託書;
c、共有房屋須出具其它共有人同意出租的證明;境外共有人應出具經公證或認證的委託書;
2、出租人為單位的
a、政府或上級主管部門同意設立的批文或工商營業執照(留存複印件);
b、法定代表人證明書;法定代表人身份證件(留存複印件);
c、委託他人代管或辦理的，須出具房屋所有人的授權委託書，如以被委託人名義簽定契約，委託人須在授權委託書上表述清楚;
境外所有人應出具經公證或認證的委託書;
(四)承租人身份證明或者法律資格證明
1、承租人為個人的
a、本市居民提交特區身份證;暫住人員提交有效身份證明或進入特區有效證件，其中20至49歲的育齡婦女需提供居住地計畫生育部門核驗的《流動人員計畫生育證明》;境外人員提交深圳市公安局頒發的居留證件;(以上均須留存複印件)
b、委託他人辦理的，須出具授權委託書，如以被委託人名義簽定契約，委託人須在授權委託書上表述清楚;境外當事人的委託書應經過公證或認證;
2、承租人為單位的
a、政府或上級主管部門同意設立的批文或工商營業執照(留存複印件);
b、法定代表人證明書;法定代表人身份證件(留存複印件);
c、委託他人辦理的，須出具授權委託書，如以被委託人名義簽定契約，委託人須在授權委託書上表述清楚;境外當事人的委託書應經過公證或認證。
第二部分：房屋租賃契約登記(備案)的其它事項
一、轉租契約的登記(備案)
當事人需提交下列檔案：
(一)雙方當事人的身份證明或法律資格證明;
(二)原出租人同意轉租的證明檔案;
(三)已登記(備案)的原房屋租賃契約。
二、租賃契約變更登記(備案)
當事人需提交下列檔案：
(一)租賃當事人提交的契約變更登記(備案)申請書;
(二)經雙方當事人協商一致的契約變更協定書或者補充協定;
(三)已登記(備案)的原房屋租賃契約;
(四)已辦理備案的有效契約申請辦理契約登記，須提交已取得的符合登記條件的產權資料。
三、有效租賃契約註銷登記(備案)
(一)當事人提交註銷有效租賃契約登記(備案)的申請書;
(二)雙方當事人協商一致自願解除有效租賃契約的，須提交租賃雙方簽章的解除租賃契約協定書;
當事人單方提出解除租賃契約的，須提交已解除租賃契約的有效證明材料。
四、禁止出租的房屋
《深圳市出租屋管理若干規定》第十條禁止下列房屋出租：
(一)被有關主管部門確定為危險房屋不能使用的;
(二)已公布房屋拆遷公告的;
(三)無房屋權利證明材料的;
(四)法律、法規規定不得出租的。
第三部分：房屋租賃行為應納稅費
一、稅費計算基數
依據《深圳經濟特區房屋租賃條例》第十五條的規定：
稅務部門和區主管機關徵收有關稅金或者收取房屋租賃管理費時，以指導租金作為計算基數;租賃契約約定的租金高於指導租金時，以契約約定的租金為計算基數。
二、房屋租賃管理費
依據《深圳經濟特區房屋租賃條例》第十三條的規定：
1、出租房屋辦理房屋租賃契約登記的，出租人應當按月租金的百分之二，向區主管機關繳納房屋租賃管理費;
2、出租房屋辦理備案手續的，出租人應當按月租金的百分之三向區主管機關繳納房屋租賃管理費;
3、房屋轉租的，轉租租金高於原租金的差額部分，由轉租人繳納房屋租賃管理費。
三、私人出租房屋應納稅
依據深地稅發[XX]937號檔案的通知：
稅率分為二檔：月租金小於5000，綜合稅率為4.1%;月租金大於等於5000，綜合稅率為6%。
第四部分：法律責任
1、出租房屋沒有登記或者備案的，對出租人或者轉租人在租賃契約期限內一次性處以房屋租賃契約約定租金總額百分之二十的罰款，並追繳房屋租賃管理費和滯納金;對有過錯的承租人或者轉租人並處以約定租金百分之十的罰款。
當事人沒有簽訂書面房屋租賃契約或者約定租金不明確的，以當年公布的房屋租賃指導租金作為計算基數進行處罰。
(摘自《深圳經濟特區房屋租賃條例》第五十三條)
2、出租人或者轉租人違反有關規定，不繳納或者延遲繳納房屋租賃管理費，主管機關可責令繳納，每延遲一日，按應繳納管理費的數額收取千分之三的滯納金。
(摘自《深圳經濟特區房屋租賃條例》第五十六條)
(摘自《深圳經濟特區房屋租賃條例》第五十三條)
2、出租人或者轉租人違反有關規定，不繳納或者延遲繳納房屋租賃管理費，主管機關可責令繳納，每延遲一日，按應繳納管理費的數額收取千分之三的滯納金。
特別提示：
1、本指南所列要求應提交的材料，註明留存複印件的均要求核驗原件，未註明複印件的均需提交原件。
2、房屋租賃當事人應使用主管機關提供的統一契約格式。出租屋業主憑產權證明到轄區租賃管理所領取空白的房地產租賃契約書。
契約編號：__________
借款人：________________________________________
身份證號碼：____________________________________
貸款人（抵押權人）：中國銀行__________分（支）行
抵押人：________________________________________
有效證件號碼：__________________________________
保證人：________________________________________
有效證件號碼：__________________________________
特別提示
借款人、保證人、抵押人請認真閱讀本契約項下的全部條款，尤其是用黑體表明的條款，對於不理解的條款，可以向貸款人徵詢，貸款人將進行解釋。借款人、保證人、抵押人一旦簽訂本契約，即認為借款人、保證人、抵押人已理解並同意本契約的所有條款。
本契約各方根據有關法律、法規，在平等、自願的基礎上，為明確責任、恪守信用，經充分協商一致簽訂本契約，並保證共同遵守執行。
借貸條款
第一條 貸款金額。貸款人根據借款人的申請，經審查同意向借款人發放汽車消費貸款（以下稱貸款），金額為人民幣（大寫）____________________元，（小寫）___________元。
第二條 貸款用途。貸款用於購買__________汽車______輛；型號：______；顏色：______；發動機號：____________；車架號碼：____________；車輛號碼：____________ 。借款人不得以任何理由將貸款挪作他用。如借款人未按本契約約定的用途使用貸款，貸款人有權就挪用貸款部分自挪用之日起按本契約約定的貸款利率上浮____％計收罰息。若遇本契約約定的貸款利率調整，則分段計收罰息。
第三條 貸款利率。按照人民銀行有關規定，確定貸款利率為月利率______‰，利息從貸款放款之日起開始計算並按月結息。借款期限在______年（含）以下的，前述貸款利率為固定利率，無論法定利率是否調整，均執行本契約的約定利率，不分段計息；借款期限在______年以上的，前述貸款利率一年一定，於每一年度的貸款發放日根據當天的法定利率確定應執行的利率，貸款人將在營業場所對法定貸款利率調整情況進行公告。
第四條 貸款期限為______月。自______年______月______日起至______年______月______日止。實際放款日與到期日以借款借據為準。借款借據為本契約的附屬檔案，與本契約具有同等法律效力。
第五條 借款人不可撤銷地授權貸款人在本契約生效後（或抵押登記後），以借款人購車款的名義將貸款以轉帳形式劃入 在銀行開立的帳戶（開戶行：____________；帳號：____________），以購買本契約第二條所列之車輛。上述行為視為借款人提用了借款，貸款人有權監督貸款的使用。
第六條 貸款人與借款人雙方商定，自貸款發放次月起，借款人按月歸還貸款本息，還款日為每月______日。借款人自願按下列第______種方式歸還貸款本息（如放款日與扣款日不同，首期、末期還款金額按實際天數計算）：
（一）等額本息還款法：每月歸還本息之和______元；
（二）等額本金還款法：首期歸還本息之和______元，逐月遞減；
（三）到期一次還本付息；
（四）其他：__________________
第七條 借款人在中國銀行開立______帳戶，戶名____________，帳號____________，並保證在每期還款日前存入當期足額還本付息的存款，同時授權貸款人於每月還款日從該帳戶中扣收貸款本息。如果該帳戶內資金不足償還當期款項，貸款人可將借款人在貸款人處開立的其他帳戶內的資金與貸款債權相抵銷。帳戶幣種與貸款幣種不同的，按抵銷當天人民銀行對外公布的匯率折算。貸款人為上述扣收行為時，應通知借款人。
第八條 借款人應按期償還貸款本息，如借款人未按本契約約定歸還貸款本息，貸款人有權對逾期貸款本息自逾期之日起按本契約約定的利率上浮______％計收罰息。若遇本契約約定的貸款利率調整，則分段計收罰息。借款人以長城信用卡歸還貸款本息發生透支，應立即無條件歸還透支本金，並按信用卡透支利率支付透支利息。貸款人有權按追償信用卡透支款辦法直接向借款人催收。
第九條 本契約簽訂後且在貸款發放前，若銀行有確切證據證明借款人與汽車銷售商就該車輛有關質量、條件、權屬等事宜發生糾紛，且上述糾紛將會影響借款人償還貸款本息的，本契約即告終止。如糾紛已妥善解決需要借款的，須重新簽訂借款契約。
第十條 貸款發放後，借款人與經銷商就該車輛有關質量、條件、權屬或其他事宜發生的任何糾紛，均與貸款人無關，本契約應正常履行。
第十一條 借款人需提前還款的，應提前______個月書面通知貸款人。經貸款人確認後即不可撤銷。經貸款人同意提前還款部分，除計收正常利息外，貸款人有權按提前還款金額的______‰計收損失補償金。
第十二條 本契約有效期內，發生下列事項的，貸款人有權在以下任何一項或多項事件發生時，宣布本契約項下的貸款提前到期，並向借款人、擔保人發出《提前還款函》，要求借款人在《提前還款函》規定的期限內清償部分或全部貸款本息（包括逾期利息）：
（一）借款人違反本契約約定的條款，足以使貸款人認為借款人將不履行或不能履行歸還貸款本息的義務的；
（二）借款人本人因喪失民事行為能力、被宣告失蹤、死亡而無繼承人、監護人、財產代管人或受遺贈人；
（三）借款人的繼承人、監護人、財產代管人或受遺贈人拒絕為借款人履行償還貸款本息的義務；
（四）借款人連續三個付款期或在本契約期內累計六個付款期未按時償還貸款本息；
（五）借款人連續三個付款期以信用卡透支方式償還貸款本息；
（六）根據本契約擔保條款約定，因擔保人違反擔保條款的約定，致使擔保人需提前履行義務或貸款人提前處分抵押物的；
（七）借款人未按本契約約定向保險公司辦理指定的機動車輛保險；
（八）借款人挪用借款的；
（九）根據契約法第68條規定，貸款人有確切證據證明的借款人其他可能影響歸還貸款人貸款本息的情形。
第十三條 貸款人和借款人雙方任何一方需變更契約借貸條款，均須書面通知對方，經雙方協商一致，達成書面意見，同時徵得擔保人書面同意後方可變更。本契約另有約定的除外。
第十四條 訂立、執行本契約所需有關費用，按照以下方式承擔：____________。
抵押條款
第十五條 抵押人自願將其享有處分權的車輛抵押給貸款人（即抵押權人），作為償還本契約借貸條款項下之借款的擔保，並保證承擔法律責任。抵押物詳細情況見本契約所附《抵押物清單》。
第十六條 抵押擔保範圍為本契約項下的貸款本金、利息（包括逾期罰息、挪用罰息）、因歸還貸款本息而引起的信用卡透支款本息、違約金、賠償金以及實現債權的費用。
第十七條 抵押期間從抵押登記之日起至本契約借貸條款項下全部債務履行完畢止。
第十八條 抵押人在抵押期間應妥善保管抵押物，並負責維修、保養，保證抵押物完好無損、正常有效行駛，並隨時接受貸款人的監督檢查。
第十九條 抵押期間由於抵押人的過錯造成抵押物價值減少，應由抵押人承擔責任，抵押人應在三十天內或貸款人規定的期限內向貸款人提供與減少的價值相當的擔保。抵押人不能提供價值相當的擔保的，抵押權人可以選擇提前處分抵押物以行使抵押權。
第二十條 抵押物抵押期間，抵押人出租抵押物的，須通知貸款人；抵押人以變賣、抵償債務、贈與等方式處分抵押物的所有權的，須徵得貸款人同意。抵押人擅自處分抵押物引起貸款人的損失，由抵押人承擔責任。
第二十一條 設定抵押物需要到主管部門進行抵押登記，抵押人應與貸款人、保證人合作。抵押人在本契約抵押設定並登記完畢之日，將該抵押物的權屬證明檔案（登記證書）交抵押權人保管。
第二十二條 因發生本契約第十二條所述情況，貸款人宣布提前收回貸款而未受清償的，貸款人有權提前處分抵押物。
第二十三條 借款人須向 保險公司辦理 保險，並應以抵押權人為保險第一受益人。抵押期內，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險。為防止保險中斷，貸款人可以代替借款人投保，保險費用由借款人承擔，保險權益屬貸款人。抵押期間，如汽車發生賠償事故，貸款人有權根據事故性質及借款人的具體情況決定是否將保險賠款付給借款人。汽車如發生部分損失的情況，保險賠償金和損害賠償金應全部用於維修汽車，借款人應負責將汽車修復至完全正常狀態；如發生車輛全損或推定全損或全車被盜搶等保險事故，保險賠償應首先用於一次性清償貸款本息和支付有關費用。如保險賠償尚不足以清償貸款本息，借款人應繼續履行本契約項下的還本付息義務，並且該項還款義務應於保險賠款獲得之日起七日內履行完畢。
第二十四條 本契約中“借貸條款”如因某種原因導致其部分或全部無效，不影響“抵押條款”的效力，抵押人仍應按照約定承擔責任。
保證條款
第二十五條 保證人自願為借款人在本契約借貸條款項下的全部債務提供連帶責任保證。在借款人沒有按契約約定履行還款義務時，保證人承諾按貸款人要求履行還款義務。
第二十六條 保證責任範圍為本契約項下的貸款本金、利息（逾期罰息、挪用罰息）、因歸還貸款本息而引起的信用卡透支款本息、違約金、賠償金以及實現債權的費用。
第二十七條 保證期間從本契約生效之日開始到本契約借貸條款項下債務最後一期還款履行期屆滿之日起經過兩年。貸款人依據本契約第十二條的約定，宣布貸款提前到期要求借款人立即清償部分或全部債務，保證人應當承擔保證責任。
第二十八條 若保證人不按契約履行保證責任，貸款人有權向保證人追索，而且僅需通知，貸款人即可將保證人在貸款人處開立的帳戶內的資金與擔保債權相抵銷。帳戶幣種與貸款幣種不同的，按抵銷當天人民銀行對外公布的匯率折算。
第二十九條 保證人承諾督促借款人按時歸還貸款，並按貸款人的要求，幫助貸款人追收借款人的債務。
第三十條 貸款人與借款人、保證人商定，在貸款人認為必要的情況下，貸款人僅需通知借款人，即可將債權轉讓給保證人或第三人。保證人同意接受轉讓的債權，轉讓的價格不低於借款人所欠貸款本息及罰息、違約金等之和。
第三十一條 貸款人由於國家利率政策調整而執行新利率的，無須徵得保證人的同意。
第三十二條 本契約中“借貸條款”如因某種原因導致其部分或全部無效，不影響“保證條款”的效力，保證人仍應按照約定承擔責任。
其他條款
第三十三條 本契約履行過程中發生糾紛，契約各方應協商解決，協商不成的，雙方同意採用下述第 種方式解決：
（一）由 仲裁委員會進行仲裁；
（二）向下述第 項所列人民法院起訴。
1．被告所在地；
2．契約履行地；
3．________________________。
第三十四條 本契約自借款人、貸款人、抵押人、保證人簽或蓋章之後生效，本契約中的抵押條款在辦妥抵押登記之後生效。
第三十五條 借款人按期償還本契約約定的債務並履行本契約約定的義務後，本契約即告終止。貸款人將協助借款人到房地產行政主管部門辦理抵押註銷登記手續，並將抵押物的所有權權屬證明檔案退還借款人。
第三十六條 借款人、抵押人、保證人不依本契約約定償還本契約項下債務，貸款人享有追索權。貸款人因行使上述追索權而支出的合理費用，均由借款人承擔。
第三十七條 借款人、保證人、抵押人違反本契約時，貸款人可以採用下述第______ 方式進行強制執行：
（一）通過公證直接強制執行，借款人、保證人、抵押人自願接受強制執行；
（二）經司法機關裁決後進行強制執行。
第三十八條 貸款人有權向有關個人徵信系統提供貸款信息；借款人嚴重違約影響貸款人債權實現時，有權通過向社會公告的形式追究其違約責任。
第三十九條 本契約一式 份，具有同等法律效力，由借款人、貸款人、保證人各執一份，登記、公證機構、 各存檔一份。
第四十條 其他約定事項________________________
貸款人（蓋章）：____________ 授權代表人（簽或蓋章）：__________________
借款人（簽章）：____________ 抵押人（簽章）：____________________________
保證人（簽章）：____________ 法定或授權代表人（簽或蓋章）：____________
契約簽訂地：______________________________________________________________
契約簽署日期：___________________年_________________月__________________日
一、項目名稱：
居住房屋租賃契約登記備案
二、政策依據：
《xxx市居住房屋租賃管理辦法》(xxx市人民政府第 號令)
三、受理條件
居住房屋租賃契約訂立後，租賃當事人應當到房屋所在地的社區事務受理服務中心辦理租賃契約登記備案;其中，通過房地產經紀機構訂立租賃契約的，應當由房地產經紀機構代為辦理。
租賃契約登記備案內容發生變化、續租或者租賃關係終止的，租賃當事人應當到原登記備案部門辦理租賃契約登記備案的變更、延續或者註銷手續。
租賃當事人雙方、單方均可申請租賃契約登記備案。
四、申請材料：
租賃契約登記備案新增(fd0004)提交以下資料：
(一) 租賃當事人訂立居住房屋租賃契約後，申請新增登記備案應提交以下資料：
1. 租賃契約登記備案申請書(原件);
2. 租賃契約(原件);
3. 居民身份證等有效身份證明(複印件);
4. 房地產權證等有效權屬證明(複印件)。
(二) 租賃當事人訂立居住房屋轉租契約後，申請新增登記備案應提交以下資料：
1. 租賃契約登記備案申請書(原件);
2. 轉租契約(原件);
3. 居民身份證等有效身份證明(複印件);
4. 房地產權證等有效權屬證明(複印件);
5. 原出租人同意轉租的書面資料(原件)。
(三) 租賃當事人訂立公有住房轉租契約後，申請新增登記備案應提交以下資料：
1. 租賃契約登記備案申請書(原件);
2. 轉租契約(原件);
3. 居民身份證等有效身份證明(複印件);
4. 租用居住公房憑證(複印件)。
租賃契約登記備案變更(fd0005)提交以下資料：
(四) 在租賃契約有效期內，租賃契約登記備案內容發生變更後，租賃當事人申請變更登記備案應提交以下資料：
1. 租賃契約登記備案申請書(原件);
2. 居民身份證等有效身份證明(複印件);
3. 租賃契約登記備案信息變更的證明檔案(複印件)。
租賃契約登記備案延續(fd0006)提交以下資料：
(五) 因租賃契約到期訂立續租契約的，租賃當事人申請延續登記備案應提交以下資料：
1. 租賃契約登記備案申請書(原件);
2. 居民身份證等有效身份證明(複印件);
3. 租賃契約或者續租協定(原件)。
租賃契約登記備案註銷 (fd0007)提交以下資料：
(六)租賃契約到期不再續租，或者提前解除租賃契約的，租賃當事人申請註銷登記備案應提交以下資料：
1. 租賃契約登記備案申請書(原件);
2. 居民身份證等有效身份證明(複印件)。
其中，提前終止租賃契約的，需要提交提前終止協定。
註：以上六種備案情形涉及委託辦理的，還應當提交委託書(原件)和代理人身份證明(複印件);但通過房地產經紀機構代辦的，只需提交該經紀機構營業執照(複印件)。
五、辦理程式：
1. 申請人提交相關資料;
2. 受理人員核驗相關申請資料;
3. 符合規定的，發放備案通知書。
六、受理部門
xxx社區事務受理服務中心 聯農路297號5號視窗
七、辦結時限： 當場辦結
房屋租賃契約登記備案申請書參考
編號：xxx房租備〔 〕第 號
種類：房屋出租□ 房屋轉租□ 承租權轉讓□ 承租權互換□ 商品房預租□
租賃雙方情況甲方（出租）名稱 地址：聯繫電話 乙方（承租方）名稱 地址：聯繫電話 房屋情況房屋座落 產別 產權證號 房屋面積 結 構 用途 租賃情況牌匾名稱 租賃用途 租賃面積 租賃契約起止時間 租賃契約生效日期 租賃金額 詢問記錄(出租人)：
1、該房屋是否有真實存在，登記簿記載內容與房屋現狀是否一致。 □ 是 □ 否2、該房屋是否被查封、扣押、監管。
□ 是 □ 否
3、該房屋是否列入拆遷範圍。□是 □ 否
4、該房屋共有人是否書面同意出租。
□ 是 □ 否
以上內容已接受詢問，無異議。
被詢問人（簽章）年 月 日詢問記錄(承租人)：
1、是否已全面、充分了解該房屋情況。
□ 是 □ 否
2、是否自願承租該房屋。 □ 是 □ 否
以上內容已接受詢問，無異議。
被詢問人（簽章） 年 月 日甲乙雙方申請房屋租賃契約登記備案簽蓋章申請人提交的資料和本申請表填寫的內容真實、合法、有效，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。否則，概由申請人承擔法律責任。
出租人（簽章） 承租人（簽章）
代理人（簽章） 代理人（簽章）
年 月日年 月日 所有選擇項在相應的 □內打√ xxx市房產管理局制
一、商品房買賣契約備案登記不具有準物權的效力
【案情】20xx年4月16日，原告趙某與被告某房地產開發公司簽訂了三份《商品房購買契約》，契約約定某房地產開發公司將其開發的位於某市商業廣場b07xx號、b07xx號、b07xx號房屋分別以xx5.7萬元、92.8萬元、207.9萬元(三套合計436.4萬元)的價格賣給原告，原告一次性付清總價款。某房地產開發公司應於20xx年xx月31日前將該房屋交付給原告使用，且由某房地產開發公司為原告代辦房屋所有權證。原告與某房地產開發公司的契約中第十三條第六項約定，契約簽訂起30天內，由某房地產開發公司負責辦理備案登記。20xx年3月25日，原告將三套房款總計436.4萬元支付給了某房地產開發公司。同年xx月4日，原告向某房地產開發公司繳納了上述三套房屋的配套費、維修基金、產權登記的契稅等18.8萬元。同年xx月1日，某房地產開發公司將該房屋交付給了原告使用。之後，原告對上述房屋進行了裝修並使用至今。
20xx年4月，原告在向某房地產開發公司了解辦理該房屋產權證的進展時，才得知某房地產開發公司與第二被告徐某於20xx年xx月xx日簽訂了《商品房買賣契約》，某房地產開發公司將上述三套房屋分別以85.3萬元、58萬元、xx3.3萬元(合計276.6萬元)的價格再次賣與徐某，並進行了登記備案。另，某房地產開發公司又將商業廣場早已賣給其他人的另外十幾套房屋在同一天賣給了第二被告徐某，並進行了登記備案。為此，原告向法院起訴，請求確認被告某房地產開發公司與被告徐某簽訂的《商品房買賣契約》無效，原告趙某與被告某房地產開發公司簽訂的《商品房購買契約》有效。
【分歧】第一種觀點認為，本案第二份簽訂的商品房買賣契約有效，主要是後簽訂的契約經過政府不動產登記機構的備案登記，具有準物權的效力。同時，在沒有按照物權法規定開展預告登記的城市，備案登記作為商品房預售階段的唯一登記，應認定為準物權登記，具有排他性。因此，應當認定經過備案登記的第二份契約有效，駁回原告訴訟請求。
第二種觀點認為，備案登記屬於行政管理，該登記不具有準物權的效力，應按照締約目的，來判斷是否存在欺詐，是否有損他人合法權益，之後按公平合理等原則確認契約的效力。鑒於本案原告先訂立契約，支付的價款明顯高於第二份契約，並實際占有使用該房屋，故應判決確認原告與房地產公司簽訂的契約有效，而第二份契約無效。
【評析】筆者同意第二種意見。商品房買賣契約審理中涉及物權、債權以及二者交叉的問題，適用法律較為複雜，有的購房者在購房時花去畢生的積蓄，甚至還要貸款，故而爭議較大。
正確處理該類案件，涉及到對商品房買賣契約備案登記法律性質的正確認定。我國物權法第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協定，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”可見，物權法對不動產買賣設立了預告登記，一經登記就具有了準物權效力。針對該條規定，從全國行政機關執行的情況來看，只有部分城市取消商品房買賣契約備案登記，直接進行預售登記(即預告登記)，不少城市要先進行備案登記，再進行預售登記，有的城市甚至沒有開展預售登記。備案登記所依據的是城市房地產管理法，申請的主體是開發商;而物權法沒有規定備案登記。根據物權法定的原則，備案登記不具有準物權的效力，應當認定其為行政管理的範圍。故本案應根據契約法來確認契約的效力。
本案的審理帶來一個思考，即在沒有辦理預告登記的地方如何保護購房者合法權益?筆者認為，首先，應正確認定備案登記的法律性質;其次，注重審查當事人的締約目的，綜合當事人是否存在惡意以及占有使用房屋的現狀，然後根據公平合理等原則謹慎處理;最後，各地房屋管理部門應貫徹落實好我國物權法及關於不動產登記的登記管理制度，儘快開展預告(售)登記，對逾期不登記的予以處罰、警示等，以規範房地產市場的管理，減少類似糾紛的發生。
二、借貸關係中簽訂房屋買賣契約並備案登記屬於非典型擔保
【裁判要旨】在當事人一方主張系房屋買賣關係、另一方主張系借貸關係，且雙方證據均有缺陷的情況下，應結合雙方當事人提交的證據，探究契約簽訂時雙方當事人的真實意思，判斷法律關係的性質。在借貸關係成立的前提下，簽訂商品房買賣契約並辦理備案登記的行為，足以構成一種非典型擔保。
【案情】XX年6月27日，楊偉鵬與嘉美公司簽訂商品房買賣契約，約定楊偉鵬向嘉美公司購買商鋪53間，價款340萬元。買受人應於當日交納全部房款，出賣人應於XX年8月30日前將商鋪驗收合格交付使用，並在交付使用後360日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。買受人不得擅自改變商鋪的建築主體結構、承重結構和用途。簽訂契約當日，楊偉鵬向嘉美公司支付了340萬元，嘉美公司向楊偉鵬開具了銷售不動產統一發票，但發票原件由嘉美公司持有。簽訂契約第二日，雙方對案涉商鋪進行了備案登記，並由房產管理局出具了商品房備案證明。
20xx年4月9日，楊偉鵬以嘉美公司為被告向廣西壯族自治區來賓市中級人民法院提起訴訟，請求判令：1.確認商品房買賣契約有效;2.嘉美公司交付案涉商鋪，並支付違約金372300元(計算到XX年9月1日);3.嘉美公司承擔本案訴訟費用。
二審法院另查明：楊偉鵬支付的340萬元，系依嘉美公司指示匯入嚴欣等5名嘉美公司債權人的賬戶。XX年6月28日至xx月28日，嘉美公司分9次向楊偉鵬匯款總計61.1萬元。
最高人民法院再審查明：XX年2月至5月，嘉美公司分別與嚴欣等5人簽訂三份借款契約，借款金額總計340萬元，利率2.3%，並就案涉商鋪以銷售方式辦理了備案登記。嘉美公司與楊偉鵬簽訂契約當日將嚴欣等5人的備案登記撤銷，並於次日將楊偉鵬作為購房者登記備案。嘉美公司已於XX年1月8日將銷售不動產統一發票原件在稅務機關繳銷。
【審判】廣西壯族自治區來賓市中級人民法院經審理認為，商品房買賣契約、銷售不動產統一發票以及商品房備案證明均系直接證據，足以證明雙方之間系商品房買賣關係。嘉美公司雖辯稱系借貸關係，商品房買賣契約系對借貸的擔保，但未能提供借款契約這一直接證據，商品房買賣契約的內容及辦理商品房備案登記手續，亦不具有擔保的意思，故此辯稱欠缺事實和法律依據。鑒於雙方之間系商品房買賣關係，商品房買賣契約合法有效，楊偉鵬要求嘉美公司依約交付案涉53間商鋪的訴訟請求，應予支持。因楊偉鵬未提供證據證明曾向嘉美公司主張過權利，且其地址不明致嘉美公司無法送達交房通知書，故對其要求嘉美公司給付違約金的訴訟請求，不予支持。
廣西壯族自治區來賓市中級人民法院經審判委員會討論決定，作出(20xx)來民一初第6號民事判決書：一、楊偉鵬與嘉美公司簽訂的商品房買賣契約有效;二、嘉美公司應於本判決生效之日起xx日內，將案涉53間商鋪交付給楊偉鵬;三、駁回楊偉鵬的其他訴訟請求。
嘉美公司不服一審判決，向廣西壯族自治區高級人民法院提起抗訴。
廣西壯族自治區高級人民法院經審理認為，商品房買賣契約合法有效，該契約與商品房備案證明、楊偉鵬支付約定價款以及嘉美公司開具的發票等證據形成了完整證據鏈，證明雙方之間存在房產交易行為，並已完成約定對價的給付，故對楊偉鵬要求嘉美公司交付商鋪的訴訟請求，予以支持。嘉美公司雖抗辯稱雙方的真實意思是借貸，楊偉鵬已收取相應利息，並提供作廢銷售不動產統一發票、嘉美公司向楊偉鵬賬戶匯入60多萬元的憑證等予以證明，但缺失借款契約這一直接證據。在楊偉鵬不予認可的情況下，對借款數額、期限、利率等借貸關係的基礎事實無從查實。嘉美公司九筆匯款性質亦不明，無法確認系借款利息，故對嘉美公司主張的借款事實無法認定。
廣西壯族自治區高級人民法院經審判委員會討論決定，作出(20xx)桂民一終第18號民事判決書：駁回抗訴，維持原判。
嘉美公司不服二審判決，依據民事訴訟法第二百條第(二)項、第(五)項、第(六)項的規定向最高人民法院申請再審。
最高人民法院再審審理認為，嘉美公司與嚴欣等5人的在先交易表明，嘉美公司正是因不願以340萬元出售案涉商鋪，才向楊偉鵬借款，采借新債還舊債的方式達到保住商鋪所有權的目的,故可認定嘉美公司的真實意思是向楊偉鵬借款而非出售商鋪。楊偉鵬將340萬元直接打給嚴欣等5人，且以該5人出具的《關於申請撤銷商品房備案登記的報告》作為辦理備案登記手續的必備檔案等事實可推知，其應知曉嘉美公司的真實意思。且其提交的僅是發票複印件，尚不能認定商品房買賣關係。其亦始終未說明收取嘉美公司61.1萬元的原因和性質，考慮到民間借貸支付利息的一般做法，綜合全案事實，在其未能證明雙方存在其他經濟往來的情況下，認定該61.1萬元系借款利息更具可信度。綜上，雙方之間成立借貸關係，簽訂商品房買賣契約並辦理商品房備案登記的行為，則系一種非典型擔保。楊偉鵬作為債權人，請求直接取得商鋪所有權的主張，違反了禁止流質原則，不予支持。
最高人民法院作出(20xx)民提第xx5號民事判決書：一、撤銷一審和二審判決;二、駁回楊偉鵬的訴訟請求。
詳細內容見《人民司法·案例》20xx年第16期
三、城中村改造中房屋買賣契約應當注意的問題案情簡介：
位於某市的某住宅小區，緊鄰某中學新校址。該項目按照城中村改造政策開發，由所在地村委會委託某房地產開發公司開發並公開銷售，因此與買房人簽訂的是《房屋買賣契約》。
契約主要內容如下：
第四條 付款方式及期限 ……2、分期付款：(1)乙方簽訂購房契約時支付所購房屋總金額的50%，即人民幣 元(含定金);(2)房屋主體封頂時乙方接甲方付款通知後5日內支付所購房屋總金額的45%，即人民幣 元;(3)剩餘5%，即人民幣 元，在甲方所建房屋竣工驗收後，甲乙雙方交接房屋交付鑰匙前，購房者一次性付清。
第五條 如乙方所購房屋在交接時已確定為商品房性質，則乙方必須在付清購房餘款的同時一次性付清土地出讓金和相關費用等應付款，方可辦理簽署房屋交接單，如乙方不支付土地出讓金和相關費用，甲方有權向乙方追究違約責任。在乙方付清本契約第四條和第十二條規定的應付款之日起柒天內，雙方進行驗收、簽署房屋交接單和交接鑰匙，所購房屋為住宅的，甲方提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》……
第九條 房屋產權辦理乙方交清購房約定款項，辦理房屋交接手續後，在居民委員會城中村改造時由甲方辦理乙方購買的房屋產權及相關手續，甲方為乙方辦理相關證件時交納的費用，按某市房地局有關規定執行，費用由乙方負責。如今後小區變更為商品房性質時，另外交納的土地出讓金和辦理個人產權證所需的費用由購房者承擔。如因乙方購房者未按規定交清相關費用和未及時提供辦理權屬登記的相關資料，導致乙方不能取得房屋產權證書的，甲方不承擔責任。甲方承諾自交房之日起兩年內為乙方辦理房屋產權證(大紅本)。辦理房屋產權證時，乙方應交納土地出讓金700元/㎡以內，如到期未能辦理，乙方要求退房的，甲方退還乙方已付房款，並自違約之日起按中國人民銀行同期存款活期利率支付利息。
根據上述《房屋買賣契約》的主要條款，業主應當按期交付各期房款，且在封頂時付至95%，交房前付清餘款5%。如果在交房時所購買的此城中村改造房屋已經確定為商品房性質，則業主在付清購房款餘款的同時要一次性付清土地出讓金和相關費用等應付款。如乙方不支付土地出讓金和相關費用，甲方可追究乙方的違約責任。糾紛產生於20xx年5月交房期間，開發公司要求業主在付清剩餘房款同時必須先預付350元/平米的土地出讓金，如果不同意預付土地出讓金，則不收餘款，也不交付鑰匙。部分業主由於即將到該中學上高中，按照開發公司的要求交了餘款及土地出讓金，拿到了鑰匙。但大多數業主卻認為現在開發公司不能出示商業國有出讓土地使用權證，也不能出示已經是商品房用地的任何證明檔案，因此，只願意付清餘款，就要拿鑰匙。上百名業主與開發公司因此發生了糾紛。
20xx年7月22日，幾十名業主與開發公司開始了第一次正式對話，業主代表聘請我所律師向開發公司遞交了律師函，與開發公司聘請的律師，就《房屋買賣契約》中的有關問題進行了多次探討，為解決該起糾紛草擬並簽訂了《補充協定》。根據雙方認可的《補充契約》，業主交納尾款後，即可拿到鑰匙;前期已交出讓金的業主，如不願意享受開發公司將要推出的優惠待遇，也給予退還已交出讓金。
該起業主與開發公司的糾紛在第一次正式談判後的第80天得到了圓滿解決。
律師點評：
城中村改造房屋買賣契約的效力問題——並非全部無效，多數是有效契約。
近年來，隨著房地產市場的發展，在全國各地大中城市的城中村改造進程很快，在集體土地陸續被政府徵用的同時，這些城中村或者社區的集體土地也在以各種方式進行了房地產開發。這些房地產項目前期主要是銷售給了本集體組織成員，但隨著開發項目越來越多，多數城中村開發項目面向城市居民發售，由於城中村項目往往沒有繳納土地出讓金，因此開發成本較商品房低很多，因此，售價也較低，雖然流轉性較差，但對於中等收入的城市居民來說，以居住為主要購房目的，城市居民購買城中村房屋的比例已經很大。據統計，目前，全國現我住宅項目中，城中村房屋占到了40%。
在城中村改造項目中，早期的項目是由本集體組織開發的，但後期更多的項目都是由村集體組織委託開發商進行開發，由開發商取得集體建設用地及合法規劃手續後，公開對外出售的，但與購房人簽訂的只能是《房屋買賣契約》、《房屋預購契約》等，而不能簽訂可備案的《商品房買賣契約》。但是，從法律上講，這些《房屋買賣契約》與購買村集體成員在宅基地上自建的房屋的買賣契約並不相同。如果城鎮居民購買村民在自己宅基地上的房屋，因違反《土地法》等強制性規定，應當是無效的，那么，如果一方反悔，另一方很難得到法律的完全保護，應當恢復原狀，退還房屋，退還購房款。但是，由村集體組織委託開發商進行了城中村項目，占用土地已經取得集體建設用地使用權，並在符合其它條件的情況下，取得合法的規劃許可，現行法律禁止並未禁止城鎮居民購買開發商公開出售的集體建設用地上的房屋，因此，在開發項目合法的前提下，城鎮居民與開發商簽訂的《房屋買賣契約》是合法有效的。
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