解讀房屋買賣契約以及備案相關案例

一、商品房買賣契約備案登記不具有準物權的效力

【案情】20xx年4月16日，原告趙某與被告某房地產開發公司簽訂了三份《商品房購買契約》，契約約定某房地產開發公司將其開發的位於某市商業廣場b07xx號、b07xx號、b07xx號房屋分別以xx5.7萬元、92.8萬元、207.9萬元(三套合計436.4萬元)的價格賣給原告，原告一次性付清總價款。某房地產開發公司應於20xx年xx月31日前將該房屋交付給原告使用，且由某房地產開發公司為原告代辦房屋所有權證。原告與某房地產開發公司的契約中第十三條第六項約定，契約簽訂起30天內，由某房地產開發公司負責辦理備案登記。20xx年3月25日，原告將三套房款總計436.4萬元支付給了某房地產開發公司。同年xx月4日，原告向某房地產開發公司繳納了上述三套房屋的配套費、維修基金、產權登記的契稅等18.8萬元。同年xx月1日，某房地產開發公司將該房屋交付給了原告使用。之後，原告對上述房屋進行了裝修並使用至今。

20xx年4月，原告在向某房地產開發公司了解辦理該房屋產權證的進展時，才得知某房地產開發公司與第二被告徐某於20xx年xx月xx日簽訂了《商品房買賣契約》，某房地產開發公司將上述三套房屋分別以85.3萬元、58萬元、xx3.3萬元(合計276.6萬元)的價格再次賣與徐某，並進行了登記備案。另，某房地產開發公司又將商業廣場早已賣給其他人的另外十幾套房屋在同一天賣給了第二被告徐某，並進行了登記備案。為此，原告向法院起訴，請求確認被告某房地產開發公司與被告徐某簽訂的《商品房買賣契約》無效，原告趙某與被告某房地產開發公司簽訂的《商品房購買契約》有效。

【分歧】第一種觀點認為，本案第二份簽訂的商品房買賣契約有效，主要是後簽訂的契約經過政府不動產登記機構的備案登記，具有準物權的效力。同時，在沒有按照物權法規定開展預告登記的城市，備案登記作為商品房預售階段的唯一登記，應認定為準物權登記，具有排他性。因此，應當認定經過備案登記的第二份契約有效，駁回原告訴訟請求。

第二種觀點認為，備案登記屬於行政管理，該登記不具有準物權的效力，應按照締約目的，來判斷是否存在欺詐，是否有損他人合法權益，之後按公平合理等原則確認契約的效力。鑒於本案原告先訂立契約，支付的價款明顯高於第二份契約，並實際占有使用該房屋，故應判決確認原告與房地產公司簽訂的契約有效，而第二份契約無效。

【評析】筆者同意第二種意見。商品房買賣契約審理中涉及物權、債權以及二者交叉的問題，適用法律較為複雜，有的購房者在購房時花去畢生的積蓄，甚至還要貸款，故而爭議較大。

正確處理該類案件，涉及到對商品房買賣契約備案登記法律性質的正確認定。我國物權法第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協定，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”可見，物權法對不動產買賣設立了預告登記，一經登記就具有了準物權效力。針對該條規定，從全國行政機關執行的情況來看，只有部分城市取消商品房買賣契約備案登記，直接進行預售登記(即預告登記)，不少城市要先進行備案登記，再進行預售登記，有的城市甚至沒有開展預售登記。備案登記所依據的是城市房地產管理法，申請的主體是開發商;而物權法沒有規定備案登記。根據物權法定的原則，備案登記不具有準物權的效力，應當認定其為行政管理的範圍。故本案應根據契約法來確認契約的效力。

本案的審理帶來一個思考，即在沒有辦理預告登記的地方如何保護購房者合法權益?筆者認為，首先，應正確認定備案登記的法律性質;其次，注重審查當事人的締約目的，綜合當事人是否存在惡意以及占有使用房屋的現狀，然後根據公平合理等原則謹慎處理;最後，各地房屋管理部門應貫徹落實好我國物權法及關於不動產登記的登記管理制度，儘快開展預告(售)登記，對逾期不登記的予以處罰、警示等，以規範房地產市場的管理，減少類似糾紛的發生。

二、借貸關係中簽訂房屋買賣契約並備案登記屬於非典型擔保

【裁判要旨】在當事人一方主張系房屋買賣關係、另一方主張系借貸關係，且雙方證據均有缺陷的情況下，應結合雙方當事人提交的證據，探究契約簽訂時雙方當事人的真實意思，判斷法律關係的性質。在借貸關係成立的前提下，簽訂商品房買賣契約並辦理備案登記的行為，足以構成一種非典型擔保。

【案情】XX年6月27日，楊偉鵬與嘉美公司簽訂商品房買賣契約，約定楊偉鵬向嘉美公司購買商鋪53間，價款340萬元。買受人應於當日交納全部房款，出賣人應於XX年8月30日前將商鋪驗收合格交付使用，並在交付使用後360日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。買受人不得擅自改變商鋪的建築主體結構、承重結構和用途。簽訂契約當日，楊偉鵬向嘉美公司支付了340萬元，嘉美公司向楊偉鵬開具了銷售不動產統一發票，但發票原件由嘉美公司持有。簽訂契約第二日，雙方對案涉商鋪進行了備案登記，並由房產管理局出具了商品房備案證明。

20xx年4月9日，楊偉鵬以嘉美公司為被告向廣西壯族自治區來賓市中級人民法院提起訴訟，請求判令：1.確認商品房買賣契約有效;2.嘉美公司交付案涉商鋪，並支付違約金372300元(計算到XX年9月1日);3.嘉美公司承擔本案訴訟費用。

二審法院另查明：楊偉鵬支付的340萬元，系依嘉美公司指示匯入嚴欣等5名嘉美公司債權人的賬戶。XX年6月28日至xx月28日，嘉美公司分9次向楊偉鵬匯款總計61.1萬元。

最高人民法院再審查明：XX年2月至5月，嘉美公司分別與嚴欣等5人簽訂三份借款契約，借款金額總計340萬元，利率2.3%，並就案涉商鋪以銷售方式辦理了備案登記。嘉美公司與楊偉鵬簽訂契約當日將嚴欣等5人的備案登記撤銷，並於次日將楊偉鵬作為購房者登記備案。嘉美公司已於XX年1月8日將銷售不動產統一發票原件在稅務機關繳銷。

【審判】廣西壯族自治區來賓市中級人民法院經審理認為，商品房買賣契約、銷售不動產統一發票以及商品房備案證明均系直接證據，足以證明雙方之間系商品房買賣關係。嘉美公司雖辯稱系借貸關係，商品房買賣契約系對借貸的擔保，但未能提供借款契約這一直接證據，商品房買賣契約的內容及辦理商品房備案登記手續，亦不具有擔保的意思，故此辯稱欠缺事實和法律依據。鑒於雙方之間系商品房買賣關係，商品房買賣契約合法有效，楊偉鵬要求嘉美公司依約交付案涉53間商鋪的訴訟請求，應予支持。因楊偉鵬未提供證據證明曾向嘉美公司主張過權利，且其地址不明致嘉美公司無法送達交房通知書，故對其要求嘉美公司給付違約金的訴訟請求，不予支持。

廣西壯族自治區來賓市中級人民法院經審判委員會討論決定，作出(20xx)來民一初字第6號民事判決書：一、楊偉鵬與嘉美公司簽訂的商品房買賣契約有效;二、嘉美公司應於本判決生效之日起xx日內，將案涉53間商鋪交付給楊偉鵬;三、駁回楊偉鵬的其他訴訟請求。

嘉美公司不服一審判決，向廣西壯族自治區高級人民法院提起抗訴。

廣西壯族自治區高級人民法院經審理認為，商品房買賣契約合法有效，該契約與商品房備案證明、楊偉鵬支付約定價款以及嘉美公司開具的發票等證據形成了完整證據鏈，證明雙方之間存在房產交易行為，並已完成約定對價的給付，故對楊偉鵬要求嘉美公司交付商鋪的訴訟請求，予以支持。嘉美公司雖抗辯稱雙方的真實意思是借貸，楊偉鵬已收取相應利息，並提供作廢銷售不動產統一發票、嘉美公司向楊偉鵬賬戶匯入60多萬元的憑證等予以證明，但缺失借款契約這一直接證據。在楊偉鵬不予認可的情況下，對借款數額、期限、利率等借貸關係的基礎事實無從查實。嘉美公司九筆匯款性質亦不明，無法確認系借款利息，故對嘉美公司主張的借款事實無法認定。

廣西壯族自治區高級人民法院經審判委員會討論決定，作出(20xx)桂民一終字第18號民事判決書：駁回抗訴，維持原判。

嘉美公司不服二審判決，依據民事訴訟法第二百條第(二)項、第(五)項、第(六)項的規定向最高人民法院申請再審。

最高人民法院再審審理認為，嘉美公司與嚴欣等5人的在先交易表明，嘉美公司正是因不願以340萬元出售案涉商鋪，才向楊偉鵬借款，采借新債還舊債的方式達到保住商鋪所有權的目的,故可認定嘉美公司的真實意思是向楊偉鵬借款而非出售商鋪。楊偉鵬將340萬元直接打給嚴欣等5人，且以該5人出具的《關於申請撤銷商品房備案登記的報告》作為辦理備案登記手續的必備檔案等事實可推知，其應知曉嘉美公司的真實意思。且其提交的僅是發票複印件，尚不能認定商品房買賣關係。其亦始終未說明收取嘉美公司61.1萬元的原因和性質，考慮到民間借貸支付利息的一般做法，綜合全案事實，在其未能證明雙方存在其他經濟往來的情況下，認定該61.1萬元系借款利息更具可信度。綜上，雙方之間成立借貸關係，簽訂商品房買賣契約並辦理商品房備案登記的行為，則系一種非典型擔保。楊偉鵬作為債權人，請求直接取得商鋪所有權的主張，違反了禁止流質原則，不予支持。

最高人民法院作出(20xx)民提字第xx5號民事判決書：一、撤銷一審和二審判決;二、駁回楊偉鵬的訴訟請求。

詳細內容見《人民司法·案例》20xx年第16期

三、城中村改造中房屋買賣契約應當注意的問題案情簡介：

位於某市的某住宅小區，緊鄰某中學新校址。該項目按照城中村改造政策開發，由所在地村委會委託某房地產開發公司開發並公開銷售，因此與買房人簽訂的是《房屋買賣契約》。

契約主要內容如下：

第四條付款方式及期限 ……2、分期付款：(1)乙方簽訂購房契約時支付所購房屋總金額的50%，即人民幣元(含定金);(2)房屋主體封頂時乙方接甲方付款通知後5日內支付所購房屋總金額的45%，即人民幣元;(3)剩餘5%，即人民幣元，在甲方所建房屋竣工驗收後，甲乙雙方交接房屋交付鑰匙前，購房者一次性付清。

第五條如乙方所購房屋在交接時已確定為商品房性質，則乙方必須在付清購房餘款的同時一次性付清土地出讓金和相關費用等應付款，方可辦理簽署房屋交接單，如乙方不支付土地出讓金和相關費用，甲方有權向乙方追究違約責任。在乙方付清本契約第四條和第十二條規定的應付款之日起柒天內，雙方進行驗收、簽署房屋交接單和交接鑰匙，所購房屋為住宅的，甲方提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》……

第九條房屋產權辦理乙方交清購房約定款項，辦理房屋交接手續後，在居民委員會城中村改造時由甲方辦理乙方購買的房屋產權及相關手續，甲方為乙方辦理相關證件時交納的費用，按某市房地局有關規定執行，費用由乙方負責。如今後小區變更為商品房性質時，另外交納的土地出讓金和辦理個人產權證所需的費用由購房者承擔。如因乙方購房者未按規定交清相關費用和未及時提供辦理權屬登記的相關資料，導致乙方不能取得房屋產權證書的，甲方不承擔責任。甲方承諾自交房之日起兩年內為乙方辦理房屋產權證(大紅本)。辦理房屋產權證時，乙方應交納土地出讓金700元/㎡以內，如到期未能辦理，乙方要求退房的，甲方退還乙方已付房款，並自違約之日起按中國人民銀行同期存款活期利率支付利息。

根據上述《房屋買賣契約》的主要條款，業主應當按期交付各期房款，且在封頂時付至95%，交房前付清餘款5%。如果在交房時所購買的此城中村改造房屋已經確定為商品房性質，則業主在付清購房款餘款的同時要一次性付清土地出讓金和相關費用等應付款。如乙方不支付土地出讓金和相關費用，甲方可追究乙方的違約責任。糾紛產生於20xx年5月交房期間，開發公司要求業主在付清剩餘房款同時必須先預付350元/平米的土地出讓金，如果不同意預付土地出讓金，則不收餘款，也不交付鑰匙。部分業主由於即將到該中學上高中，按照開發公司的要求交了餘款及土地出讓金，拿到了鑰匙。但大多數業主卻認為現在開發公司不能出示商業國有出讓土地使用權證，也不能出示已經是商品房用地的任何證明檔案，因此，只願意付清餘款，就要拿鑰匙。上百名業主與開發公司因此發生了糾紛。

20xx年7月22日，幾十名業主與開發公司開始了第一次正式對話，業主代表聘請我所律師向開發公司遞交了律師函，與開發公司聘請的律師，就《房屋買賣契約》中的有關問題進行了多次探討，為解決該起糾紛草擬並簽訂了《補充協定》。根據雙方認可的《補充契約》，業主交納尾款後，即可拿到鑰匙;前期已交出讓金的業主，如不願意享受開發公司將要推出的優惠待遇，也給予退還已交出讓金。

該起業主與開發公司的糾紛在第一次正式談判後的第80天得到了圓滿解決。

律師點評：

城中村改造房屋買賣契約的效力問題——並非全部無效，多數是有效契約。

近年來，隨著房地產市場的發展，在全國各地大中城市的城中村改造進程很快，在集體土地陸續被政府徵用的同時，這些城中村或者社區的集體土地也在以各種方式進行了房地產開發。這些房地產項目前期主要是銷售給了本集體組織成員，但隨著開發項目越來越多，多數城中村開發項目面向城市居民發售，由於城中村項目往往沒有繳納土地出讓金，因此開發成本較商品房低很多，因此，售價也較低，雖然流轉性較差，但對於中等收入的城市居民來說，以居住為主要購房目的，城市居民購買城中村房屋的比例已經很大。據統計，目前，全國現我住宅項目中，城中村房屋占到了40%。

在城中村改造項目中，早期的項目是由本集體組織開發的，但後期更多的項目都是由村集體組織委託開發商進行開發，由開發商取得集體建設用地及合法規劃手續後，公開對外出售的，但與購房人簽訂的只能是《房屋買賣契約》、《房屋預購契約》等，而不能簽訂可備案的《商品房買賣契約》。但是，從法律上講，這些《房屋買賣契約》與購買村集體成員在宅基地上自建的房屋的買賣契約並不相同。如果城鎮居民購買村民在自己宅基地上的房屋，因違反《土地法》等強制性規定，應當是無效的，那么，如果一方反悔，另一方很難得到法律的完全保護，應當恢復原狀，退還房屋，退還購房款。但是，由村集體組織委託開發商進行了城中村項目，占用土地已經取得集體建設用地使用權，並在符合其它條件的情況下，取得合法的規劃許可，現行法律禁止並未禁止城鎮居民購買開發商公開出售的集體建設用地上的房屋，因此，在開發項目合法的前提下，城鎮居民與開發商簽訂的《房屋買賣契約》是合法有效的。

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