XX年3月20日，趙某與張某通過房屋中介公司簽訂一份房地產買賣契約，約定趙某購買張某所有的一套房屋，總價款62萬元，簽約當日趙某支付定金5萬元，待契約履行時轉為首期房款;雙方應於XX年4月30日前至交易中心辦理房屋轉讓過戶手續，趙某憑交易中心審核的收件收據付清房款餘額;如一方違約，應賠償對方損失費5萬元。簽約當日，趙某支付給張某定金5萬元。XX年4月30日，因趙某在外地辦事，雙方未能辦理房屋轉讓過戶手續。同年5月11日，房屋中介公司按照趙某在契約上所留地址致函趙某，稱趙某4月30日前未與張某辦理產權轉讓手續，已經違約，現張某同意延長至5月15日前辦理轉讓手續，如再違約，後果自負。但該信函由於逾期無人具領被退回。同年5月22日，雙方同至中介公司處，對3月20日簽約時因時間太晚未及簽名蓋章的其他三份契約進行了補簽，該三份契約內容與3月20日所簽契約完全一致。其後，雙方就繼續履行契約進行磋商，張某要求趙某就逾期履行行為先補償其1萬元，然後再繼續履行契約，遭到趙某拒絕。同年7月7日，趙某致函張某，要求張某於7月12日上午9時至交易中心辦理房屋轉讓過戶手續，逾期不去，視為違約。張某復函稱若趙某不補償其1萬元損失，則不會與趙某履行契約，其有權另行處置房屋。7月17日，趙某再致函張某，催告其於7月21日上午9時至交易中心辦理轉讓手續，否則由張某承擔一切法律後果。張某7月18日收到該函，但未予理會。趙某遂於同年9月6日訴至法院，要求依法解除買賣契約，張某退還定金5萬元，支付違約金5萬元。
【審 判】
一審法院經審理認為，趙某未在契約約定的期限內前往交易中心辦理房屋轉讓手續並付清房屋餘款，違反了契約約定，應承擔相應民事責任;鑒於張某在庭審中表示同意解除契約，遂判決本案系爭契約解除，對趙某其他訴請不予支持。一審判決後，趙某不服提出抗訴。在我院審理過程中，雙方達成了和解協定。
【評 析】
一、本案中哪一方構成違約
根據《契約法》的規定，當事人應當按照契約約定全面履行自己的義務。本案系爭契約約定XX年4月30日前趙某應與張某去交易中心辦理房產轉讓手續並支付房屋餘款，而趙某在履行期限到來時未履行該義務，構成遲延履行，此即所謂“期限代人催告”，此時趙某構成違約。張某在趙某逾期履行後，經與中介公司磋商，並由中介公司於5月11日按照趙某在契約上所留聯絡地址致函趙某，催告趙某在5月15日前履行契約。儘管該函最後因逾期無人具領被退回，但仍應確認其具有催告履行的法律效力。趙某在遲延履行主要債務後，經催告在合理期限內仍未履行，此時張某已具備《契約法》第九十四條第三款所規定的法定解除權行使條件，張某可選擇解除契約或要求對方繼續履行契約。本案爭議發生時，適逢政府對房地產市場進行巨觀調控，房市震動較大，成交價格不斷走低，張某作為房屋出賣人，繼續維持契約的有效性符合其利益最大化最求，因此張某選擇了向趙某索賠1萬元，並以之作為繼續履行契約的條件。在契約繼續有效的情況下，張某也負有繼續履行契約的義務。在就逾期履行賠償金協商不成的情況下，張某本可通過仲裁或訴訟的方式，要求趙某承擔逾期履行違約責任，但張某卻以此為由拒絕趙某繼續履行契約的要求，其行為不符合契約法關於履行抗辯權的行使條件，因此張某的行為也構成了違約。綜上，本案屬雙方違約。
二、本案中誰可行使契約解除權
在一方違約場合，違約方不得單方解除契約，這是契約作為“法鎖”的題中應有之義。但在雙方違約場合，契約雙方當事人在具備法定解除權行使條件時均可單方解除契約，這既是法律賦予當事人的權利，也是避免出現契約僵局(亦即契約既不能履行又不能解除之狀況)的內在要求。本案中，趙某逾期履行義務，經催告後在合理期限內仍未履行，張某自此便可行使法定解除權。由於此時張某並無違約情形，因此若張某選擇契約繼續履行，趙某不得主張解除契約。其後，張某因就逾期賠償金問題與趙某協商不成，即向趙某表示不願繼續履行契約，並經趙某催告後在合理期限內仍未履行，屬契約法上之拒絕履行，此時張某也構成了違約。《契約法》第九十四條第二款規定，“在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行主要債務”，即先期違約場合，當事人可以解除契約。根據舉輕以明重的法理，在履行期限屆滿之後當事人一方明確表示不履行主要債務的行為，另一方當事人當然可依據《契約法》第九十四條第四款關於“當事人一方……有其他違約行為致使不能實現契約目的”之規定，依法行使契約解除權。因此，本案雙方當事人均可行使法定解除權。
三、本案應由誰承擔違約責任
張某在具備法定解除權行使條件後，要求趙某支付1萬元賠償金，並以此作為繼續履行契約的條件。這不能作為張某放棄法定解除權的意思表示，但也不能理解為附條件的解除契約的意思表示，張某的這一行為，究其真意仍在保持契約的有效性。爾後在趙某要求繼續履行契約時，張某復函稱若趙某不作補償則不會與趙某履行契約，張某的上述意思表示同樣不能視為解除契約的通知。解除契約屬於契約關係上的重大行為，應當以明晰而確定的方式通知對方當事人。張某的復函顯然與此不符。從趙某一方來看，趙某在取得法定解除權後，儘管沒有直接向張某發出解除契約的通知，但其在起訴狀中明確請求解除契約，“解除權人因送達與契約之繼續存在不相容之請求之訴狀於相對人，而生解除之效力”，趙某的起訴狀副本即為解除契約的通知，自起訴狀副本送達張某之日起，本案契約即已解除。因張某的違約行為導致契約解除，張某理應向趙某承擔相應違約責任。