跳單中介契約的效力 篇1
跳單中介契約的效力
---杜凱律師
【跳單名詞解釋】
"跳單"行為亦稱為"跳中介"，是指買受人或出賣人已經與中介(公司)簽署了預售確認書、委託求購協定或出賣協定，中介公司已經按照協定履行了提供獨家資源信息並促使買賣雙方見面洽談等促進交易的義務，買賣一方或雙方為了規避或減少按照協定約定履行向中介交付中介費的義務，跳過中介而私自簽訂買賣契約的行為。
【法律規定】
第四百零四條受託人處理委託事務取得的財產，應當轉交給委託人。
第四百零五條受託人完成委託事務的，委託人應當向其支付報酬。因不可歸責於受託人的事由，委託契約解除或者委託事務不能完成的，委託人應當向受託人支付相應的報酬。當事人另有約定的，按照其約定。
第四百零六條有償的委託契約，因受託人的過錯給委託人造成損失的，委託人可以要求賠償損失。無償的委託契約，因受託人的故意或者重大過失給委託人造成損失
的，委託人可以要求賠償損失。
受託人超越許可權給委託人造成損失的，應當賠償損失。
第四百零七條受託人處理委託事務時，因不可歸責於自己的事由受到損失的，可
以向委託人要求賠償損失。
【上海某某物業顧問有限公司訴陶某居間契約糾紛案】
裁判結果：房屋買賣居間契約中關於禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣契約的約定合法有效。但是，當賣方將同一房屋通過多箇中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的，買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣契約成立，其行為並沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構成違約。
【杜凱律師分析】
根據社會主義核心價值觀中的誠信，以及我國民法典，民法典等法律法理，簽訂契約的雙方都應當按照契約履行，不能出現不誠信的行為，如果中介公司服務很到位，並沒有超出標準收費，買房者應當遵守中介契約約定，通過中介公司購買房屋，並承擔中介費用。當然，中介公司如果有上面案例中的行為，那么就違反了公平原則，也違反了民法典的相關規定，即使中介契約中約定為獨家代理，也因是格式契約而無效。正像上面案例裁判所說的“買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣契約成立，其行為並沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構成違約”。
所以說，獨家中介服務契約不一定絕對有效，但是一般情況下還是要遵守的。
跳單中介契約的效力 篇2
貸款人：_________________
借款人：_________________
保證人：_________________
借款人於______年_____月_____日向貸款人借款人民幣(大寫)_______________小寫￥___________元，借款契約號_____________，由保證人承擔連帶保證責任，契約規定借款於__________年______月______日到期。借款到期後經多次催收，借款人、保證人未履行契約規定的義務，截止到______年______月______日借款人尚欠本金______元，利息______元，經貸款人、借款人、保證人三方充分協商達成以下協定：
1、具體還款事項如下：_________________
借款人於______年______月______日前歸還貸款人本金_____及利息;借款人於______年______月______日前歸還貸款人本金______元及利息(可按具體協商的分期時間付款)
2、保證人對借款人的債務繼續承擔連帶保證責任，保證期間為自本協定簽訂之日起至最後一筆還款日期屆滿後二年。
3、貸款人、借款人、保證人的權利、義務、承諾及有關事項仍按原借款契約規定執行。
4、借款人、保證人先於協定規定時間償還貸款全部本息，本協定終止。
5、借款人、保證人如有一次未按本協定約定日期按期歸還借款本息，貸款人有權利對借款人、保證人一次性對全部借款本息進行追償。
6、本協定發生糾紛，由貸款人所在地人民法院管轄。
7、其它約定事項：_________________
8、本協定一式三份，自三方簽字或蓋章生效。
貸款人：_________________借款人：_________________保證人：_________________
______年____月____日______年____月____日______年____月____日
跳單中介契約的效力 篇3
本案要旨
《民法典》確立了居間民法典律制度。建設工程招投標及建設工程契約簽訂活動中，施工企業委託他人進行居間，沒有證據證明當事人之間所付居間費用有具體違反《建築法》和《招投標法》等特別法的規定，就應當依法確認居間契約的效力。
簡要案情
20__年7月初，中建三局第二建設工程有限責*公司(以下簡稱中建*局二公司)工作人員王-非經馬*東、呂*鋒介紹認識了義馬市張*華、馬*珉、李*華，雙方開始協商義馬2×155MW熱電廠投標招標事宜。7月14日，王-非、馬*東代表中建*局二公司與馬*珉、李*華簽訂了居間協定。雙方約定的主要內容是：若該工程中標建設工程契約簽訂後，支付馬*珉、李*華建設工程契約總額2%的勞務費用;首次支付20萬元，餘款按工程轉款比例支付;違約方賠償對方10萬元損失。
8月14日，義馬市招投標辦公室、義馬*熱電廠共同向中建*局二公司發出中標通知書，中標義馬2×155MW熱電廠主控樓、主廠房、升壓站工程。8月31日，義馬*電廠與中建*局二公司簽訂了建設工程承包契約。原審另查明，王-非任中建*局二公司義馬*電廠項目部經理。馬*珉、李*華依據居間契約收到勞務費204000元。
後因中建*局二公司沒有支付約定的餘款，馬*珉、李*華提起訴訟，要求支付餘款74萬餘元及違約金10萬元。
義馬人民法院判決：一、中建三局第二建設工程有限責*公司於判決生效後七日內支付馬*珉、李*華居間費372375元，違約金6萬元，合計432375元。二、駁回馬*珉、李*華對王-非、馬*東的訴訟請求。案件受理費、保全費及其他費用15291元，由被告中建*局二公司承擔。
宣判後，中建*局二公司不服，向三門峽市中級人民法院提起抗訴稱原判決認定以下事實錯誤：一是中建*局二公司從未與馬*珉、李*華簽訂過契約。二是居間契約違反了我國法律的強制性規定，為無效協定。三是原判決認定的中介費用計算錯誤。請求撤銷原判決，判決中建*局二公司不承擔任何責任。
原審被告王-非代理人庭審中述稱：簽訂協定是個人行為並非職務行為。居間協定違法，為無效協定。
判決理由
三門峽市中級人民法院認為，居間契約是居間人向委託人報告訂立契約的機會或者提供訂立契約的媒介服務，委託人支付報酬的契約。王-非、馬*東與馬*珉、李*華簽訂的協定，約定主要內容是促使義馬*電廠與中建*局二公司中標和簽訂建設工程承包契約，符合《民法典》規定的居間契約特徵，該協定為居間契約。
本案審理中當事人之間的爭議焦點有三個：一是王-非簽訂居間協定是否是職務行為，二是居間協定的效力，三是居間費用的計算依據。
關於王-非簽訂居間協定是否是職務行為。居間協定上雖未寫明中建*局二公司名稱，但居間協定約定的居間義務是義馬*電廠工程項目投標和簽訂建設工程契約等。在王-非、馬*東與馬*珉、李*華簽訂居間協定後，中建*局二公司就又與馬*東簽訂了關於義馬*電廠工程項目投標和簽訂建設工程契約的居間協定。義馬*電廠工程項目中標籤訂建設工程契約後，王-非已經成為該工程項目的實際負責人。投標和簽訂建設工程契約並不是王-非的個人事務而是中建*局二公司的事務，居間協定也是為了中建*局二公司的事務。由此可以看出，王-非該系列行為均是職務行為，王-非也認為自己該系列行為是職務行為。因此，王-非與馬*珉、李*華簽訂協定的行為是職務行為。抗訴人中建*局二公司認為王-非與馬*珉、李*華簽訂協定的行為是個人行為，與本案事實不符，該抗訴理由不能成立。
關於本案居間協定的效力。《民法典》確立了居間民法典律制度，我國法律沒有禁止建設工程承包契約居間。招標公告雖然為公開事項，但並非公開的事項就眾所周知。因此，公開招標的事項也存在向他人報告投標和訂立契約機會的情形，投標人也可以將自己在投標活動中所辦理的投標事項委託他人代理或者協助進行。招投標活動遵循公開、公正、公平和誠實信用原則，但並非招投標活動有居間行為就違反了招投標活動的原則，只是招投標活動中的居間事項與其他契約的居間事項有所差別。投標人中建*局二公司提供投標所需的各種資料和投標書，讓馬*珉、李*華參與其投標事務並支付一定勞務費的約定，沒有違反我國法律規定，因此該行為為有效民事法律行為。《建築法》和《招投標法》相關法律規定的均是發包方與承包方之間不得以不正當手段簽訂建設工程承包契約。本案各方當事人沒有提供發包方與承包方以及居間人之間有違反《建築法》和《招投標法》相應規定的行為。中建*局二公司作為投標人和承包人，沒有證明自己已付居間費用用於行賄和回扣等，也不能證明未付居間勞務費是為了違反有關規定，也沒有提供當事人違反有關法律規定的事實依據，因此抗訴人中建*局二公司認為，該協定違反了《招投標法》、《建築法》等法律法規的相關規定，請求確認契約無效的理由缺乏事實根據和法律依據，該理由不能成立。
關於居間報酬。《民法典》第九百六十三條、第九百六十四條規定，居間人促成契約成立的，委託人應當按照約定支付報酬。居間人未促成契約成立的不得要求支付報酬，但可以要求委託人支付從事居間活動支出的必要費用。由此規定可知，居間報酬的請求權以促成契約成立為條件，不以所促成的契約是否履行為條件，委託人和第三人之間的契約因居間服務而成立的，居間人就可以行使居間報酬請求權。關於居間報酬標準，我國法律對此還沒有相應規定，因此確定居間人的居間報酬應按照公平合理的原則，不可太高。一審判決雖然依照公平原則對居間契約約定的報酬額予以適當調整，但根據本案居間報酬在建設工程承包契約標的的收益中所占的比例還比較高的實際情況，對居間費用還應當再適當酌減。中建*局二公司認為應當按照建設工程承包契約的履行情況計算居間報酬，契約未履行部分不應計算居間報酬的理由沒有事實根據和法律依據。居間協定書約定，契約簽訂後首付20萬元，餘款按照工程轉款比例支付。該比例既可以理解為仍然按照工程款2%的比例計算支付勞務費至付清時為止，又可以理解為首付20萬元後所余勞務費與工程總造價之比按照轉款比例支付。如何計算應付居間勞務費這一約定不明，馬*珉、李*華也沒有提供施工過程中轉款數額和應當按照轉款所付的居間勞務費，一審確定的工程款額是施工契約終止時的完工工程價款，因此原判決認定中建*局二公司未按照轉款比例支付構成違約的證據與理由不足，應予以糾正。