買賣不破租賃與契約的概括移轉

甲與乙簽訂了房屋租賃契約，契約約定甲將其房屋出租給乙，租期五年，並規定如果乙方拖欠租金3個月，甲方有權解除契約。租賃至第三年，甲將房屋出售給丙，並辦理了房屋過戶手續，乙依照其與甲的租賃契約繼續使用該房屋。現丙以乙在房屋買賣之前拖欠甲租金8個月已符合契約解除條件為由提起訴訟，請求法院解除租賃契約。

『對本案的不同意見』

一種意見認為，對於丙的訴訟請求應予以支持。理由如下：根據買賣不破租賃原則，租賃契約在乙和丙之間仍然有效，或者說，丙取得了甲在契約中的地位，即該租賃契約由於房屋買賣只是契約主體發生變更，契約的其他條款並沒有發生變化，因此，丙可以根據甲乙之間租賃契約的約定行使單方解除權。

另一種意見認為，應駁回丙的訴訟請求。理由如下：雖然根據買賣不破租賃原則，租賃契約在乙和丙之間繼續有效。但該契約是在乙和丙根據甲和丙之間的租賃契約條款成立的新契約。根據契約的相對性原理，主張契約解除只能由甲來行使，丙並不是契約的相對人，所以丙的主張不能支持。

『分析』

導致對本案產生不同的意見，分歧的主要緣由在於買賣不破租賃是否屬於契約權利義務的概括移轉，如果買賣不破租賃屬於契約權利義務的概括移轉，丙與乙之間的租賃契約是原契約的繼續，應按第一種意見處理;如果買賣不破租賃不屬於契約權利義務的概括移轉，丙與乙之間的契約是新契約，則應按第二種意見處理。筆者認為，買賣不破租賃不屬於契約權利義務的概括移轉，以下結合本案作簡要分析。

契約權利義務的概括移轉是指契約當事人一方將其權利義務轉讓給第三人，由契約受讓人取代轉讓人成為契約的一方當事人，該受讓人享有原契約的權利義務。契約權利義務的概括移轉即可基於合意而發生，也可基於法定而發生。基於合意發生的移轉需經契約另一方當事人的同意，未經契約另一方的同意對其不發生效力，即轉讓合意不具備外部效力，因為契約權利義務的概括移轉對契約另一方當事人利益影響巨大，所以必須經其同意方對其發生效力。

買賣不破租賃不是法定的契約權利義務概括移轉。買賣不破租賃的立法初衷在於保護承租人的居住權，法律規定在此特定情形下使債權優先於物權，承租人可按原租賃契約繼續使用房屋。也就是說，買受人與承租人之間的租賃關係是基於法律規定而發生的。但這種基於法律規定發生的租賃關係並不是契約的法定概括移轉。根據我國現有法律的規定，契約的法定概括移轉主要發生在兩種情形：一是因繼承而發生的。如被繼承人訂立契約後死亡的，繼承人即可依繼承法的規定承受被繼承人在該契約中的權利和義務。一是因法人的分立、合併而發生的。根據《契約法》第90條規定：“當事人訂立契約後合併的，由合併後的法人或者其他組織行使契約權利，履行契約義務。當事人訂立契約後分立的，除債權人和債務人另有約定的以外，由分立法人或者其他組織對契約的權利和義務享有連帶債權，承擔連帶債務。”

買賣不破租賃也不是意定的契約權利義務的概括移轉。由於契約權利義務的概括移轉對於契約另一方的利益影響之巨，根據我國《契約法》的第八十八條的規定，契約權利義務的概括移轉需經契約對方的同意，而在買賣不破租賃中，由於出租方因房屋所有權人的變化而發生變更，無須承租人的同意。

綜上，筆者認為，基於買賣不破租賃而在買受人與承租人之間發生的租賃契約，是基於原租賃契約的條件成立的新契約，並不是原契約權利義務的概括移轉。就本案而言，甲未行使單方解除權表明其放棄行使該項權利，該解除權並不能由買受人承繼。進一步言，在甲與乙租賃期間發生的債權債務均不能基於買賣不破租賃發生概括移轉，如乙欠甲的租金，再如甲未及時修復房屋時，乙自行修復所支出費用的求償權等等。由於買賣不破租賃不是契約權利義務的概括移轉，因此，丙主張契約解除的行為違背了契約的相對性原理，其主張不應支持。

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