核心內容：簽訂房屋買賣契約需注意什麼?從法理經驗和現實維權經驗來看，簽訂房屋買賣契約需注意商品房預售許可證，包括它的基本信息的真偽;房屋買賣契約文本;房屋買賣契約條款中的權利義務需規定明確;除此之外，房屋面積和付款方式，交房日期也不能忽視，要儘可能詳細確定。下面由小編在本文詳細介紹。
一、商品房預售許可證
一定要審查開發商是否具有商品房預售許可證，有了許可證，則標誌著開發商具有土地使用證、規劃許可證、建設工程許可證等。這是買房能否辦產權證的關鍵。
二、房屋買賣契約文本
一定要採用房地產管理部門統一印製的標準房屋買賣契約文本，並按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。
三、房屋買賣契約條款中的權利義務
一定要注意契約條款中雙方所填寫的權利與義務是否對等。有一些開發商的契約文本事先已填寫好甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的契約文本大多存在著約定的權利義務不平等的情況。一旦發生此種情況，買房人一定要提出異議，決不能草率行事。
四、房屋買賣契約中的房屋面積
一定要分清房屋暫測和實測面積。對房屋預售契約上的暫測面積和交房時正式契約上的實際面積差異提出意見，並寫入正式契約的有關條款或增寫補充條款。只有在契約中對面積差異有了詳盡的約定後，才能避免上當。
五、房屋買賣契約中的付款方式
一定要講究房屋買賣的付款方式是否規範。在契約中對付款的數額、期限、方式及違約責任等作出約定。有的開發商不是先簽訂契約，而是先讓購房者交納一定數額的定金，然後只給購房者一個收條，一旦發生糾紛可能會造成購房者在追究其責任方面的舉證困難。
六、房屋買賣契約中的交房日期
一定要認準契約中交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發商在預售契約上往往會大做文章，如只註明竣工日期，而不註明交付使用日期;運用“水電氣安裝後、質量驗收合格後、小區配套完成後”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂契約時，一定要將交房日期明白無誤地規定為“某年某月某日”，並註明開發商不能按時交房所需承擔的責任。
一、關於買方申請貸款的條款
“乙方(註：買方)通過貸款銀行申請人民幣n元整貸款的形式支付第二期房價款，乙方應於簽訂買賣契約後的三個工作日內備齊貸款資料辦理銀行貸款申請手續，並支付一切相關費用、申請辦理借款抵押契約公證手續(若需)。如乙方之貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或審批通過金額不足，則任何不足部分均由乙方於甲(註：賣方)、乙雙方申請該房產過戶交易前支付至房產，待雙方辦妥過戶手續後3個工作日內由某房產轉付甲方。
”
■律師分析：
1、由於該條款對買方貸款審批沒有限定具體的時間，因此，對買方是比較有利的。買方如果因為貸款審批金額的問題，在某一家銀行無法足額審批完成，他有足夠的理由向另外的銀行申請貸款，而不需要承擔“貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或審批通過金額不足”現金補足的問題。
2、同時也因為沒有約定具體的買方貸款審批的時間，買方往往以貸款處於審批中，來延緩買賣過戶交易的進行。
3、又，條款沒有約定“乙方之貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或審批通過金額不足”的舉證責任，賣方無法了解買方貸款審批的進程，無法舉證證明“買方的貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或審批通過金額不足”，要求買方現金補足，加快交易進程的合理訴求。
因此，該條款對買方是有利的，賣方要加快交易進度，及時過戶收取房款，可以提出下列兩項合理要求：
1、對買方貸款審批的時間進行合理限制，督促其限期完成貸款審批;否則應當現金補足。
筆者認為，合理時間可以以兩個月為最大限度。買方在買房前，首先應當諮詢銀行，明確可以貸款的合理限額，防止貸款審批不能或者超期，對貸款資信要有合理的預期，防止發生貸款違約。
2、買方貸款審批進程的告知義務。買方貸款申請往往由其自行辦理或者委託中介機構辦理，對貸款的進程賣方無法獲得足夠的信息。賣方可以要求買方書面向賣方提交貸款銀行的名稱、分支機構、貸款銀行經辦人、貸款金額，以便於賣方核實，更主要的是賣方可以處分確認貸款的進度，防止人為拖延。
3、約定買方逾期辦理貸款手續的違約責任，督促其辦理貸款審批。
同時，為加快貸款速度，賣方須無條件配合買方辦理貸款審批手續，否則買方免責。
二、關於逾期交房的違約責任
如甲方未按本協定約定方式辦理交房手續，則乙方可按買賣契約第十條規定，要求甲方支付遲延交房的違約金;如乙方未遵照本協定約定方式辦理接收房產手續，並經甲方發函通知後仍拒不配合辦理的，則視為雙方已完成房屋交接手續。
■律師分析：
部分中介公司在買賣契約條款製作中都沒有約定交房條款，一旦交房產生爭議，往往找不到直接的條款進行解釋。對賣方而言，交房是其最後一項重要義務，如果賣方不交房，買方就無法實現居其屋的要求，況且賣方已經收到全部房價款，再使用出售的房屋就沒有法律依據。因此，有必要對拒不交房的行為進行限制。
當然，如果房屋質量問題沒有根本性瑕疵，買方沒有權利拒絕接收房屋，也無權拒絕支付房屋尾款。如果在房屋交付標準上(包括房屋存在部分滲漏水，不影響居住)產生分歧，買方應當在收房後再尋求法律方式解決房屋交付標準問題。
三、關於房產證密碼的條款
甲方的產權證如已經設定密碼，若甲方或甲方的代理人在該房地產產權過戶時輸入的密碼錯誤或者遺忘密碼，導致該房地產買賣交易延遲履行或者無法履行的，甲方應當按照本契約第十條的約定承擔違約責任。如甲方遺忘密碼，應及時前往相關部門辦理密碼掛失，並辦理重置密碼手續，因該手續需花費較長時間，務必請提前辦理。
■律師分析：
為交易安全，老的房產證可以事後設定密碼，而新辦理的房產證自動帶有密碼，因此，如果賣方的產權證已經設定密碼，為順利辦理產權過戶，就需要賣方提供密碼，如果賣方提供的密碼錯誤或者遺忘密碼，就會導致房地產買賣交易延遲履行或者無法履行的，因此，需要對賣方提供產權證密碼的義務加重責任，否則會影響後續房屋買賣進展：包括收房以及房款支付等。
當然具體需要承擔什麼樣的違約責任需要商榷。畢竟賣方遺忘密碼和不賣房等根本性違反契約相比是有區別的，需區別對待，沒有必要用買賣契約第十條的違約責任條款特別加重賣方義務。
建議，在具體條款制定中，可以考慮設定某個具體的賠償金額，或者籠統地規定損害賠償責任，具體損害賠償金額可以由買方舉證證明。當然，如果賣方在合理期限內惡意不重新設定密碼，則買方可以追究賣方的違約責任。
附：買賣契約第十條規定：每逾期一日，甲方應向乙方支付甲方已收款0.5%的滯納金;逾期超過七日的，乙方有權單方面解除契約，並要求甲方另外支付乙方契約總額20%的違約金。乙方單方解除契約的，應當書面通知甲方，甲方應在接到書面通知之日起叄日內退還乙方已支付的全部房價款，並在接到書面通知書之日起壹拾日內向乙方支付違約金和滯納金。
四、有關附贈設備的條款
該房地產內的固定裝修、附屬設施、設備及室內裝飾(包括家具、家電)價格均包含在房價款內，隨該房地產交付同時一併轉讓給乙方。
■律師分析：
房屋買賣契約的標的不僅是房屋，在房屋轉移交付時還會涉及到房屋內的固定附屬設施、設備(含家具、家電)的實際交付問題。如果買賣雙方對房屋交付標準產生分歧，也會產生交易不愉快。因此，有必要對交付的現狀做詳細的列明，包括制定詳細的交付清單，以避免交易糾紛。
買賣交易中，最容易產生糾紛的是家具、家電問題以及名貴室內裝飾問題。因此，如果涉及贈送家具、家電問題的，應當填寫家具、家電清單並提交買賣雙方簽確認，必要時可以對室內交付現狀拍照留存。
五、關於戶口問題的條款
“賣方必須在房屋權利轉移前(或者過戶手續辦理完畢後20日內)，將房屋內所有的戶口遷出，若由於賣方的原因沒有將戶口及時遷出，導致買方經濟損失的，應當承擔賠償責任。”
■律師分析：
1、戶口轉移的時間問題。客觀上講，在過戶之前強制要求賣方遷移戶口，可以最大化地保護自己的權利，防止戶口在過戶後因為各種原因不能及時遷出給買方造成的影響，這種影響不僅表現在對房屋的再次處分上，還可能表現為影響買方戶口的遷入問題。因此，過戶之前要求賣方提前遷出戶口是必要的。對賣方而言，在出售之前，考慮戶口的遷出問題顯然十分必要。如果賣方沒有按照契約約定及時遷出戶口，就會涉及到損害賠償問題。
2、損害賠償問題。戶口遷移問題屬於行政管理問題，不屬於民事案件的受理範圍，買方無法以戶口遷移問題向法院提起訴訟，要求賣方強制遷移戶口;而只能以賣方拒不遷移戶口違約為由，要求賣方承擔違約損害賠償。這就涉及到違約賠償金的計算標準問題。
如果買賣契約只是籠統地規定：“若由於賣方的原因沒有將戶口及時遷出，導致買方經濟損失的，應當承擔賠償責任”，又因為買方無法舉證證明其實際受到的損害賠償金額，其合理賠償要求往往得不到法院的支持。
所以，有必要對戶口延期遷出違約責任做出具體規定。因此，實踐中又往往會出現這樣的表述：“若由於賣方的原因沒有將戶口及時遷出的，每逾期一日則按照房屋總價的萬分之五計算違約金，直到賣方房屋內戶口全部遷移為止。”該條款能夠有效解決損害賠償無法舉證的問題，但是如果賣方客觀上無法遷出戶口，長達幾年，又會產生違約金過高，顯示公平的問題。因此，建議：除了約定違約金的計算標準外，還應當對戶口遷移設定專門的房價款約束機制，待戶口遷移後再支付房價尾款，如果賣方戶口遷移違約，則買房可以直接從房價尾款中扣除違約金，直到扣完為止，不足部分還可以追償，這樣可以最大化地減少戶口問題對買方的影響。
我來說兩句 傳送給朋友
出賣人（以下簡稱甲方）：________
現住址：________________________
身份證號：______________________
買受人（以下簡稱乙方）：________
現住址：________________________
身份證號：______________________
見證方：________________________
見證人：________________________
聯繫電話：______________________
根據《中華人民共和國契約法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲乙雙方在平等、自願，協商一致的基礎上就買賣房屋達成如下協定：
第一條 乙方購買甲方坐落於____________號樓______房間私有樓房住宅一處，建築面積為____________平方米（以產權登記面積為準），產權證號為__________________朝私______號______土地使用證號為：__________________，使用面積為____________平方米，使用年限__________年______月______日至______年______月______日止。
第二條 此房屋實際售價____________元整（￥______元）。此售價包含公共維修基金及室內所有固定裝修、固定配套設備。
第三條 甲方應在簽署本契約時，向乙方提供以下證件及複印件：
身份證、戶口薄；
房屋所有權證和其他有關證件；
房屋共有人同意或委託出賣的證明；
辦理房屋買賣及過戶手續應出具的其他檔案。
第四條 甲方應保證欲出售的房屋不屬於下列情形之一：
無合法證件的房屋（包括違法建設的房屋）；
有產權爭議的房屋；
經批准用或劃撥的建設用地範圍內的房屋；
經人民法院裁定限制產權轉移或經市人民政府批准代管房屋；
市人民政府規定其他不得出賣的房屋。
第五條 乙方應在簽署本契約時，向甲方提供以下檔案及複印件：
身份證、戶口簿；
辦理房屋買賣及過戶手續應出具的其他檔案。
第六條 上述房屋在甲方實際交付乙方之日前所發生的費用（取暖費、物業費、水費、電費、天然氣費、電話費等）由甲方負責。分擔日期以辦完過戶手續乙方正式接手此房屋的日期為準。具體金額以物業公司的數據為準。
第七條 稅費分擔
甲、乙雙方按照國家房地產交易部門的規定繳納各項稅費。
第八條?定金
在______年______月______日見證人代甲方向乙方收取房屋定金人民幣____________元作為房款的一部分。
第九條?付款方式
首付款 ：乙方提交材料時將首付款______元人民幣支付給甲方
餘款 ：過戶完成一次性付清。
註：過戶完成首付款和餘款當日兌現
第十條?違約責任
如乙方違約則定金不予退還，扣除見證人代理費後將餘款退還甲方；如甲方違約則見證人扣除代理費後將餘款退還乙方，同時甲方向乙方交付人民幣____________元違約金。
第十一條 交房日期：________________________。
????????????????????????
第十二條 備註：室內留下的固定裝修及家具電器包括：（根據家具清單）。此清單是契約的重要組成部分，與本契約具有同等法律效力。
第十三條 在本契約履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，協商不成的，依法向人民法院提起訴訟。
第十四條 本契約未盡事宜，可由雙方約定後簽訂補充協定。本契約的附屬檔案及補充協定為本契約不可分割的組成部分，具有同等法律效力。
第十五條 本契約及其補充協定、家具清單內，空格部分填寫的文與印刷文具有同等效力。
第十六條 本契約連同附屬檔案共三頁，一式三份具有同等法律效力，契約持有情況如下：甲乙雙方各執一份，見證人執一份。
第十七條 此契約與出售委託契約、承購委託契約及房屋買賣契約同時起法律效力。
第十八條 本契約自三方簽之日起生效。
第十九條 附帶家具（見家具清單）
甲方（簽）：__________??????乙方（簽）：__________?????見證人（簽）：________
______年______月______日??????______年______月______日?????______年______月______日
辦理房產買賣契約公證須提交的證明資料：
(一)轉讓方、受讓方為自然人：提交有效的身份證明。如委託他人辦理，還須提供經公證機構證明的授權委託書。
(二)轉讓方、受讓方為中國內地法人：
1、公司的營業執照;
2、法定代表人證明書及法定代表人身份證;
3、如法定代表人授權他人辦理，須提供授權委託書及受託人身份證。
(三)轉讓方、受讓方為境外法人：
1、轉讓方、受讓方為香港公司，所提交的材料(商業登記證或註冊證書、董事會決議、授權委託書等)需經中國法務部委託的香港律師(公證人)辦理公證，並經中國法律服務(香港)有限公司辦理轉遞;轉讓方、受讓方為澳門公司，其材料經中國法律服務(澳門)公司辦理公證;轉讓方、受讓方為台灣公司，經台灣地區公證人辦理公證並經由台灣海基會寄送。
2、轉讓方、受讓方為外國公司，所提交的材料(商業登記證或註冊證書、董事會決議、授權委託書等)需經當地國家公證人公證，並經中國駐該國大使館或領事館辦理認證。
(四)房地產權證書。
(五)房產信息單。
(六)房地產買賣契約。
(七)承辦公證員根據案件的具體情況，要求當事人提供的其他證明資料。
查看更多：
簽訂房屋買賣契約需注意什麼
房屋買賣定金契約範本
租賃房屋買賣的法律問題
解除房屋買賣契約協定
私人房屋買賣契約
2017房屋買賣契約範本
存量房屋買賣中介協定書
常見無效房屋買賣契約法律實務探悉
北京市房屋買賣契約樣本
17年房屋買賣契約範本