常見無效房屋買賣契約法律實務探悉
房屋買賣契約糾紛涉及資金數額龐大，法律事實複雜，交易周期漫長，商業風險巨大，對交易當事人利害攸關,還涉及到產權、價款、原承租戶的利益等多種問題，這些都離不開買房契約的效力問題。所以如何認定房屋買賣契約的效力，顯得尤為重要。因而在房屋買賣糾紛訴訟中，雙方都應首先考慮買房契約是否合法有效。筆者結合審判實踐僅就幾種常見無效房屋買賣契約的情形做一探討。
一、房地產分離出賣，契約無效。
由於房屋是建築在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣契約無效。
然而，在實際的房地產買賣中，因為一些不規範的操作時常會出現一手交了錢、一手交了貨而“兩證”卻未能完整兌現的尷尬：要么缺少土地證，要么一時拿不出房產證。而一方面，賣方急於將房產出手;另一方面，買方卻望而卻步要撤出交易，紛爭由此而生。在這樣的情形下，法律是認定解除交易還是交易繼續?我們就結合如下案例做一分析。
XX年下半年，蔡先生與某市第一房地產交易中心有限公司簽了一份《認購書》。雙方約定，蔡先生確定認購和平大道回龍小區b5幢別墅，房屋產權系曹某所有，總價為83萬元。雙方還確認了該房產的產權證號及房產面積。當天，蔡先生向交易中心支付了3萬元定金，並保證在簽訂認購書後15天內與交易中心簽訂房屋買賣契約。交了定金後，蔡先生到房產和國土管理部門查證，發現那套別墅的房產證所有人確實是曹某，但土地證的所有人卻是某公司。經進一步了解，原來這家公司將那塊地轉讓給另一家公司後，另一家公司沒有辦理土地過戶手續，便在地上建了那套別墅並銷售給了曹某，曹某雖辦了房產證，但未經國土管理部門辦理土地證。所以，到了約定簽訂買賣契約的那天，蔡先生拒絕簽訂正式的房屋買賣契約，並要求交易中心退還他已付的定金。
而交易中心則稱，該公司所代銷的房屋僅限於房產，不包括地產，公司不能接受蔡先生的要求。由此，一個要求退錢，一個要求賣房，雙方協商不下，蔡先生訴諸法院。
一審法院經審理認為，和平大道回龍小區b5幢別墅的產權人，沒有依法取得這套別墅占用範圍內的土地使用權並領取權屬證書，而房地產交易中心將這套別墅代理銷售給蔡先生的行為，違反了我國《城市房地產管理法》的相關規定，即房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押;未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。因此，法院一審判定：蔡先生與某市第一房地產交易中心有限公司簽訂的《認購書》無效;交易中心應返還蔡先生3萬元定金。
交易中心不服一審判決提出抗訴。其抗訴理由有三：第一，蔡先生認購該別墅時，是對該房產做了充分了解才同意認購的。第二，《認購書》上所有條款約定的都是“房產”，要求籤訂的也是“房屋”買賣契約，從未包括地產。第三，房屋所有權與土地使用權是兩個不同的產權，我國沒有實行房、地產權利主體一致的原則，而一審將房屋所有權與土地使用權混為一談，是錯誤的。就第三個理由，交易中心做了進一步說明：首先，土地與建築物各為獨立的不動產，因而房產與地產是兩個不同的產權，曹某依法領取了房產證，當然有百分之百的權利處分該別墅，將之轉讓他人;其次，土地與房屋既然各為獨立的不動產，難免會出現土地與房屋產權人不一致的情況。曹某隻有房產權，當然只能處分房產權，而不能處分地產權;再次，我國《城市房地產管理法》在制定過程中，該法草案中曾規定：國家實行城市國有土地使用權和土地上的房屋等建築物及其附著物所有權的主體一致，即房地產權利主體一致。但因審議中有委員反對，這條規定後被刪除。所以，我國沒有實行房地產權利主體一致的原則。交易中心同時指出，由於房地產交易操作中的不規範，歷史上不僅遺留了許多諸如有房產證沒有土地證的問題，就是現在全市90%的商品房也都沒有辦理土地分割證，實踐中普遍存在房地產權利主體分離的現象，難道這些有房產證而沒有土地分割證的商品房，都不能轉讓嗎?
對此，蔡先生則認為，我國《城市房地產管理法》起草過程中，未形成正式法律檔案的觀點，不能成為定案的依據。對方還稱“全市90%的商品房也都沒有辦理土地分割證，難道這些有房產證而沒有土地分割證的商品房都不能轉讓嗎?”而事實上，本案中交易中心代銷的房產，連“大證”都沒有，根本談不上土地分割證的問題。
中級法院二審認為，我國《城市房地產管理法》、《城市房地產轉讓管理規定》明確：房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓。《城市房屋權屬登記管理辦法》也規定，房屋權屬登記應遵循“房屋所有權和該房占用範圍內的土地使用權，權利主體一致”的原則。所以，交易中心的抗辯理由，不符合法律規定。而該中心與蔡某簽訂《認購書》，代理銷售的和平大道回龍小區b5幢別墅，未依法取得土地使用權並領取土地證，違反了上述法律法規的規定，因此代銷房產存在權利瑕疵，蔡先生有權拒簽買賣契約，並要求退還定金。終審判決：駁回抗訴，維持原判。
本案中契約雙方對房屋和土地權利主體是否必須一致的爭議，與我國房地產登記管理的歷史淵源有關。目前我國不動產登記機關分散，土地管理部門和房產管理部門分別主管土地權屬登記和房屋權屬登記，而且其所依據的法律也不同，房產權屬登記是按照建設部頒布的《城市房屋權屬登記管理辦法》來執行，土地權屬管理則按照國土資源部頒布的《土地登記規劃》執行。但是，房屋和房屋附著的土地作為不動產的兩個範疇，有著先天的緊密聯繫，在形態上這兩者也是密不可分的。人為將其剝離並由兩個部門管理，既不符合國際慣例，又給不動產權利人登記機關和司法機關帶來了很多麻煩，特別是在房產產權轉移和抵押時，分開操作除了導致法律上的問題以外，還可能導致法律的漏洞，客觀上也造成了社會實踐與司法實踐中的矛盾和爭議。
目前，在法院的司法審判實踐中，基本上適用“房地一體的原則”。本案的判決也是根據《城市房地產轉讓管理規定》：“房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓”。由於抗訴人並未依法取得土地使用權證書，所以其代理銷售的房產存在權利瑕疵，最終導致了銷售方的敗訴。
此外，還需注意的一點是，我國《物權法(草案)》確定了我國不動產登記將實行統一登記制度，“即當事人可以向房屋或土地登記機構申請一併辦理城市房屋所有權和土地使用權登記”，相信隨著我國立法工作的不斷進步和發展，類似的法律問題和法律爭議將會越來越少。
二、產權主體有問題，契約無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須徵得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。但在實踐中要具體問題具體分析。
如姜某與錢某是夫妻關係，1998年8月購買了某小區某幢406室房屋，產權登記在丈夫錢某名下。因夫妻矛盾姜某於1999年7月搬出406室住回娘家。XX年6月錢某背著姜某與蔡某簽訂了房屋買賣契約，將406室以76000元出售給蔡某。商談過程中，錢某出示了房屋所有權證，帶蔡某實地察看了房屋，並謊稱其妻姜某同意出賣房屋。在房管部門辦理產權變更登記手續時，錢某提交了房屋所有權證、結婚證、偽造姜某簽名的出售房屋委託書和托人取得的關於委託書屬姜某出具的證明。XX年8月蔡某付清了房款，領取了406室產權證後搬入406室居住，對房屋還進行了裝璜。嗣後，姜某發現406室被賣，遂以錢某、蔡某侵犯其房屋所有權為由向法院提起訴訟，要求確認房屋買賣無效。
對該案的法律適用存在三種意見：第一種意見認為，406室是姜某、錢某的夫妻共有財產，共同享有所有權，錢某處分夫妻共有財產未經姜某同意，侵犯了姜某的房屋所有權，錢某與蔡某的房屋買賣無效;第二種意見認為，406室房屋產權登記在錢某名下，在房屋買賣契約簽訂過程中蔡某有充分的理由相信406室房屋產權屬錢某所有，交易過程中也盡了適當的注意，依據物權公示原則確認房屋買賣關係有效;第三種意見認為，雖然錢某作為共有人之一處分了共有財產，但蔡某作為第三人不知道姜某不同意出售406室，是善意的，而且支付了相應的房價，已辦理了產權變更登記手續，應認定買賣關係有效，姜某的損失可向錢某另行主張。第一種觀點從無權處分的角度著力保護共有人的權利，第二種觀點根據物權公示原則側重維護財產交易安全，均有一定的法律落腳點和適用上的合理性。第三種觀點蘊含著保護善意第三人合法權益的原則，針對房產部分共有人擅自出賣共有財產的複雜情況，區別不同情況作出不同處理，本案中蔡某符合善意取得要件，確認買賣關係有效。筆者贊同第三種觀點。
第一，有明確的法律根據。最高人民法院《關於貫徹執行<中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)》第89條規定“在共同共有關係存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的一般認定無效，但第三人善意、有償取得財產的，應當維護第三人的合法權益”，該司法解釋從某一角度規定了善意取得制度的適用，針對的是共同共有財產，其內容的外延應理解為包含共同共有的房產，案例符合司法解釋規定的情形，蔡某的合法權益應予保護;第二，兼顧了其他共有人的利益。根據民法上的過錯原則，蔡某在房屋買賣過程中已盡有相應的注意義務，按普通人的常識和能力，無從進一步審查共有人姜某對出賣的意思表示，主觀上沒有過錯，錢某故意對蔡某和姜某隱瞞實情，完成了法律上認可的房屋交付行為，致姜某的權利受到侵害，過錯責任在錢某，姜某可通過向過錯方主張賠償的手段獲得司法救濟;第三，從社會效益的角度，若判令買賣無效，一則勢必發生返還財產的後果，造成法律關係再次調整，打破已形成的穩定，並產生財產的耗費，二則帶來人們對房產交易安全疑慮，不利於維護動態交易安全。
三、侵犯優先購買權，契約無效。
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
張先生兩年前在市區向某房產公司租了一間商鋪，簽了兩年的租賃契約，契約於XX年3月到期。XX年2月，房產公司準備將這家商鋪出售，向張先生髮出了《意見徵詢書》，徵詢購買意向。《意見徵詢書》上列明房屋每平方米價格8500元，總價90多萬元，辦理手續的定金為2萬元。但當3月份張先生的租賃契約快到期準備向房產公司購買這間商鋪時，才得知房產公司已在幾天前與一位王先生簽訂了商鋪出售契約。事後，張先生得知，王先生購買商鋪的總價只有85萬元，而且支付的定金也只有1萬元。張先生於是向法院起訴，要求房產公司解除與王先生的契約，並以與王先生簽訂的購房條件與自己簽訂契約。
法院審理認為，根據民法通則和契約法的規定，出租人出賣租賃房屋時，應當提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權。房產公司雖然在出售房屋前徵詢了承租人張先生的意見，但沒有把給予王先生的優惠條件告知張先生，而且在3個月期限未滿時就與王先生簽訂契約，其行為已經侵犯了張先生的優先購買權。法院最後判令房產公司與王先生簽訂的買賣契約無效，由房產公司按照與王先生簽訂的契約條款與張先生簽訂契約。
我國《城市私有房屋管理條例》第11條規定：“房屋所有權人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。”最高人民法院1984年《關於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》規定：“房主出賣房屋時在同等條件下，原房客優先購買的權利應予保護。”最高人民法院《關於貫徹執行民法通則若干問題的意見試行》第118條規定：“承租人在同等條件下，享有優先購買權，出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。” 因此，在此案中，房產公司與王先生簽訂的購房契約顯然侵犯了原承租人張先生的優先購房權，張先生的訴訟請求理應得到法院的支持。
一方面，根據最高人民法院《意見》(試行)第118 條的規定，出租人出賣房屋時未盡通知義務，致使承租人喪失行使先買權機會的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。由此可知，承租人的先買權具有物權的效力，可以對抗第三人。依《中華人民共和國公司法》和《中華人民共和國合夥企業法》的規定，在股東依法轉讓其不動產出資或者合伙人依法轉讓其不動產份額時，如果事先未取得其他股東或者合伙人的同意，其轉讓行為無效。所以，其他股東或者合伙人的先買權亦具有物權的效力。但共有人的先買權是否具有物權的效力，不無疑問。依照最高人民法院《意見》(試行)第89條的規定，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意，有償取得該項財產的，應當維護第三人合法利益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。所以，第三人在取得不動產時是惡意的(不論有償或者無償)，享有先買權的共有人可以請求人民法院宣告該不動產買賣是無效的;第三人在取得不動產時是善意的、有償的，並且依法辦理了產權過戶登記手續，享有先買權的共有人就不能主張該不動產買賣無效，只能向出賣該不動產的共有人請求損害賠償。另一方面，先買權人應當在一定期限內行使先買權，否則，先買權人無限拖延表示是否購買，義務人出賣其不動產的權利就無法得到實現。所以，最高人民法院《意見》(試行)第118條規定，出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人於接到通知後至出租人出賣房屋之前未予以書面表示購買的，視為放棄。股東轉讓其不動產出資或者合伙人轉讓其不動產份額，依照法律規定，亦得盡通知義務，由其他股東或者合伙人決定是否同意。但對於共有人出賣不動產時，對其他共有人有無通知義務，法無明文，在解釋上應認為出賣人負有通知義務。出賣人及時告知先買權人後，先買權人在指定期限或者合理期限內不作是否購買表示的，即喪失先買權，出賣人可以將其不動產出賣給第三人。
四、非法轉讓，契約無效。
根據《城市房地產管理法》的規定，下列房地產不得轉讓(包括買賣)：1、以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的;2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;3、依法收回土地使用權的;4、共有房地產，未經其他共有人書面同意的;5、權屬有爭議的;6、未依法登記領取權屬證書的;7、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
舉例說明：XX年7月美籍華人孫先生，與福安花園一棟三層小樓的主人李某簽了“轉讓協定”，約定李某將這棟樓及所占用的土地使用權，一併轉讓給孫先生，總價款68萬元。當天，孫先生即向李某交付定金4萬元。按雙方約定，餘款64萬元應在土地證、房產證辦到孫先生的名下後，由孫先生一次性付清。後經雙方協商，孫先生又付了20多萬元房款後，李某同意讓孫先生入住。入住後孫先生又付了部分房款雙方也辦結了土地證過戶手續。但孫先生事後得知，李某的這套房尚未辦理報建手續和房屋產權登記。為了買下這套房，孫先生不僅補辦了相關手續，還繳納了有關費用及罰款。XX年1月，孫先生取得了房產證。李某得知孫先生已經取得了房產證，便要求向他支付購房餘款36萬元。孫先生則稱，李某利用他不了解中國法律及土地、房屋等情況，故意隱瞞房屋屬違章建築的事實，與他簽訂了“轉讓協定”，因而主張兩人簽的協定無效，提出退房。兩人各執其理，爭執不下。李某遂將孫先生告上法庭，提起要求支付購房餘款之訴;而孫先生也一肚子委屈，向法庭反訴要求退房並追回已付的37萬餘元。
一審法院受理了此案。經審理認為，孫先生和李某簽訂的是房屋買賣契約，李某具有該房的土地使用權，其簽訂契約時雖尚未依法登記領取房產證，但孫先生使用受讓的房屋後，已依法補辦了相關的手續，並辦結了房產證，所以應當認定這一買賣房屋的契約，是雙方的真實意思表示，內容合法，應屬有效契約，受法律保護，應當繼續履行下去，即孫先生應當向李某付清購房餘款。XX年9月，一審判決：孫先生應向李某支付餘款近36萬元;李某應向孫先生償付相關費用5.8萬餘元。
堅持該買賣契約無效，雙方應互相返還的孫先生抗訴後，中級法院二審認為，雖然李某與孫先生簽訂契約時，轉讓的房屋並不具備轉讓條件，但是，孫先生在受讓該房後，在一審訴訟前，已補辦了相關手續，取得了房產證，作為買房人其購買目的已經實現。根據我國有關司法解釋，兩人的房屋買賣行為，可認定為有效，應繼續履行。
本案所涉及的則是房屋轉讓時是否辦理房屋權屬登記的法律問題。主要涉及兩個法律規定。其一，是我國《城市房地產管理法》第37條規定：“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓”，這條法律的禁止性規定有兩層含義：第一，未依法登記領取權利證書的人不是法律意義上的所有權人;第二，非所有權人不得從事房地產的處分行為。這兩層含義中所體現出的立法背景和目的主要就是為了防止房地產炒作和避免產生房地產泡沫的問題;其二，就是最高人民法院關於審理房屋買賣糾紛案件的有關司法解釋。根據司法解釋的規定：“轉讓人在與被轉讓人簽訂轉讓協定時，其所轉讓的房屋不具備轉讓條件。但是在訴訟前已依法補辦了相關手續，取得房屋所有權證。抗訴人孫某的買房目的已經實現，則上述房屋買賣行為可以認定有效。”這一條司法解釋的規定主要是從市場經濟發展的角度出發，要保護市場中交易雙方的安全。所以儘管在簽訂契約時是沒有具備轉讓條件，但是只要在訴訟前已依法補辦了相關手續，則最後法院在審判實踐中對其有效性還是予以認可的。
五、單位違反規定購房，契約無效
機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批准。單位違反規定，購買私房的，該買賣關係無效。有的單位以個人名義購買私房，產權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產用於生產、經營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬於單位變相購買私房，該買賣關係無效。凡享受國家或企業事業單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。
綜上所述，如何把握房屋買賣契約的效力，有著較強的理論性和實踐性。然而這些問題確實在司法實務方面存在著較大的認識誤區，《契約法》的立法要義，我們要認真學習和研究，從實質上理解和把握其精神實質，這對我們走出誤區和指導實踐是十分重要的。
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