房屋買賣契約案例

1998年12月，某市一房地產開發有限公司將其開發的園景苑聽濤閣(c2)幢7層b室房屋一套抵押給銀行並辦理了抵押登記。1999年10月24日，該被告與原告簽訂房屋買賣契約，契約約定，被告將園景苑聽濤閣(c2)幢7層b室售於原告。價款729000元，該忘記房屋於XX年5月1日前交付使用。此後，原告先後向被告支付購房款人民幣275500元。被告於XX年6月9日通知原告辦理房屋交接驗收手續，但原告未辦理。1999年7月2日該房屋的抵押登記被註銷。原告訴至法院，稱該契約未按《城市私有房屋管理條例》規定辦理過戶手續，請求判令其與被告的房屋買賣契約無效;被告返還其已付購房款人民幣275500元並承擔至還款日的利息損失。

有意見認為該房屋買賣契約未辦理過戶手續，契約應該無效。自意見認為，該契約雖未辦理過戶手續，但房屋過戶手續只是房屋所有權移轉的要件，而非契約有效的要件，該契約應為有效。但原告可以被告的遲延履行根據《契約法》第94條的規定主張解除契約。

[評析]

一、原告可否以該房屋買賣契約未辦理過戶手續而主張契約無效?

《城市房地產轉讓管理規定》第9條第l款規定：買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證明和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證，到房屋所在地房屋管理辦理手續。《城市房屋產權戶籍管理暫行辦法》第8條明確規定：凡未按照本辦法申請辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效。如何理解該規定?產權過戶登記是房屋買賣契約生效的要件嗎?司法實踐中又是如何解決此類問題的?

房屋買賣契約是契約雙方就房屋這一標的達成的一方支付價金，另一方交付房屋產權的協定，該契約經雙方意思表示一致即成立。其是否有效須審查其合法性，只要具備合法性，契約即有效，就在當事人之間產生法律約束力。房屋買賣契約是房屋買賣行為的基礎。房屋買賣的行為可以分為兩個階段，一是簽訂有效的房屋買賣契約，二是實施該契約。因此，房屋買賣契約的效力問題存在於第一階段，產權變動登記問題存在於第二階段，因為登記是移轉房產的要件，是實施契約內容、轉移房產所有權的方式。我們可以這樣認為：一個完整的房屋買賣行為是雙方簽訂了一個有效的房屋買賣契約(第一階段)，並履行完了該契約，卻一方支付了房價，另一方交付了房屋，房屋在法律上的交付體現為過戶登記，也就是辦完了過戶登記手續(第二階段)。《城市房地產轉讓管理規定》第7條也顯示，房地產管理機關是在審查買賣雙方契約合法有效並具備其他辦證條件下，才辦理過戶登記的，過戶登記是契約有效的結果，而不是契約是否有效的要件。因此，房屋產權登記和房屋買賣契約的效力的關係是房屋買賣契約有效，才能辦理房屋產權過戶登記，房屋買賣契約無效，契約不能履行，就不能辦理產權過戶登記。房屋買賣契約有效在前，房屋產權過戶登記在後，房屋買賣契約的效力完全與是否登記過戶無關，相反，它是登記過戶的前提。那么如何判斷房屋買賣契約的效力呢?以契約生效的要件即可判斷：(一)契約主體要合法，即自然人、法人或者其他組織必須有與訂立契約相適應的民事行為能力;(二)行為人訂立契約是意思表示真實

(三)契約內容不違反法律和社會公共利益。

最高人民法院關於湖南省總工會訴長沙市：衛生防疫站房地產轉讓：契約糾紛案的批覆中指出：雙方當事人經過平等協商，並經各自上級主管部門批准，又在長沙市人民政府及其有關部門辦理了房地產劃撥轉讓手續，因此所簽訂的《房地產又產劃撥轉讓協定書》是合法有效的。我們這樣理解法律的上述規定，可能更符合立法的本意，也更符合實踐的需要;產權過戶登記是房屋產權移轉的要件，而非契約的有效要件。簽訂了房屋頭賣契約，買受人並未然的取得房產的所有權，其取得的只是請求出賣人轉讓房產的債權。只有了辦理房屋過戶登記，買受人才取得該房產的所有權。

本案中雙方當事人均具有締約能力，並已就房產買賣達成一致協定，比照市場價格，價格條款也較為合理，雙方並無異議，且買方一預付部分房款。既然房產過戶登記並非房賣賣契約的有效要件，該契約又是符合契約有效要件的，故該契約是合法有效的。從意思自治原則出發，是尊重雙方當事人的意願的。也是符合契約法鼓勵交易原則的。當然買受方支付全部房款之後，出賣方應按契約轉讓該房產，並應當協助買受方辦理過戶手續，以實現房產所有權的移轉。

二。本案中原告是否可以被告遲延履行而要求解除契約?

契約解除分為法定解除和約定解除兩種。《契約法》第93條規定：當事人協商一致，可解除契約。當事人可以約定一方解除契約的條件。解除契約的條件成就時，解除權人可以解除契約。第94條則規定了法定解除的條件。

契約解除具有以下特點：(1)契約解除為一種法律行為。以解除權人一方的意思表示而成立，無須相對人承諾，故為單獨行為。(2)解除為不要式行為，解除以解除的意思表示為相對人可能了解或達到相對人而生效。(3)解除為處分行為(4)產生溯及以往的消滅契約的效力。契約經解除，視為自始末成立。

從各國立法來看，法定解除發生的原因主要包括以下幾種情況：(1)給付遲延;(2)給付不能;(3)履行拒絕;(4)不完全給付：(5)情勢變更。《契約法》第94條規定有下列情形之一的，當事人可以解除契約：(一)因不可抗力致使不能實現契約目的：(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍末履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者由其他違約行為致使不能實現契約目的;(五)法律規定的其他情形。但是，雖有解除的原因，並不當然發生解除的效力，只發生解除權。解除權是一種形成權，僅憑一方當事人依法定事由作出的意思表示即可實現成的法律關係消滅，其行使無須徵得對方當事人的同意。契約解除權的這一界定內涵三個屬性：第一，單方意思表示的隨意性。本著意志自由的原則，享有解除權的一方是否行使該權利，完全由其自主決定，即可以不解除契約，要求違約方繼續履行，也可以做出解除契約的表示，使違約方承擔解除契約的法律後果。第二，解除事由的法定性。契約解除權以一定的法律事實(契約一方違約)為根據，以法律對該事由的確認為以前提。客觀事實與法律確認是解除權得以享有和行使的必備條件：只有被法律明確加以認定的特定事由才能引起契約解除。

但在發生法律規定的契約解除發生的事由時，法律是否一律鼓勵非違約方解除契約呢?答案是否定的。契約的法定解除應考慮以下關係：

1.契約解除與契約信守原則契約信守是契約法的重要原則之一。其要義為，依法訂立的契約在當事人間具有相當於法律的效力，除依當事人協定或法律規定契約可以變更或解除之外，當事人應當嚴格遵守契約義務，即使在一方違約時，如未造成另一方訂立契約的主要目的難以實現的後果，另一方也不得輕易解除契約。契約信守原則是社會經濟對契約法基本要求的集中體現，同時也是契約當事人意思自治的必然要求。契約是雙當事人意思自治的結果，彼此信守相互許下的諾言是順理成章的事;如果允許一方在契約訂立的目的仍可以得到實現時，僅僅基於自身利益而擅自解除既存的契約關係，無疑會使契約的約束力以及市場交易道德的環境遭到破壞。對於契約法而言，契約信守是基本原則，契約解除是一種例外，因此應對契約解除予以嚴格限制。在美國，即使一方的行為己構成重大違約，美國法院在許多情況下並不允許受害方直接解除契約，而是要求其給違約方一個自行補救的機會。法院在決定應當給違約方多長時間進行自行補救時，要考慮各種相關因素。重要因素之一時。違約方的拖延將在多大程度上剝奪受害方有權期望從該交易中獲得的利益。另一個於之相關的因素是，允許受害方即使解除契約會給違約方造成多大的損失。法院的最終決定應當是對權衡這種因素的結果。

2.契約解除與契約目的從契約法的目的來看，契約法的規範功能一般認為有兩類;一為保護功能，即保護契約當事人的權益的功能。在契約解除制度中的表現為，法律應承認並賦予在違約行為導致非違約方訂立契約的主要目的難以實現時，或發生預期根本違約約情況下，非違約方解除契約的權利。另一規範功能為鼓勵交易功能，即鼓勵當事人所從事的原願交易行為的功能。解除契約等於是本己達成的交易中途流產，必將影響社會交易，因此又要求對契約解除嚴格加以限制。

從契約雙方當事人訂立契約的經濟目的來看，當事人訂立契約，其目的無不是通過契約這種法律手段實現各自的經濟利益。在契約有效成立以後，某些原因的出現常常會致使當事人訂立契約的主要目的難以實現，如果不顧客觀情況變化而強制當事人仍然信奉契約信守原則，必然會在根本上違背當事人訂立契約的意圖。因為契約解除將產生恢復原狀的效力，如果不對契約解除嚴加限制，允許當事人輕易的解除契約，必然造成資源的極大浪費，也難以保護社會交易，難以保護當事人的訂約目的。故法律對契約解除做出了嚴格的限制，從觀眾國立法，主要是對法定解除發生的原因加以嚴格限制：(1)給付遲延;(2)給付不能;(3)履行拒絕;(4)不完全給付;(5)情勢變更。《契約法》第94條規定有下列情形之一的，當事人可以解除契約：(一)因不可抗力致使不能實現契約目的：(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍末履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者由其他違約行為致使不能實現契約目的：(五)法律規定的其他情形。可見，構成根本違約的遲延履行是解除契約的原因之一。本案中，按契約約定被告應於XX年5月1日交房，而其卻於6月9日才通知原告辦理房屋交接驗收手續，其行為顯然已構成遲延履行。那么被告的遲延履行行為是否構成了根本違約?買受方是否可據《契約法》第94條第4款的規定主張解除契約

根本違約(fundamental breach of contract，是從英美法系國家的契約判例中產生的一種違約形態。它限定了解除契約這種特定違約責任方式的使用條件。什為違約行為的一利，根本為約當然應當符合違約行為的一種構成條件，即債務人實施了違反契約約定義務的行為，但因為現代民法重視違約與契約宗旨的關係，將之與履行行為的實際效果相聯繫，故難有在違約行為後果嚴重，以致無法實現契約目的的情況

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