摘要：本文從房地產評估角度研究了其基本方法——收益法的基礎理論。提出了本方法套用的問題，揭示了收益法的理論淵源，從系統論角度明確揭露了收益法理論的三層次約束條件和確定性分析的理論結構，指出了確定性收益理論的缺陷和兩個悖論；探討了收益法的拓展研究方向和具體估價的建議。本文的基本邏輯進程是由提出問題到分析問題——理論的約束、結構、缺陷到解決問題的方案，其中分析理論的約束、結構採用了系統論思維方式。
關鍵字：收益法問題理論淵源約束結構
一、收益法的定義和問題的提出
1、定義
收益法是求取估價對象未來的正常淨收益，用適當的資本化率將其折現到估價時點後累加，即房地產的價值是未來淨收益的現值之和。①
2、普遍適用的收益法原理
將估價時點視為現在，那么現在購買一宗有一定年限收益的房地產，預示著其未來的收益年限內可以源源不斷地獲取淨收益， 如果現在有一貨幣額可以與此淨收益的折現值之和等值，則這一貨幣額就是該宗房地產的價值。②
3、分析p= a/r[1-（1+r）-n]模式套用產生的問題
套用於收益性房地產成立的基本條件在理論上和實踐上落空。
認為此理論模式是正確的辯護可能是：有必要進行一定的理論約束和修正，n應當縮短歷史收益期限，r一般不可能持續地在高水平上運行，但是可以持續地在低水平上運行。對於高低不平的收益率情況，從數學上可以進行平均化的處理。這樣的理解是正確的嗎？就定義與原理本身而言似乎沒有什麼問題。但是存在的問題得不到解決，理論上的《房地產估價規範》與《城鎮土地估價規程》在收益法的運用時是否扣除折舊的矛盾理念；現狀是收益的準確計算和資本化率的求取及預期模型的判斷選擇這三根支撐收益法套用的支柱無一牢固。那么我們就可提出疑問：收益法理論上可靠嗎？究竟怎樣正確使用收益法呢？
二、收益法的理論淵源分
1、利息理論的分析
，而是使用與他們幾乎無關的模式。由以上分析可以確認收益法的第一個理論淵源是利息理論和模式，但分歧也嚴重。在相同的數學模式下：已經由確定的利息率轉換為不確定的未來投資收益率。理論的缺陷可能開始萌芽：不確定的未來投資收益率將導致理論套用的問題。
2、經濟性項目的評價
npv=-p+åai·（1+ic）-n 有npv=0、 npv<0 、npv>0共三種情況。④（公式中：npv為淨現值， p為投資， ai為年淨收益 ，ic為基準投資收益率）
①當 npv=0的情況下，則p= åai·（1+ic）-n 即投資等於未來收益的貼現和；
當淨現值等於0時，可以求得內部收益率。
②當npv<0的情況下，則p>åai·（1+ic）-n 即投資大於未來收益的貼現和。
③當 npv>0的情況下，則p<åai·（1+ic）-n 即投資小於未來收益的貼現和。
有必要指出：項目評價不能夠計算和確定未來真實收益及收益率。其分析的目的是得到一個可以與已經確定的指標相比較的指標。這一指標準確地說是一個建立於貸款利息率（成本利息率）上的利息率指標。估價理論所探討的收益法理論是建立在第一種情況基礎上，即收益法的所謂理論基礎：當 npv=0 時則有p= åai·（1+ic）- n 即投資等於未來收益的貼現和。由此分析可以確認收益法的第二個理論來源：未來投資收益預期的收益貼現理論，而分歧也嚴重：目的與手段互換，理論缺陷開始萌芽：投資等於未來收益的貼現和只是一種假設的狀態，投資多數情況下不等於未來收益的貼現和，只有在採用內部收益率時才相等。收益與投資的複雜關係並非未來收益的貼現和可以描述。事實上投資任何情況下都不必然等於預期收益，投資可能贏利也可能虧本，評估價格等同於投資的邏輯也可能有問題。
3、總結
收益法的兩個理論來源一是複利和貼現理論，二是預期的未來投資收益理論，兩者的結合可以稱為收益貼現理論。
三、收益法的理論的約束條件分析
1、理論結構的約束——基本的約束
這是指收益法理論本身是否成立的假設和約束條件。收益法理論建立於複利和收益貼現理論兩者基礎上，因此基本約束是指理論的約束條件：假設——採用了一個基本的不證自明的假設：占用一定數量和一定期限的資金則按照淨占用的數量和期限支付利息。複利——是指能夠持續地不變地獲取利率。 折現——遠期的折現與近期的折現都具有相同的經濟學形式。共同假設——假設資本化率和淨收益已經知道。必須指出的是共同假設是從理論到實際問題的解決這個系統的一個邏輯步驟，並不是數學模式成立的約束條件。
2、數學模式的約束——是數學模式成立的條件
模式成立的條件是：（1）a指每年純收益穩定不變；（2）r>0指資本化率>0；（3）n指收益年限。我們認為此三個條件是數學模式成立的基本條件。如果此三個條件不能夠同時得到滿足，則此模式不能成立，或沒有現實的相應條件，此模式將在評估使用時不成立。
3、數學模式的套用邊界約束——指數學模式套用於不同資產，由於資產的不同屬性及與此相關的不同資產的不同收益性質導致數學模式的套用邊界約束。這種約束實質是指問題和對象的客觀依據。
能夠產生收益的資產具有多種多樣,不同類別的資產本身具有不同的屬性，比如房地產資產與企業整體資產或機器資產或無形資產，同是不同資產又具有不同收益性質，以及人們對不同收益能力有不同認識，這些都是評估套用時的數學模式套用邊界約束。如：貸款之r是事先確定的，而且有可以調整和不可以調整的利率；待評估資產之r是事先不確定的，而且是可變的收益率；短生命周期資產之n是事先確定的或可以預測的，而且是可以不變的收益率；長生命周期資產之n是事先不確定的或不可以預測的，而且是可變的收益率。