土地價格是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的現值總和，其權利特徵是出讓土地使用權。雖然與出讓土地使用權相比，我國對劃撥土地進入二、三級市場有著非常嚴格的限制，而且禁止利用劃撥土地進行經營活動，但劃撥土地使用權經批准還是可以依法進行抵押、轉讓、出租的，因此劃撥土地使用權價格是土地價格的特殊形式。儘管在國土資源部國土資發[2001]44號檔案中明確了劃撥土地使用權價格“可以依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格”，但具體如何評估劃撥土地使用權價格，國家並沒有制訂規範的格式，本文力圖結合評估實踐，對劃撥土地使用權價格評估進行一些探討。
一、劃撥土地使用權價格內涵
說明劃撥土地使用權的價格內涵，最主要是清楚地界定其價格構成和使用年限。
劃撥土地使用權價格有兩個基本的組成部分，即土地平均取得成本和開發成本。以企業為例，在通過劃撥方式取得土地使用權時，企業除了要支付土地補償費、安置補助費、地上物補償費、青苗補償費或拆遷安置費及相關稅費外，還要投入資金用於支付修建廠房、辦公樓等費用，並進行通上水、通下水、通訊、通路、通電、供暖等等基礎設施的配套，才能滿足企業的生產需要。企業在取得土地並開發完成後，與其他生產要素相結合才能從事生產經營活動從而取得利潤。而土地作為一種必不可少的生產要素，土地使用者取得土地以及而後對其進行開發所花費的土地取得費和開發費可以認為是購買土地這個特殊商品的費用，而支出的費用必然要考慮其資金利息以及投資購買土地產生的利潤，因此，劃撥土地使用權價格就包括土地取得費用、土地開發費用、稅費、利息和利潤。
劃撥土地使用權價格的評估作為特殊類型的宗地評估，也要對委託評估宗地的使用年限進行界定。目前，對劃撥土地使用權價格評估中的使用年期的界定有兩種情況：一是根據國家有關法律規定，劃撥土地使用年限設定為無限年期；二是根據評估宗地的設定用途設定其年限為該用途的法定最高出讓年期。筆者在實際工作中更傾向於後一種做法。事實上無論是出於何種估價目的對劃撥土地使用權價格進行評估，都是委託方（企業）的一種經濟行為，諸如作價入股、抵押、企業改制等等。根據我國法律規定，土地一級市場由政府控制，進入二級市場的土地必須是以有償方式取得的才能轉讓。因此，劃撥土地如果由於經營需要進入二級土地市場，必須要轉為有償使用，包括出讓、租賃、國家授權經營、國家作價出資（入股）等幾種方式，其中出讓在以上幾種方式中占絕對比例，而無論採用哪一種有償使用方式均有使用年期限制。為了能與有償使用土地一定年期的價格相協調，筆者認為劃撥土地使用權價格評估中應設定有限使用年期，一般的，其年限設定與國家法定同類用途的最高出讓年期一致。
二、劃撥土地使用權價格的評估方法
根據《城鎮土地估價規程》，劃撥土地使用權價格評估，可採用收益還原法、市場比較法、剩餘法、成本逼近法和基準地價係數修正法等，簡單來說可以通過正算和倒算兩種途徑計算劃撥土地使用權價格。
（一）正算法
正算法是直接根據“平均取得和開發成本”進行評估計算。依據成本逼近法的計算公式可知，這種方法是以取得和開發土地所耗費的各項費用之和為基礎，再加上一定的利息、利潤、稅金和土地所有權收益來確定土地價格的估價方法。即土地價格是由重置土地取得費用、土地開發費用、稅費、利息、利潤、土地所有權收益累加而成，類似於商品價格的構成，非常清楚明確，易於被社會各界理解、認可。其中，土地所有權收益源於“增值地租”，應當歸土地所有者――國家所有，因此，劃撥土地使用權價格應為土地成本價格，即土地取得費用、土地開發費用、稅費、利息和利潤之和。
（二）倒算法
倒算法是先採用收益還原法、市場比較法、剩餘法和基準地價係數修正法等常用宗地價格評估方法，計算出一定年期、一定開發程度及容積率水平下的出讓土地使用權價格，這個價格包括土地取得費、土地開發費和土地增值收益三大部分，再根據劃撥土地使用權價格與出讓土地使用權價格的區別，倒算出劃撥土地使用權價格。
目前，很多地方都是以評估地價的一定比例收取土地出讓金（土地增值收益），出讓金比例比較固定，例如廊坊市就由原市土地管理局、市物價局合發了廊土[2001]8號檔案，象基準地價一樣，規定了不同級別、不同用途的國有土地使用權出讓金標準。由公式：出讓土地使用權價格=劃撥土地使用權價格 +土地使用權出讓金，可以得出劃撥土地使用權的價格=出讓土地使用權價格-土地使用權出讓金。